改革開放之初的三十年，「農轉非」是我國農村居民努力的方向。隨著大量農村孩子考上大學並在城市安家落戶，我國的城市化率不斷提高。
伴隨城鎮化率的提高，土地價格不斷攀升，房屋價格水漲船高，城市生活壓力越來越大。反觀農村，近年來新農村建設如火如荼，農民生活水平不斷提高，社會保障日益完善。越來越多的城鎮居民已經開始考慮向農村回流。
作為重要的生活資料，農村宅基地因為可以被農民免費使用而一直以來備受城鎮居民羨慕。另外，隨著農村父母這一代年齡的增長和逐漸老去，宅基地使用權能否被繼承或轉讓受到越來越多城鎮居民的關注。
近日，自然資源部等7部門進一步明確「城鎮居民可依法繼承農村宅基地使用權」。此次制度的明確打消了許多城鎮居民的疑問和顧慮，有助於促進城鎮居民返鄉創業以及城鄉居民雙向流動。
但是，宅基地所有權畢竟歸屬於集體，賦予農民免費使用的權利本身具有一定的社會保障和社會福利性質。城鎮居民並非父母所在集體組織中的一員，父母百年之後繼承宅基地使用權必然面臨諸多限制，需要仔細解讀相關政策。
宅基地所有權歸農村集體所用，城鎮居民繼承的僅僅是父母的宅基地使用權。這種繼承依託於《繼承法》中房地一體的原則，繼承人是因為繼承取得房屋所有權而取得宅基地使用權，無法單獨取得宅基地使用權。
另外，「地隨房走」的繼承條件要求宅基地上必須有可供繼承的房屋。如果宅基地上沒有附著的建築物或者地上建築物因倒塌等原因而滅失，宅基地使用權的繼承條件也會相應滅失，村集體會依法收回並重新分配利用。
那麼，是否可以通過翻修、重建方式持續擁有宅基地使用權呢？答案是「否」。如果父母健在，宅基地使用權仍在父母名下，可以向相關政府部門申請翻修重建以延長房屋使用年限。如果是已經繼承的房產，城鎮居民則不能申請在宅基地上翻修重建，建議主動退出房屋和宅基地，獲取一定經濟補償，避免相關權利因房屋倒塌等原因而滅失。
宅基地使用權的繼承具有嚴格的條件。城鎮居民能否以轉讓購買方式取得宅基地使用權呢？答案是「否」。相關文件在此前已經明確禁止城鎮居民到農村購買宅基地。但是國家也同時放開了城鎮居民通過合作或者租賃等形式來取得宅基地使用權的路徑。在國家限定的20年租賃期內，城鎮居民獲取的宅基地的使用權同樣受到法律保護。這也是國家為盤活閒置農村宅基地和農村住宅所推出的鼓勵舉措。
農村土地流轉推進過程中，宅基地是不可迴避的問題。圍繞宅基地，預計還將有一系列相關政策逐步推出。