北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的「專家」，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
提問：
章哥，中介帶我在昌平看了個小區，是疊拼，只不過是開發商的「自持房」。但可以用租賃的形式來籤約，20年後自動續期。請問這種房子能買嗎？有沒有什麼風險？
回答：
1、 儘量不要買這種「自持產權房」，風險很大。
2、 所謂的自持房，就是開發商在拿地時，地塊有限定條款，就是不許開發商出售，只允許自己持有。政府的目的是遏制房價上漲，但實際上這種土地限制也沒有推行下去。
在中國各個大城市中，租售比從2009年之後就嚴重的失衡了。在2008年之前，北京的租售比也不過是最多300萬，完全在國際慣例之內。但從2009年房價暴漲之後，至今已經達到700萬左右了。
在這種情況下，房產持有人靠租金來獲得的投資回報非常低。要想賺錢，就只能寄托在房價漲幅上。
開發商也一樣，他們資金成本更高，收的租金連利息都不夠，所以都想出了以租代售的方式。但這種形式對買房人來說的風險卻很大。
3、 一般租房，頂多是押一個月租金，然後提前支付三個月或半年的租金罷了。就算是房東反悔，損失也並不大。
但開發商這種形式不同，一下就要繳納一大筆錢，幾乎和買房差不多了。而產權並沒有在租房人（買房人）手中。那如果他們正常持有房產還好說，買房人沒什麼風險。但實際上沒有開發商這麼做，他們為了讓資產保持流動性，必須將其抵押出去，或是銀行，或是其他融資機構。
那一旦開發商還不上錢，這房子的產權就會被拍賣轉讓，新的產權人會採取什麼行動可就不好說了。
按照國家規定，房屋租賃期最高20年，所謂的自動續期是沒有法律效力的。只不過是開發商忽悠買房人，買房人自己騙自己的噱頭而已，沒什麼意義。
4、 在所有這種以租代售的合同中，開發商都會弱化自己的違約責任，也就是給自己留下了伏筆。一旦將來真的房租市場價上漲，那他們很有可能毀約。所有開發商都僱傭著律師團隊，合同也都是精心擬定的，普通買房人無法與他們抗衡，更得不到什麼賠償。
甚至說，一旦開發商覺得租金不合適了，有的都會去自己舉報自己，就說當時籤訂的合同違法，要求撤銷。從這點上來說，開發商沒什麼誠信，都是利益第一。
5、 總結：儘量不要購買這種「以租代售」的「自持產權房」，本身就說在鑽法律漏洞，一旦發生糾紛會非常的麻煩。而且，買房就說投資，而一套自己沒有處置權的房子，其流動性也就失去了，從風險和收益來說都不合適。甚至說，中國人買房都有留給子女的想法，但這種沒有自主產權的房子，很難做到繼承。請千萬考慮清楚。
隨便買房都能發財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！