浙江在線5月4日訊（浙江在線記者 張卉卉）4月26日，杭州的土地出讓上演了一場開發商爭搶自持房的戰爭。其中，位於半山田園的C2-05地塊創下了開發商競拍自持房的最高紀錄——「100%自持」。這也意味著，競得者招商地產拿到這塊地全部不能銷售，只能用於出租。
C2-05地塊是商業用地，開發商自持100%的面積，這意味著傳統以建造和銷售房子為主營方向的房地產開發商，角色轉向了「房東」。作為繼北京、上海、廣州之後出臺土地出讓自持規定的城市，杭州的開發商們將面臨一個全新課題：100%自持拿地，如何贏利?
雖然條件苛刻
爭搶依舊激烈
3月24日，杭州發布土地新政規定：當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。
據悉，這是土地新政出臺後的首次房地產開發用地出讓。讓人吃驚的是，雖然條件苛刻，但5宗出讓地塊有3塊溢價率突破70%進入競報自持比例程序。而戰線拉得最長的是半山田園商地，拍賣耗時1小時，不僅自持比例達到100%，還要配建2500平方米的養老用房。整個競拍過程，開發商們大有你方唱罷我登場的架勢，拼自持比例、拼養老配建，拿地熱情高漲。
半山田園地塊是一宗商地，出讓面積20656平方米，容積率1.5。這塊地吸引了7家開發商報名，其中包括德信、景瑞、廣宇、招商等。首輪出價就達到了上限價格，溢價率70%。競拍現場一度陷入膠著狀態，廣宇、德信、招商三家房企你追我趕。經過33輪報價，招商投報自持100%。隨後，這宗地塊轉入投報配建養老設施，經過8輪報價，招商投報配建2500平方米養老用房，並競得半山田園地塊，總價29182萬元。
值得關注的是，同日出讓的翠苑商住地和桃源宅地，雖然最終也要求開發商自持部分面積，但自持比例分別為16%和20%，遠小於半山田園地塊。記者看到，半山田園地塊最終競得樓面價為9418元/平方米，溢價率為70.01%。如此高的溢價率，所建物業又不能出售，開發商拿這塊地到底圖個啥?
住宅限購之後
低總價地受捧
其實，杭州商業地塊的走強自今年以來便初露端倪。
據杭州市國土資源局官方網站顯示，今年以來，杭州主城區共出讓商業用地8宗，溢價率基本都在50%以上，而去年，杭州主城區共出讓16宗商業用地，溢價率大多數為零。
中豪房產副總經理高銀華認為，商業地走出強勢行情和眼下宅地市場的火熱不無關係。一方面是宅地被限購，另一方面，宅地地價高漲，一宗宅地總價動不動30億元以上。不少沒有大資金拿地的開發商轉而將眼光投向低總價商地。相比之下，幾個億就能搞定的商地成了「香餑餑」。
4%~5%的回報率
出租還算可觀
4月24日，杭州市國土資源局與杭州市住房保障和房產管理局聯合發布《關於杭州市企業自持商品房屋租賃管理有關問題的通知》，針對土地出讓時通過競投自持比例確定自持用於出租的房屋，自4月24日起實施新的管理規定。
通知明確，企業自持商品房屋應全部用於對外租賃，不得銷售或轉讓。企業持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年以上。
通知還規定，企業破產清算，其自持商品房屋按相關法律法規規定處理；企業進行合併重組或股權轉讓涉及自持商品房屋產權轉讓的，須經項目所在區政府(管委會)審核並報市政府同意後整體轉讓。轉讓後，不得改變自持商品房屋規劃用途，並應繼續用於出租。
那麼，半山田園地塊所建物業如果全部出租，能否盈利?
據和招商地產火拼到最後的德信控股常務副總裁費中敏透露，半山風景優美，這塊地的位置和規模都很適合做養老。「我們方案都做好了，但可惜沒拿到。」
高銀華也認為，商業地如果開發成酒店式公寓，像彭埠一帶的酒店式公寓，40~50平方米的面積，月租金可達到4000~5000元，售價70~80萬元，年租金回報率達到7.5%。「如果開發商100%自持，那就是長租公寓的模式。雖然這樣的回報率扣除融資成本，可能只有4~5%，但相比其他行業，已經非常可觀了。」
中小開發商們
慎言自持地塊
據「拿地寶」相關人員測算，半山田園地塊，地價+建安+裝修+一年的貸款利息，總投入金額約為4.76億元，而參考萬科位於良渚文化村的隨園嘉樹精裝修老年公寓，15年租期租金是售價16000元/平方米的60%，即年租金約640元/平方米。按這個年租金測算，開發商的投資回報率為4.2%。
拿地寶研究院院長錢賢強認為，資金實力不強，沒有商業地產操盤經驗的中小開發商對自持地塊還是要慎重對待。比如競得田園地塊的招商地產，其擁有招商銀行、招商證券等資源。招商銀行可以融到年息3%的低成本貸款，而招商證券，具有將自持物業變現的能力。像這類企業，操盤自持地塊就比較有優勢。