2016-2017年，中國的一線城市基本上已經全面進入了「豪宅時代」，市區內已經不存在剛需項目了。由於土地越來越稀缺，一戶獨佔一方天地的別墅產品基本都去到了偏遠的周邊板塊，市區的豪宅項目裡面超高層豪宅成為主流。而從頂級豪客對於產品價值的需求來看，區位價值佔的比重也越來越大。
市中心的超高層公寓在頂級豪宅當中已經佔據半壁江山，實現最貴价值。尤其是深圳，目前在售的頂豪產品中，市中心的超高層豪宅產品佔到90%，成為絕對主力。這些動輒幾千萬上億的產品可以說根本不愁賣。土地利用率高，去化速度快，品牌形象好，這些項目對於房企來說，可以說是一舉多得。
▲ 圖片來源：總裁雜誌社
除了一線城市，很多二三線城市的豪宅產品結構也開始產生變化，超高層豪宅越來越受歡迎，例如華潤悅府系不僅去年在深圳成為了銷冠項目，在全國很多二三線城市複製的產品，基本上都實現了熱銷。這些超高層豪宅產品，為了搞定頂級富豪，在產品打造上往往比別墅產品更下功夫。今天明源君今天就跟大家一起盤點一下，超高層豪宅的產品細節。
01
高顏值
放大高度優勢
打造昭示性和景觀視覺效果
之前有人回答過一個問題，為什麼城市要建那麼多摩天大廈？答案是因為高度越高，人會感覺離神越近。生活在「雲端」的人，直觀上就能感受到高人一等的尊貴感。所以，超高層豪宅要能夠充分溢價，提升客戶的滿意度，首先就要強化這種心理滿足效果。
1、高級立面，放大住在地標的尊享感
豪宅要獲得高端客群的認同，首先要塑造完美的產品形象，或高貴，或高科技、或有氣質等等。一般是從造型設計或外牆的打造上來下功夫。現在超高層的豪宅，往往同時也是城市地標，作為城市天際線的一部分，越來越開始追求審美和功能的雙重提升。
在顏值上，超高層豪宅的立面設計講究和環境的融合。單價超過20萬的深圳頂級豪宅深圳灣一號，公寓外立設計得凹凸有致，獨特添加了波浪的效果，達到呼應旁邊深圳灣的目的。
深圳2017年的銷冠項目華潤悅府，外立面就是採用幹掛鋁板、玻璃幕牆和系統門窗的設計。設計上特意採用了豎線條錯落排布，完全和旁邊的春筍、金融大廈融為一個整體。
而且很多住宅由於過分重視外立面美觀，導致室內採光和視野被遮擋的情況也都得到了解決。固定玻璃、開啟扇、立面板材全部採用模數化設計，可以做到立面的分隔完全根據室內功能來設置。保證了內部視野景觀很好的通透性。
同樣的頂級豪宅深圳灣公館，項目外牆採用罕見的三層中空雙銀LOW-E超白玻璃幕牆，可見光透射率達到95%（普通玻璃透射率83%），達到隔音隔熱的效果，而且設計還在幕牆上設置了通風系統，不開窗室內空氣就能與外界很好的流通互換。
可以說，超高層豪宅立面共建化的趨勢已經越來越明顯，除了酒店式的裝修、服務，在外立面上也在向辦公和酒店這類公建靠近，標示性和地標效果越來越強。
2、最大化景觀
高度的另外一個很大的優勢，就是無敵景觀了，國外很多頂級豪宅甚至會為了景觀效果犧牲朝向。國內市中心的豪宅項目一般也都都擁有無可比擬的優勢，比如核心地段的海景山景，這些資源都可以通過設計來充分放大。
垂直布局，充分放大高區
景觀就像美玉，越大整體性越強，價值是乘數級別放大的。普通住宅一條腿就是一個戶型，而現在很多超高層豪宅會按高度分成幾個區，高區低區戶型結構不一樣，這樣既能夠保證戶型的多樣性，又能高區景觀價值最大化。高區景觀優勢強，減少戶型分割，最大程度保證景觀的完整性，可以實現面積約大，單價越高。
例如深業上城項目，高中低區和頂層分別設計了四種不同的戶型結構，每層1-4戶，俯瞰深圳市中心兩大山景公園和CBD城市景觀，繁華和寧靜能夠同時擁有，實現了極端稀缺資源的頂配。50樓以上為400+以上的大平層單位，保證了完整的270°景觀，將價值最大化。
綠地紫金中心分為高低區，低區設計為3戶小戶型，高區為兩戶大戶型。根據綠地的研究，超高層豪宅的高低區戶型往往在避難層分界，這樣能夠方便管井轉換，要可以充分利用避難層。
▲ 圖片來源：綠地江蘇設計管理中心
利用框剪結構，達到270°景觀面
綠地的標杆項目紫金中心在平面設計上，也是以最大化景觀面作為設計原則。剪力牆結構對立面開窗尺寸有限制，而框剪結構內部則可以靈活分割，外圍也可以擁有最大的開敞度。因此項目在主要空間（起居室、主臥）以柱子取代剪力牆，獲取更大的景觀面。
通過這種轉角廳，不僅實現三面採光，景觀面達到270°，空間感得到非常大的延伸。不管是在哪個房間，都有極致的視覺享受，可以說是零硬傷了。
戶型設計，大面寬+景觀陽臺，全景視覺享受
大面寬也能夠拓展視野，配合落地窗提升採光通風，舒適度更加UP一個level~
例如，綠城的頂級豪宅標杆深藍中心460㎡觀海戶型，觀海面的面寬最大超過42米，客廳面寬超過了12米，門窗系統全部落地設計。將窗外的一切都收進了窗子裡，海水，遠航的大船，以及日出和日落。
除了大面寬，市場上還有不少豪宅的陽臺都做了超長陽臺設計。即將客廳和臥室的陽臺打通，面積更大了，採光和景觀視野會更出彩，而且也可以形成更寬闊的活動空間。
比如雙璽·時光道中的368平米五房兩廳四衛，主陽臺達到了18平米，活動空間頓時增加了很多，還可以看海景，254平米的戶型，主臥次臥陽臺打通，達到了16米，放張躺椅或鞦韆在陽臺，看看書發發呆，想想就很愜意。
能用玻璃全部用玻璃，視覺無障礙
全落地式的門窗系統，同樣也能夠保證景觀視野的完整，現在基本上也是超高層豪宅產品的標配。例如，綠城深藍中心凡是能去掉牆體，可以用玻璃幕牆的部分，都要用玻璃，綠城嚴苛的扣掉了每一分會遮擋居住者觀海視線的實體物。
▲ 圖片來源：米宅旅居
不僅使用連續的落地窗，還讓每個房間的玻璃幕牆上打開一扇面積不等的門，打破玻璃幕牆的阻隔，可以看海，還可以吹海風，追求極致的感官體驗。
3、高顏值三級大堂，從下車就享受五星級體驗
真正的尊貴體驗是從外到內，除了出挑的外在形象，無敵的內部景觀，從進入項目起就要開始一場視覺享受。真正的頂級豪宅，從出入口開始就決定項目的品質。停車場大堂都和地面入戶大堂一樣的精裝標準，甚至停車場門前區域就要開始精裝，以更好體現禮序感。
例如，金地中心天元就採用了三層立體大堂設計，首層大堂，專門請酒店設計公司按照五星級酒店的標準來設計，16米挑高強調奢侈的空間感。另外還有架空層大堂，連接泛會所、特配咖啡書吧等休閒空間；停車場大堂，保證業主從下車就進入高效、私密安全的環境。
業主不管是車行還是步行，任何一種場景下，都是一種視覺享受。
02
多功能
突破空間共享的劣勢
重視公共空間打造和隱私保護
超高層豪宅和別墅對比起來，最大的劣勢就在於空間共享，不像別墅獨佔一方天地，有上下縱深的空間。超高層豪宅的垂直交通，需要多戶共用，從停車場到進到家門，要暴露在別人的視野下。要搞定豪宅客戶，突破這些缺點限制，需要充分重視公共空間的打造和業主的隱私保護。
1、公共場所轉化為私密通道
專屬車庫，私梯入戶
解決隱私問題，一方面通過公共空間私人化。例如，深業上城的400+戶型，一戶配備一個單獨車庫，包含3個車位，還有專屬的電梯廳，和其他樓層獨立開。
車庫高端儲藏櫃
同時利用地下零碎的空間做儲藏櫃，業主可以將高爾夫球包、登山杖，釣魚竿等等工具放在柜子裡，不用背著上下樓，也不需要一直裝在車找。
萬科瑧車庫每個地庫開設了客戶雜物儲藏系統，而且都有自己的密碼鎖，方便且安全。高層豪宅也可以擁有別墅車庫才有的儲物室功能。
▲ 萬科臻地下車庫儲物櫃
車車分流保障隱私
為了避免公共區域的人流雜亂，萬科瑧還研究了業主三種回家模式，除卻普通的人車分流，萬科瑧還借鑑了五星級奢華酒店環形動線，對進入社區的車進行二次分流，進行來訪或居住識別，如果是業主，就會直接進入地下庫閘口，如果是來訪的訪客或是乘坐計程車輛，則導流進入社區大堂區域，有序進出，互不幹擾。
2、私人空間，極度重視隱私保護
主傭分離流線設計
主、 客、 僕用房的分離在豪宅中應充分考慮， 以最大程度地避免相互間的幹擾 ， 使三者均有獨立的流線和完善的配置。各部分之間的聯繫依靠花園、陽臺或連廊等過渡空間來實現。
比如萬科臻山府的兩個主力戶型，都設計了私家電梯，主傭動線完全分離，最大程度做到了尊重個人隱私、主次分明。
▲ 圖片說明：萬科臻山府針對5類人群進行身份管理
空間私密性，社交空間完全分開
在這一點上，豪宅的思路都是接近的。例如鄭州備受追捧的瀚海·晴宇大平層豪宅。這個項目760平米戶型，玄關寬達10.4米，戶型布局以玄關為界，完全將客廳、餐廳、泳池等社交空間和生活區分開。
深圳中心天元，也是採用類似的十字玄關設計，利用玄關收藏主人藏品，公私分區，北區充分發揮社交功能，南區所有的臥室都是套房設計，帶有衛生間和衣帽間，動線幾乎無交叉。就算在家裡開party，也可以不影響其他家庭成員，完美保護主人隱私。
智能安防系統，數據隱私保護成為剛需
隨著智能化家居和物聯網的普及，現在很多豪宅基本都實現了全智能化。例如，深圳灣1號甚至做到了玻璃幕牆的自動化遮陽和電動開窗，而且室內電動遮陽捲簾邊框完全隱藏在幕牆立柱內，不佔用可規區空間。起居室等均使用了電動開啟窗，與家庭智能控制系統連結，除了室內的燈光、空調等電器，連開窗關窗都可以智能化管理。
而智能安防更是大大提升了豪宅的安全性，所以很多豪宅都以此為賣點。例如瑧灣匯的四重層進式縱深防護體系，從周邊、小區、樓內到戶內，通過無死角高清監控、車牌識別、面部識別、電梯分層授權、電梯原裝甲門，讓社區安全係數最大化。
華潤悅府，同樣通過各種高科技，例如數字視頻處理技術、自動控制、IP網絡傳輸技術和人工智慧等技術，基本能夠達到物理安全防範管理的最高級別。但是隨著大數據時代來臨，數據安全也開始成為一種新的安全隱患了。
據說，悅府的很多業主就主動要求關閉家門口的智能安防攝像頭。某項目業主花了幾千萬買了一套房後，又另外花了300多萬將開發商配備的智能安防系統，全部換成了Sanvant的定製開發系統，所有的數據不上傳，能夠最大程度的保護隱私和數據安全。
在未來，或許主打數據安全也會成為頂級豪宅的一大賣點。
3、公共會所提供多重服務
公共會所也是超高層豪宅的標配，一方面滿足業主生活需求，健康主題的配套非常受歡迎，比如泳池、健身房是基礎配套，高級一點會有桑拿房、按摩服務等等。
另一方面，對於並不想帶回家的客人，會所也能提供會客的服務。例如，深業上城的雙空中會所，業主能在178米高空舉辦宴會餐飲，既能禮遇客人，又可以保護隱私。
▲ 圖片說明：深業上城雙空中會所
甚至還有一些豪宅在車庫設計了客廳、衛生間、影音室、淋浴間等多樣生活功能區，除了可以作為司機的等待空間、業主得休息室，也可以作為業主接待外來客戶得會客室。
03
超體驗
極致人性化
照顧到每一種感官享受
和別墅產品一般在比較安靜的區域不一樣，超高層往往在市中心，車水馬龍，而且由於共享空間和管道，相互之間多少會有幹擾。一般住宅可能可以接受這點麻煩，但是真正的豪宅，絕對是要達到感官上的極致體驗。
1、市中心的極致靜音
例如，萬科臻山府僅僅在靜音一個問題上就有一整套系統性的解決方案，在這樣的房間裡，安靜到可以聽見翻書的聲音，可以自由的思考。
牆體：約150mm厚度分戶牆，約120mm厚度預製內牆板，臥室和書房隔牆填充隔音棉。
地面：擦用PU聚氨酯阻尼隔音墊浮築樓板系統，大幅降低分戶間的噪音傳播。
地板：鋪設木地板，使上下樓板間增加軟性隔離，提升隔音效果。
電視背景牆：局部加厚，以最大化減少對我是的影響。
主臥房門：頂部及周邊雙重密封膠條，門底自動跌落式密封膠條，並將門體與牆體在工藝上壓合在一起，不留縫隙。
接線盒：玻璃棉填塞空隙，設置側面阻尼板並錯位安裝，規避牆體縫隙產生噪音。
洗手間：柔性加厚鑄鐵排水管的螺旋式流態，配合靜音虹吸式馬桶，控制及其細微的生源。
空調：風機盤管採取柔性連接，安裝PU減震吊鉤或墊片，同時儘可能減少風向的轉折。
電梯：橫梁雙重減振+導軌減振，以杜絕噪音的傳導。
2、豪宅就是空氣也要定製
為了解決下水管道產生的異味，臻山府在衛生間地漏中設置了自動補水裝置，日常使用中會不斷自動加水，地漏防護條時刻飽滿，絕對不會產生異味。
同樣容易產生異味的地下停車場，目前很多豪宅的車庫都採用超級新風系統，新鮮空氣從風管進入後，由新風系統淨化車庫內空氣，通過導流風機幫助車庫空氣循環，讓地下車庫空氣循環流通。可以使車庫所有空間PM2.5指數都低於21。
萬科臻車庫的垃圾房採用冷庫式，運輸流線完全和客戶行走行車動線完全分離，業主看不到垃圾終端，也看不到垃圾車，徹底杜絕車庫異味。
3、會思考的燈光，對視覺的極致呵護
深業上城的地下車庫，也採用智能照明控制，配合LED燈具使其在不同時段呈現不同的亮度，不會昏暗，也不會出地庫的時候突然刺眼，對駕駛員極度溫柔，還能實現節能環保。
04
總 結
總的來說，超高層豪宅擁有的核心地段、稀缺資源是這類產品賣得貴的門檻，要真正實現溢價，還是需要靠全方位無死角的產品細節和服務。尤其是其中的人性化創新，對於一般的高層產品來說也有啟發作用，一些細節的改良並不會很高成本，但是產品品質會大大提升。（作者：明源地產研究院 蘇兮）