北京永靚家園:住房產權共有,質量不如人意?

2020-12-19 中國城市報

「所見即所得,你們看到的樣板房,就是這樣。你們既然買了,就得接受啊!」

2018年12月31日,在北京永靚家園共有產權房首付現場,購房者隋女士告訴記者,此前在向開發商反映相關問題時,該公司工作人員向她作了如上表示。

據了解,永靚家園是目前北京海澱區規模最大的共有產權房項目,由北京建邦中鐵房地產開發有限公司負責開發建設。

「永靚家園的B1、B2、B3、B4戶型起居室,窗地面積比小於國家相關標準的規定。」永靚家園臨時業主委員會代表告訴記者,採光差,成了共有產權房業主的「共同心事」。

▲業主表示,永靚家園的樣板間窗地比不足1/7。

窗地比低於1/7?

永靚家園共有產權房的地窗比真的不符合國家規定嗎?

據國家住建部頒布的2011年版《住宅設計規範》規定,臥室、起居室(廳)、廚房的採光窗洞口的窗地面積比不應低於1/7。

「以永靚家園共有產權房兩居室B2戶型為例,我們根據《海澱區永靚家園共有產權住房項目申購登記公告》中關於戶型的介紹以及戶型圖中的數據得出,窗戶面積約1.9米×1.6米等於3.04平方米,起居室面積7.4米×3.3米等於24.42平方米,陽臺面積1.2米×3.3米等於3.96平方米,窗戶比上起居室和陽臺面積之和約等於0.107。」永靚家園臨時業主委員會代表向記者介紹。

「甚至去掉陽臺面積,窗戶比起居室等於0.124,也無法達到國標1/7的強制規定。」 永靚家園業主安先生表示。他對記者透露,根據永靚家園業主內部的一份調查問卷,在有效回收的1228份業主反饋問卷中,有88.3%的業主認為需要加大窗戶尺寸,改善採光。

據了解,永靚家園共有產權住房項目套型主要為約55平方米一居54套,約88平方米兩居2051套,約89平方米三居36套,總套數2141套。

此外,除窗地比過小外,永靚家園業主還反映該項目無新風系統預留孔位,這並不符合北京市標準。

記者注意到,在2018年7月1日實施的北京《居住建築新風系統技術規程》中,明確規定新建居住建築應預留新風系統的安裝位置。

讓永靚家園業主更為擔憂的是,如果開發商不針對上述問題做出調整,一旦交房後業主就不能隨意作出改動。

記者查詢《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則(試行)》時,注意到:共有產權住房實施全裝修成品交房,依合同約定自交房之日起五年內不得對內部裝飾裝修進行拆除。

「70%產權的房子並不代表質量也是70%,產權可以讓渡,質量不能妥協。」隋女士對開發商的做法感到不滿,在她看來,相比炒房者,剛需人群更在意房屋質量,如果質量僅維持在最低標準,也無法滿足住宅最基本的需求,就算價格再合適,大家也會望而卻步。

▲樣板房暫停開放。

樣板間僅開放3天就「下架」?

除房屋品質問題外,樣板房的一推再推,也讓永靚家園的業主感到不滿,認為開發商損害了他們的知情權。

「開發商在草籤的合同中,明確規定要開放樣板間。開發商最初拒絕開放,幾經訴求,才開放了7種戶型中的3種。但至今,也沒見過其他4種房型的樣板間。」安先生告訴記者。

讓永靚家園業主不滿的是,努力協商換來的樣板間參觀,也僅對外開放了3天。「之後開發商又以人員調動為由,暫停開放樣板房。」安先生對記者說。

他表示,在此之前,開發商並沒有貼出關於開放樣板間的公告。據安先生的推算,有近70%的購房者沒有看到樣板間。「很多人在完全不知情的情況下選了房子,只看售樓書很多人首選或者優先考慮B4戶型,看過的果斷放棄了選擇。」他說。

業主認為,樣板間開放時間過短,這與合同中的約定並不一致。

根據業主提供的草籤合同顯示:「甲方應在項目搖號前,將裝修菜單內容進行公示,並在項目現場配備樣板間。樣板間應向全體乙方開放,並保留至交房六個月,其使用的材料、部品、設備應當與本合同約定一致。」

樣板間為何一推再推?何時再重新開放?

對此,項目相關負責人在首付現場表示,公司將開會對此事進行討論,並根據市、區相關領導針對樣板房的意見做出調整,預計樣板間在元旦過後不久將進行開放。

而對於樣板間的調整原因,該負責人表示不便回復。

如今,業主們想參觀樣板間的願望可能要再次「被迫延期」。1月9日,業主向記者表示:「開發商表示由於住建委沒有通過樣板房的整改方案,所以樣板房暫時還不能開放。開放時間一再推遲,草籤的時候說元旦後,現在又說春節後。」

▲永靚家園公有產權房平面戶型圖。

開發商:樣板間還在整改中

永靚家園共有產權房出現的問題已經引起了輿論關注。

2018年12月20日,永靚家園開發企業及設計負責人在給《北京日報》的回覆中認為,選房人計算的起居室面積中還涵蓋了餐廳的面積,這才導致窗地比小於了1/7。

上述負責人表示,在B2戶型中,選房人測算的地面面積是由8.6米進深乘以3.3米麵寬而得出的。但實際上,這8.6米的進深除了陽臺、起居室外,還有餐廳,餐廳的面積不應算入起居室部分中。

2018年12月24日,業主們接到了該項目工作人員關於採光的反饋。對方稱該項目建築設計滿足《住宅設計規範》。根據《規範》中臥室、起居室(廳)、廚房應有直接天然採光的規定,因餐廳和玄關為非直接採光空間,所以窗地比不應計算在內。

當業主追問在計算過程中是否將餐廳包含在內,對方拒絕回答,並隨後將電話掛斷。

在首付現場,永靚家園共有產權房項目相關負責人對業主表示:「2108年12月28日我們去的住建委,住建委相關部門接到針對業主提出的訴求,要求我們逐一做了匯報,29日市相關領導視察了樣板房。」

據這位負責人透露,該共有產權房項目屬於裝配式建築,客廳已經是做到了極致,所以不會有所調整。

對於新風系統的缺陷,一位參與設計的工作人員私下承認,產品設計上可能確實粗糙,後續需要改進,但由於市場上的新風系統設備規格沒有統一,所以無法做出統一設計。

在首付現場,當記者想要採訪時,項目負責人表示需經集團(北京建工集團)相關部門同意。

1月9日下午,記者致電北京建工集團辦公室,但工作人員否認北京建邦中鐵房地產開發有限公司為旗下公司,隨後又稱自己臨時借調辦公室,具體情況不太了解。

建築設計師:「窗地比」 多採用下限設計

「在住宅規範中,沒有關於客廳的定義,用的都是起居室、起居廳等詞彙。規範中雖有對起居室有解釋,但沒有對餐廳、客廳相關的解釋。」 在某知名設計院擔任主任工程師的楊女士告訴記者。

「如果是像永靚家園這種客廳和餐廳做一體化空間設計,沒有做明確的空間界限分割情況下,一般都按照起居廳來考慮。」楊女士說。

她表示,圖紙上擺放的家具只是供業主參考,並不是說是這樣設計。家具的擺放只是告訴購房者這個空間可以容下這些內容,而非給空間定性。

另外,楊女士指出住宅設計標準不宜過度細化,否則就會帶來更多的限制。一般標準是面向全國,保障最低要求,各地應結合自身特點補充地方標準。

一名業內人士表示,建築設計公司在設計過程中,對於窗地比,基本上是按照下限設計,以滿足要求為首要目的。由於住宅審核並不是很嚴格,因此做住宅開窗基本跟著立面形象,不會特別注意。

「一些開發商在建築設計上不是很專業,會存在追求建築外立面的美觀,而忽視實際住房體驗效果。」該業內人士向記者表示。

「我們之所以希望能夠儘快得到開發商答覆,一個很重要的原因就是想在該項目不增加成本的情況下,使問題得到解決。」一名永靚家園的業主表示。

對於此事,中國城市報記者將予以持續關注。

版面欣賞

出品:中國城市報

作者:邢 燦

圖片:以上圖片均為永靚家園業主提供

編輯:四 丸

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