奧山控股:上市難「續費」?

2020-12-20 TOP房企100

242天，第二次IPO招股書失效至今，奧山控股的上市管道沒有再「續費」開通。

2018年11月22日，奧山控股第一次遞交招股書，後失效。按照港交所規定，企業未在6個月內完成上市的，招股書「失效」，需要重新提交申請。2019年5月23日，奧山控股再度遞交招股說明書。但又一個6個月後，奧山控股的招股書又失效了，公司也未再重新遞交。招股書失效不予更新，則預示公司主動放棄上市。

不再「續費」上市的奧山控股，如今正在忙什麼？2020年4月28日，奧山控股舉辦2019年度優秀供應商發布會。奧山控股副總裁張金提出了公司戰略目標，一、在2023年要有50個冰雪的項目在全國落地；二、要保持50%以上的年增速；三、在2023年要進入房地產企業的前50強。

六成土儲位於武漢，疫情下的「生存」挑戰

奧山集團的大本營位於湖北，旗下涵蓋地產、冰雪、商業、影視、教育、旅遊、酒店、金融等八大產業的多元化產業集群。2018年，奧山把地產、冰雪和商業整合在奧山控股旗下，形成了奧山在港股資本化的主要平臺。「冰雪+地產」也成了奧山控股敲響港交所大門的名牌。

從體量上看，奧山控股屬於中小型房企。2016年至2018年，奧山控股收入分別約為13.12億元、15.51億元及18.91億元；毛利分別約為3.55億元、6.63億元、7.31億元；淨利潤分別約為0.46億元、1.95億元、2.4億元。

從收入、毛利和純利來看，奧山的增幅並不能保證每年都在50%以上。尤其是，重倉湖北的奧山還面臨著疫情階段及後疫情階段多重考驗。

在布局上，成立於2003年的奧山控股2018年才開始進行全國化的徵程，逐漸進入安徽、重慶、浙江嘉興等地。截至2019年3月31日，奧山控股總土儲建面約340萬平方米。其中，83.8%的土儲集中在湖北（武漢、黃石、恩施），另外重慶分布3.7%（含0.6%合營項目），成都4.1%，阜陽6.4%，嘉興2.0%，期內公司合計有25個項目。

過於倚重湖北市場，這也導致了2020年新冠疫情對奧山控股的影響較大。截至2019年3月31日奧山控股在武漢有14個項目，土地儲備約216.9萬平，武漢的土儲佔總土儲比例達63.2%。據媒體統計，在已披露武漢土儲的眾多房企中位居第一。

3年50個冰雪項目？

「冰雪」是奧山控股的一面大旗。奧山控股認為，從事冰雪運動及娛樂業務將提升公司的品牌知名度，以及增強公司從地方政府收購土地時的競爭力。通常，奧山控股擬在一線城市開發大型冰雪運動旅遊小鎮及在二線城市開發中型冰雪運動及娛樂物業綜合體。我們將尋求將其發展為配備有商場或購物街區的大型住宅及商業綜合體，進而在該等地塊所處的區域成為新的中心。

截至2019年5月13日，奧山控股在湖北省武漢市僅擁有一個正在運營的奧山真冰場，及三個開發中或持作未來開發的冰雪特色項目武漢光谷冰雪綜合體、奧山國際冰雪運動旅遊小鎮等。此外，在冰雪收費上，奧山控股冰雪運動及娛樂業務的收入也主要來自訓練費及入場券。過於少的冰雪項目和過於單一的收費項目，導致奧山控股的冰雪運動及娛樂業務貢獻的收入比例並不大。

從2016年到2018年，奧山控股收入分別為13.121億元、15.515億元及18.911億元，年複合增長率為20.1%。其中，物業銷售所得收入構成了93%以上的收入，且預計繼續構成公司絕大多數的總收入。而冰雪運動及娛樂業務的每年產生的收入佔比不超過1%。2016年至2018年，奧山控股冰雪業務及娛樂方面收入佔比分別約為0.2%、0.6%、0.1%。

此外，冰雪業務收入也在不斷遞減。2018年，奧山控股冰雪業務收入約為295萬元，降幅達到了66%；毛利更是虧損66.7萬元。

2020年4月28日，奧山控股2019年度優秀供應商發布會上，副總裁張金提出2023年要有50個冰雪的項目在全國落地。但回到現實，3年50個冰雪項目可行性有多少？

「兩高一低」難解決

負債率高、融資成本高、現金少是奧山控股目前的財務狀況。

截至2016年、2017年及2018年12月31日，奧山控股借款總額分別為25.33億元、53.38億元和59.68億元，其淨資本負債比率分別為316.5%、568.9%和283.1%，位於行業高位水平。

截至2019年4月30日，奧山控股的銀行及其他借款約為70.78億元，其中，一年以內的負債約33.96億元，但公司手持的現金資源（包括受限制現金）約9.99億，公司的償債壓力較大。

在奧山控股的融資中，與傳統銀行借款相比，信託融資佔據了較大一塊。截至2018年12月31日，奧山控股來自信託融資及資產管理安排的未償還借款為人民幣37.78億元，佔截至同日的借款總額約63.3%。於2018年12月31日起至最後可行日期2019年5月13日止期間，奧山控股與金融機構訂立了20.2億元的信託融資協議。信託融資利率從10.5%至13.0%不等。

另一方面，奧山其他渠道融資成本居高不下。2016年至2018年底，奧山控股借款總額分別為25.33億元、53.38億元和59.68億元；平均實際利率分別為9.9％、9.9％及9.4％。而整個房地產行業目前的平均融資成本約為7％左右。

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