【職工法律微課堂】父母百年後房產一定歸獨生子女？你錯了！

從70後到90後

大部分都是獨生子女

很多人也理所應當地認為

萬一以後父母不幸去世

父母遺留下的房產應該百分百是自己的

趕快收起你的天真無邪

事情比你想像的複雜得多

不信來看看這個案例

父母去世

七大姑八大姨都有繼承權

獨生女小麗10年前父親去世，母親今年剛過世。父母親生前在杭州留下一套127平米的房子，價值約300萬元。

房產原先登記在父親名下，母親去世後，小麗就想把房屋過戶到自己名下。

小麗拿著房產證和父母的死亡證明到了房管局要求過戶。

房管局卻說小麗必須提供公證處出具的繼承公證書，或者提供法院的判決書。

到了公證處，公證處的人卻說需要爸媽的親戚全部找到，才能辦理公證。

可小麗爸媽的親戚全國各地都有，有的都出國了……

沒有糾紛，沒有狗血

沒有爭產大戲

甚至沒有複雜的家庭關係

但小麗就是沒辦法順利拿到遺產……

棘手的地方在：小麗的父親去世時奶奶還在世，父親去世一年後奶奶也離開了。父親家裡還有3個兄弟姐妹，而且小麗父母親均未留下遺囑！

所以，小麗父母的遺產應該這麼分配：

讓我來為大家捋捋

房產作為夫妻共同財產，父親只擁有房產的½。父親去世時，這½實際被均分給3個人：小麗、小麗母親、小麗奶奶。

奶奶去世後，奶奶分得的⅙本應該被平均分給4個子女。但因為小麗父親和小麗大伯已經去世，所以奶奶的份額被平均分給了二伯、姑姑、大伯的3個孩子、小麗。

小麗母親去世時沒有其他繼承人，小麗可以完全繼承母親的部分，最終小麗只可以獲得這套房產的7/8。

如果小麗想完全獲得這套房產，需要找齊大伯家3個孩子、已經離婚的二伯二嬸、姑姑和姑父，8個人排排坐共同公證。

小麗的家情況其實和大多數人很像

誰家父母沒有幾個兄弟姐妹呢？

要規避這種情況

最好的辦法就是

父母一定要留遺囑！

留！遺！囑！

以上素材來自@成都市中級人民法院微信公眾號

包括今年新公布的民法典

也增加了不少房產相關的新條規

房產證上不加名也能住一輩子

民法典物權編的一大亮點，是增設「居住權」這一新型用益物權。明確居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記佔有、使用他人的住宅，以滿足居住需要。新業主即便事後獲得不動產證、拿到所有權，也無法改變「居住權」已存在的現實，沒有權力趕走居住權人。

怎麼取得居住權？

按照《民法典》規定，居住權是由當事人通過合同方式或者遺囑方式設立。居住權無償設立，但是當事人也可以約定收取一定的費用。居住權是設立在他人所有的建築物上。因此，居住權就必須遵守不動產的物權方式，即居住權取得必須依法登記，未依法登記的居住權未設立。

居住權可轉讓和繼承嗎？

根據《民法典》第三百六十九條的規定，居住權不可以轉讓和繼承，居住權人的居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，則居住權消滅。居住權是所有人對居住權人一種「恩惠」的行為，原則上其是無償的行為，即使收取費用也是低於租金的，因此居住權僅惠及居住權人本人，不可轉讓和繼承。

居住權規定的影響

首先，這一規定，對於日後二手房的購買有了一條必備的手續，因為購房時不僅需要查詢房屋的權屬、司法查封、設立抵押等情況，還應注意查詢房屋是否登記有居住權。一旦房屋的居住權在房管局登記了，就算成立，沒有登記則不成立。買房一定要查冊，看房屋有沒有被設置了居住權。因為，新房東也不能趕走居住權人。

另外，居住權的用益物權，實際上是把居住權和所有權分開，設立了居住權的房屋，其自由處置受到限制，在房屋交易過程中可能會遇到障礙，因為即使是房屋能夠過戶，但如果合同約定的居住時間還在持續，依然需要保障居住權人的權益。作為購房者，如果房子是用來自住，一般也不會考慮此類房子。

居住權適用於一些特殊場景，比如一個老人被保姆照顧了幾十年，老人去世了，保姆怎麼辦？老人就可以去有關部門登記一個居住權，要求把房子讓保姆『佔有』，一直到保姆去世。這樣，今後房子的所有權人也不能趕走保姆。正因為居住權只適用於特殊場景，所以必須經過登記。

以上素材來自@先鋒成都微信公眾號

民法典裡還有這些與房產有關的條例

與我們密切相關哦！

明確小區業主和

業委會物業權利

《民法典》物權編第六章明確規定「建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有，這無疑增加了業主對小區公共區域的產權。」

此外，新規將車位條例一分為二，增加業主對小區車位的選擇權；同時，新規還增加了業主委員會的權利、增加了業主共同決定權等，明確了業主維權的程序：「業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。」當然新規定也對業主權利進行一定限制，比如業主的應急處置配合義務、日常生活中的環保義務。

住宅用地70年到期怎麼辦

多年來這個話題一直困擾著廣大市民

新出臺的民法典終於給出一個明確方案

屆滿自動續期的規定

解決了很多買房人的心結

而且民法典首次提到了續期費用問題

對於住宅用地

自動續期將是大原則

相關費用有望減免

《中華人民共和國民法典》第三百五十九條規定：

住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。

非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

以上素材來自@人民日報微信公眾號

我們還梳理了幾個房屋相關的知識點

大家要認真學習！

不然一不小心就損失幾十萬！

婚姻中房產所有怎麼劃分

現在很多年輕人買房，都是由父母出資一起幫忙買的。

那麼小兩口各自擁有多少份額，好多人從來就沒搞清楚過。

具體問題要具體分析

來看看幾種常見情況

1.登記結婚前父母出全款買房

如果一方父母出資發生在其子女結婚前，則該出資資金應根據條例規定認定為對其子女一方的贈與。受贈一方子女可以獲得該債權轉化物——不動產的所有權。

如果一方父母出資發生在其子女結婚後，則根據條例規定將該出資認定為對夫妻雙方的贈與，除非有證據證明父母明確表示贈與一方子女。相應的，子女雙方以該共同受贈的出資購買的不動產，是婚後夫妻共同財產購買的財產，屬於夫妻共同財產。

2.登記結婚後父母出全款買房

婚後由一方父母出資為其子女購買不動產，產權登記在其子女名下，視為只對自己其子女一方的贈與。

由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

3.父母部分出資（往往是首付款)

以父母自己名義籤訂不動產買賣合同並將不動產所有權過戶到子女一方名下。如果該不動產過戶發生在子女結婚之前，該房子所有權應屬於子女婚前財產。

如果該不動產過戶發生在子女結婚後且該不動產登記在出資父母一方的子女名下，則仍可適用本條例，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

如果該不動產過戶發生在子女結婚後且該不動產登記在夫妻中非子女一方名下或夫妻雙方名下，用夫妻共同財產償還該不動產的貸款，則該不動產應認定為夫妻雙方共同財產。

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房屋買賣未過戶卻拆遷了

補償款歸誰所有？

現在越來越多人會選擇買二手房

如果籤了合同付了款卻沒過戶

這時候房子要拆遷了

補償款歸誰所有？

這裡就有個這樣的案例

秦某孝與孫某國2008年6月3日籤訂了《房屋買賣合同》，但是一直未辦理過戶手續，2014年該處房產納入拆遷範圍，買賣雙方因為拆遷補償款的歸屬鬧上了法庭。

（悄悄說句：買了房6年還不辦過戶，心是有多大？）

法院判決

秦某孝與孫某國於2008年6月3日籤訂的《房屋買賣合同》，系雙方當事人自願達成的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效。

合同籤訂後，買方支付了約定的購房款，孫某國交付了房屋和房產證書原件。但雙方至今仍未辦理房屋產權變更登記手續。

依據《中華人民共和國物權法》第九條第一款「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外」之規定，雙方雖然籤訂了《房屋買賣合同》，並按照合同的約定向孫某國交清了全部購房款，但因未在房地產管理部門辦理房屋所有權權屬變更登記，故秦某孝對所購買的房屋雖實際佔有、使用、收益，但並沒有實際取得所購房屋的房屋所有權。

依據《中華人民共和國物權法》第二十八條「因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、或者消滅的，自法律文書或者是人民政府的徵收決定等生效時發生效力」之規定，因所購房屋物權已因拆遷而消滅，則秦某孝已無法取得所購房屋的產權。孫某國作為涉案房屋登記的所有權人，與重慶市南川區國土資源和房屋管理局籤訂的國有土地上房屋徵收補償協議書，合法有效。在一定意義上而言，孫某國在該協議中的合同權利即為其出賣給秦某孝的房屋及土地使用權的對價。

依據《中華人民共和國合同法》第一百三十五條「出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物的所有權的義務」之規定，孫某國在已收取了購房款的情況下，本應及時將出賣房屋過戶登記至秦某孝名下，現因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權消滅，在此情況下，秦某孝可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產權消滅的對價—拆遷補償款，現因孫某國亦尚未實際領取拆遷補償款，則秦某孝請求確認其享有上述徵收補償協議中孫某國所出賣給秦某孝的房屋及土地使用權等財產所對應的拆遷補償款，符合法律規定和權利義務相一致原則，應予支持。

秦某孝在庭審中明確其主張的拆遷補償款項系按照上述拆遷協議中孫某國所享有的合同權益作為依據，故本案拆遷協議所指向的有證部分房屋及對應土地使用權等的拆遷補償費用，理應由秦某孝享有，孫某國因已將被徵收標的物出賣並收取了購房款而無權重複享有徵收補償款。

太長不看一句話總結：拆遷補償款給了買方。

特別提示一下：

本案雖然買受人最終勝訴，但是，對於房屋買賣，切記及時辦理過戶手續，否則，一旦遇到類似於拆遷這種情況，就有可能產生糾紛，賣方本身的債務問題，也可能導致房屋被法院查封、拍賣的法律風險。

以上素材來自@山東高法微信公眾號

法定繼承人繼承房屋免契稅

剛公布不久的新規，算算至少省下好幾萬！

2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過的《中華人民共和國契稅法》，將於2021年9月1日起施行。

按規定，土地和房屋權屬的轉移都需要繳納契稅，稅率是3%-5%。

按最新《中華人民共和國契稅法》第六條的規定：

「有下列情形之一的，免徵契稅：

（一）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用於辦公、教學、醫療、科研、軍事設施；

（二）非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用於辦公、教學、醫療、科研、養老、救助；

（三）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用於農、林、牧、漁業生產；

（四）婚姻關係存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；

（五）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；

（六）依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。

根據國民經濟和社會發展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業改制重組、災後重建等情形可以規定免徵或者減徵契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。」

這麼一算，一套一百多萬的房子，至少可以省下好幾萬啦！

以上素材來自@山東高法微信公眾號

城鎮戶口子女

如何繼承父母農村房屋

隨著我國社會經濟發展，城鎮建設速度加快，不少年輕人走出農村，到城市安家落戶。

這時子女是城鎮戶口，而父母還是農村戶口，當涉及農村房屋遺產繼承時，問題就來了，城鎮戶口的子女能否繼承父母在農村的宅基地和上面的房屋呢？

對此，河北省保定市高陽縣人民檢察院第二檢察部副主任李蓓作了解答。

01 城鎮戶口的子女能否繼承父母的農村宅基地？

根據我國土地管理法和相關法律法規的規定，宅基地是農民基於集體經濟組織成員身份而享有的用於修建住宅的集體建設用地，農民無須交納任何土地費用即可取得，是帶有福利性質的，一般來講不能繼承。

02 城鎮戶口的子女能否繼承父母的農村房屋？

宅基地不能繼承，但宅基地上建成的房屋屬於公民個人財產，是可以繼承的。因此房屋繼承不關乎戶口，只要被繼承人的房屋具有合法產權，遺囑繼承人或法定繼承人即可按照繼承法規定享受繼承權，但只能繼承農村宅基地上的房屋，對支撐此房屋的宅基地是不可以作為遺產繼承的。

實踐中，按照法律規定的地隨房走的原則，在城鎮落戶生活的子女繼承農村房屋後，可以將房屋賣給本村符合宅基地申請條件的村民。如果沒有售賣，房屋也沒有翻建、改建、擴建，待處於不可居住狀態時，宅基地由集體經濟組織收回。

03 農村房屋拆遷，城鎮戶口的子女能否獲得拆遷補償款？

按照相關法律法規，如果遇到繼承的農村房屋要拆遷的話，城鎮戶口的子女可以獲得拆遷補償款。不過，農村宅基地房屋的拆遷補償分為兩種，一種是對地上建築物的補償，地上建築物也就是房屋所有權是歸產權人所有的，作為父母的遺產，無論戶口在哪裡，子女都有權繼承；另一種是對宅基地使用權的補償，因為並不屬於遺產部分，所以不能繼承。

因此，城鎮戶口的子女繼承父母農村的房屋，法律關係和辦理程序並不複雜，歸結起來就一句話：合法合規繼承，才無後顧之憂。

看了以上關於房產的相關案例

大家是不是心裡有數了？

來源 | 法制日報、成都職工