主持人：女士們，先生們，今天下午的中國房地產市場形勢分析報告會正式開始！
我們國家的房地產業經過了一、二十年的快速發展，已經成為了國民經濟的支柱產業，但是在發展過程當中也存在著一些亟待解決的問題，為了促進房地產業的健康發展，國家這兩年出臺了一系列的調控政策，其中今年的調控力度是比較大的，這些調控政策的效益應該說正在顯現。現在的情況怎麼樣？下一步的發展態勢又怎麼樣？這是業內同行普遍關心的
問題。為此，我們請了協會領導，以及各方面的專家，就這個問題談各自的高見，我們相信大家能從各位專家的發言當中得到啟迪。同時，為了幫助大家對前三季度我們國家和城市房地產市場的有所情況，我們協會秘書處和中國指數研究員共同提出了2006年前三季度中國城市房地產研究報告，僅供大家參考。今天作報告的有協會的宋會長，以及國務院研究中心的任興洲，以及建設部的陳淮等等。下面請宋會長。宋會長是全國政協委員，原建設部副部長等職，現任中國房地產協會會長，中國建築學會理事長，中國房地產經紀人協會會長。宋會長是英國牛津布魯克斯大學名譽博士，美國建築學會名譽理事，以及國家建築學會的理事。宋部長除了在規劃方面，在房地產設計、建築方面有很多的重要研究成果。宋部長的發言題目是住房消費模式與戶型選擇。
宋春華：各位大家好！我下午講的這個題目是關於住房的消費模式，以及戶型選擇，談一談我的看法。關於房地產的走勢形勢，剛才秘書長已經講了，我們印了一個資料，大家可以參考一下。
大家知道，房地產調控問題一直是我們政府宏觀調控的重點，也是房地產業內、媒體和社會上普遍關注的焦點和熱點問題。但是我認為現在，無論是政策所集，還是爭論的聚焦，大多數都是在開發和交易環節，我們政府的有關政策現在看來也大量是圍繞著開發和交易在出臺。我覺得現在應該更多地關注消費環節，研究我們這樣一個人口大國如何解決好群眾的住房問題，研究在社會主義初級階段全面建設小康社會的新時期，我們應該樹立一種什麼樣的住房消費觀，選擇什麼樣的符合我們國家國情的消費模式，從而出臺相應的消費政策。我們已經看到，國務院136次常務會議上再一次提及要引導合理的消費模式。這實際上是帶有根本性的不容忽視的重要問題，應該引起我們的高度重視，並主動積極引導，認真加以解決。
今天我講三個題目：第一，消費模式是不容忽視的。
我們國家經濟工作的一個重要方針，首要的還是要繼續保持經濟平穩較快增長，而且我們確立了堅持擴大內需的戰略方針，重點是擴大消費需求，增強消費對經濟發展的拉動作用。在今年的政府工作報告裡面總理強調，在努力增加城鄉居民收入的同時，要穩定居民的支出預期，擴大基礎消費，通過加快完善社會保障體系和解決教育、醫療、衛生、住房等領域的突出問題，減輕居民增加消費的後顧之憂，改善居民的住行條件。總理的這段話主要講的就是消費問題，要擴大內需。
消費裡邊的住房消費是一種剛性消費，就是每一人、每一戶都要發生的消費。住房消費在整個消費結構中佔的比重比較大，社會影響比較大，群眾關注的程度高，與房地產市場和經濟運行的關聯度高，「兩大兩高」。消費比重裡面很大一塊是住房，特別是恩格爾係數下降之後，住房消費佔的比重越來越大，再一個是對社會的影響非常大，所以老百姓非常關注，而且和整個經濟的運行和房地產市場的運行關聯度非常高。為此，中央加大了對房地產市場的宏觀調控，在去年兩個八條的政策框架基礎上，今年國務院又出臺了新的六條調控措施和十五條的具體意見。
新的六條，特別是十五條的具體意見出臺以後，應該講已經取得了積極的效應。但是實事求是的講，大家的看法，特別是對某些條目的看法，還不完全一致，特別是對90平方米、兩個70%，大家還是有些不同的意見。我認為這些意見的背後雖然反映的是不同的市場主體的調控主張和權益預期，但是它折射出來的是不同的消費觀，這種消費觀包括消費理念、消費方式和消費模式的差異和碰撞。大家為什麼對90平方米、70%的意見會這麼不同，我覺得背後是一個消費觀念的問題。
我們知道，發展是為了滿足人民群眾的物質和文化需求，我們生產產品是為了消費，我們建造住宅是為了大家有房子住。當然，我們拉動經濟也還要依靠投資、依靠出口，但是歸根到底是靠消費。投資的目的是為了什麼？歸根到底我覺得還是消費。
回到我們的產業上來，我們的住宅和房地產業長長的產業鏈條是圍繞著最終產品——住宅連接起來的，房地產調控的四個大的方面都是圍繞住宅在轉的，包括價格問題、住房供應結構問題、開發量的問題、市場行為的問題。住宅又是圍著或者是跟著消費在轉，跟著消費在走，因為消費是目的，我們解決好群眾的住房問題是以人為本這樣一個科學發展觀的具體體現，我們離開消費，產品和市場就無從談起。而對待產品和市場的不同主張實際上是不同消費觀念的一種交鋒，所以不能忽視消費的問題。雖然房地產市場調控不能迴避相關具體的相應政策，但是如果消費觀念問題不解決，科學的消費模式沒有形成，我們就事論事地去解決結構問題、戶型大小問題、房屋價格問題等等，往往難以奏效。所以我覺得最根本的大家要取得共識，就是我們應該有什麼樣的消費觀念，我們應該消費什麼樣的房子。
消費觀涉及到三個方面：第一，消費觀念，消費觀念是消費主張和消費權益的基本訴求，是消費中的價值取向；第二，消費方式，消費方式是消費理念引導下的一種行為化，對一個國家來講、對一個社會來講，就是一個消費的整體狀態；第三，消費模式，消費模式是消費方式的一種抽象和概括，更多地體現為一種體制、機制和制度，我們講模式，我覺得它主要體現一種體制、一種機制和一種制度。這三者都很重要，但是歸根到底還是在模式上。
正因為如此，國務院第136次常務會議上就強調地指出，「我們房地產業的發展和住宅建設，必須充分考慮人口多、土地少的基本國情和建設節約型社會的要求，要合理引導住房消費需求和消費模式。」我覺得這是非常重要的一個信號，就是國家將注重引導消費模式的問題。而在這之前，《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》裡面更明確地指出，「強化節約意識，鼓勵生產和使用節能節水產品、節能環保汽車，發展節能省地型建築，形成健康文明、節約資源的消費模式。」中央在這個建議裡面更明確地對這個模式進行了清晰的界定，我們要構建一個什麼樣的消費模式？就是健康文明、節約資源的消費模式。我覺得這個就應該形成一個體制、一種制度、一個政策。
對於住房消費來講，如果消費模式選擇得不對，就會誤導消費行為，群眾的住房問題就難以解決。如果我們在模式這個問題上沒有取得共識，那麼對房地產調控的政策取向和某些很具體的調控措施的看法和態度就會相差甚遠。對90平方米大家之所以有不同的看法，我覺得關鍵是消費模式不一樣。90平方米、70%大家爭論比較大，就是在消費理念、消費方式、消費模式這個問題上看法不一致，因此我覺得我們應該認真地學習和理解中央關於選擇和引導並形成健康、文明、節約資源消費模式的這樣一個重要精神，結合當前住房消費中存在的一些不良傾向，認真加以研究和解決，我認為這可能是實施房地產市場調控的一條無形卻是有效的措施。它不是一個具體的措施，但是如果在這個恩情上我們取得了共識，我覺得我們那些調控措施的落實和貫徹就會比較順利，就能夠落到實處。
以上是我講的第一個問題，消費模式不容忽視。
第二，關於消費觀念和消費方式的偏差。
中央為什麼要引導並形成健康、文明、節約資源的消費模式呢？
長期以來，由於住房制度的制約，群眾的住房一直處於一種平方米飢餓的狀態，說白了就是沒有房子住，或是有但是房子太小。改革開放之初，1978年，城鎮人均建築面積7.2平方米，大家不要忘記這個數，那個時候我們只有人均7.2平方米。經過20年以後，到了1998年，我們的人均住房建築面積增長到18.6平方米。平均每年增長0.57平方米，雖然增長是趨勢，但是增速是緩慢的，改革開放頭20年我們也在增加，但是是比較緩慢的，緩慢到平均一年增加0.57平方米。1998年我們出臺了新的住房制度，由實物分配改變為貨幣分配，實行了商品房、經濟適用房、廉租房區別對象供應的住房體系，這樣就激活了市場，誘導了住宅建設的快速發展，截至去年底，人均住房面積增加到26.11平方米。所以從98年到2005年這七年平均每年增加1.06平方米，顯然這個速度是大大加快了，大家的住房有了比較大的改善，而且城鎮住房的私有率已經達到了82%，這在世界上也算是比較高的了，所以成就是顯而易見的。
但是我們應該看到，當前仍然存在著苦樂不均和某些不良的消費傾向，這種苦樂不均和不良的消費傾向之間又有一定的關聯，儘管這些傾向是反映在一部分家庭和少數人的身上，但是影響很大，它有一種傳遞和擴散的效應。所以，在落實中央提出的樹立科學的住房消費觀念，形成健康、文明、節約資源消費模式的過程中間，我們要注意糾正和克服這些不良的傾向。我認為不良傾向至少有這麼幾個：
第一，貪大。希望能夠住上更大一點的房子無可厚非，但是住房的大小是有條件的，不是你想多大就能多大，它是受制約的。那種不顧經濟條件和資源條件、脫離實際承受能力，或者是超過實際的需求，追求過大的戶型，就是貪大，就是一種過度消費。局統計，今年一到四月，我們40個重點城市開發的住宅平均每套建築面積是113平方米，其中有16個城市平均套型面積超過了120平方米，在100萬套可以出售的房屋裡邊80平方米以下的只佔到了23%。另外，在24個大中城市裡邊，120平方米以下的套型不足50%，北京待售的商品房平均套型面積是143.9。形成這樣一個貪大的風氣，有開發商對利益的追逐，戶型越大利潤越大，有消費者的盲目入市，也有政策的導向問題。去年第二個國八條裡面，國家規定了120平方米這樣一個預值，考慮到各地的情況有差別，允許各地可以根據實際情況浮動20%。應該講這不是一個一刀切的政策。實際執行情況如何？全國的重點城市，除了青島保持120平方米以外，其餘的重點城市全部都上浮，而且基本上都用足了政策，普遍定為140到144平方米作為享受普遍住房優惠政策，把一個本來不是一刀切的政策凡倒搞成了一刀切，往哪兒切呢？往大了切，我想這就是貪大的消費觀念所造成的。為什麼大家都往上切？就是要大，120覺得還不夠，140，甚至用足了120上浮20%，144。最近好像天津調回來了，調到120。
第二，超前。所謂超前，就是比常規的一種提前，這種提前包括居住水平的提前和居住周期的提前，貪大的本身就意味著居住水準的提前，造成了居住消費在整體的消費結構裡邊比重過大。所謂周期就是在解決住房和提高居住水平的過程裡邊有一個周期規律，往往是人在年輕的時候從無房到早期的租房，開始時沒有房子，早期可能就是租房子，然後買房子，到了晚年又可能過渡到租房。歐洲很多人老年以後，子女都出去了，老人很可能又去租一套房子。面積也是這樣，它也有一個變化的規律，就是年輕的時候可能住得小一點，到成家、有了孩子了，需要更大的面積，到了年老可能面積又回來了，這是一個動態的過程。這種變化的周期既能夠滿足住房的實際需求，又能夠與我們的經濟承受能力相適應，而且還能夠做到資源的有效配置，最終實現社會利益的整體最大化，對整個社會是有利的，所以實現人人享有適當住房，絕不是以擁有為標誌，也不是一步到位，一房伴終生。一輩子就一回，這是計劃經濟，在沒有住房二級市場的制度下所形成的一種住房觀念，現在我們通過擁有和租用這兩種方式去享用住宅，還可以根據實際情況更換區位和大小，這恰恰是住房商品化體制下的優越性所在。現在我們還沒有建立起一種正確的消費觀念，往往是不顧條件，脫離實際，企圖人人擁有、一步到位，我覺得這就是一種超前。
而且我們更注意到這種情況又每每出現在具有所謂現代意識的年輕一族，年齡大一點這個好理解，這一輩子總得弄一套房，現在年輕人也是一種觀念。對廣州的調查表明，25歲到30歲的年輕人已經成為高端購房族(每一套購房超過80萬)和中端購房(每一套購房80萬以下)的主力軍，。在這種消費過程中，月還貸基礎在月收入比例50%以上的人佔到了31.75%，接近32%的人每個月還貸的數額超過了收入的50%以上。住房信貸作為購置房屋的一種金融工具，我們應該充分利用它，但是利用也應該量力而行，量入為出，一般講，月供在收入的30%以內是比較合適的，如果工資的一半以上都拿出來還貸，住房雖然提前一步到位了，但是不得不以犧牲全面的生活質量為代價。
這裡面就有一個權衡利弊的問題，房奴為購房所累，只能帶來整體消費水平的降低，這不利於人的健康發展，所以這種超前我看不見得是好事，有了大房子，住房消費是滿足了，而其他的消費全都拖後了，整個生活質量實際上是下降了。
第三，求闊。在貪大、超前的同時往往有求闊的影子，求闊就是一種攀比、一種炫耀、一種擺闊的心態，追求一種非理性的概念消費和符號消費。所謂未富先豪、奢風東漸的不良傾向在住房消費中多有顯現。目前在住宅消費中有一種不少的傾向，就是片面追求時尚和所謂的美觀，某些發展商也在迎合這種心態，把住宅包裝得珠光寶氣，不實的廣告詞，稱豪稱爵，結果只能是不圖實惠求虛榮，不求實用求奢華，儉樸的風尚不見了，簡約之美不見了，變得浮躁華麗，這不見得是有品位，實際上是一種低俗，這與健康的消費理念大相逕庭。
第四，浪費。貪大、超前、求闊意味著資源配置的浪費，住宅生產方式所造成本身質量的缺陷又帶來了資源直接的大量的消耗和浪費。我們的住宅質量沒有從根本上得到提高，也與我們的消費觀念有重要的關聯。當然我們不能全部怪罪於消費觀念，主要還是我們的產業化推進得慢。如果人們追求套型面積的大小勝於追求質量的提高，那麼我想我們的發展商是不可能把資金更多地投向提升品質的一些新技術、新材料、新工藝，因為他們的科技投入得不到市場的響應，消費者只追求大面積和包裝的華麗，所以這種高物質化、高消耗的消費觀念和消費方式必然會帶來資源的浪費，必然是低效率的，是一種不可持續的消費模式。
第三個問題，我們要提倡健康、文明、節約資源的消費模式，要提倡一種新的住房消費模式，這就是剛才我們講到的健康、文明、節約資源，實際上聯合國開發計劃署在1999年提出的1998年人類發展報告裡面就指出，「消費豐富無可厚非，問題不在於消費本身，而是其模式和效應。」聯合國實際上是在上個世紀末總結20世紀人類消費經驗和教訓的時候就談到消費模式的問題。報告裡邊特別談到「追求那種競爭性和擺闊性的消費會把某些人的充裕變成許多人被社會所排斥。當前社會面臨著維持高消費水平的極大壓力，並且鼓勵炫耀財富的競爭性消費時，消費的不公平將會加大貧困和社會排斥。」聯合國98年的人類發展報告裡面就講到了這個問題，就是說高消費要加大貧困和被社會所排斥。所以聯合國很明確地主張，不提倡那種競爭性、擺闊性的消費，所以我們要冷靜地面對現實，不管是政府還是發展商，不管是有錢的人還是低收入的人，不管是年長者還是年輕人，都有一個選擇消費模式的問題。
總的來講，我們要以科學的發展觀為指導，體現建設和諧社會、資源節約型社會的戰略思想，我們要搞好房地產調控的同時，要加強對消費觀念、消費方式、消費模式的引導，建立起健康、文明、節約資源的消費模式。我覺得這樣一個模式有以下幾個要點：
第一，要提倡合理適度的消費。我們應該以提高和改善居住條件為理，大家的居住條件和生活水平肯定是要改善和提高的，這是我們要堅持的一個大道理，但是還要適度，以滿足基本需求為度，所以要合理、要適度，對於大量的普遍的標準戶型來講應該滿足我們現在核心家庭(三口之家)的居住行為要求，並且應該有一定的適應性。從目前來看，這種戶型控制在80到100平方米是比較合適的，它的宗旨就是平均90平方米，這是比較合適的。
適度不僅包括面積，還應該包括舒適度。過度地把自己放在一個高度人工化的居住環境裡邊，與自然環境截然分開，未必是好事。所以過分追求舒適度，我們首先不談成本，現在有的開發理念要把我們的住宅搞成恆溫恆溼，有沒有這個必要呢，我們不談成本，對生命和健康來講恐怕也要打一個問號，所以第一個我們要確定的理念就是要合理適度。
第二，要提倡漸進梯度的消費。購房是為了養人，不能本末倒置，要以人為本，不能以房為本，現在有些人一輩子在養房，應該堅持量力而行、逐步改善、宜居適住、房盡其用這樣的原則，買房子就是為了住的。不要奢華，宜居、適用、好用就是好東西，讓每平方米都能派上用場。關於大小的問題，宜大則大，確實有這個條件的話，大一點也是可以的；可小則小，沒有那個條件，小一點也是可以的；宜租則租，可購則購。這就是一個漸進的梯度消費。
第三，要提倡健康文明的消費。要以平常的心態對待住房問題，住房無非就是一個安身之所，就是一個住人的地方，現在我們把房子附加上了他們多精神上的東西，有哪個必要嗎？我覺得現在房子太累，不必去追求超越常規的那種「闊綽」，要警惕奢靡之風在房市裡的蔓延，警惕某些西方被批判過的論點造成的誤導。西方被批判過的論點，比方說「正式奢侈造就了資本主義的繁榮」，「奢侈是經濟發展的動力」，這些都是被批判過的，要警惕這樣一些觀點被移植到我們的房地產市場，而且堂而皇之地被加以宣揚。社會主義的市場絕不是不講文明、不講公德、唯利是圖、為富不仁的，不要把房地產市場變成一個為富不仁的表演場，我們要講公平、講和諧、講責任、講道德，我們既要講一次性分配的效率優先、承認差別，也要講二次分配利用稅收進行調節的社會公平，同時還要講道德層面的善行之舉、扶貧濟困的三次分配。第一次是效率優先，有差別，第二次通過稅收調節這種差別，體現一種公平，第三個層次我們還要講道德。
第四，要提倡節約資源的消費。我們要選擇一種資源節約型的消費模式，做到消耗消費的資源要少，對環境造成的汙染符合藥效，儘可能提高資源的利用率，可循環率要大，樹立一種綠色的消費理念。
科學的消費模式應該把握好這四點。
要形成這樣一種模式需要各方面的努力和配合，首先就是要更新觀念，要樹立科學發展觀，加強對建設節約型社會的宣傳，改變傳統落後的消費理念，強化節約的意識，形成文明借鑑的社會風氣，這樣才能把觀念轉化為行為規範。
第二，要加快制度創新。我們應該有鮮明的政策取向，建立起一種激勵和約束機制，為消費模式提供政策和制度的支撐。這裡邊我要談到稅的問題，我們現在的稅主要是在交易和流通環節，而在保有和漫長使用的過程裡邊我們基本上是不交稅的，所以才有很多人一買就買那麼多房子放在那兒，然後伺機牟取暴利，所以將來的稅是不是也要考慮怎麼樣符合這樣一個節約的消費模式問題。另外是銀行貸款，對於第一次購房的消費，自住的住房應該給予更多的支持，如此等等我們的好多政策要進行創新。
第三，實施宏觀調控，通過土地、規劃、稅收、信貸這樣一些調控措施支持正常的消費，抑制過度消費，要建立完整的社會保障體系，從而實現人人享有住房這樣一個目標。
第四，要抓好示範帶動。我們現在推進住宅產業現代化，有國家康居示範工程，這些項目應該體現節約型的住宅消費模式，我們應該建設一批高舒適度的中小戶型的樣板房，去引導住宅開發市場，這樣整個房地產就會有一個穩定的產業支撐。
第四個問題，重視戶型選擇。
國務院很多文件裡邊都涉及到有關戶型方面的調控意見，比如說「切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普遍商品住房、經濟適用住房和廉租住房。」這裡談到，我們的重點是中小套型、中低價位。戶型的選擇是非常重要的，因為戶型代表著居住水平，反映著消費理念，決定著開發的供應結構，也影響著調控政策的取向，所以戶型是非常重要的。
戶型的選擇實際上是一個動態變化的過程，我剛才介紹了一下我們人均的住房面積情況，實際上我們的戶型也一直是在動態變化著的，但是在一定的時期又具有相對的穩定性。影響戶型的因素是很多的，最主要的還是經濟發達程度、收入水平、價值觀念、資源稟賦。後面兩個很重要，錢多的人並不一定就住大房。第二還要考慮我們國家的資源情況，稟賦就是老天爺就給我們這麼多地、這麼多水、這麼多能源，所以影響戶型的是多種因素。房子的大小，特別是商品房，我認為是由市場需求決定的，總體上將，戶型的大小是由市場需求決定的，但是合理的引導也是必要的，特別是有保障性質的戶型，政府是根據當時的情況經過測算以後定出來的，有些就要政府來定，商品這塊就是靠需求來定。為什麼說引導是必要的呢？因為戶型的大小涉及到佔用公共資源多少，這個不能為所欲為，你想做多大就做多大，必須加以管理和調控。
合理的戶型具有以下幾個特徵：首先是理念問題，體現科學的消費理念。第二，既能滿足當前，又有一定的適應性，有必須長的在功能方面的生命周期。這個房子的使用功能，過一段時間，價錢稍微有點變化了，但是還能用。第三，它的主導戶型應該是服務於大眾，服務於廣大的中低收入者。第四，要符合資源節約、環境友好這樣一個基本原則。第五，有利於整體房價的下降，有利於節省居住成本，這樣才有利於住宅的商品化和社會化，實現人人享有適當住宅這樣一個目標。我們國務院和國家有關部門在很多關於住宅建設的文件裡面都有關於戶型的要求，基本傾向是以普通住宅、中小戶型為主，力求在較小的空間內創造較高的居住舒適度。我們的理念是中小戶型、高舒適度，中國應當發展這樣的住宅，在很多文件裡面強調經濟適用房二三室為主，所以對這種中套型、中低價位的要給予政策優惠。對於保障性質的廉租住房我們定了一個原則，不超過當地人均住房面積的60%。「經濟適用住房要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米，小套控制在60平方米。」這個都是有文件的。從今年6月1日期，新開工的商品住房90平方米以下的要佔到70%。
根據剛才這些文件裡談到的控制面積的文件，我這裡有一個有關戶型的建議，保障型的40到60，政策型的60到80，一般的、普通的商品房80到100。我後邊加了一個注，人口不一樣，大小應該有所區別，一會兒我們來看日本是怎麼管理戶型的。區位不一樣，大城市和小城市應該有所區別，大城市應該更小一點。郊區跟中心區域應該不一樣，中心區域應該更小一點。另外還包括類型，高層和超高層的住宅可以適當放大一點，因為它佔地少，如此等等。另外，我們國家太大了，對於商品房來講，普通商品房我覺得還可以給予一定的浮動，浮動20%也不過就是120平方米，因為現在在浙江、蘇南一帶，人均建築面積已經達到了35平方米左右，這樣的地方我覺得作為商品房來講就應該適當稍微有點鬆動。我們講90平方米、70%，這個實際上也是有彈性的，還有30%是有彈性的。
我們提出這樣一個建議戶型，我想和一些發達國家相比也大體上差不多。這個就是從1990年到2002年日本、德國、瑞典這些發達國家新建住宅的戶型情況，我們把80平方米和100平方米畫一條紅線，我們可以看到，它的戶型基本上都是在80到100平方米之間波動。所以我們的住房在80到100就足夠了，考慮到它這個面積是套內建築面積，所以我想我們能夠有一個10%到20%的浮動，再考慮到地區差異，我想這樣就足夠了。
我們看日本，日本總平均就是這條藍線，它從1990年到2002年平均就是90平方米，在80到100之間。它的社會保障這一塊是40到60，它的中間值是50平方米。不要忘記，日本的GDP是我們的多少倍，它現在就是這個水平，所以我們的保障房做到40到60，平均50平方米，也就可以了，中值是80到100，對於政策性質的，相當於我們的經濟適用房是60到80，平均就是70平方米。對於戶型我們絕對不要陷入盲目，越做越大，看看這些發達國家，他們是很理性的，我覺得這一點應該向它學習。
這是天津市新建的廉租住房，每一套面積，第一種類型的50.63，第二是47.93，我認為這樣就可以了，這是天津市早期的廉租住房。這是50.14，41.12；44.65，42.23，43.03。前不久天津市又建了一批搬遷的帶有動遷性質的也是中小戶型的，麗苑小區，這是小區的外觀，65平方米、45平方米、64平方米，差不多就是這個戶型，個別人口多一點是72平方米。
這是深圳用於搬遷戶的，也是小戶型，每一戶33.09，就解決你最基本的東西。這個比香港的銅湖還要大一點。這是房屋的平面圖，35.33的房子，3.9米的開間，進身5.1，1.8的廚房，1.8的衛生間，這是帶有保障性質的，不能做那麼大的。
國外對於保障用房政府同樣也進行了控制。這是巴西，政府給你提供一套房子的基礎然後就不管了，上面自己想辦法。家庭人口有多有少，基礎是可以組合的，你人口多就給你裝一個大一點的，人口少就給你裝一個小一點的。是不是政府真的不管了呢？不是，他讓你自己動手。當地有非常好的黏土，用簡單的機械，大家自己動手，磚就出來了，基礎我給你了，大家動動手，就地取材，這個房子也就起來了。房子的外觀不太一樣，因為上面都是自己弄的，但是基礎都一樣。保障房就是這樣，不能大，就給你這麼大，基礎配下來了。這就是窮人住的社會保障房。
我們現在對戶型的問題做了一些基本的規定，我覺得我們對戶型的管理應該進一步細化。大小跟你的人口有直接的關係，特別是在享受補貼、享受優惠政策的時候，戶型一定要跟人口對接。
我想介紹一下日本的情況，日本第十個住宅五年計劃提出的一種引導性的居住標準，就是大城市裡邊的居住標準，它的面積就是和人口掛鈎的。比如說你是單身一個人，這種住宅只能37平方米，三口之家也就是我們講的核心家庭可以住到75平方米，如果是六口之家，甚至六口裡面還有老年的服務，那麼你就可以做到129、122。這個比較細，比較科學，不是說我們就這麼一個數。房子給一個人住和給六個人住是不一樣的，所以我覺得要細化，特別是享受政策的，戶型要跟人口對接。這個更多一點，一般型引導居住標準，在城市的郊區和小城市的，我允許你住得更寬敞一點，所以我們不能東西南北中，大城市、小城市，郊區和市中心都是一個樣。一個人可以住到50平方米，三口之家可以住到98平方米，六個人就可以住到147、164平方米，這個顯然放寬了，因為區位不一樣。保障房也是跟人掛鈎的，一個人25平方米，三口人可以住到39平方米，六口人就可以住到66平方米，保障房也要跟家庭人口結構掛起鉤來，這個就能體現公平。
我們看看泰國，泰國正在建設的仁愛房計劃，就是我們的廉租住房。這是曼谷市中心，房子已經建成了，其中一套的面積是30平方米。如果住在曼谷的郊區就可以住到這種房子，兩層小樓的，50平方米。所以住在城裡跟住在郊區的不一樣，郊區的應該更寬鬆一點，住在城裡的應該更嚴一點。
另外我們對戶型的管理不應該停留在一個對數的控制，還應該給出一個具體的空間形態，最好做出樣板間，最後是示範小區。
為了提高中小戶型的舒適度，充分利用有限的空間，我覺得住宅設計應該提倡精密設計，面積小了、舒適度還要高，怎麼辦？設計要做精密設計。精密設計的典範我認為就是飛機裡邊的座艙，那麼小的空間什麼問題都解決了，當然住宅不是要完全學它，我說的是這種理念，中小戶型裡邊怎麼樣擠出那種無效空間，讓每一個平方米都能夠派上用場，那就要精心設計、優化方案、注重細節，做到適用、經濟、美觀。
比如說日本這種三室戶的房子，它就精心設計，它最大的一個亮點我認為就是衛生間這塊，這麼小的房子，盥洗和浴室是分開的。在大阪國際機場旁邊的和全住宅區，也是它的社會住宅。二室戶的64平方米，這幾件也是分開的，廁所有一個門，洗澡有一個門，這邊是洗臉，這個是洗衣機。我們就是一個大的衛生間就完了，而這個是隔開的，這樣利用起來就很方便，可以一個人上廁所，這邊可以洗臉，這邊也可以洗澡。自行車停車很少，汽車比較多，停車位有一個按鈕，一按就抬起來了，底下還有微型的雙層停車場，包括四五層的住宅還有電梯。還有一點，現在我們的住宅要不要考慮多層住宅預留電梯的位置。
謝謝大家！