8月以來，越來越多的地產、金融同行感覺到了監管環境的變化，最明顯的主要是兩個現象，一是金三系統越來越完善，開票問題越來越難；二是反洗錢監控越來越嚴，公轉私的限制讓很多企業苦不堪言。
對於前融機構來說，期間收益分配一直都游離在灰色地帶，尤其是涉及到資金募集的金融產品，期間收益分配所涉的開票和公轉私的問題開始變得異常棘手，而以獲取固定收益為目標的前融資金在退出階段面臨的問題則更加嚴峻。為便於說明，筆者根據我們的土地保證金融資業務的退出為例進行詳細說明。
一、土地保證金融資架構
在「345融資規則」施行的背景下，目前大部分房企都在有意識地控制有息負債的增長。近兩個月以來，民間借貸利率司法保護上限、345監管紅線、金交所整頓通知、小貸監管通知、私募徵求意見稿、金控平臺監管規定等一大波新規都或多或少地對地產融資提出更嚴格的監管。截至當前，市面上可操作土地保證金和土地款前融的資金主要剩下外資和個別國企機構的資金。其中外資類前融放款業務主要包括境內模式以及境外模式兩大類：境內模式通常由外資解決資金入境問題後與開發商在境內搭建架構進行投資；而境外模式則由外資與開發商在境外搭建離岸SPV架構並資金入境投資。以下根據我們常規的業務操作架構進行舉例說明：
備註：根據不同的架構設計，WFOE下是否需要設立多層SPV需根據底層資產的情況靈活設置。為便於說明，此處省略資金入境的相關架構，具體內容可參考西政財富2020年5月26日發布的《外資機構境內地產前融業務的架構設計與涉稅籌劃》一文相關內容。
需說明的是，考慮到資金出境的成本、稅費及匯率對衝的成本，外資機構在和開發商合作時會優選在境外與開發商搭建離岸SPV架構，並通過開發商或其指定主體回購境外SPV股權的方式實現退出。但是，對於境內搭建架構模式而言，不同的退出方式相關稅費則可能千差萬別。
二、前融資金退出方式及稅費分析
從前融資金的放款情況來看，目前前融機構主要以固定分紅（含預分紅）、固定的股轉價格、固定的利息（含顧問費用、諮詢費用）等名義來收取開發商支付的融資成本，其中約定固定分紅或固定股轉價格的方式因為不涉及到開票的問題，因此在明股實債或股加債的放款架構中被大量地運用。同樣地，根據我們目前的土地保證金、土地款前融放款的常規操作，明股實債、股加債基本上也是首選，其中前融的退出基本上也都繞不開在項目公司或合作公司（平臺公司）的股權退出問題。而對於前融機構在平臺公司或項目公司的股權退出來說，股權轉讓、減資退股、清算退出是最常規的三種，其中股權轉讓的退出形式最為便捷。
（一）股權轉讓退出
1.外資機構境外轉讓離岸SPV股權方式退出
誠如上文分析所述，在我們財富中心募集的諸多外資中，考慮到退出的稅費問題，大部分外資機構傾向於境外直接轉讓該離岸SPV股權方式實現退出。以香港離岸SPV為例（架構見上圖模式一），資金機構在香港轉讓離岸SPV股權稅負很低（主要是印花稅），另外，直接在境外進行股權轉讓款項的交割亦不涉及匯率對衝問題。
需注意的是，上述模式可能存在潛在風險，比如被認定為間接轉讓中國應稅財產。根據《關於非居民企業間接轉讓財產企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第7號）第一條的相關規定，非居民企業通過實施不具有合理商業目的的安排，間接轉讓中國居民企業股權等財產，規避企業所得稅納稅義務的，對應按照企業所得稅法第四十七條「企業實施其他不具有合理商業目的的安排而減少其應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整」的規定，重新定性該間接轉讓交易，確認為直接轉讓中國居民企業股權等財產。若被認定為直接轉讓財產則需根據《企業所得稅法》及《關於非居民企業間接轉讓財產企業所得稅若干問題的公告》的相關規定繳納相應稅費。
2.外資機構溢價轉讓所持有的WFOE股權方式退出
在上圖模式二中，外資機構將其持有的WFOE的股權溢價轉讓給開發商境內主體，即WFOE直接變為內資公司（外轉內）。在該種退出方式下，外資機構向境內企業或個人轉讓WFOE股權而取得的股權轉讓所得（轉讓股權收入扣除為取得該股權所發生的成本後，為股權轉讓所得，其中股權成本的計算有時會涉及外幣折算）需減按10%的稅率預提所得稅，當稅收協定（安排）規定的優惠稅率低於稅收法規時，應以稅收協定（安排）為準（注意外方自然人股東股權轉讓所得，依據《個人所得稅法》的規定，應繳納20%的個人所得稅）。另外，根據源泉扣繳原則，需由支付股權轉讓價款的一方在境內代扣代繳該所得稅。
舉例說明：假設外資機構對WFOE的初始股權投資為1億元，外資機構將其持有的WFOE的股權以1.1億元轉讓給開發商指定的主體，對於溢價部分1000萬元則需按照10%的稅率預提所得稅，即支付1000萬元×10%=100萬元的預提所得稅，並且由支付股權轉讓款的受讓方在其所在地的主管稅務機關代扣代繳相應的稅款。
相關依據：《國家稅務總局關於加強非居民企業股權轉讓所得企業所得稅管理的通知》（國稅函[2009]698號）及《企業所得稅法實施條例》等法規、通知等規定內容。
3.WFOE溢價轉讓其持有的境內拿地平臺公司的股權退出
在上圖模式二下，WFOE向開發商或其指定主體溢價轉讓其持有的境內拿地平臺公司的股權，WFOE作為收取股權轉讓款的一方，應按照企業所得稅等相關稅收規定，對於股權轉讓溢價部分先按照25%的稅率繳納企業所得稅。此外，WFOE在支付完畢股權轉讓溢價所產生的企業所得稅後，WFOE繼續對境外股東分配股息紅利時需預提所得稅，其中仍舊以大陸與香港為例，根據稅收協定的相關安排，股息紅利部分的預提所得稅稅率為5%。
舉例說明：假設外資機構對WFOE的初始股權投資為1億元，WFOE以股權投資方式投資於境內拿地平臺公司，WFOE將其持有的境內拿地平臺公司的股權以1.1億元轉讓給開發商或其指定的主體，對於溢價部分1000萬元WFOE先按照25%的稅率繳納企業所得稅，即繳納1000萬元×25%=250萬元的企業所得稅，剩餘750萬元以股息紅利形式實現出境至外資機構股東。假設該外資機構為香港公司，根據《內地和香港特別行政區關於對所得避免雙重徵稅和防止偷漏稅的安排》第十條股息的相關內容，若外資機構對WFOE持有25%以上的股權，對於750萬元股息紅利需資金出境的，還應按照5%的稅率預提所得稅，即繼續繳納750萬元×5%=37.5萬元的預提所得稅。
最終，對於外資機構而言，其1000萬元的股權轉讓溢價部分應繳納的稅費為287.5萬元（250萬元的股權溢價部分的企業所得稅+37.5萬元的股息分紅預提所得稅）；1000萬元的股權轉讓溢價在完稅後最終可出境部分為712.5萬元。
4.外資機構以分紅+股權平價轉讓方式退出
在明股實債的背景下，因前融機構收取的固定收益涉及到收費名目及是否開票的問題，因此前融機構和開發商一般都需要針對該問題提前進行確認，具體可參見西政財富2020年9月15日發布的《地產前融的融資成本問題》一文。因外資入境後從事貸款業務（主要是指股東借款）受到較多的限制，因此大部分外資都傾向於通過分紅以及預分紅的形式取得拿地平臺公司或項目公司按季度或半年度支付的固定收益。在上圖模式二中，如在項目公司未產生實際收益時由項目公司以分紅款名義向WFOE預先分配固定收益部分，本金部分則以股權轉讓方式平價退出，則該方式在實際操作時需要注意如下兩個問題：
其一，關於投資期內固定收益部分的財務處理問題。由於分紅需由項目公司在存在稅後可分配利潤時方可向股東進行股息紅利分配，因此對於明股實債類的投資，在投資期內對於固定收益部分的預分紅形式的分配在財務處理上通常會先進行往來款掛帳處理，考慮到後續稅務問題，在一個會計年度內如果項目公司仍不具備分紅條件，則原預分紅掛帳部分則需進行衝平操作。
在實際操作過程中，若外資機構可將收益部分集中出境，則WFOE可先將每季度或每半年收取的收益預留在境內，每年底按會計處理需要配合開發商做衝平處理，項目公司滿足利潤分配條件或融資到期時則配合開發商將預分紅掛帳處理部分在會計上按實際分紅款進行調整。投資到期時，對於本金部分以平價轉讓股權方式實現退出。
在資金集中出境的操作層面，也有外資機構分期收取股權轉讓金額（股權轉讓的溢價即為固定收益部分），其中對於股權轉讓溢價部分則先由WFOE按每季度或每半年度收取並將該部分收益先預留在境內，投資到期時則以外資機構溢價轉讓持有的WFOE股權方式退出，由WFOE將前期按季度或半年度收取的預留在境內的固定收益部分返還給開發商，並按照上文「2.外資機構境外溢價轉讓所持有的WFOE的股權方式退出」。
其二，分紅系在項目公司存在稅後利潤後方可向股東進行分配。項目公司向拿地平臺公司分紅及繼續分紅給WFOE時，WFOE向境外股東分配股息紅利併購匯出境時需向銀行提交同意分紅的董事會利潤分配決議等程序文件以及完稅的相關證明文件、經審計的財務報表等資料以確證存在稅後可分配利潤。為了避免存在潛在的風險，在實操時同時外資一般都需與融資方約定就該分紅事項若涉及外資方的稅費補繳的，該稅費需由開發商補足或承擔相應責任。
備註：《國家外匯管理局關於進一步促進貿易投資便利化完善真實性審核的通知》（匯發[2016]7號）》六、規範直接投資外匯利潤匯出管理。銀行為境內機構辦理等值5萬美元以上（不含）利潤匯出，應按真實交易原則審核與本次利潤匯出相關的董事會利潤分配決議（或合伙人利潤分配決議）、稅務備案表原件及證明本次利潤情況的財務報表。每筆利潤匯出後，銀行應在相關稅務備案表原件上加章籤注該筆利潤實際匯出金額及匯出日期。
在稅務層面，若外資機構系註冊於香港的機構，根據上文提及的《內地和香港特別行政區關於對所得避免雙重徵稅和防止偷漏稅的安排》第十條股息的相關內容約定，若外資機構對WFOE持有25%以上的股權，對於向香港公司分配的股息紅利部分應按照5%的稅率預提所得稅。本金部分因平價轉讓，則不存在企業所得稅問題。
舉例說明：假設外資機構對WFOE的初始投資為1億元，境內項目公司向拿地平臺公司及WFOE合計分紅1000萬元，WFOE所獲得的該1000萬元分紅出境時，需預提所得稅50萬元（即1000萬元×5%），分紅部分可出境金額為950萬元。
（二）減資退股
根據國家稅務總局《關於企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）第五條關於投資企業撤回或減少投資的稅務處理的相關規定，從被投資企業撤資而取得的資產中，分三部分處理：
1.相當於初始出資的部分，應確認為投資收回——不屬於應稅收入；
2.相當於被投資企業累計未分配利潤和累計盈餘公積按減少實收資本比例計算的部分，應確認為股息所得——屬於應稅收入，但免稅；
3.其餘部分確認為投資資產轉讓所得——屬於應稅收入。
舉例說明：假設在上圖模式二中，外資機構對WFOE的初始投資為1億元，WFOE以股權投資方式投資於拿地合作公司，取得拿地平臺公司49%的股權，若WFOE撤回全部投資時，合計收回1.1億元，其中拿地平臺公司未分配利潤以及累計盈餘公積合計500萬元。對於WFOE而言，其持股49%的部分對應的未分配利潤及累計盈餘公積為245萬元（即500萬元*49%）應作為股息所得，系免稅收入。對於WFOE收回的1.1億元中，需納稅收入為剩餘部分755萬元（1.1億元-1億本金-245萬元），即WFOE以減資方式退出拿地平臺公司時確認的投資資產轉讓所得755萬元需按照25%的稅率繳納企業所得稅188.75萬元。因此，對於WFOE而言，可收回本金1億元以及811.25萬元的收益。
對於外資機構而言，由於其是非居民企業，對於初始投資部分1億元本金不屬於應稅收入，對於811.25萬元的收益部分仍舊需區分為股息所得以及投資資產轉讓所得。但是，目前根據大陸的相關稅收法規對於股息所得免稅系針對符合條件的居民企業之間，由於外資機構系非居民企業，因此對於811.25萬元的收益部分應分別按照股息所得（以香港為例，大陸與香港稅收協定規定的股息預提所得稅稅率為5%）或投資資產轉讓所得（預提所得稅稅率為10%）預提所得稅方可出境。假設該811.25萬元均被認定為股息所得分紅出境的，則需預提所得稅40.5625萬元（811.25萬元*5%），最終實現出境的金額為1億的本金以及770.6875萬元的收益。
此外，根據公司法第一百七十七條關於公司減資的相關規定，公司減資需編制資產負債表、財產清單，通知債權人、公告等程序。
法規依據：國家稅務總局《關於企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）第五條關於投資企業撤回或減少投資的稅務處理的相關規定「投資企業從被投資企業撤回或減少投資，其取得的資產中，相當於初始出資的部分，應確認為投資收回；相當於被投資企業累計未分配利潤和累計盈餘公積按減少實收資本比例計算的部分，應確認為股息所得；其餘部分確認為投資資產轉讓所得」。
《企業所得稅法》第二十六條第二項規定，符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益，為免稅收入。
《公司法》第一百七十七條 公司減資：「公司需要減少註冊資本時，必須編制資產負債表及財產清單。公司應當自作出減少註冊資本決議之日起十日內通知債權人，並於三十日內在報紙上公告。債權人自接到通知書之日起三十日內，未接到通知書的自公告之日起四十五日內，有權要求公司清償債務或者提供相應的擔保」。
（三）清算退出
以清算方式退出涉及到成立清算組、債權人申報債權、制定清算方案、公告等程序，通常時間周期相對較長。在稅務層面，核算清算所得後（企業全部資產可變現價值或交易價格－資產淨值-清算費用－相關稅費），投資方企業從被清算企業分得的剩餘資產：
1.股息所得，即相當於從被清算企業累計未分配利潤和累計盈餘公積中應當分得的部分——免稅收入；
2.轉讓所得（或損失），即剩餘資產扣除股息所得後的餘額，超過或者低於投資成本的部分——應稅所得。
與減資類似，非居民企業（即外資機構）取得的股息所得部分無法像居民企業一樣免稅，需按照10%的稅率（大陸與香港的稅收協定對於股息部分適用所得稅稅率為5%）預提所得稅等，資產轉讓所得部分則應按照10%的稅率預提所得稅。