核心提示
從中山路商圈一枝獨秀，發展到今天眾多商圈各踞一方的局面，廈門商業地產經歷了一個突飛猛進的發展階段，商業地產的產權持有、分布格局、發展趨勢以及人們的投資方式都發生了巨大的變化，市場日趨成熟理性。
編者按：長期以來，商業地產一直被人們理解為商鋪或底商，其實，商業地產是一個較大的概念，還包括寫字樓、酒店、廠房等物業。
近兩年，廈門的商業物業，尤其是寫字樓與商場市場發展迅速，並出現了許多新的變化，如商圈東移擴大、寫字樓蓬勃發展等等。與住宅不同，商業物業往往是純投資產品，在商品住宅市場起伏不定、爭議不斷的大背景下，商業物業以其較高和較穩定的投資回報率成為不少投資者青睞的對象。作為本次「紙上房展」活動的「收官之作」，本期，我們對廈門商場、寫字樓兩大物業的發展狀況做了一個全面的梳理，希望能夠給有意投資商業物業的讀者提供一些參考。
新勢力 檔次提升
高端體驗式商業 興起
傳統商業地產模式，通常就是以超市作為主力店，再配套一些零售品牌，商業主題幾乎都以購物為主。這種「粗放型」的商業發展模式在廈門已經發生改變，商業地產已經開始向高端化、體驗式的方向發展。
濱北成為成熟的高端消費聚集區
2004年，LOUIS VUITTON（路易威登）第一次進入廈門，很多人感到懷疑，認為廈門太小，消費人群有限，很難經營成功；5年後，路易威登馬哥孛羅專賣店擴大經營規模，總體經營面積近500平方米，商品達7000多種，不少產品還是在中國「首發」亮相。
不只路易威登對廈門濱北片區有信心，Ermenegildo Zegna（傑尼亞）、Ferragamo（菲拉格慕）等國際奢侈品牌紛紛進駐馬哥孛羅酒店精品中心，結合優美的篔簹湖、獨特的咖啡一條街，濱北地區已經成為廈門最成熟、最高檔的休閒消費區。咖倫比、古柏等廈門最高檔的休閒咖啡館，三摩地素菜館、老別墅西餐廳、HKL牛排紅酒莊等最具特色的餐廳……這種高端不只是體現在購物方面，更表現為一種優雅的生活方式。濱北片區的高端與繁華，是經過積累與沉澱而來。
磐基中心
「三位一體」的高端綜合商業
近期廈門出現了一些後起的高端商業項目，最具代表性的就是位於蓮嶽路1號的磐基中心。該項目以五星級酒店——磐基皇冠假日酒店、頂級購物中心——磐基國際名品中心、國際化甲級商務辦公場所——磐基中心商務樓「三位一體」的模式整合為一個品牌資源，提供一個新興的高品質的生活方式。
除了今年1月開張的GUCCI（古馳）在福建省的首家形象店，磐基還籤下了如愛馬仕、麥士邁娜、登喜路等國際品牌。此外，磐基還集結了如哈根達斯、棒約翰、澳門豆撈、香港修身堂等世界知名美食及休閒品牌，成功實現購物、餐飲、休閒全方位的高端綜合商業模式。
新的高端商業項目蓄勢待發
廈門還有許多剛剛建成或正在籌建中的高端商業項目。例如，由駿豪（香港）投資發展有限公司投資興建的駿豪會，位於峇里香墅社區內，是一處廈門名流生活的俱樂部，由國際著名設計公司打造，無論是景觀雕塑、栽植，都是遠從峇里島運來，以提供運動健身、美容SPA、時尚美食、商務休閒將原汁原味的峇里島休閒度假體驗。
建設中的SM新生活廣場（SM二期）鎖定「中高端」，計劃強化餐飲、休閒、娛樂功能，餐飲等生活服務類經營面積佔比約40%。除了廈門現有的知名品牌外，SM還計劃引進仍未入廈的國際著名品牌，如ZARA、MANGO、MOTIVI、C＆A等。5月8日，萬達國際影城與SM新生活廣場籤約，SM新生活廣場已經進入最後衝刺階段的招商和開業籌備。
信基置業在鷺江道打造的「臥巖灘」項目已經初露端倪，外觀上充分利用了現代的國際銀行大廈和傳統的鐘樓、騎樓和同文頂，定位為一個高品位的文化、旅遊休閒區，整個項目以商業活動為主要功能，商業活動中又以休閒活動為主。這些項目都是不同程度地指向廈門的高端消費市場。
新勢力產權變革
產權持有 只租不售
「銷售贏利模式」持續多年
在廈門商業地產開發初期，多數開發商都是由住宅開發商，尤其是成功的住宅開發商轉型而來的，導致其在商業地產開發過程中沿用「拿地——規劃——建設——銷售」的住宅贏利模式，以銷售為最終目的。往往忽視了商業地產所特有的功能需求，沒有為今後的商業運營進行認真細緻的市場定位和全面的商業規劃。而實際上，商業地產項目涉及的是地產開發與商業經營兩個專業領域，需要進行科學地整合與定位。
從國際和國內一線城市的商業情況來看，成功的商業地產收益模式主要來自於租金的收益和發行信託基金獲得的收益。而廈門以往商業地產的贏利模式主要有兩種：一，引入大型主力店後，把旁邊的小店賣掉，以獲得高額利潤；二，返租銷售，短時間內回收成本，再以開業後的經營租金收入，補貼業主的固定回報，返租期滿，由小業主自負盈虧。
在2007年以前，廈門的商業地產項目，總體上還是以產權銷售為主。僅有SM城市廣場、銀行中心、國際銀行大廈等極少數的商業物業是持有型、運作型、綜合性商業地產項目。
大型商業開始步入「持有」時代
隨著總體商業地產市場的放緩，以銷售為主的模式也逐步減少弱化，舊有模式的弊端也慢慢暴露出來。分割產權的商業物業難以滿足大型整體性商業運營的需要。事實證明，只有隻租不售的模式才能保證購物中心經營的整體性和有效性。另外，相關部門也在出臺一些產權規範的措施，引導商業地產進入持有時代，由原來的「開發——銷售」模式逐步轉入「開發——持有——承租」的新運作模式。
從2008年開始，廈門也陸續出現持有性物業，磐基中心、老虎城、加州城市廣場、世貿商城二期、SM二期、羅賓森廣場，以及島外的華森國際商業廣場等大型商業項目，都是只租不售、產權統一的商業項目，產權的統一促進了廈門商業地產向更加健康良性的方向發展。
商鋪出現「只租不售」趨勢
不僅僅是大型的商業項目的經營模式發生了變化，許多商住項目的裙樓商鋪也逐步從「銷售贏利」轉為「只租不售」。例如，香港英皇集團在廈門開發的「英皇湖畔華庭」，香港信和集團開發的「御園」等商住項目，開發商都計劃自己持有項目的裙樓商鋪，只租不售。國內某商業銀行曾經有意向英皇集團高價購買「英皇湖畔華庭」的商鋪，但是最終因為英皇集團「只租不售」而作罷。
新勢力 區域拓展
向島外擴張
島外商業地產開發受到追捧
島外的人口佔我市總人口的一半，而商業地產的發展遠遠落後於島內，因此，就許多商家看來，其未來的發展潛力還很大。
一方面，隨著BRT開通、杏林大橋與集美大橋通車，翔安隧道貫通等交通的改善為島外發展帶來了新的機會；另一方面，隨著島內商業競爭日益加劇，島內的商家也希望在島外尋求新的機遇，島外商業勢必得到投資者的垂青。
依託於島內，島外商業同步發展的局勢將為廈門打造商業地產的新天地，海滄未來海岸 「TOO阿羅海」已經開業運營，建設中項目還有禹洲•華僑金海岸的「世貿商城」、集美「國貿商城」、同安「華森國際商業廣場」、翔安「匯景新城中心」等。
島外大型商業項目成熟
仍需時日
雖然廈門島外各區的商業地產開發已經粗具規模，但是從運營角度來看，島外商業市場一直受人口集中度、商業地產規劃、消費能力、配套設施限制等因素影響而未能發展成熟。
許多開發商認為，將購物中心的經營項目設置得豐富些就能吸引周邊區域的人群前往消費，其實這是很難。例如，在海滄的購物中心經營項目再豐富，也難吸引集美等島外其他區域的消費人群，因為他們會選擇到島內消費。
按照國際上購物中心設立的原則——「3公裡範圍內擁有10萬人口才能支持一個5萬平方米的購物中心」。目前島外各區的總人口規模雖都超過10萬人，但由於島外人口分散，尚難支撐大規模的購物中心。
島外商業項目前景看好
從城市商業的發展特徵來看，城市的發展總是遵循「先集中、再分散」的過程，當城市人口密集到一定程度，隨著交通改善，會出現向周邊郊區擴散的現象。
商業的擴張也同樣遵循這一規律，島外的商業應該做到適量，而不應過分追求大而全，過早開發大型購物中心，會需要特別長的培育期，必定帶來資源的巨大浪費。
對於島外商業來說，正常的發展趨勢是：隨著多個出島通道打通，交通的大大改善，會吸引越來越多的人在島外購房置業；而隨著島外購房市民越來越多，居住人口陸續增加，當人口足夠多的時候，大型購物中心自然應運而生。目前，部分開發商前瞻性的投資開發商業地產項目，也會加速促進更多人前往島外購房置業，加速島外人口增長，從而形成人口增長和商業地產發展的相互促進。
新勢力 理性投資
輕概念重回報
「概念」時代已然逝去
2007年以前，商業地產的發展處於成長期，社會閒置資金充裕，商業地產投資旺盛。大部分商業項目，不論是住宅底商、商業街、專業市場、購物中心，甚至是產權式商鋪，只要有很好的策劃概念，都會吸引一大批的投資者關注，投資行為存在較大盲目性，跟風現象嚴重。許多投資者購買商鋪時，對現實的回報率並不在意，而是被開發商所描繪的前景吸引。
隨著一些商業地產項目經營困難，預期的投資收益無法實現，加上金融危機帶來的影響，投資者已逐漸變得理性，不再盲目相信開發商概念性的炒作。
穩定回報商鋪更受青睞
金融危機之後，大部分商業地產投資者，都從原來的「風險偏好型」變成了「風險規避型」，開始關注商鋪的現實回報率以及未來租金收益的穩定性，許多具有穩定回報的帶租約商鋪逐漸獲得投資者的青睞。以明發商業廣場為例，在經歷了2008年的低谷後，今年帶租約的商鋪銷售出現了新突破，半個月之內就銷售十多套。該項目位於百安居附近的餐飲區，商業氛圍已經非常濃厚，現已形成廈門餐飲最集中的區域之一，而且全部是帶租約銷售，不僅現實回報率穩定，而且未來還有較大升值潛力。因此一經推出市場，就得到投資者的廣泛認可。
住宅底商持續被關注
住宅底商作為市場基礎最成熟的商業地產類型，很適合個人投資者。在住宅小區居民入住後，底商空租率比較低，租金收益可以得到保證。因此，只要售價合理，投資風險相對較低，尤其是一些規模大、商鋪少的住宅項目，居住人口消費能力強，商鋪升值空間大。例如，位於蓮坂片區的新景「名店街」，即使在2008年金融危機影響最嚴重的時候，以適合的價格進入市場，立刻獲得投資者的認可，銷售率很快超過70%。（德潤行 徐君寶）
數據商業地產
綜觀廈門近年來的交易數據，寫字樓、商鋪在過去幾年房地產市場高速發展的過程中，呈現出與住宅完全不同的發展狀態：商鋪處於供給和銷售總體下降的態勢，寫字樓的銷售平穩、供給則大幅提升。
商場：供銷穩步回落
與住宅的走勢相反，商場近幾年的供銷呈現明顯下跌趨勢。
2004年～2006年間全市商場年供應量均在30萬平方米以上，其中2005年達40萬平方米，而2007、2008年，年供應量則跌到20～30萬平方米之間，2009年前5個月的供應量僅為7.3萬平方米，按這一趨勢計算，全年供應量將不到18萬平方米。
銷售情況也是如此，2004年的年銷售總量42.8萬平方米，此後穩步下行，到2008年年銷量僅為17.2萬平方米。而2009年根據前5個月的銷售情況全年銷售會有所上升，達到24萬平方米。總體看，銷售與供給的趨勢基本保持了一致。
分區來看，島內思明、湖裡兩區及島外的海滄區供銷下降趨勢明顯，尤其是思明區，2006年～2008年年供給分別為18.2萬、13.6萬和7萬平方米，銷售量則為18.7萬、18.6萬和7.3萬平方米。餘下島外三個區發展則各不相同，集美、同安兩區供給有偶然性，並不穩定，但銷售卻同樣呈現出下滑態勢；惟一一個商場供給、銷售都呈現上升態勢的區域是翔安，2006年～2008年商場年供給分別為0.1萬、1.5萬和4.4萬平方米，呈爆發式發展，而這三年的銷售則為0.2萬、0.8萬、1萬平方米，雖然快速增長，但仍然明顯低於供應量的增速。
分析：全市商鋪主要供應量集中在島內，尤其是思明區。在「持有型物業」逐步成為商場運營主流方式之後，思明區以及島外發展較早的海滄區，商鋪的供給、銷售都呈現下降趨勢。
島內外的商業呈現不均衡狀態，2006年島外供應量不足島內一半，隨著近年來政府大力發展島外，2008年翔安區的商鋪供應量已經接近湖裡區。
寫字樓：供應增長，銷售平穩
廈門寫字樓的供應量近幾年有明顯上升趨勢，銷售則保持穩定，不過2008年特殊年份導致了一個特殊增長期。
2004年～2008年，全市寫字樓的供應量逐年快速增長，2004年僅為2.1萬平方米，2005年、2006年，則達到10.1萬平方米和15.2萬平方米，2007年、2008年，更是提升到42.1萬平方米、35萬平方米。銷售方面，從2004到2007年，基本保持在10多萬平方米的銷售量，相當平穩，只有2008年提升到22萬平方米。根據今年前5個月的銷售情況，今年全年很可能也將恢復到15萬平方米。就這一數據來看，以2006年為分水嶺，寫字樓市場由供不應求轉為供大於求。
分區來看，寫字樓主要集中於島內思明區，這與商場的情況類似，不同的是，寫字樓的集中度更高。以2008年為例，當年的35萬平方米供應量中，島內兩區就佔了92%的份額，而2007年42.1萬平方米的供應量中，更有99%集中於思明區。銷售也是如此，每年10多萬平方米的銷售量中至少有10萬平方米由思明區貢獻，島外各區往往只有幾千平方米。以2007年為例，全市寫字樓銷售總面積17.9萬平方米，其中思明區銷售14.1萬平方米，湖裡區3.3萬平方米，海滄區和集美區都只有2000～3000平方米。
分析：相對商場來說，寫字樓的集中度更高，不僅集中於優勢城區，更集中於某一特定的商務中心區域，這使得思明與湖裡兩區擁有建設寫字樓的絕對優勢，尤其是思明區，作為廈門商務核心區的地位短期內難以動搖。而未來島內外幾大運營中心的建設，則有可能推動廈門商務區朝著分區專業化路線邁進。
九大商圈各領風騷
商圈全掃描
成熟商圈
中山路商圈
中山路商圈是歷史悠久的老牌商圈，匯集眾多百貨及專賣店、特色店。依託大量旅遊人群，其商業街租金水平至今仍然是廈門之最。不過由於停車難、缺乏統一規劃等因素，制約其進一步發展。政府部門積極尋找對策，進行步行街改造、中華片區整體改造、霞溪片區改造，並在改造中植入閩南文化，取得了顯著成效。
發展趨勢：隨著周邊已經或即將投入使用的名匯廣場（9萬平方米）、中華城（16萬平方米）、南中大地廣場（約5萬平方米）、香港時代廣場（1.7萬平方米）、臥巖灘（1萬平方米）等大型商業項目的持續帶動，中山路商圈將重煥光彩。
禾祥商圈
以禾祥西路為中心，這裡也是自發形成的老牌商圈。匯集了大量的沿街店鋪，走休閒化、生活化、個性化的道路，以精品服飾、休閒餐飲、美容美髮為主要業態，成為廈門最具情調的商業街區，吸引了一大批時尚消費者。
發展趨勢：該商圈受道路、交通、停車等因素的限制，比較缺乏商業零售巨頭的進駐，無法形成大規模的商業集聚效應。但在時尚消費領域，禾祥商圈始終佔據領先地位。
火車站－蓮坂商圈
代表性的項目有世貿商城、梧村汽車站、富山誠達購物廣場、明發商業廣場、磐基名品中心。這裡是廈門島內交通樞紐，火車站、梧村汽車站、BRT、公交車站等，使得這裡聚集了巨大人流量。
發展趨勢：目前世貿商城B區（與A區合計超過10萬平方米）、明發商業廣場（40萬平方米）已經投入使用，羅賓森廣場（8.8萬平方米）和火車站地下商業街（2.4萬平方米）即將投入使用，這裡的未來發展前景十分樂觀。
江頭－SM商圈
目前的商業主要由SM一期、江頭建材市場、來雅百貨（嘉禾店）、天虹商場以及眾多家電賣場組成。SM商業廣場是廈門最早採取只租不售整體運營的商業之一，生命力旺盛、業態齊全。周圍還形成了以建材、家電等為主的專業市場。
發展趨勢：未來SM二期（近10萬平方米）定位更加高端，計劃引入不少國際一線品牌，使該商圈業態將更加豐富，影響和輻射面有望進一步擴大。同時隨著大潤發在工人體育館開業，閩南印象投入使用，SM－江頭商圈呈現沿仙嶽路向東西兩端快速延伸的趨勢，未來可能會形成更大範圍的商圈。
瑞景－前埔商圈
以島內東部瑞景、前埔等居住區為依託，走大社區型商業路線，輻射東部30萬居住人口。主要以瑞景商業廣場（5.8萬平方米）、加州城市廣場（8萬平方米）為主，包含大型超市、百貨等。
發展趨勢：這一商圈將會從洪文片區逐步向北部的湖邊水庫片區和東部的會展片區延伸，還會陸續出現大規模的商業項目，預計在未來五年，東部商圈的大型商業地產供給量將超過30萬平方米。地產開發、零售市場都將面臨更加激烈的市場競爭。
潛力商圈
湖邊水庫片區、五緣灣片區
隨著兩大片區高端住宅規劃建設已成定局，部分高端樓盤已經交付，這裡有望成為廈門新的高端商業聚集地。據了解，目前萬科•金域藍灣的商業部分已經吸引了必勝客、肯德基等商家，上東•美地的商業規劃為島內稀有的特色美食街區，零售巨頭特易購落戶五緣灣，勢頭良好。
發展趨勢：今年新拍的幾幅地塊，有望繼續走高端路線，因此這裡未來將聚集大量高端人群，必將促使高端商業的產生。
海滄生活區
海滄的商業正在往城市副中心商業方向發展。目前，已經投入使用的、位於未來海岸的TOO阿羅海購物中心是海滄地區、也是廈門島外面積最大、業態最全的一個購物中心，涵蓋文化、娛樂、購物、休閒等豐富的內容。
發展趨勢：在建的阿羅海城市廣場位於海滄中心區內湖「未來湖」西側，總建築面積近10萬平方米，是集大型超市購物、餐飲、娛樂為一體的大型旅遊休閒購物中心。建成後，將以海滄行政中心為點，與T00阿羅海購物中心一起，輻射整個海滄新城甚至廈門本島。
集美北部片區
集美的新興商業主要位於集美北部片區，這裡同時也是近期商品住宅的集中供應地。目前，人人樂已經進駐。
發展趨勢：建設中的國貿商城（近17萬平方米）為集美北部新城區商業中心圈的核心項目之一，一期規劃建設大賣場、百貨、家電、餐飲、娛樂、健身配套設施等，計劃於2010年初建成。泉舜•泉水灣等住宅項目也配套有部分商業。
翔安新城區
去年，位於翔安火炬園友達光電旁的新翔安東禾第一商圈開業，為火炬周邊10萬人提供集休閒、娛樂、文化、購物於一體的配套服務。
發展趨勢：正在建設中的匯景購物廣場（6萬平方米），規劃建設成為集購物、休閒、旅遊、娛樂於一體的大型SHOPPING MALL，有望成為區域商業中心，輻射整個翔安。
廈門寫字樓向東看
廈門是中國最早實行對外開放政策的四個經濟特區之一，是中國最具競爭力的城市之一。投資環境的優勢吸引了國內外知名企業機構紛至沓來，加上本土中小企業的不斷成長，廈門寫字樓的市場需求一直比較旺盛。
東部商務區供給量增長迅速
從2006年開始，在政府的規劃主導下，廈門東部新區興起了寫字樓的建設熱潮，主要由「五緣灣運營中心」、「觀音山國際商務營運中心」兩大主要片區組成。
「五緣灣營運中心」作為廈門第一個「飛地營運中心」，擬建成10棟中高檔寫字樓，總佔地面積12.8萬平方米，建築面積約40萬平方米，並配套有運動館及餐飲、休閒娛樂設施。
「觀音山國際商務營運中心」佔地面積96萬平方米，片區寫字樓建築面積高達252萬平方米，分為啟動區、招拍掛區、企業自建區。企業自建區目前已有七匹狼、九牧王、鴻星爾克、天守、安踏、虎都等眾多泉州知名企業選址自建。該片區代表性項目包括：以安溪籍在廈企業為主體開發的「廈門海峽明珠廣場」、七匹狼投資建設的總部大廈「匯金國際中心」等。
東部片區寫字樓開發都是以政府主導為主，供給規模大，硬體配置好。相對於老城區的寫字樓來說，交通、餐飲、居住等配套設施相對不足。90%以上的企業員工都是乘坐公交車或的士上下班，如果公司入駐東部商務區，面臨的最大困難就是交通問題。因此，雖然東部的寫字樓租金較低，但短期內卻很難吸引企業大規模入駐，從而導致空置率較高。
三大因素助推東部商務區
從廈門寫字樓市場的總體情況看來，現有的高端寫字樓需求主要集中在「輪渡－蓮坂」的廈門島西部片區，而近幾年高端寫字樓的供給則集中出現在「觀音山－五緣灣」的廈門島東部片區，未來供給量還會持續增加。
從短期來看，廈門寫字樓已經形成了區域發展不平衡現象。西部需求旺盛，發展空間大，租金高企不下；而東部供給增加，缺乏需求，租金低廉，卻空置率較高。然而短期內的不平衡，必然會通過寫字樓價格槓桿，長期調整而趨向均衡。從長期來看，東部區域的發展前景非常廣闊，未來必定會成為廈門最成熟的CBD集中區。主要原因有：
第一，高檔寫字樓群的硬體條件已經具備。觀音山將有60多幢寫字樓聚集，各項硬體都按照甲級標準配置，打造「海峽西岸經濟區第一個國際商務營運中心」的硬體條件已經具備。而且，東部區域面山觀海，景觀資源豐富，停車位充足，作為白領人員的辦公聚集區，非常適合。
第二，政府政策引導。廈門市政府已經將東部商務區的項目列為重點招商項目，提供優惠的政策。例如，對於符合條件的優質企業，租用觀音山寫字樓，可按規定的租用面積及補貼標準給予租金補貼；購買觀音山寫字樓，可按規定的購買面積及返還標準給予返還獎勵。在優惠政策的引導下，現已吸引大批企業入駐東部商務區。
第三，辦公向東部轉移符合未來趨勢。東部的交通、餐飲等配套設施將會逐步完善，公交線路陸續增加，特色商業街、溼地公園、運動館等設施陸續建成並對外開放，辦公的便利性也會越來越明顯。隨著老城區寫字樓放量的減少，許多企業在尋找寫字樓時，自然會被引導或排擠到「租金低、品質高」的東部商務區，形成東部商務區的聚集效應。
隨著海峽西岸經濟區上升為國家戰略，廈門作為海西的核心城市這一定位必然會提升廈門的商業投資價值；大量企業相繼湧入廈門，加上廈門第三產業的內在調整，自然也加大了廈門寫字樓的市場需求。可以預計，這兩方面因素將在未來幾年內持續發揮作用，推動寫字樓市場持續繁榮。（NAI德潤行/徐君寶 吳炎煌）
寫字樓高處也勝寒
2005年至今，寫字樓市場進入爆發期，供給量較大，寫字樓市場租金也因此持續上漲。廈門新建的寫字樓，大部分都分割出售，統一管理難度大，這對寫字樓的檔次提升有一定影響。真正的「甲級硬體配置、5A智能化管理、只租不售」的甲級寫字樓項目並不多見，始終是比較稀缺的資源。
廈門作為中國東南沿海的核心城市，受到國內國際大型企業的青睞。許多知名企業都在廈門設有分公司、辦事處，甚至將研發中心、總部一起遷入廈門。這些企業在選擇辦公地點時，對寫字樓的檔次、景觀、管理水平等各種配套都有較高要求。但是，在廈門寫字樓項目中，硬體、服務都能夠達到甲級標準的寫字樓，也只有銀行中心、國際銀行大廈等極少數項目。需求旺盛、供給量少，使得甲級寫字樓租金一直維持在高價位水平。以國際銀行大廈為例，在2007年寫字樓市場最為旺盛的情況下，租金高達150元/平方米•月。去年受金融危機的影響，租金略有下降，至今仍然保持在130元/平方米•月，出租率在90%以上。該租金水平相當於廈門乙級寫字樓平均租金的2－3倍。
銀行中心是「硬體最好」的甲級寫字樓，國際銀行大廈是「景觀最好」的甲級寫字樓，這些項目都經歷了數年的市場培育，才達到今天的租金水平。相比較而言，磐基中心顯得更加「幸運」，順勢而為，短短一年的培育，租金水平已經與銀行中心、國際銀行大廈相當。寫字樓部分從去年5月正式招商至今，出租率已經完成95%以上，吸引了三星電子、瑞士雅培、豐田通商等多家全球500強及知名企業入駐。
甲級寫字樓供給少，租金收益可觀，部分開發商也看好甲級寫字樓的發展前景，開始投資興建寫字樓。如象嶼集團投資9億元建設的「廈門國際物流中心」、機電集團的「機電集團總部大廈」、信山置業投資的廈門第一高樓——「廈門財富中心」、裕景興業投資的「廈門裕景中心」等項目，都已經或將陸續建設。
廈門寫字樓
發展歷程量近幾年有明
從1990年至今，根據廈門寫字樓供給的階段性特徵，我們可以將廈門寫字樓市場發展劃分為四個重要發展階段：
1、起步期（90年代初）：泡沫有餘，成敗各異
20世紀90年代初，全國房地產開發爆發熱潮，廈門也掀起興建寫字樓的第一波高潮。這時期的突出特點是以企事業單位興建為主，規劃設計和功能簡單，如特貿大廈等，同時也因開發過熱而留下一些爛尾樓項目。
2、發展期（90年代中後期）：快速發展，市場細分
90年代中後期，寫字樓建設掀起第二輪高潮。該階段寫字樓市場主要特點是：市場趨向細分。有定位甲級智能化的項目，如銀行中心、國際銀行大廈等；也有一些定位於成長型公司的普通寫字樓，如皇達大廈等。
3、停滯期（2000年－2005年）：持續低迷，消化為主
由於開發過度，2000年以後寫字樓大量空置，市場信心嚴重不足，處於冰點狀態，消化空置為重要任務。這時期開發商、投資者都對寫字樓有所避諱，轉向開發住宅。暗淡中也爆發亮點，值得一提的是：該階段興起「SOHO辦公」、「E時代」概念，出現少量「小面積規劃、經濟適用」的寫字樓項目，如滕王閣SOHO。
4、爆發期（2005年至今）：片區開發，商務運營
2005年「住宅禁商」政策的出臺，促使大批中小企業從住宅遷入寫字樓，一定程度上促進了寫字樓市場發展。寫字樓的租賃、銷售、開發都迎來了新的熱潮，出現了磐基中心、立信廣場、鑽石海岸、第一廣場、新景中心等大批寫字樓項目。濱北「BINGO城際商務中心」也應運而生，為中小型企業提供高檔、舒適的辦公環境，市場供不應求。該階段最重要的特點是「觀音山國際商務營運中心」和「五緣灣運營中心」的寫字樓開發，廈門商務發展的重心，受政策引導，逐漸向廈門島東部轉移。（徐君寶 吳炎煌）
東西鼎立 分工明確
寫字樓全掃描
廈門島內寫字樓板塊呈現東西鼎立、分工明確的局面。東部新商務區的觀音山商務運營區和五緣灣商務運營區將成為福建省內大型企業的總部聚集地。而原來的鷺江道CBD、濱南商務帶、濱北金融中心等傳統商務區則因交通便利、周邊配套齊全、商務氛圍濃厚等條件繼續受到實力企業、外資機構的青睞。
輪渡—思北板塊
高端項目雲集 商務氛圍濃厚
輪渡—思北板塊是廈門傳統的高檔寫字樓聚集地。板塊周邊市政、生活配套成熟，交通便利，鼓浪嶼、海景等景觀資源豐富，辦公條件便利。銀行中心、國際銀行大廈兩座甲級寫字樓均坐落於此。隨著第一廣場、鑽石海岸等一系列高品質寫字樓的落成，加上規劃建設中的裕景中心，該板塊將成為廈門最具氛圍的高端商務區。目前，區域內寫字樓普遍租金、售價較高，出租以金融公司、外資公司、外地駐廈門分公司、對外貿易公司、投資公司為主。
濱北板塊雲集 商務氛圍濃厚
定位商務休閒 整體品質較高
濱北板塊位於廈門的政務區，板塊內馬可波羅、索菲特等高檔酒店，西堤咖啡一條街等餐飲、娛樂場所聚集。同時，該區域也是幾大中資金融機構總部的匯集地。區域內寫字樓整體品質較高，以自建自用為主，如中國銀行大廈、大華銀行大廈等。以出租為主的寫字樓較少，檔次、定價適中。值得一提的是，隨著篔簹片區升級規劃方案的形成，濱北板塊將成為高端的商務休閒區，吸引大量的城市精英人士和白領群體。
富山—蓮坂板塊
核心區位 交通便利
富山—蓮坂板塊位於廈禾路、湖濱南路、蓮前大道三大交通主幹道交匯處。區域內交通便利，好又多、家樂福以及明發商業廣場等配套設施齊備。區域內，早期以國貿大廈、蓮富大廈、滕王閣SOHO為核心，隨著磐基中心、新景中心等高端寫字樓的興起，該區域將成為又一受矚目的板塊。目前，板塊內租戶多為證券、律師行、IT公司等成長型企業。
湖裡板塊 交通便利
「騰巢換鳳」 高新產業聚集
湖裡是廈門特區最早的發源地。這裡物流、人流大，但餐飲、商務、娛樂等配套缺乏。湖裡工業區的定位近年來有所改變，將大力發展高新產業。「騰巢換鳳」是一大特點，這讓昔日的舊廠房變成了現代化辦公場所。區域內寫字樓有聯泰大廈、北方商務大廈、信達大廈等，租戶多為物流和現代服務企業。隨著國際航運中心、湖裡科技創業園、金海灣財富中心等新寫字樓的推出，湖裡將成為廈門最大的物流和高新產業集中地。
五緣灣—觀音山板塊
商務新地標 集群式運作
板塊內有兩大集群式商務中心，五緣灣商務中心和觀音山商務運營中心。五緣灣商務中心定位為海灣商務新區，重點吸引國內外知名企業進駐，採取四個行政區及企業共同參與開發的新模式。而觀音山國際商務營運中心與國際會展中心、國際會議中心、國際奧林匹克網球中心、軟體園二期、國際五星級酒店及香山國際遊艇俱樂部相連接，形成一個高檔生態商務園區，構成廈門島東部新興的經濟發展帶。兩大商務中心景觀優勢明顯，且帶有一定的產業效應，但目前周邊配套還有待完善，市場培育還需時間，具有較大的潛力。
廈門新站片區
小總部經濟區 厚積薄發
運營中心定位為「小總部經濟區」，主要吸引周邊地區的中小企業前來築巢興業。營運中心位於集美後溪鎮在建的廈門新站周邊，這裡不僅是福廈鐵路、廈深鐵路、龍廈鐵路和鷹廈鐵路四條鐵路的樞紐，而且還連結多條城市快速公交系統、軌道交通、高速公路、市區公路等交通路線，是一個集交通換乘、旅遊服務、商貿辦公、信息交流、文化娛樂和居住於一體的複合型新城區。廈門新站營運中心包括一期和二期，一期共有149棟寫字樓，預計明年春節前夕，一期寫字樓將交付使用。日前，已有43家企業籤約入駐，行業基本以物流、營銷、水暖、酒類、服裝企業為主。
杏林灣營運中心
三大財富高地 島外新亮點
杏林灣營運中心地理位置得天獨厚，同時擁有三大財富營運高地，一個是以集美近10所學校和嘉庚精神聚合成的人才和人文高地，另一個是以杏林灣、園博園等構成的環境高地，同時還有集美、杏林兩大國家級臺商投資區，和以海西交通樞紐廈門新站為龍頭形成的產業和物流高地。中心規劃建設九幢現代化高層建築，其中包括一幢地標式超高寫字樓。整個營運中心將建成一個集樓宇經濟、商貿業、軟體業、研髮結算中心、銷售展示中心等為一體的具有區域特色的現代化綜合性商務中心。
其他板塊高地 島外新亮點
杏林灣
新老闆塊 各有千秋
濱南板塊：該區域繁華、交通便利、生活氛圍濃厚，商務圈以商住樓居多，租戶多為廣告、貿易等中小型公司。早期項目有非礦大廈、天湖苑、閩南大廈等。近來，寫字樓分布主要集中於市府大道一側和閩南大廈周邊，有百腦匯、建設科技大廈以及海晟的寫字樓項目等，朝專業市場的方向發展。
火車站—文灶板塊：該板塊依託車站，人流、車流量大，酒店、購物、餐飲等配套齊全，寫字樓90年代建設居多，有帝豪大廈、華星大廈、金山大廈等。
嘉禾沿線板塊：該區域地處進出廈門島的交通要道，有大型購物、娛樂配套，多數規劃成高層、超高層。租戶多為教育培訓、建材等中小型公司。代表項目有國泰大廈、永同昌大廈、匯騰大廈等。
海滄新行政區板塊：海滄的寫字樓規劃主要圍繞在海滄新行政區周邊，有海投商務大廈等項目。該區域景觀資源豐富，面湖觀海。（徐魯鷺）