為什麼越來越多的人來大阪投資房地產?

日本的房地產行情經過十餘年的萎靡不振之後，近年來出現了回升跡象。居住在世界各地的華人，敏感地嗅到了日本房地產的真正價值，來日本購買房地產的風潮正在興起。尤其是中國投資者，赴日購置房地產，將資金轉移到房地產價格有望上漲的日本，這一趨勢正在快速擴大。

日本首都東京一直是人們投資的熱門城市。但是，大阪的房子相比東京的房子，投資熱度要高不少，正式由於大阪成為日本近十年市場預期漲勢最好的地方，2019年開始，中國人投資大阪的熱潮正逐漸興起。

 隨著2019年的大阪G20峰會、2019年的大阪橄欖球世界盃、2024年的夢洲賭場開業並運營、2025年的大阪世博會等一系列利好條件的刺激下，大阪的房產市場也迎來了屬於它的春天。

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遊客人數爆發，旅遊經濟紅利無限

自安倍晉三執政以來，「觀光立國」戰略成績顯著。據JNTO數據，2018年訪日遊客達3,119萬，大幅超出了「 2030年達到3,000萬」的預期目標。這其中，人數及消費規模上均排列首位，2019年上半年，中國內地遊客訪日遊客數量達838萬，總消費1,545萬億日元，在人數及消費規模上均排列首位。2019年上半年，訪日遊客數量以史上最快速度突破1,600萬，創下多個歷史同期記錄。

作為日本兩大交通樞紐之一的大阪坐擁關西國際機場，是所有到訪西日本遊客的必經之地，而遊客數量的井噴式爆發，首要帶動的便是住宿業的增長。根據大阪觀光局統計，2018年留宿大阪的海外遊客超過1,141萬，節假日、櫻花季、紅葉季等重要日子裡，「一房難求」的情況常會出現。
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賭場合法化，造就全新房產奇蹟

2018年7月，隨著IR實施法（Integrated Resorts，帶有賭場的綜合度假區）正式通過，日本民營賭博首次實現合法化，明確作為首個開放地的大阪將賭場設立在人工島夢洲，有望於2024年正式營業。
包括美高梅、新濠博亞娛樂、拉斯維加斯金沙集團在內的等8家國際博彩巨頭紛紛下注大阪。美高梅集團負責人視大阪為集團運營第一候選，而澳門賭王之子何獻龍，更是表示新濠博亞娛樂願意為大阪帶來1萬億日元規模的投資，使大阪成為世界頂級觀光地。

根據日本觀光局數據推測，2030年夢洲IR博彩度假村將為大阪帶來超過2,200萬人次的旅行者，美國顧問公司Global Market Advisors預計大阪每年的賭博收入可超過100億美元，高於新加坡兩座賭場的年收。

賭場的開設意味著巨大的經濟效益：

以澳門為例，2018年，全年入境旅客超3,500萬人次，按年增加9.8％，酒店及公寓平均入住率達91.1％，全年旅客消費（不含博彩）達696.9億澳門元。而拉斯維加斯在1941年便建成了首家賭場，2017年房價漲幅仍保持在10％以上，漲幅位列全美第二位。
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世博會將至，「黃金效應」蓄勢待發

2025年，大阪將舉辦以「閃耀生命之光的未來社會設計」為主題的世界博覽會，會期共185天，日本政府預計入場人數約為2,800萬人，拉動經濟效益約為2萬億日元。

世博會被譽為經濟增長新引擎，在帶動固定資產投資增長，形成新消費熱點，促進經貿發展等方面，有著無與倫比的推進力，後續效應更是充滿無法估量的潛能。歷史上，艾菲爾鐵塔是1889年世博會留給巴黎的「搖錢樹」，而大阪如今的地位，關西經濟帶的形成，也歸功於1970年時曾舉辦過世博會。
2010年上海世博會是對世博經濟最好的詮釋。世博會為上海帶來的「產出影響」為794.77億元人民幣，「增量消費」為468.64億元人民幣，7,308萬人次的遊客來訪，十一期間催生「最熱黃金周」，當年GDP增長9.9％，經濟效益是北京奧運會的3.49倍。

參考上海市2008年-2017年商品住宅均價，世博會的舉辦成為上海房價的分界點，舉辦當年，上海房價同比漲幅超35％，之後漲幅更是連年大幅度攀升。根據上海財經大學世博研究院副院長分析，世博會的投入能帶動約1.2萬億的產業增加值，其中，有1/3的增加值將體現在世博後。

時隔半個世紀，大阪再次舉辦世博會必將成為日本最振奮人心的經濟新增點。在世博之前搶佔房產先機，即可安享後世博時代的「黃金效應」。
最後，從貨幣的角度分析下為什麼選擇投資日本：

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日元是亞洲貨幣中最穩的避險貨幣

這裡科普一下，避險資產就是不會隨著市場波動而價格波動很大的資產，比如黃金、美元、日元等較為穩定的一類投資產品。避險資產在全球經濟動蕩時表現較為平穩，因此也更為保險。因此，在經濟動蕩時期，購買具有避險屬性的產品成為投資者們的第一首選。

其實回顧外匯市場不平凡的2018年，各國貨幣匯率波動漲跌不一，全球市場遭遇「美元慌」，新興市場國家一度還出現了「股債匯」三殺的局面。美元表現強勢，而非美元貨幣普遍低迷，只有少數幣種在這樣的情況下仍然保持堅挺，日元作為2018年「最強貨幣」之一，在2018年全年度兌美元表現中一直保持最佳狀態。
要知道，日本是全球最大債權國，且在海外擁有龐大資產。儘管中國人最常聽到的是日本在廣場協議後「失去的20年」，但事實上，日元資產經常被視為形勢緊張時的避風港。
為什麼日元成為避險貨幣？

原因一：韌性十足的經濟體、跌無可跌的利率、長期接近於零的通脹水平
要了解這個問題，我們需要知道一個政治經濟名詞，叫「安倍經濟學」。現任日本首相安倍晉三將已經在任7年6個月（含2006年至2007年任期），如果沒有意外，他將超過明治、大正時代的桂太郎（約7年11個月） 成為日本有史以來任職時間最長的首相。

安倍晉三2012年底再度上臺後加速實施的一系列刺激經濟政策，最引人注目的就是無限制實施量化寬鬆貨幣政策，不惜強行介入央行決策，撤換保守的央行行長，將政策利率降為負值，令日元匯率貶值。
安倍經濟學要的是創造通脹預期（目標2%），當日本國民預期物價要上漲，就會儘快消費，從而帶動投資，扭轉日本長年消費與投資極度低迷的狀況。
 不過不管安倍怎麼折騰，日本經濟依然不溫不火。所以有人說，如果其他經濟體如果是液體，那麼日本就是固體，無論冰霜還是烈火，對其刺激都不大，再最穩固不過。二十多年來持續低通脹所固化的通縮預期積重難返，從購買力平價的角度，長期接近於零的通脹水平無疑使日元具有天然的避險屬性。
另外，從2016年以來，日本的政策利率保持為負，堪稱跌無可跌，反而沒有因為降息導致貶值的憂慮。
韌性十足的經濟、跌無可跌的利率，長期接近於零的通脹水平，政治與經濟高度的穩定性自然吸引了避險資金。

原因二：「Carry Trade」的首選貨幣

自1995年之後，日本央行的政策利率就再也沒有超過1%。而1999年以後，日元央行多次施行了零利率政策，2016年至今乾脆施行負利率政策。
由於日本央行穩定的超低利率，所以不論是做多還是做空，投資者都熱衷於借出日元，就是所謂的Carry Trade，即套息交易。比如投資者買入美元，賣出日元；因為美元利息比日元高，所以過一段時間你因為持有美元而獲得利息差，這就是套息。
由於日本民眾熱衷於外匯保證金，以至於出現了一個享有國際聲譽的詞語叫「渡邊太太」，專指拆入低息日元投資境外高收益品種或進行外匯投資的日本家庭主婦。
一旦全世界風險資產有稍許風吹草動，渡邊太太們則會將資產賣出，換回日元，於是日元就成為被追逐的資產，自然就水漲船高。

原因三：經常收支順差和海外淨投資大國

按照對外收支盈餘論，一國長期保持經常收支順差是該國貨幣長期堅挺或升值的重要條件，實際上這也很容易理解，不斷地有外匯淨流入，本幣供不應求，想不堅挺都難。
通常情況，順差應該是由貿易差額導致的，即依靠出口大於進口而形成順差，但是日本的經常收支竟然是依靠對外投資形成的股利而形成的。根據日本銀行的統計，從1996年開始至2015年，除2008年之外，無論是對海外的直接投資，還是證券投資都呈現持續上漲的狀況，對外淨資產也持續上升，是全球最大的對外淨投資國。

如前所述，經常收支順差是支持本幣匯率堅挺和升值的力量。當發生風險性事件之時，由於股息、紅利的支付一般並不會停止，經常收支項目下的清算等對盈餘國家的貨幣起到支持性作用。就此而言，日元具有避險貨幣的特徵。

寫在最後：

大阪地處日本關西地區，是關西最大的經濟中心，和首都東京並列為日本最具代表性的大都市，同時也是在世界最具知名度的國際性都市之一。
據「大阪的經濟」2019年版，關西地區的地區生產總值達到7,680億美元，在經濟規模方面可與一個發達國家相匹敵，而大阪市的地區生產總值相當於紐西蘭國內生產總值，美國FORTUNE雜誌（2017年版）刊登的世界500強企業中，有7家總公司設立於大阪。
大阪擁有支撐日本和亞洲門戶的高水平基礎設施，旅業方面，豐富的歷史觀光資源、宜人的自然資源和發達的購物場所使得大阪的海外遊人數連年激增，被評為「世界旅遊目的地排行榜」笫一名，而隨著2019年G20峰會在大阪舉辦，世界上經濟規模最大、增長最快的囯家領導人在此聚首，大阪的國際影響力邁入前所未有的高度。
縱觀日本,「安倍經濟學」對於消費及投資的帶動頗具成效，作為高度發達國家的日本依舊處於經濟增長的良好軌道，國際頂尖資本蜂擁而入，房價及地價連續5年上漲。這其中,大阪房價的漲幅高達13.9%，此時布局置業，就是最佳時機。