7年前，
西安美寓華庭三期（高新尚居小區）
數百位業主以均價每平方米4750元
按揭買下位於高新區的限價房，
但沒想到從此踏上了漫長的維權之路
——房子差點爛尾，
業主們無奈
交了全款給承建方後房子終於落成。
但近日一個壞消息傳來：
房子還是「在建工程」時就被抵押，
至今未解押，房產證辦理遙遙無期。
可能下一秒，房子就會被抵押權人收回。
業主：
交了全款終於入住
才發現早已經被抵押
「聽說2014年就開始賣了，我是2017年買的，當時房子主體已經蓋起來了，我看著房子主體都起來了，想著絕對沒問題的，沒想到會發生這麼多事。」近日，該小區業主趙麗向華商報反映，小區是限價房，沒想到購買後，卻遭遇維權困境。
西安美寓華庭三期小區位於科技八路，小區內有三棟樓，均為高層，地下車庫口位於小區東側，處於封閉狀態。近日，華商報記者對該小區進行了走訪，多位業主對華商報記者描述了買房經過。
「當時每平米4000多元，我買的房子80平方米左右，兩室一廳，總價近40萬元。」趙麗告訴華商報記者。多名業主證實，購房後房子卻遲遲不能按照約定時間交房，業主們很著急，擔心房子爛尾，後來在有關部門的協調下，交了剩餘房款作為建設資金使用，終於在2019年拿到了鑰匙，部分業主在簡單裝修後於2020年完成了入住。
但最近一名業主發現，房子早在建設期，就已經被抵押給了陝西文投影業投資管理有限公司，如果開發商無力償還對陝文投影業的借款，房子的歸屬權就成了問題：到底是屬於陝文投影業，還是屬於業主個人呢？況且，這樣的狀況下，根本就辦不了房產證。
「買限價房是要符合相關政策的，都是收入比較低的人。一開始東拼西湊付了首付，每月還房貸，有壓力但是也有盼頭。但一直交不了房，我們不斷向上面反映，最後法院出面調解，讓我們交了首付後剩下的房款，交到法院指定帳戶，然後房子才終於蓋完，我們才住進來。」一位高姓業主說。
一位業主表示，該小區業主群體都屬於中低收入階層，一次性交剩餘尾款時，很多業主都是求遍了所有親戚好友，好不容易湊齊了錢。「如果房子出了問題，那真的就是傾家蕩產了。」
據記者調查了解，房子在2017年前後，確因建設工程停滯幾乎爛尾，在高新區管委會相關部門和西安市中級人民法院的調解下，業主將剩餘房款資金交予了承建方西安市建總工程集團有限公司，房子才得以順利封頂完工。
然而，現在讓業主們擔心的是，自己交了全款的房子還在抵押狀態。而聽說開發商陝西豪普置業有限公司面臨破產，那麼到底能不能辦下來房產證？房子又會不會突然有一天，突然被抵押權人收走？
一房兩賣？
購房合同寫著
小區為在建工程抵押
既然已經是在建工程抵押，又將其賣給了業主，那麼房子是不是被一房兩賣了？採訪中，其中一名業主向記者出示了房子的發票和購房合同。
從購房發票看，開票日期是2020年9月，蓋章企業為開發商陝西豪普置業有限公司。從購房合同看，該房子的出賣方是陝西豪普置業有限公司，該小區具備建設工程規劃許可證號、建築工程施工許可證號。
購房合同中，抵押情況中寫著：抵押類型為在建工程抵押，抵押人為陝西豪普置業有限公司，抵押權人為長安銀行股份有限公司，抵押登記機構為西安市住房保障和房屋管理局抵押登記科，抵押登記日期為2014年2月7日，債務履行期限為一年。
購房合同中白紙黑字寫著：該業主所買房子每平方米4750元，貸款方式為商業貸款，首付佔30%。同時寫明房子交付時間為2017年7月31日前，但合同籤訂日期卻為2018年1月，合同籤訂時間在交付時間之後。
但即使到了合同籤訂的日期，業主們也沒能領到房子鑰匙。該名業主告訴記者，籤購房合同、入住、開發票，都是在業主不斷維權下辦理的。「像是要去一個地方，爬完一座山還有一座山，始終也不知道終點在哪裡。」
記者走訪了小區物業，但對於小區的抵押情況、地下車庫何時能開放的問題，物業表示不知情，只表示地下車庫的管理還沒有移交到物業。至於什麼時間移交，也並沒有一個明確的時間點。
記者現場看到，該項目還有一個配套幼兒園，位於小區西側，和業主們一直期盼的地下車庫使用權一樣，也至今未啟用。
陝文投：
開發商至今未還清借款
項目始終未解押
記者又聯繫了陝西文投影業投資管理有限公司相關負責人。這一切，得從2014年開始說起。
當時，美寓華庭三期開始公開銷售登記，有業主在這一年付了房子的首付；根據業主提供的購房合同所述證實，同時也在這一年，美寓華庭三期項目被抵押，且時間為2014年2月7日，早於公開銷售登記時間。
據了解，該項目被開發商抵押後，中間還經歷過一次抵押權人的變更。據陝文投影業相關負責人向華商報記者出示的抵押相關資料，在一份《在建工程抵押登記備案證明》中，寫著：市房在抵字為2014020001號，抵押權人為長安銀行股份有限公司，抵押人為陝西豪普置業有限公司，借款金額為5000萬元，貸款期限為2014年1月23日至2014年12月22日，抵押物價值11953.5萬元，為「美寓華庭三期」項目。
西安市蓮湖區公證處出具的公證書寫著：申請執行人（委託貸款方）：陝西文投影業投資管理有限公司，被申請執行人（借款人）：陝西豪普置業有限公司。現查實，申請執行人已通過受託貸款方長安銀行股份有限公司按約如數放款給借款人，借款人違反該合同約定，至2016年5月10日尚欠本金人民幣47916350.15元，利息15697348.44元，計算至2016年4月21日。申請執行人可持本公證書向有管轄權的人民法院申請強制執行，申請執行的期間為二年。落款時間為2016年5月23日。
陝文投影業相關負責人表示，借款至今沒有還清，美寓華庭三期項目也始終未解押，而開發商帳戶現在已經被查封。
至於房子產權的歸屬問題，這名負責人表示：按照相關法律，如果抵押人未按時還上借款，公司可以對抵押物拍賣。「但這個抵押物涉及幾百戶業主的居住，公司難以拍賣，這讓公司十分為難。」
錢去哪了？
法院調解書顯示，
建設方享有優先受償權
購房合同約定的項目交付時間是2017年7月31日，但是房子並沒有按時交付，對此，各方矛盾逐漸凸顯。
在業主們早已開始的維權之外，同時，該項目的建設方西安市建總工程集團有限公司也將開發商陝西豪普置業有限公司一紙訴狀起訴至西安市中級人民法院，要求支付工程款。
2019年1月10日，西安市中級人民法院出具民事調解書。調解書中寫道：2012年7月18日，豪普公司與建總集團公司籤訂建設工程施工合同，約定由建總集團公司墊資承建限價商品房項目（美寓華庭三期）。截止2018年11月26日，建總集團公司共收到豪普公司已付工程款48500000元 ，豪普公司尚欠其工程款97361212.3元。雙方達成和解協議，建總集團公司於2019年1月20日前必須將涉案1、2號樓室內工程全部完工，並達到交付條件。建總集團公司在82243900元工程款範圍內對涉案工程1、2號樓享有建設工程優先受償權。
據了解，上述82243900元工程款是業主繳納的房子尾款，最後打給了承建方，用於美寓華庭三期建設。好的結果是，房子總算順利封頂並交了鑰匙。
但新的問題出現了：承建方拿到了8000多萬工程款，維權告一段落。而陝文投影業作為抵押權人，多年來無法回收借款及利息，項目無法解押，自身的權益不僅不能得到保證，也導致業主的房產證無法辦理。
承建方：
開發商工程款未結清
地下車庫、商鋪已申請財產保全
在法院調解下，承建方拿到業主們集資的建設款項之後，記者隨後又走訪了承建方的項目駐地。但承建方代表卻向記者表示：項目依然沒有結清工程款尾款。
在美寓華庭三期小區一樓有一排商鋪，施工方工作人員李先生在其中兩間商鋪辦公。面對華商報記者採訪，李先生說，小區共有600多戶業主。目前項目已完成驗收，但官司很多，開發商還欠承建方約3000萬元及利息。
李先生每天的工作，一方面是「看住」地下車庫、臨街商鋪，好追回約3000萬元工程款；另一方面協助物業解決業主入住後遇到的房屋問題。
「小區西側的配套幼兒園也處於抵押狀態，開發商將幼兒園抵押給了另一方抵押權人。」李先生說。
西安市建總工程集團有限公司行政部魏先生稱，在美寓華庭三期項目上，開發商對公司仍有欠款未結，所以公司針對地下車庫和臨街商鋪，向法院提起訴前財產保全申請，法院已同意，並裁定保全財產價值為2900萬元，保全時間為兩年：2019年9月6日至2021年9月5日。如果官司順利，欠款結清，保全財產會按時解封；但如果不順利，公司將申請保全順延。
「這個項目五證齊全，但在建設過程中出現債務糾紛導致後來的情況，申請財產保全不牽扯竣工驗收。」魏先生說。
開發商：
承建單位未完成竣工驗收
開發商財務帳戶被查封
在業主提供的購房發票上，寫著開發商陝西豪普置業有限公司的地址是美寓華庭小區，即在美寓華庭三期（高新尚居小區）隔壁。華商報記者根據地址找到辦公室，但當天辦公室門鎖著。
華商報記者從辦公室隔壁美寓華庭小區物業了解到，開發商工作人員每周周一、周三才前來辦公。知情人士表示，目前豪普置業已經開始走申請破產流程。
幾經輾轉，華商報記者電話聯繫上了開發商陝西豪普置業有限公司在美寓華庭小區辦公的袁先生。袁先生稱，美寓華庭三期的承建單位對竣工驗收、規劃驗收還未完成，相關驗收完成之後，可以在房管部門進行登記，然後辦理房產證。
袁先生稱，陝西豪普置業財務帳戶被稅務部門查封，但這不影響辦理房產證。對於樓盤早已經被抵押一事和地下車庫的封閉問題，袁先生表示他不知情，需要問「公司老總劉總」。
華商報記者電話聯繫到「劉總」，但對方拒絕回應此事。隨後，記者多次聯繫，均未得到相應的答覆。
高新區
交通和住房建設局：
正在走司法程序
會積極配合協調 推動問題解決
對於美寓華庭三期（高新尚居小區）的種種問題，華商報記者梳理了近年來該小區的信息，意外發現，作為監管部門的西安市住房和城鄉建設局曾在2018年9月14日，在官網上發布了一個違規停售公告。
公告中說：陝西豪普置業有限公司開發建設的「美寓華庭二期」項目，理應配建不少於3117.61平方米、55套的廉租住房。但豪普置業卻對這55套廉租住房違規銷售，嚴重造成了國有資產流失。對此，西安市住建局暫停了陝西豪普置業有限公司所有在售房源的預售許可及網籤銷售業務，約談該公司相關負責人，要求其立即停止違規銷售行為。
也就是說，美寓華庭整個樓盤項目，存在眾多問題，「二期」違規銷售55套廉租房，也成為了目前「三期」無法解決業主房產證的歷史遺留問題之一。華商報記者在實地走訪時看到，美寓華庭項目二期和三期僅一牆之隔。
2020年11月底，記者帶著問題來到了高新區管委會交通和住房建設局。
1
記者：開發商將美寓華庭三期在建工程抵押給了陝文投影業，至今未解押，未解押面臨難以辦房產證，產生這一問題的過程是什麼？有沒有解決辦法？
高新區管委會交通和住房建設局答覆：
文投影業因債務糾紛將開發商起訴到西安中院，待法院判決後職能部門將積極配合法院工作。
2
記者：自交房以來，地下車庫一直處於封閉狀態，業主反映停車難。施工方稱，因開發商欠款未結，所以不予交付地下車庫。開發商稱小區還未完全完成竣工驗收。相關問題有沒有解決辦法？
高新區管委會交通和住房建設局答覆：
施工方將開發商起訴至雁塔法院，導致該車庫涉法涉訴且未進行竣工驗收。待法院判決後職能部門將積極配合法院工作，待符合竣工驗收條件後進行竣工驗收。
3
記者：採訪中了解到，該小區是高新區限價房項目，建設期間開發商資金鍊斷裂，業主交了尾款共8000多萬元，打入法院指定帳戶，交給承建方最後將房子建成。目前，業主拿到了發票、購房合同，但據了解，開發商財務被查封。那麼發票和購房合同是如何辦出來的？業主們對發票和購房合同是否可以放心保留？
高新區管委會交通和住房建設局答覆：
該小區建成後在法院執行下進行了交鑰匙。關於發票問題請諮詢稅務局。
4
記者：採訪中了解到，該項目開發商債務問題眾多，目前小區商鋪也因債務問題沒有交接，小區規劃的公辦幼兒園也被抵押，難以正常使用。相關問題將如何解決？
高新區管委會交通和住房建設局答覆：
涉法涉訴問題以司法判決為準，待法院判決後職能部門將積極配合法院工作
採訪中，高新區管委會表示，美寓華庭三期（高新尚居小區）問題正在走司法程序，管委會會積極配合、協調，推動問題解決。
律師說法：
在建工程抵押的房子，解押後方可辦理房產證
對於美寓華庭三期（高新尚居小區）面臨的種種問題，記者採訪了陝西恆達律師事務所高級合伙人、知名公益律師趙良善。
他認為，由於我國法律保護抵押權人的優先受償權，在開發商不能按期還款、抵押權人要求實現抵押權時，必須以抵押權人利益為主。但這也必然將影響業主的利益。
從目前看，對於小區的房子，業主是所有權人，對應的是物權；陝文投影業是抵押權人，對應的是他項權，如果開發商不能按期還款，抵押權人不得己可以通過法院拍賣抵押物，實現自己的抵押權。
「如果真的到了拍賣小區那一步，就侵害了業主的權益。換句話講，開發商把抵押權人的債還上了，但又欠了業主的債。這時，開發商要退還業主的房款，同時要賠償業主利息損失、房屋溢價損失，因為房價每年在上漲。」趙良善說。
華商報記者 任婷
（為保護當事人隱私，文中業主姓名採用化名）
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來源： 華商報
作者/來源：光明網
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