（原標題：李一戈專欄丨房地產投資還是一門好生意嗎）
這其實是前不久我應邀給某大學一個班級學生布置的作業題。
我承認，這裡頭故意埋設了容易混淆的概念。房地產投資，對應著不同的市場主體。比如，按照通俗的理解，至少得區分經濟組織（企業）的投資和個人的投資，前者一般認為是對應房企的投資行為，後者對應居民個人的投資買房行為。
此前我說過，房地產市場仍是較長的發展時期，就是基於企業的房地產投資層面上說的。雖然，在長效機制下，暴利不再，規模增長受到控制，但剛性需求和改善性需求仍足以支撐一個巨大的市場，只不過，一些中小房企的份額將不得不交給主流房企。
毫無疑問，房企的投資行為也存在區域的分化，所以全國化房企才會強調區域布局的重要性。都市圈之間，城市之間，結構性的分化一直存在。房企最大的投資失誤，就是在錯誤的時間選錯了城市，買錯了土地。當年你要是重金殺入鄂爾多斯，到現在也未必緩了過來。
居民個人的投資買房，更複雜一些。主要是，在一二線城市和熱點三線城市，普遍實行限購。按理，目前各地的限購是比較嚴格的，但也仍然有隙可尋。比如，離婚獲取資格，以父母或子女的名義買房等。如果是超過正常需求（包括改善性需求）的買房，才能說是投資。
買房投資之所以有如此深刻的烙印，當然是因為樓市黃金時期不動產價格持續快速地上漲，而且投資者獲得的收益幾乎還是純利，稅費都轉嫁給了新的買家。雖說國人可選擇的投資渠道確實比較窄，但投資這種事也存在一定程度的路徑依賴，以過去觀察未來，低風險高收益的投資，還有比買房更合適的麼？
央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在最近的一篇署名文章《完善現代金融監管體系》裡說，收益永遠和風險成正比。古今中外，總有人盼望能以更低風險獲取更高收益，但規律不可能打破。承諾低風險高收益就是詐騙，金融監管要永遠與這類行為作堅決鬥爭。
似乎是與這篇文章的觀點相佐證，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組12月1日發布的《中國住房大數據分析報告（2020）》顯示，房價漲跌分化較為嚴重，9個城市的房價距最高點跌幅超15%，其中個別城市的房價出現腰斬，但也有城市的房價或超過2018年1月以來的高點。
根據該報告的數據，與2017年4月的最高時點相比，廊坊的房價下跌了46.9%，北京下跌了15.8%。舉個例子，如果你那個時點在燕郊或固安投資買了一套房，資產價值可能接近縮水一半。這樣的投資，無疑就構成了高風險。
但在另外一些城市投資買房，卻仍有可能獲得較高收益。比如深圳、杭州。我想它們應該屬於前述報告所說的，房價超過2018年1月以來高點的城市。今年上半年，據說杭州有些豪宅樓盤就嚴陣以待了，因為某頭大象要上市了。雖說大象上市暫緩，但杭州的房價壓力仍然很大。
除了杭州的營商環境一貫為企業稱道，還有一個重要的推動力來自淨增人口。2019年末，杭州全市常住人口突破千萬，達到1036.0萬人，比2018年末淨增55.4萬人。雖然沒有證據表明淨增人口與房價構成一一正對應關係，但過去多年，巨大的淨增人口給房地產市場帶來的壓力也是可見的事實。
房地產市場承受人口淨增壓力的，還有廣州、深圳，去年分別比上年淨增40.15萬人和41.22萬人。中心城區新房因為限價，往往與二手房形成倒掛，所以會出現排隊搶購；隨著新增常住獲得購房資格，二手房也會有上漲壓力。
其中，深圳的特殊之處在於，它的國土空間十分有限，有效土地供應和商品住房供應遠遠無法滿足新增需求。當地政府想了很多辦法，但我講過多次，要從根本上解決深圳房地產市場問題，只有拓展它的國土發展空間，不然的話今年上半年的現象過段時間又會來一次。
還有幾個中心城市，壓力也是蠻大的。2019年西安常住人口淨增19.98萬，武漢常住人口淨增13.1萬，成都常住人口淨增25.1萬。但它們的國土縱深都比深圳大得多，在土地供應方面有較大的騰挪空間，只要堅持限購，穩定供應，房價壓力就是可控的。
順便提一句，瀋陽樓市已經恢復過來了，最近兩年是東北幾個大城市裡表現最好的，它的人口也是淨流入的，即使只是微增。北京、上海的人口控制一直比較嚴格，尤其是北京，近兩年的常住人口還是下降的，房價下跌並不奇怪。
有朋友可能會覺得，以人口淨流入的角度來觀察房價，是一個老話題。我承認，之所以舊話重提，與最近討論甚火的延遲退休有關。延遲退休普遍被認為是不堪社保壓力的選擇，它的背後是我國人口老齡化的加速到來。
人口老齡化與房地產有沒有關係，與房價有沒有關係？恐怕是有的，而且關係很大。可資參考的是日本。限於篇幅我無法論述，但特別想對投資買房的朋友提醒一句，務必要考慮年齡結構因素對房地產市場的影響，包括95後一代步入社會和60後一代開始退休。