商海浮沉，時不我待
如何把握機會，放長線釣大魚
在財富榜單中佔據一席之地？
隨著理財觀念的改變，在資金充裕的情況下，人們開始尋求投資機會。家財萬貫，不如商鋪一間。特別是當下被「限購限貸限售」綁住的住宅市場，給了一直不溫不火的商鋪投資新的發展契機，商鋪產品或將成為新一輪的投資熱點。
商鋪投資：地產經濟「守望者」
目前的投資市場，投資渠道主要是儲蓄、炒股、基金、黃金、收藏品、住宅等。很多人在試過各種理財產品後才發現，商鋪投資是少數能跑贏CPI（居民消費價格指數）的投資方式之一。這種獨特的投資方式，也被稱為地產經濟「守望者」。
商鋪是比較穩健的投資渠道，目前國家政策調控的重點並不在商鋪市場。為實現「居者有其屋」，政府調控政策頻頻出動，對住宅地產影響非常大。樓市戒嚴時期，買房難成了無數人心中之殤，投資住宅已呈現捉襟見肘之勢，而投資商鋪正當時。
在杭州房地產市場，2017年進一步收緊限購政策，住宅市場最直接的表象就是成交量下滑。其實，「3·28新政」在把購買住宅的「口子」進一步封上之後，資金並未偃旗息鼓，而是直接導致了手頭攥著熱錢的購房者轉頭進入了非住宅領域。
根據經視看地產聯合戴德梁行發布的《2017杭州商鋪需求報告》，2012-2015年杭州商鋪成交總體平穩，維持在40萬平米上下；2016年迎來放量，成交量翻倍；而2017年前5月成交面積已達到44.5萬平米。另外，從成交均價來看，經歷了2014-2015年的低迷，商鋪價格已經回到了2013年的高峰值，2017年前5月的成交均價為23108元/平米。
財富起飛，先到先得
基於杭州近年來的快速發展，對商業的需求明顯提高，加上國家對實體經濟的大力扶持，商鋪保值增值屬性，絕對是財富絕佳的避風港和加速器。
大部分成功的商鋪投資行為，有賴於投資人敏銳的市場洞察力和對經濟發展的準確預期。可以說，投資商鋪是一種藝術，也是一門學問。那麼，在杭州投資商鋪，主要有哪些關鍵點呢？
▲圖源：yandex.com
地段：投資商鋪的第一先決條件，也是決定商鋪價值的首要條件。優質地段，首先要具備良好的交通條件，可以提升商業的幅射範圍；同時，商業所需要的行政、金融、公共服務等配套也是重要條件。
商圈：每一個繁華的地方，都會形成一定的商圈。商圈是人們活動的中心地帶，也是商鋪盈利的保障。
客群：這是商鋪增值的動力，客流量是商鋪選擇的重要標準，也是商家營收的來源。
規劃：落後的規劃會被市場快速淘汰，唯有緊跟時代潮流，才能贏得市場。
運營：專業的運營管理是商業興盛的前提，無序發展的商業終將難以長久。
▲西溪銀泰城效果
僅從成交來看，2017年或許是杭州商鋪所經歷過的最好的一個時代。
過去的一年，杭州（不含臨安）共售出商鋪14747套，環比2016年增長了約54.4%。這一數據使其力壓酒店式公寓、排屋等產品，成為年度成交漲幅最大的房產品。更為可喜的變化是，在經歷了連續6年的供過於求後，今年商鋪的成交量首次超過了新增供量。
作為一種傳統的投資渠道，商鋪在近年來一直不被主流市場所看好，這也讓其在2017年的這波快速去化透著「冷門」的味道。許多人在問：這一年，商鋪為什麼能夠逆轉？
新政後去化加速
成交量和限購力度呈正比
最顯而易見的原因自然是政策，受調控的影響，在過去一年的時間裡，住宅市場的投資性需求幾乎被攔腰截斷，而這給了商鋪承接投資溢出的機會，繼而推動了成交。
記者查閱了近三年杭州商鋪每個月的成交紀錄，結果顯示，杭州商鋪成交的爆發，其開端為2016年11月，爾後，在經歷了今年1、2月的低迷後，在3月商鋪去化再度增速，3-6月，商鋪的成交面積連續四個月在11萬方以上，5月更達到了史無前例的13萬方。
可以看到， 2016年11月和2017年3月，是至關重要的兩個時間點。而在這兩個月裡，杭州樓市恰好都有限購新政出臺。這一跡象也證明了政策之於商鋪成交的影響。
溢價空間縮小
投資成本下降
過去幾年商鋪賣得不好，一個很重要的原因是賣得太貴。同一個樓盤，底商的單價往往是其住宅的兩倍甚至是三倍。而隨著時間的推移，這種價格上的差異正在逐漸的縮小。
據記者統計，2017年杭州同一樓盤，有住宅和商鋪同時在售的，商鋪的單價大多比住宅要貴4-6千元不等，而在三年前（2014年），這個差額普遍要在1萬元以上。
溢價空間收緊的同時，商鋪的成交面積則在不斷下探。數據顯示，2017年杭州80方以下的商鋪，共成交9553套，佔到了總成交的65%，是這類產品中最受歡迎的一個面積段。
面積小了、定價低了（相對住宅來說），自然而然的，商鋪的總價也就下來了。
雙贏置業營銷機構總經理章惠芳表示：「相比於過去，開發商對商鋪的期待值其實是下降的，這一變化使得商鋪在定價的時候會更加趨於理性，從而大大降低了這一產品的投資風險，這也是為什麼即便商鋪租金沒有漲，依然有人願意去投資的原因。」
期鋪熬成現鋪
帶租約銷售刺激成交
由供應曲線可以看到，2017年以前，杭州的商鋪成交已有連續6年是供大於求的狀態（供求比＞1.2），成交的低迷使得大量商鋪庫存被積壓了下來，從期鋪熬成了現鋪。
而這個看似不幸的結果，卻在很大程度上刺激了商鋪的成交。實體現鋪的交付期較短，交付之後無需等待即可開店營業。同時，現鋪可以作為金融產品，實現資金的靈活變現。
攤開2017年杭州商鋪的成交榜單，可以看到，前十的樓盤中賣得是現鋪的，佔據了一大半。成交最好的幾個社區底商，如綠地旭輝城、玲瓏府等，2017年更是清一色的現鋪在售。
另外要注意的是，近幾年，杭州市面上湧現了一大批的帶租約銷售的商鋪，簡單來說就是先招商、再出售。這種方式省去了投資客尋找租戶的環節，大大降低前期經營的壓力和風險。
佳源銀座的營銷負責人告訴記者：「目前杭州市面上帶租約銷售的商鋪，絕大多數租約有5年，回報率大概在5到10個點，相對來說，算是比較穩妥的投資品」。
消費者重返線下
城市升級帶動投資熱
據普華永道（PwC）最新公布的2017年全球零售報告顯示，2013年—2017年，每周至少去實體店購物一次的消費者比例呈現「U」型發展。
2013年，每周至少去實體店購物一次的消費者比例為42%，然後逐年下降，然而在2016、2107這兩年這一比例開始回升。
對比的四個渠道為：實體門店、電腦、平板、智慧型手機
「重返實體店」背後的變量是實體店的不斷進化。「品牌人格化、趣味場景體驗、產品情懷化」，這些網絡所無法提供的消費元素，被越來越多地運用到實體店開發體系中去。
厚道資產總裁丁浚哲表示，G20之後，杭州不斷提升的城市地位，對實體店的回暖起到了很大的作用。
「商業和城市的發展是有很大關係的，G20之前杭州只是個普通二線城市，而現在杭州的目標是一線城市，這個定位的轉變，必然會帶來城市商業容量的一個變化。簡單來說，從投資客的邏輯出發，商鋪並不一定是好的投資品，但杭州的商鋪卻值得賭一把」。
「商鋪熱」還能持續多久？
在丁浚哲看來，這主要取決於樓市的整體環境，他說：「房地產投資往往存在著一個梯度，先熱住宅，再熱酒店式公寓，然後是商鋪。當樓市萎靡的時候，這種傳導效應同樣存在」。
商鋪在上一個限購周期中的表現，很好的證明了這點。2009年，也就是住宅限購前一年，商鋪的成交還有4000多套，而在限購後，它的成交迅速滑落，5年都沒再達到這個數字。
除去市場環境，商鋪一直以來所存在的一些弊病，也將在很大程度上左右它的走勢。
比如說庫存，儘管去化周期縮短了，但近300萬方的餘量，壓力也絕不算輕。
另外，杭州仍然是個商業過剩的城市，早在2014年，就有機構統計稱，杭州的人均商業面積在1.5平米以上，呈飽和狀態，考慮到近幾年杭州新增商業面積全國領先，目前的這個數字很可能只高不低。而過於飽和的商業生態，對於商鋪的成交顯然是不利的。
必須明確，成交量的提升並不能等同於市場預期的轉暖，對於杭州的商鋪來說，未來的道路仍然是道阻且長，如何實現量變到質變的轉化，還要繼續摸索。
總之：商鋪投資需要您的精準眼光，不是任何人可以幹的事情。