2020年面向專業投資者公開發行可續期公司債券(第一期)募集說明書...

2021-01-10 中財網

2020年面向專業投資者公開發行可續期公司債券（第一期）募集說明書摘要

時間：2020年09月18日 11:55:47&nbsp中財網

原標題:2020年面向專業投資者公開發行可續期

公司債

券（第一期）募集說明書摘要

聲明

本募集說明書摘要的目的僅為向投資者提供有關本次發行的簡要情況，並不

包括募集說明書全文的各部分內容。募集說明書全文同時刊載於深圳證券交易所

網站。投資者在做出認購決定之前，應仔細閱讀募集說明書全文，並以其作為投

資決定的依據。

除非另有說明或要求，本募集說明書摘要所用簡稱和相關用語與募集說明書

相同。

重大事項提示

請投資者關注以下重大事項，並仔細閱讀本期債券募集說明書中「風險因

素」等有關章節。

一、本公司於 2020 年 3 月 12 日獲得中國證券監督管理委員會證監許可〔2020〕

401 號文同意向專業投資者發行總額面值不超過人民幣 195 億元

公司債

券的註冊

申請。本期債券基礎發行規模為 10 億元，可超額配售不超過 10 億元（含 10 億

元）。

二、經聯合信用評級有限公司綜合評定，發行人主體信用等級為 AAA，評

級展望為穩定，本期債券信用等級為 AAA，說明發行人償還債務的能力極強，

本期債券到期不能償還的風險極低。本期債券上市前，發行人最近一期末淨資產

為 1,696.69 億元（截至 2020 年 3 月 31 日未經審計的合併報表中所有者權益合計

數），其中歸屬於母公司所有者權益合計 752.89 億元，發行人合併報表口徑資產

負債率為 71.01%，母公司資產負債率為 50.61%；本期債券上市前，發行人最近

三個會計年度實現的年均可分配利潤為 78.46 億元（2017 年度-2019 年度經審計

的合併報表中歸屬於母公司所有者的淨利潤平均值），預計不少於本期債券一年

利息的 1.5 倍。

三、本期債券為可續期

公司債

券，附設發行人續期選擇權、發行人遞延支付

利息條款、發行人贖回選擇權等特殊發行條款。

本期債券附設發行人遞延支付利息權，除非發生強制付息事件，本期債券

的每個付息日，發行人可自行選擇將當期利息以及按照該條款已經遞延的所有

利息及其孳息推遲至下一個付息日支付，且不受到任何遞延支付利息次數的限

制；前述利息遞延不屬於發行人未能按照約定足額支付利息的行為。如發行人

決定遞延支付利息的，應在付息日前10個工作日披露《遞延支付利息公告》。

遞延支付的金額將按照當期執行的利率計算復息。在下個利息支付日，若發行

人繼續選擇延後支付，則上述遞延支付的金額產生的復息將加入已經遞延的所

有利息及其孳息中繼續計算利息。

發行人由於法律法規的改變或修正，相關法律法規司法解釋的改變或修正

而不得不為本期債券的存續支付額外稅費，且發行人在採取合理的審計方式後

仍然不能避免該稅款繳納或補繳責任的時候，發行人有權對本期債券進行贖

回。若未來因企業會計準則變更或其他法律法規改變或修正，影響發行人在合

並財務報表中將本期債券計入權益時，發行人有權對本期債券進行贖回。

若發行人選擇行使相關權利，導致本期債券本息支付時間不確定或者提前贖

回債券，可能對債券持有人的利益造成不利影響。

四、受國民經濟總體運行狀況、國家宏觀經濟、金融政策以及國際環境變化

的影響，市場利率存在波動的可能性。由於本期債券期限較長，債券的投資價值

在存續期內可能隨著市場利率的波動而發生變動，因而本期債券投資者實際投資

收益具有一定的不確定性。

五、本期債券面向《

公司債

券發行與交易管理辦法》規定的專業投資者公開

發行。本期債券發行結束後，發行人將積極申請本期債券在深圳證券交易所上市

流通。由於具體上市審批或核准事宜需要在本期債券發行結束後方能進行，並依

賴於有關主管部門的審批或核准，發行人目前無法保證本期債券一定能夠按照預

期在深圳證券交易所上市，且具體上市進程在時間上存在不確定性。此外，證券

交易市場的交易活躍程度受到宏觀經濟環境、投資者分布、投資者交易意願等因

素的影響，發行人亦無法保證本期債券在深圳證券交易所上市後本期債券的持有

人能夠隨時並足額交易其所持有的債券。若屆時本期債券無法進行雙邊掛牌上市，

投資者有權選擇在本期債券上市前將本期債券回售予本公司。本期債券不會在除

深圳證券交易所以外的其它交易場所上市。

六、本公司主體信用等級為 AAA，本期債券信用等級為 AAA，本期債券符

合進行質押式回購交易的基本條件，具體折算率等事宜將按證券登記機構的相關

規定執行。

七、本期債券的償債資金將主要來源於發行人經營活動產生的收益和現金流。

最近三年及一期，發行人實現營業收入分別為 801.08 億元、1,103.49 億元、

1,309.82 億元和 154.99 億元；營業利潤分別為 188.04 億元、195.50 億元、235.85

億元和-8.17 億元；與之相對應的營業利潤率分別為 23.47%、17.72%、18.01%和

-5.27%。近年來，受市場調整、行業競爭以及地價佔比日益提升的影響，房地產

行業的利潤率普遍有所下降；最近三年及一期，發行人經營活動產生的現金流淨

額分別為-152.44 億元、-173.21 億元、-123.89 億元和-158.00 億元。近年來，受

宏觀經濟環境及政策調控、房地產開發投資、銷售進度以及房地產開發周期的影

響，發行人經營活動現金流波動較大。發行人目前的經營情況、財務狀況和資產

質量較好，但在本期債券存續期內，若發行人未來銷售資金不能及時回籠、融資

渠道不暢或不能合理控制融資成本，將可能會影響本期債券本息的按期兌付。

八、最近三年及一期，發行人負債總額分別為 2,167.12 億元、3,048.37 億元、

3,859.92 億元和 4,155.22 億元；發行人資產負債率分別為 67.22%、68.64%、69.86%

和 71.01%；扣除預收帳款後的資產負債率分別為 57.15%、58.65%和 58.07%。最

近三年末，發行人有息負債金額分別為 1,013.80 億元、1,462.80 億元和 1,847.63

億元，佔負債總額的比例分別為 46.78%、48.00%和 47.87%。最近三年，發行人

的 EBITDA 利息倍數分別為 6.42 倍和 3.16 倍和 3.09 倍，對利息支出的保障能力

較強。但若未來房地產市場出現重大波動，可能對發行人銷售情況及資金回籠產

生不利影響，導致發行人流動資金緊張，財務風險加大，進而對發行人正常經營

活動產生不利影響。

九、最近三年末，發行人其他應收款淨額分別為 182.73 億元、428.27 億元、

497.08 億元，佔總資產的比例分別為 5.67%、9.64%和 9.00%。若發行人其他應

收款的相關付款方政策或資金結算方式出現變動，可能存在發行人無法及時收回

其他應收款的風險，繼而影響發行人的資金使用和資產流動性。

十、截至 2020 年 3 月末，發行人已先後發行了十二期永續中期票據，累計

發行規模 250 億元；發行永續信託計劃 124 億元；2019 年度，發行人為永續融

資產品合計支出利息 15.12 億元。發行人已發行的永續融資產品均已計入權益類

後，資產結構得到了優化，但未來存在永續債務行權導致發行人集中兌付永續融

資產品的可能性。

十一、最近三年及一期，發行人投資收益分別為 139.95 億元、88.00 億元、

105.46 億元和 2.09 億元，佔同期淨利潤的比例分別為 105.05%、55.58%、57.91%

和-22.02%。最近三年及一期，發行人營業外收入分別為 7.82 億元、8.14 億元、

5.41 億元和 0.38 億元，佔同期淨利潤的比例分別為 5.87%、5.14%、2.97%和-

4.02%。發行人投資收益及營業外收入佔發行人利潤規模比例較大，若發行人未

來不能持續獲得投資收益及營業外收入，將對發行人利潤水平產生一定影響。

十二、截至 2019 年末，發行人及其合併範圍內子公司對於資本承諾的金額

超過 900 億元；截至 2019 年末，發行人及其合併範圍內子公司承諾支付合同價

款約 472.16 億元，如發行人未來按照出資期限履行資本承諾及按合同約定繳納

合同價款，發行人將面臨一定的資本支出壓力。

十三、公司的主營業務房地產行業與經濟發展和國民生活緊密相聯、息息相

關，受國家宏觀政策影響較大。近年來，國家相繼出臺了一系列調控政策，通過

土地、稅收、金融、信貸等多種手段對房地產市場進行調控。如果發行人不能適

應調控政策的變化，則有可能對發行人的經營管理乃至未來發展造成不利影響。

國家通過行政手段對土地供應進行幹預。在土地儲備管理政策方面包括每年

的建設用地增量計劃安排、徵收土地補償費率的調整；在存量土地管理政策方面

包括土地閒置費率的調整、農村集體建設用地交易政策變化；在土地出讓管理政

策方面包括土地供給率政策調整、「限房價、競地價」等拍賣政策變化、拍地首

付款比例及繳納期限變化等。如果未來土地政策發生重大變動，可能對公司的房

地產開發業務造成重大影響。

房地產業務受稅收政策的影響明顯，若土地增值稅等稅收政策發生變動，將

直接影響房地產業務的盈利和資金流。若國家進一步在房產的持有環節進行徵稅，

在未實施房產稅的地區開徵房產稅或房產稅率發生變化，將較大程度地影響商品

房的購買需求，特別是投資性和改善居住條件的購房需求，從而對發行人房地產

業務的銷售帶來不利影響。房地產行業屬於資金密集型行業，資金一直都是影響

房地產企業做大做強的關鍵因素之一。近年來，國家採取了一系列措施，對包括

購房按揭貸款和開發貸款在內的金融政策進行調整，以適應宏觀經濟和房地產行

業平穩發展的需要，對房地產企業的經營和管理提出了更高的要求。2017 年以

來，受國家宏觀調控的影響，銀行房貸額度不斷收緊，部分銀行房貸利率上調、

首付款比例提高，較大程度上影響自住改善型、投資型和投機型購房者的購房欲

望，如果這些政策及影響進一步深化，將會對發行人房地產業務銷售帶來一定風

險。

十四、報告期內，發行人房地產業務主要集中在華南和華東地區，華南地區

以深圳為主，華東地區以上海為主，主要集中在一線城市及周邊地區，區域風險

相對可控。但隨著土地供應的收緊，發行人可能面臨著房地產業務板塊毛利率下

滑的風險；同時由於二三線城市存在較大的去庫存化壓力，房地產市場價格具有

較大的不確定性，發行人可能面臨房地產業務收入下滑的風險。

十五、最近三年及一期末，發行人存貨帳面價值分別為 1,109.19 億元、

1,805.01 億元、2,104.46 億元和 2,383.44 億元，佔總資產比例分別為 34.40%、

40.64%、38.09%和 40.73%。公司存貨規模及佔總資產的比例均相對較高。發行

人在建和擬建項目中，有部分項目在重慶、成都、西安和寧波等城市，如未來這

些城市的房地產庫存未有明顯降低，可能對發行人未來項目的銷售及盈利產生一

定影響。

十六、發行人主營業務中旅遊綜合行業易受到外部環境影響，其中包括氣候、

季節、市場等因素。目前我國主題公園群持續面臨著鄰近區域新增的同質化公園

的競爭；此外旅遊綜合業務受時間及氣候影響較大，發行人的旅遊綜合業務主要

集中於室外，如遇惡劣氣候條件，發行人旅遊綜合業務收入將蒙受損失。此外，

突發公共事件也會對發行人旅遊綜合業務未來業績增長造成不利影響。

十七、近年來，家電市場持續低迷、行業競爭激烈且易受到原材料價格波動

的影響。隨著電子技術的快速發展，產品更新換代速度加快，市場競爭激烈，發

行人若不能保持較高的創新研發能力和產品更新換代頻率，電子業務板塊可能面

臨較大盈利壓力。

十八、債券持有人會議根據《債券持有人會議規則》審議通過的決議，對所

有本次未償還債券持有人（包括所有出席會議、未出席會議、反對決議或放棄投

票權的債券持有人，持有無表決權的本債券之債券持有人以及在相關決議通過後

受讓本次債券的持有人）具有同等約束力。債券持有人認購、購買或以其他合法

方式取得本次債券均視作同意並接受《債券持有人會議規則》並受之約束。

十九、本期債券為無擔保債券。

二十、資信評級機構將在本期債券信用等級有效期內或者本期債券存續期內，

持續關注本期債券發行人外部經營環境變化、經營或財務狀況變化以及本期債券

償債保障情況等因素，以對本期債券的信用風險進行持續跟蹤，並出具跟蹤評級

報告，以動態地反映發行人的信用狀況。資信評級機構的定期和不定期跟蹤評級

結果等相關信息將通過其網站（http://www.lianheratings.com.cn/）予以公告。發行

人亦將通過深圳證券交易所網站（http://www.szse.cn）及監管部門指定的其他媒

體將上述跟蹤評級結果及報告予以公告，投資者可以在深圳證券交易所網站查詢

上述跟蹤評級結果及報告。

二十一、本期債券僅面向專業投資者發行，專業投資者應當具備相應的風險

識別和承擔能力，知悉並承擔自行承擔

公司債

券的投資風險，並符合一定的資質

條件，相應資質請參照《證券期貨投資者適當性管理辦法》和《深圳證券交易所

關於公開發行

公司債

券投資者適當性管理有關事項的通知》。本期發行採取網下

面向專業投資者詢價配售的方式，由發行人與簿記管理人根據詢價簿記情況進行

配售。本期債券上市後將被實施投資者適當性管理，僅限專業投資者參與交易，

普通投資者認購或買入的交易行為無效。

二十二、本次債券分期發行，本期債券為本次債券的首次發行，根據命名規

則，本期債券名稱為「華僑城集團有限公司 2020 年面向專業投資者公開發行可

續期

公司債

券（第一期）」；本期債券名稱變更不改變原籤訂的與本次債券及本

期債券發行相關的法律文件效力，原籤訂的相關法律文件對更名後的本次債券及

本期債券繼續具有法律效力。前述法律文件包括但不限於《華僑城集團有限公司

2020 年面向合格投資者公開發行

公司債

券受託管理協議》、《華僑城集團有限公

司 2020 年面向合格投資者公開發行

公司債

券債券持有人會議規則》等。

二十三、發行人已於 2020 年 8 月 31 日在深圳證券交易所公開披露了公司未

經審計的 2020 年半年度財務報告。根據發行人 2020 年半年度財務報告，發行人

總資產、總負責、淨資產、營業收入、淨利潤等主要財務數據和財務指標如下：

單位：億元

項目

2020 年 6 月

30 日

2019 年 12 月

31 日

變動比例

總資產

6,041.21

5,525.45

9.33%

總負債

4,361.29

3,859.92

12.99%

所有者權益

1,679.92

1,665.53

0.86%

歸屬於母公司股東的淨資產

765.34

741.80

3.17%

流動比率

1.60

1.54

3.90%

速動比率

0.68

0.70

-2.91%

資產負債率

72.19

69.86

3.34%

期末現金及現金等價物餘額

649.42

541.65

19.90%

項目

2020 年 1-6 月

2019 年 1-6 月

變動比例

營業收入

364.22

478.51

-23.88%

營業利潤

3.88

48.08

-91.92%

利潤總額

3.94

50.82

-92.25%

淨利潤

0.27

39.08

-99.30%

歸屬於母公司股東的淨利潤

-0.89

20.25

-104.40%

經營活動產生的現金流量淨額

-152.39

-145.60

4.66%

投資活動產生的現金流量淨額

-78.94

-81.28

-2.88%

籌資活動產生的現金流量淨額

339.09

337.00

0.62%

營業毛利率（%）

26.73

28.98

-7.76%

註：

1.流動比率=流動資產/流動負債

2.速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債

3.資產負債率=負債總額/資產總額

4.營業毛利率=（營業收入-營業成本）/營業收入

公司 2020 年半年度未經審計財務報告索引如下：

http://www.szse.cn/disclosure/listed/bulletinDetail/index.html?e608b387-a484-4be1-

9ddb-c52718070dfd

受新型冠狀病毒肺炎疫情影響，2020 年半年度我國經濟社會發展帶來前所

未有的衝擊，主要經濟指標明顯下滑；境外疫情持續蔓延，世界經濟陷入衰退。

疫情影響下，對各行各業均受到了不同程度的衝擊。基於發行人現有的財務和經

營信息，以及外部市場環境和疫情所處階段，發行人截至 2020 年 6 月 30 日止

之半年度度業績較上年同期出現同比下降。發行人不存在影響經營或償債能力的

其他不利變化；截至本募集說明書摘要籤署之日，發行人符合《證券法》、《公

司債券發行與交易管理辦法》等法律法規規定的發行條件。

聲

明

重大事項提示

目

錄

第一節

發行概況

一、本次發行的基本情況及發行條款

二、本次發行的有關機構

三、認購人承諾

四、發行人與本次發行有關的中介機構、相關人員的股權關係和其他利害關係

第二節

發行人及本期債券的資信狀況

一、本期債券信用評級情況

二、信用評級報告主要事項

三、發行人獲得主要貸款銀行的授信及使用情

況

四、報告期內與主要客戶發生業務往來時，是否有嚴重違約現象

五、報告期內發行人已公開發行的債券、其他債務融資工具及償還情況

六、

本次發行後累計

公司債

券餘額及其佔發行人最近一期淨資產的比例

七、近三年及一期償債能力財務指標

第三節

發行人基本情況

一、發行人概況

二、發行人歷史沿革及股本變化情況

三、報告期內發行人實際控制人變化情況及重大資產重組情況

四、發行人出

資人和實際控制人基本情況

五、發行人重要權益投資情況

六、發行人員工情況

七、發行人董事、監事和高級管理人員情況

八、發行人經營範圍及主營業務情況

九、發行人組織結構及公司治理情況

十、發行人業務合規情況

十一、發行人獨立性

第四節

發行人財務情況

一、發行人財務報表的編制情況

二、會計師事務所變更情況

三、報告期內會計政策、會計估計變更以及差錯更正的說明

四、發行人合

並報表範圍

五、發行人財務報表

六、管理層討論與分析

第五節

募集資金運用

一、本次債券募集資金額

二、本期債券募集資金運用計劃

三、募集資金的現金管理

四、本期債券募集資金對發行人財務狀況的影響

五、本期債券募集資金專項帳戶管理安排

六、募集資金使用情況披露

七、本期債券募集資金使用的監管隔離機制

八、發行人關於本期債券募集資金的承諾

第六節

備查文件

一、本募集說明書摘要的備查文件

二、備查文件查閱時間、地點

第一節發行概況

一、本次發行的基本情況及發行條款

（一）註冊情況及註冊規模

發行人於 2018 年 12 月 5 日召開華僑城集團有限公司第一屆董事會第三次

臨時會議，會議審議並通過了關於華僑城集團有限公司申請公開發行

公司債

券

的議案，並提請國務院國有資產監督管理委員會審議。

國務院國有資產監督管理委員會於 2019 年 6 月 6 日下發《關於華僑城集團

有限公司發行不超過 195 億元

公司債

券有關問題的批覆》（國資產權[2019]285

號），同意發行人本次

公司債

券發行相關事宜。

發行人於 2020 年 3 月 12 日獲得中國證券監督管理委員會證監許可〔2020〕

401 號文同意向專業投資者發行總額面值不超過人民幣 195 億元

公司債

券，有效

期為自註冊之日起 24 個月內。發行人將綜合市場等各方面情況確定各期債券的

發行時間、發行規模及其他具體發行條款。本期債券為本次債券的首期發行，基

礎發行規模為 10 億元，發行規模在註冊額度內。

（二）本期債券基本條款

1、發行主體：華僑城集團有限公司。

2、債券名稱：華僑城集團有限公司 2020 年面向專業投資者公開發行可續期

公司債

券（第一期）。其中，品種一的債券名稱為華僑城集團有限公司 2020 年

面向專業投資者公開發行可續期

公司債

券（第一期）（品種一），債券簡稱為「20

僑集 Y1」；品種二的債券名稱為華僑城集團有限公司 2020 年面向專業投資者公

開發行可續期

公司債

券（第一期）（品種二），債券簡稱為「20 僑集 Y2」。

3、發行規模：本次債券的發行規模為不超過人民幣 195 億元，其中非可續

期品種

公司債

券不超過人民幣 100 億元（含人民幣 100 億元），可續期

公司債

券

不超過人民幣 95 億元（含人民幣 95 億元），分期發行。其中，本期債券為可續

期債券，基礎發行規模為人民幣 10 億元，可超額配售不超過人民幣 10 億元（含

10 億元）。

4、債券期限及發行人續期選擇權：本期債券分為兩個品種，品種一以每 3

個計息年度為 1 個周期，在每個周期末，發行人有權將本品種債券延長 1 個周

期，或選擇在該周期末到期全額兌付本品種債券；品種二以每 5 個計息年度為 1

個周期，在每個周期末，發行人有權選擇將本品種債券期限延長 1 個周期，或選

擇在該周期末到期全額兌付本品種債券。

本期債券引入品種間回撥選擇權，回撥比例不受限制，發行人和簿記管理人

將根據本期債券發行申購情況，在總發行規模內，由發行人和簿記管理人協商一

致，決定是否行使品種間回撥選擇權，即減少其中一個品種的發行規模，同時對

另一品種的發行規模增加相同金額，單一品種最大撥出規模不超過其最大可發

行規模的 100%。

發行人應至少於續期選擇權行權年度付息日前 30 個交易日，在相關媒體上

刊登續期選擇權行使公告。

5、債券利率及其確定方式：本期債券採用固定利率形式，單利按年計息，

不計複利。如有遞延，則每筆遞延利息在遞延期間按當期票面利率累計計息。首

個周期的票面利率將由發行人與主承銷商根據網下向專業投資者的簿記建檔結

果在預設區間範圍內協商確定，在首個周期內固定不變，其後每個周期重置一次。

首個周期的票面利率為初始基準利率加上初始利差，後續周期的票面利率

調整為當期基準利率加上初始利差再加 300 個基點。初始利差為首個周期的票

面利率減去初始基準利率。如果未來因宏觀經濟及政策變化等因素影響導致當

期基準利率在利率重置日不可得，當期基準利率沿用利率重置日之前一期基準

利率。

初始基準利率的確定方式：初始基準利率為簿記建檔日前 250 個工作日中

國債券信息網（www.chinabond.com.cn）（或中央國債登記結算有限責任公司認

可的其他網站）公布的中債銀行間固定利率國債收益率曲線中，待償期與本期債

券基礎期限一致的國債收益率算術平均值（四捨五入計算到 0.01%）；

後續周期的當期基準利率為票面利率重置日前 250 個工作日中國債券信息

網（www.chinabond.com.cn）（或中央國債登記結算有限責任公司認可的其他網

站）公布的中債銀行間固定利率國債收益率曲線中，待償期與本期債券基礎期限

一致的國債收益率算術平均值（四捨五入計算到 0.01%）。

6、遞延支付利息權：本期債券附設發行人延期支付利息權，除非發生強制

付息事件，本期債券的每個付息日，發行人可自行選擇將當期利息以及按照本條

款已經遞延的所有利息及其孳息推遲至下一個付息日支付，且不受到任何遞延

支付利息次數的限制；前述利息遞延不屬於發行人未能按照約定足額支付利息

的行為。如發行人決定遞延支付利息的，發行人應在付息日前 10 個交易日披露

《遞延支付利息公告》。

遞延支付的金額將按照當期執行的票面利率累計計算復息。在下個利息支

付日，若發行人繼續選擇延後支付，則上述遞延支付的金額產生的累計計息金額

將加入已經遞延的所有利息及其孳息中繼續計算利息。

7、強制付息事件及利息遞延下的限制事項

強制付息事件：付息日前 12 個月內，發生以下事件的，發行人不得遞延當

期利息以及按照約定已經遞延的所有利息及其孳息：（1）向股東分紅（按規定

上繳國有資本收益除外）；（2）減少註冊資本。

利息遞延下的限制事項：若發行人選擇行使延期支付利息權，則在延期支付

利息及其孳息未償付完畢之前，發行人不得有下列行為：（1）向股東分紅（按

規定上繳國有資本收益除外）；（2）減少註冊資本。

8、發行人贖回選擇權

（1）付息日贖回選擇權

發行人有權選擇在本期債券品種一的第 3 個和其後每個付息日，品種二的

第 5 個和其後每個付息日按面值加應付利息（包括所有遞延支付的利息及其孳

息（如有））贖回本次債券。發行人如果進行贖回，將在付息日前 20 個交易日

公告。贖回方案一旦公告不可撤銷。

（2）發行人因稅務政策變更進行贖回

發行人由於法律法規的改變或修正，相關法律法規司法解釋的改變或修正

而不得不為本期債券的存續支付額外稅費，且發行人在採取合理的審計方式後

仍然不能避免該稅款繳納或補繳責任的時候，發行人有權對本期債券進行贖回。

發行人若因上述原因進行贖回，則在發布贖回公告時需要同時提供以下文件：

①由發行人財務負責人籤字的說明，該說明需闡明上述發行人不可避免的

稅款繳納或補繳條例；

②由會計師事務所或法律顧問提供的關於發行人因法律法規的改變而繳納

或補繳稅款的獨立意見書，並說明變更開始的日期。

發行人有權在法律法規及相關司法解釋變更後的首個付息日行使贖回權。

發行人如果進行贖回，必須在該可以贖回之日（即法律法規、相關法律法規司法

解釋變更後的首個付息日）前 20 個工作日公告（法律法規、相關法律法規司法

解釋變更日距付息日少於 20 個交易日的情況除外，但發行人應及時進行公告）。

贖回方案一旦公告不可撤銷。

（3）發行人因會計準則變更進行贖回

根據《企業會計準則第 37 號——金融工具列報》（財會【2014】23 號）、

《關於印發的通知》（財會

【2014】13 號）和《永續債相關會計處理的規定》（財會【2019】2 號）的相關

規定，發行人將本期債券分類為權益工具。若未來因企業會計準則變更或其他法

律法規改變或修正，影響發行人在合併財務報表中將本期債券計入權益時，發行

人有權對本期債券進行贖回。

發行人若因上述原因進行贖回，則在發布贖回公告時需要同時提供以下文

件：

①由發行人總經理及財務負責人籤字的說明，該說明需闡明發行人符合提

前贖回條件；

②由會計師事務所出具的對於會計準則改變而影響發行人相關會計條例的

情況說明，並說明變更開始的日期。

發行人有權在該會計政策變更正式實施日的年度末行使贖回權。發行人如

果進行贖回，必須在該可以贖回之日前 20 個工作日公告（會計政策變更正式實

施日距年度末少於 20 個交易日的情況除外，但發行人應及時進行公告）。贖回

方案一旦公告不可撤銷。

發行人將以票面面值加當期利息及遞延支付的利息及其孳息（如有）向投資

者贖回全部本期債券。贖回的支付方式與本期債券到期本息支付相同，將按照本

期債券登記機構的有關規定統計債券持有人名單，按照本期債券登記機構的相

關規定辦理。若發行人不行使贖回選擇權，則本期債券將繼續存續。

除了以上三種情況以外，發行人沒有權利也沒有義務贖回本期債券。

9、償付順序：本期債券在破產清算時的清償順序等同於發行人普通債務。

10、會計處理：根據《企業會計準則第 37 號——金融工具列報》（財會【2014】

23 號）、《關於印發的通知》

（財會【2014】13 號）和《永續債相關會計處理的規定》（財會【2019】2 號）

的相關規定，發行人將本期債券分類為權益工具。債券存續期內如出現導致本期

債券不再計入權益的事項，發行人應當不晚於市場公開信息披露的時間披露相

關信息，說明事項的基本情況並對其影響進行分析。

11、稅務處理：根據《關於永續債企業所得稅政策問題的公告》（財政部、

稅務總局公告，2019 年第 64 號），企業發行永續債，應當將其適用的稅收處

理方法在證券交易所、銀行間債券市場等發行市場的發行文件中向投資方予以

披露。發行人對本期債券的利息支出不在企業所得稅稅前扣除，故投資者取得的

本期債券利息收入無需納稅。

12、債券票面金額：本期債券票面金額為 100 元。

13、發行價格：本期債券按面值平價發行。

14、發行方式與發行對象：本期債券採取網下面向專業投資者詢價配售的方

式，由發行人與簿記管理人根據簿記建檔情況進行債券配售。本期債券面向專業

投資者公開發行，具體發行方式與發行對象安排見發行公告。

15、配售規則：簿記管理人據本期債券網下詢價結果對所有有效申購進行配

售，專業投資者的獲配金額不會超過其有效申購中相應的最大申購金額。配售依

照以下原則進行：按照專業投資者的申購利率從低到高進行簿記建檔，按照申購

利率從低向高對申購金額進行累計，當累計金額超過或等於本期債券發行總額

時所對應的最高申購利率確認為發行利率，申購利率在最終發行利率以下（含發

行利率）的專業投資者按照價格優先的原則配售；在價格相同的情況下，按照時

間優先的原則進行配售，同時適當考慮長期合作的專業投資者優先。

16、債券形式：實名制記帳式

公司債

券。投資者認購的本期債券在登記機構

開立的託管帳戶託管記載。本期債券發行結束後，債券認購人可按照有關主管機

構的規定進行債券的轉讓、質押等操作。

17、還本付息的期限和方式：在發行人不行使遞延支付利息權的情況下，每

年付息一次。在每個約定的周期末，發行人有權選擇將本期債券延期，或選擇在

該周期末全額兌付本期債券。本期債券本息支付將按照本期債券登記機構的有

關規定統計債券持有人名單，本息支付方式及其他具體安排按照本期債券登記

機構的相關規定辦理。

18、起息日：本期債券品種一的起息日為 2020 年 9 月 23 日，品種二的起

息日為 2020 年 9 月 23 日。

19、付息日：在發行人不行使遞延支付利息權的情況下，本期債券品種一的

付息日為每年 9 月 23 日，本期債券品種二的付息日為每年 9 月 23 日（如遇法

定節假日或休息日延至其後的第 1 個交易日；每次付息款項不另計利息）；在發

行人行使遞延支付利息權的情況下，付息日以發行人公告的《遞延支付利息公告》

為準（如遇法定節假日或休息日延至其後的第 1 個交易日；遞延支付的金額將按

照當期執行的利率計算復息）。

20、本金兌付日期：若在本期債券的某一續期選擇權行權年度，發行人選擇

全額兌付本期債券，則該計息年度的付息日即為本期債券的兌付日（如遇法定節

假日或休息日，則順延至其後的第 1 個工作日）。

21、利息登記日：本期債券利息登記日按照深交所和本期債券登記機構的相

關規定辦理。在利息登記日當日收市後登記在冊的本期債券持有人，均有權就本

期債券獲得該利息登記日所在計息年度的利息。

22、支付金額：本期債券於每年的付息日向投資者支付的利息金額為投資者

截至利息登記日收市時所持有的本期債券票面總額與對應的票面利率的乘積；

於兌付日向投資者支付的本息金額為投資者截至兌付債券登記日收市時所持有

的本期債券最後一期利息及所持有的債券票面總額的本金。

23、付息、兌付方式：在發行人不行使遞延支付利息權的情況下，每年付息

一次；在每個約定的周期末，發行人有權選擇將本期債券延期，或選擇在該周期

末全額兌付本期債券。本期債券本息支付將按照債券登記機構的有關規定來統

計債券持有人名單，本息支付的具體事項按照債券登記機構的相關規定辦理。

24、擔保人及擔保方式：本期債券為無擔保債券。

25、募集資金專項帳戶：發行人將根據相關法律法規的規定指定募集資金專

項帳戶，用於

公司債

券募集資金的接收、存儲、劃轉與本息償付。

26、信用級別及資信評級機構：經聯合信用評級有限公司綜合評定，發行人

的主體信用等級為 AAA，本期債券的信用等級為 AAA。聯合信用評級有限公司

將在本期債券有效存續期間對公司進行定期跟蹤評級以及不定期跟蹤評級。

27、向公司股東配售的安排：本期債券不向公司股東優先配售。

28、受託管理人：

興業證券

股份有限公司。

29、主承銷商：

興業證券

股份有限公司、

中泰證券

股份有限公司。

30、承銷方式：本期債券由主承銷商以餘額包銷的方式承銷。

31、募集資金用途：發行人擬將本期債券募集資金扣除發行費用後基礎發行

規模用於償還有息債務，若超額配售不超過 5 億元，剩餘部分將用於補充流動資

金，若超額配售超過 5 億元，其中 5 億元用於補充流動資金，剩餘部分用於償還

有息債務。

32、質押式回購安排：公司主體信用等級和本期債券信用等級均為 AAA，

符合進行質押式回購交易的基本條件，本期債券符合進行質押式回購交易的基

本條件，具體折算率等事宜按證券登記機構的相關規定執行。

（三）本期債券發行及上市安排

1、本期債券發行時間安排

發行公告刊登日期：2020 年 9 月 18 日。

發行首日：2020 年 9 月 22 日。

預計發行期限：2020 年 9 月 22 日至 2020 年 9 月 23 日，共 2 個交易日。

網下發行期限：2020 年 9 月 22 日至 2020 年 9 月 23 日。

2、本期債券上市安排

本期發行結束後，本公司將儘快向深交所提出關於本期債券上市交易的申

請，具體上市時間將另行公告。

二、本次發行的有關機構

（一）發行人

公司名稱：華僑城集團有限公司

法定代表人：段先念

住所：深圳市南山區華僑城

辦公地址：廣東省深圳市南山區華僑城

聯繫人：劉丹青

聯繫電話：0755-26600248

傳真：0755-26600936

郵政編碼：518053

（二）主承銷商/債券受託管理人

1、牽頭主承銷商/債券受託管理人：

興業證券

股份有限公司

公司名稱：

興業證券

股份有限公司

法定代表人：楊華輝

住所：福州市湖東路 268 號

辦公地址：北京市西城區錦什坊街 35 號 601 室

聯繫人：浦航、張慧芳、張寧、陳思齊

聯繫電話：010-50911203

傳真：010-50911200

郵政編碼：100033

2、聯席主承銷商：

中泰證券

股份有限公司

公司名稱：

中泰證券

股份有限公司

法定代表人：李瑋

住所：濟南市市中區經七路 86 號

地址：北京市西城區豐盛胡同 28 號

太平洋

保險大廈 5 層

聯繫人：孫雄飛、李越、廖青雲、叢正菲、張津

聯繫電話：010-59013946

傳真：010-59013945

郵政編碼：100032

（三）信用評級機構

公司名稱：聯合信用評級有限公司

法定代表人：萬華偉

住所：天津市南開區水上公園北道 38 號愛儷公寓 508

地址：北京市朝陽區建國門外大街 2 號 PICC 大廈 12 層

聯繫人：支亞梅、宋瑩瑩

聯繫電話：010-85172818

傳真：010-85171273

郵政編碼：100022

（四）律師事務所

事務所名稱：上海市錦天城律師事務所

負責人：顧功耘

辦公地址：上海市浦東新區銀城中路 501 號上海中心大廈 9、11、12 層

經辦律師：王宇、李鳴晗

聯繫電話：021-20511000

傳真：021-20511999

郵政編碼：200120

（五）審計機構

1、審計機構一

事務所名稱：瑞華會計師事務所（特殊普通合夥）

負責人：楊榮華、劉貴彬、馮忠

辦公地址：北京市東城區永定門西濱河路 8 號院 7 號樓中海地產廣場西塔

5-11 層

籤字註冊會計師：劉劍華、申玲芝

聯繫電話：010-88095588

傳真：010-88091199

郵政編碼：100077

2、審計機構二

事務所名稱：信永中和會計師事務所（特殊普通合夥）

負責人：張克、葉韶勳

辦公地址：北京市東城區朝陽門北大街 8 號富華大廈 A 座 9 層

籤字註冊會計師：王雅明、張媛、羅玉成、詹妙靈

聯繫電話：010-65542288

傳真：010-65547190

郵政編碼：100010

（六）本期債券募集資金專項帳戶開戶銀行

帳戶戶名：華僑城集團有限公司

開戶銀行：

平安銀行

股份有限公司深圳時代金融支行

帳號：15000103880957

聯繫人：張朝欽

電話：0755-22196393

（七）本期債券申請上市流通的證券交易所

名稱：深圳證券交易所

總經理：王建軍

住所：深圳市福田區深南大道 2012 號

電話：0755-82083333

傳真：0755-82083275

郵政編碼：518010

（八）本期債券登記機構

名稱：中國證券登記結算有限責任公司深圳分公司

負責人：周寧

住所：深圳市福田區蓮花街道深南大道 2012 號深圳證券交易所廣場 25 樓

電話：0755-25938000

傳真：0755-25988122

郵政編碼：511803

三、認購人承諾

購買本期債券的投資者（包括本期債券的初始購買人和二級市場的購買人，

下同）被視為作出以下承諾：

（一）接受本期債券募集說明書對本期債券項下權利義務的所有規定並受

其約束；

（二）本期債券的發行人依有關法律、法規的規定發生合法變更，在經有關

主管部門批准後並依法就該等變更進行信息披露時，投資者同意並接受該等變

更；

（三）本期債券發行結束後，發行人將申請本期債券在深圳證券交易所上市

交易，並由牽頭主承銷商代為辦理相關手續，投資者同意並接受這種安排。

四、發行人與本次發行有關的中介機構、相關人員的股權關係和其他

利害關係

經

興業證券

自查，截至 2020 年 3 月 31 日，其自營帳戶持有華僑城 A

（000069.SZ）11,310 股。

經

中泰證券

自查，截至 2020 年 3 月 31 日，其資管帳戶持有華僑城 A

（000069.SZ）16,000 股，自營帳戶持 700 股。

除上述情況外，截至 2020 年 3 月 31 日，發行人與發行人聘請的與本次發

行有關的中介機構及其負責人、高級管理人員及經辦人員之間不存在直接或間

接的股權關係或其他重大利害關係。

第二節發行人及本期債券的資信狀況

一、本期債券信用評級情況

經聯合信用評級有限公司綜合評定，

本期

債券信用等級為

AAA，發行人主

體信用等級為

AAA，評級展望為

「

穩定

」

。

二、信用評級報告主要事項

基於對發行人主體長期信用以及

本期

債券償還能力的綜合評估，聯合

評

級

認為，

本期

公司債

券到期不能償還的風險極低。

（一）評級觀點

聯合信用評級有限公司對華僑城集團有限公司的評級反映了發行人作為大

型中央企業，在政策支持、行業地位、多元化經營格局、項目開發模式和土地儲

備等方面具有顯著優勢。近年來，發行人積極布局旅遊綜合項目，保持較大的拿

地規模，收入規模實現快速增長，盈利能力保持較高水平；發行人融資渠道暢通；

資產質量整體較好。同時，聯合評級也關注到旅遊行業和電子行業市場競爭激烈、

經營風險較高，文旅行業受疫情影響較大，發行人收併購和對外投資力度持續增

加，經營和投資活動資金需求大以及債務快速增加等因素給發行人信用水平帶

來的不利影響。

未來，發行人將持續加大旅遊綜合項目的投資，綜合競爭力有望進一步提升，

收入有望持續增長，整體信用狀況有望保持良好，聯合評級對發行人的評級展望

為「穩定」。

（二）評級報告的內容摘要及揭示的主要風險

1、優勢

（1）公司股東背景強，且已形成多元化的經營格局和良好的品牌知名度。

公司是隸屬於國務院國資委管理的大型中央企業，目前已形成以旅遊、房地產、

電子業務為主的多元化經營格局，在全國範圍內多個大中型城市設立「歡樂谷」

主題公園群，具有良好的品牌效應。

（2）公司獨有的經營模式具有良好的協同效應。公司採用「文化+旅遊+城

鎮化」和「旅遊+網際網路+金融」綜合開發的經營模式，在業態布局、產品功能、

資金回流及利潤回報等方面形成了良好的協同效應及集群優勢。

（3）公司盈利能力強，融資渠暢通。公司土地成本較低、利潤空間大，為

後續發展奠定了基礎；旅遊綜合業務和房地產開發業務的毛利率維持在很高水

平。此外，公司融資渠道暢通，再融資能力強。

（4）公司資產質量好，地產項目有一定的區位優勢。公司資產中貨幣資金

較充裕，投資性房地產以成本法計量，有一定升值空間，資產受限比例低，整體

資產質量好；房地產項目大多位於一二線城市，地理位置較好。

2、關注

（

1）文化旅遊市場競爭激烈、新拓展項目城市能級有所下沉且

2020 年以來

受疫情衝擊明顯，房地產行業調控趨於長期化。旅遊市場的競爭較激烈，隨著越

來越多的企業進入旅遊度假行業，公司的旅遊綜合業務面臨一定的競爭壓力；

同

時，該業務對城市能級要求較高但隨著市場的逐步飽和新拓展城市能級也在不

斷下沉。此外，

2020 年爆發的新冠疫情對公司旅遊綜合業務影響較大。房地產

調控政策調控基調不改，房地產企業受各項調控政策的影響較大。

（

2）家電行業競爭激烈，電子業務盈利能力弱。家電行業競爭越發激烈，

銷量趨於平穩、價格明顯下滑；公司電子業務及相關產業盈利能力不強，毛利率

始終不高。

（

3）公司存在較大的資金需求，債務增長明顯。公司房地產開發項目、旅

遊產業在建項目投資規模很大，產業鏈併購及對外股權投資力度增加，經營和投

資活動資金需求大，導致公司

債務規模較快增長；公司未來資金支出預計仍然保

持在較大規模。

（三）跟蹤評級

根據監管部門和

聯合評級

對跟蹤評級的有關要求，聯合

評級

將在本次（期）

債券存續期內，在每年華僑城集團有限公司年報公告後的兩個月內

，且不晚於每

個會計年度結束之日起六個月內

進行一次定期跟蹤評級，並在本次（期）債券存

續期內根據有關情況進行不定期跟蹤評級。

華僑城集團有限公司應按聯合

評級

跟蹤評級資料清單的要求，提供有關財

務報告以及其他相關資料。華僑城集團有限公司如發生重大變化，或發生可能對

信用等級產生較大影響的重大事件，應及時通知聯合

評級

並提供

有關資料。

聯合

評級

將密切關注華僑城集團有限公司的相關狀況，如發現華僑城集團

有限公司或本次（期）債券相關要素出現重大變化，或發現其存在或出現可能對

信用等級產生較大影響的重大事件時，聯合

評級

將落實有關情況並及時評估其

對信用等級產生的影響，據以確認或調整本次（期）債券的信用等級。

如華僑城集團有限公司不能及時提供上述跟蹤評級資料及情況，聯合

評級

將根據有關情況進行分析並調整信用等級，必要時，可

公布

信用等級暫時失效，

直至華僑城集團有限公司提供相關資料。

聯合

評級

對本次（期）債券的跟蹤評級報告將在聯合信評網站和交易所網站

公告，且在交易所網站公告的時間不晚於在聯合

評級

網站、其他交易場所、媒體

或者其他場合公開披露的時間；同時，跟蹤評級報告將報送華僑城集團有限公司、

監管部門等。

三、發行人獲得主要貸款銀行的授信及使用情況

截至 2020 年 3 月末，發行人共獲得銀行授信額度 4,456 億元，尚未使用的

授信額度為 2,413 億元；發行人的主要授信銀行包括

工商銀行

、

農業銀行

、中國

銀行、

建設銀行

、

交通銀行

等。詳細情況如下表所示：

單位：億元

序號

銀行

總授信額度

已使用授信額度

剩餘額度

中國銀行

421

172

249

農業銀行

300

196

104

工商銀行

362

179

183

建設銀行

260

171

國家開發銀行

504

419

中信銀行

200

182

交通銀行

360

153

208

招商銀行

570

315

255

平安銀行

346

139

206

其他銀行

1,133

697

436

合計

4,456

2,043

2,413

四、報告期內與主要客戶發生業務往來時，是否有嚴重違約現象

報告期內，發行人與主要客戶發生業務往來時，均遵守合同約定，未發生過

嚴重違約現象。

五、報告期內發行人已公開發行的債券、其他債務融資工具及償還情

況

（一）已公開發行

公司債

券及償還情況

截至

2020年

3月

末

，發行人及其合併範圍內子公司已公開發行尚未兌付的公

司債券

發行

情況如下：

單位：億元

債券簡稱

債券代

碼

批文情況

發行規

模

起息時間

受託管理人

19 僑集 01

112886

證監許可[2018]1101

號

2019/4/15

興業證券

18 僑集 01

112737

2018/7/25

興業證券

18 僑集 02

112738

2018/7/25

16 僑城 02

112377

證監許可[2016]567 號

2016/4/13

中信證券

18 僑城 01

112634

2018/1/18

18 僑城 02

112635

2018/1/18

18 僑城 03

112642

2018/2/5

18 僑城 04

112643

2018/2/5

18 僑城 05

112655

2018/3/12

18 僑城 06

112656

2018/3/12

19 僑城 01

112878

證監許可[2019]63 號

2019/3/19

興業證券

16 滇博 01

136494

證監許可[2016]47 號

2016/6/15

中信建投

證券

合計

198

截至 2020 年 3 月末，發行人及其合併範圍內子公司累計已公開發行

公司債

券 227.00 億元。發行人及其合併範圍內子公司已公開發行債券募集資金具體使

用情況如下：

經主承銷商核查，發行人子公司華僑城 A 取得中國證監會「證監許可

[2016]567 號」批覆核准，獲準向《管理辦法》規定的合格投資者公開發行不超

過 130 億元（含 130 億元）的

公司債

券。

2016 年 4 月 14 日，深圳華僑城股份有限公司 2016 年

公司債

券（第一期）

發行完畢，實際發行規模 35 億元。募集資金扣除承銷費用後，15 億元用於償還

金融機構借款，剩餘部分 19.88 億元用於補充流動資金。截至本期債券募集說明

書籤署之日，該期募集資金已使用完畢，其中「16 僑城 01」已足額兌付。

2018 年 1 月 19 日，深圳華僑城股份有限公司 2018 年面向合格投資者公開

發行

公司債

券（第一期）發行完畢，實際發行規模 35 億元。募集資金扣除承銷

費用後，擬全部用於償還銀行貸款。截至本期債券募集說明書籤署之日，該期募

集資金已使用完畢。

2018 年 2 月 6 日，深圳華僑城股份有限公司 2018 年面向合格投資者公開發

行

公司債

券（第二期）發行完畢，實際發行規模 50 億元。募集資金扣除承銷費

用後，擬全部用於償還銀行貸款。截至本期債券募集說明書籤署之日，該期募集

資金已使用完畢。

2018 年 3 月 13 日，深圳華僑城股份有限公司 2018 年面向合格投資者公開

發行

公司債

券（第三期）發行完畢，實際發行規模 10 億元。募集資金扣除承銷

費用後，擬全部用於償還銀行貸款。截至本期債券募集說明書籤署之日，該期募

集資金已使用完畢。

發行人子公司華僑城 A 取得中國證監會「證監許可[2019]63 號」批覆核准，

獲準向《管理辦法》規定的合格投資者公開發行不超過 88 億元（含 88 億元）的

公司債

券。2019 年 3 月 14 日，深圳華僑城股份有限公司 2019 年面向合格投資

者公開發行

公司債

券（第一期）發行完畢，實際發行規模 25 億元。募集資金扣

除發行費用後，擬用於償還存續期

公司債

券「16 僑城 01」。截至本期債券募集

說明書籤署之日，該期募集資金已使用完畢。

截至報告期末，華僑城 A 已發行共計 155 億元的

公司債

券，上述已發行公

司債券募集資金使用情況與各期債券募集說明書約定的用途一致。

經主承銷商核查，發行人子公司雲南世博取得中國證監會「證監許可

[2016]47 號」批覆核准，獲準向《管理辦法》規定的合格投資者公開發行不超過

5 億元（含 5 億元）的

公司債

券。截至本期債券募集說明書籤署之日，雲南世博

已發行共計 3 億元的

公司債

券，募集資金已使用完畢，全部用於補充流動資金，

募集資金使用情況與該次債券募集說明書約定的用途一致。

經主承銷商核查，發行人取得中國證監會「證監許可[2018]1101 號」批覆核

準，獲準向《管理辦法》規定的合格投資者公開發行不超過 65 億元（含 65 億

元）的

公司債

券。2018 年 7 月 25 日，華僑城集團有限公司 2018 年面向合格投

資者公開發行

公司債

券（第一期）發行完畢，實際發行規模 40 億元，募集資金

扣除承銷費用後，擬用於償還有息債務和補充流動資金；2019 年 4 月 10 日，華

僑城集團有限公司 2019 年面向合格投資者公開發行

公司債

券（第一期）發行完

畢，實際發行規模 25 億元，募集資金扣除承銷費用後，擬全部用於補充流動資

金。截至本期債券募集說明書籤署之日，上述各期募集資金已使用完畢。

經主承銷商核查，截至報告期末，發行人子公司

雲南旅遊

取得中國證監會

「證監許可[2014]1315 號」批覆核准，獲準向《管理辦法》規定的合格投資者公

開發行不超過 4 億元的

公司債

券。截至本期債券募集說明書籤署之日，

雲南旅遊

已發行共計 4 億元的

公司債

券，並已使用完畢，上述已發行

公司債

券募集資金使

用情況與該次債券募集說明書約定的用途一致，該期債券已於 2018 年 6 月 1 日

按期兌付。

報告期內，發行人不存在逾期兌付的情形，亦不存在重大債務違約情形。截

至 2020 年 3 月末，發行人合併口徑已公開發行尚未兌付

公司債

券及償還情況如

下：

債券簡稱

票面利率

（當期）

起息時間

期限結構

（年）

債券餘額

（億元）

是否到期

主體

評級

債項

評級

16 僑城 02

3.40%

2016.04.13

5+2

10.00

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

18 僑城 01

5.59%

2018.01.18

3+2

25.00

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

18 僑城 02

5.70%

2018.01.18

5+2

10.00

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

18 僑城 03

5.54%

2018.02.05

3+2

20.00

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

18 僑城 04

5.74%

2018.02.05

5+2

30.00

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

18 僑城 05

5.35%

2018.03.12

3+2

8.00

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

18 僑城 06

5.50%

2018.03.12

5+2

2.00

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

19 僑城 01

3.88%

2019.03.19

3+2

25.00

尚未到兌息日

AAA

18 僑集 01

4.40%

2018.07.25

3+2

25.00

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

18 僑集 02

4.77%

2018.07.25

15.00

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

19 僑集 01

3.93%

2019.04.15

3+2

25.00

尚未到兌息日

AAA

16 滇博 01

4.50%

2016.06.15

3+2

1.60

已按時兌息，

部分已回售

AA+

總計

196.60

（二）其他債務融資工具及償還情況

1、其他融資工具發行及償還情況

截至 2020 年

3 月

末

，發行人合併口徑已發行尚未兌付的超短期融資券、中

期票據和定向工具等融資餘額合計為 420 億元，具體情況如下：

債券簡稱

類型

票面

利率

發行規模

（億元）

起息時間

期限結構

是否到期

主體評級

債項評級

15 華僑城

MTN001

永續中期

票據

4.78%

2015-5-28

5 年

（5+N）

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

15 華僑城

MTN002

永續中期

票據

4.55%

2015-11-10

5 年

（5+N）

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

16 華僑城

MTN001

中期票據

3.40%

2016-4-11

5 年

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

17 華僑城

MTN003

永續中期

票據

5.35%

2017-8-18

5 年

（5+N）

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

17 華僑城

MTN004

永續中期

票據

5.42%

2017-8-23

5 年

（5+N）

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

18 華僑城

PPN001

非公開定

向債務融

資工具

5.26%

2018-4-12

3 年

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

18 華僑城

PPN002

非公開定

向債務融

資工具

5.24%

2018-4-18

3 年

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

18 華僑城

MTN001

永續中期

票據

5.80%

2018-4-27

5 年

（5+N）

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

18 華僑城

PPN003

非公開定

向債務融

資工具

5.40%

2018-6-6

3 年

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

18 華僑城

PPN004

非公開定

向債務融

資工具

5.60%

2018-6-14

3 年

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

18 華僑城

MTN002

中期票據

4.07%

2018-8-3

3 年

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

18 華僑城

MTN003

永續中期

票據

5.00%

2018-10-18

3 年

（3+N）

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

18 華僑城

MTN004

永續中期

票據

4.98%

2018-11-2

3 年

（3+N）

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

19 華僑城

MTN001

永續中期

票據

4.57%

2019-1-7

3 年

（3+N）

已按時兌息，

尚未兌付

AAA

19 華僑城

MTN002

永續中期

票據

4.20%

2019-7-18

3 年

（3+N）

尚未兌息兌付

AAA

19 華僑城

MTN003

永續中期

票據

4.06%

2019-10-23

3 年

（3+N）

尚未兌息兌付

AAA

19 華僑城

MTN004

永續中期

票據

4.14%

2019-11-06

3 年

（3+N）

尚未兌息兌付

AAA

19 華僑城

MTN005

永續中期

票據

3.93%

2019-12-09

3 年

（3+N）

尚未兌息兌付

AAA

20 華僑城

MTN001

永續中期

票據

3.75%

2020-01-13

3 年

（3+N）

尚未兌息兌付

AAA

20 華僑城

SCP001

超短期融

資債券

2.69%

2020-02-21

270 天

尚未兌息兌付

AAA

20 華僑城

SCP002

超短期融

資債券

2.58%

2020-04-13

270 天

尚未兌息兌付

AAA

19 雲南世博

SCP001

超短期融

資債券

3.65%

2019-8-21

270 天

尚未兌息兌付

AA+

19 雲南世博

CP002

短期融資

券

3.97%

2019-7-17

1 年

尚未兌息兌付

AA+

A-1

截至本期債券募集說明書籤署之日，發行人母公司口徑已發行債券、超短期

融資券、中期票據及非公開定向債務融資工具的主體評級均為 AAA。經聯合信

用評級有限公司綜合評定，本期債券發行人主體評級為 AAA。發行人已發行債

券融資工具的評級結果與本次評級結果保持一致。

2019 年度，發行人支付永續債利息合計 15.12 億元。截至 2020 年 3 月末，

發行人合併口徑已發行永續融資產品存續情況如下：

債券簡稱

類型

票面利率

金額

（億元）

起息時間

期限結構

是否到期

15 華僑城

MTN002

永續中期

票據

4.55%

2015/11/10

5 年

（5+N）

已按時兌

息，尚未

兌付

17 華僑城

MTN003

永續中期

票據

5.35%

2017/8/18

5 年

（5+N）

已按時兌

息，尚未

兌付

17 華僑城

MTN004

永續中期

票據

5.42%

2017/8/23

5 年

（5+N）

已按時兌

息，尚未

兌付

18 華僑城

MTN001

永續中期

票據

5.80%

2018/4/27

5 年

（5+N）

已按時兌

息，尚未

兌付

18 華僑城

MTN003

永續中期

票據

5.00%

2018/10/18

3 年

（3+N）

已按時兌

息，尚未

兌付

18 華僑城

MTN004

永續中期

票據

4.98%

2018/11/2

3 年

（3+N）

已按時兌

息，尚未

兌付

19 華僑城

MTN001

永續中期

票據

4.57%

2019/1/7

3 年

（3+N）

尚未兌息

兌付

19 華僑城

MTN002

永續中期

票據

4.20%

2019/7/18

3 年

（3+N）

尚未兌息

兌付

19 華僑城

MTN003

永續中期

票據

4.06%

2019-10-23

3 年

（3+N）

尚未兌息

兌付

19 華僑城

MTN004

永續中期

票據

4.14%

2019-11-06

3 年

（3+N）

尚未兌息

兌付

19 華僑城

MTN005

永續中期

票據

3.93%

2019-12-09

3 年

（3+N）

尚未兌息

兌付

20 華僑城

MTN001

永續中期

票據

3.75%

2020-01-13

3 年

（3+N）

尚未兌息

兌付

華潤信託.

瑞豐一期

集合資金

信託計劃

永續債權

投資信託

計劃

110.97

2017/11/15

3+N

已按時兌

息，尚未

兌付

光信.光乾

.辰熠 3 號

集合資金

信託計劃

永續債權

投資信託

計劃

2019/12/31

5+N

已按時兌

息，尚未

兌付

光信.光乾

.辰熠 3 號

集合資金

信託計劃

永續債權

投資信託

計劃

2020/3/31

5+N

已按時兌

息，尚未

兌付

合計

385.97

根據中國人民銀行徵信中心《企業信用報告》相關記錄，截至 2020 年 7 月

23 日，發行人不存在逃廢債信息，不存在被起訴信息，不存在欠息信息，不存

在違規信息，不存在不良負債信息，不存在未結清信用證信息。

六、本次發行後累計

公司債

券餘額及其佔發行人最近一期淨資產的

比例

截至 2020 年 3 月末，發行人合併口徑累計公開發行

公司債

券餘額（含已取

得批文尚未發行的額度）為 259.60 億元，本期

公司債

券若全部發行完成，發行

人合併口徑累計公開發行

公司債

券餘額 279.60 億元。截至 2020 年 3 月末，發行

人合併口徑存續永續債券 250 億元，永續信託計劃 135.97 億元，剔除永續債券

和永續信託計劃以後，發行人淨資產為 1,310.72 億元，發行人本期債券全部發行

完成後，累計

公司債

券餘額佔淨資產（剔除永續債券和永續信託計劃）的比例為

21.33%，未超過淨資產的 40%。

七、近三年及一期償債能力財務指標

指標

2020 年 3 月 31

日/2020 年 1-3

月

2019 年 12 月

31 日/2019 年

度

2018 年 12 月

31 日/2018 年

度

2017 年 12 月

31 日/2017 年

度

流動比率（倍）

1.53

1.54

1.63

1.53

速動比率（倍）

0.65

0.70

0.68

0.75

資產負債率（%）

71.01

69.86

68.64

67.22

EBITDA 利息倍

數（倍）

-09

3.09

3.16

6.42

貸款償還率（%）

100

利息償付率（%）

100

經營活動產生的

現金流量淨額（萬

元）

-1,580,012.38

-1,238,852.51

-1,732,133.44

-1,524,398.94

註：

1、

EBITDA=利潤總額

+計入財務費用的利息支出

+固定資產折舊、油氣資產折耗、

生產性生物資產折舊

+無形資產攤銷

+長期待攤費用攤銷

2、

EBITDA 利息倍數

=EBITDA/（資本化利息

+計入財務費用的利息支出）

3、貸款償還率

=實際貸款償還額

/應償還貸款額

4、利息償付率

=實際支付利息

/應付利息

第三節發行人基本情況

一、發行人概況

公司名稱：華僑城集團有限公司

法定代表人：段先念

設立日期：1987 年 12 月 7 日

註冊資本：12,000,000,000.00 元人民幣

住所：深圳市南山區華僑城

辦公地址：廣東省深圳市南山區華僑城

郵編：518053

信息披露事務負責人：姚威

信息披露事務聯絡人：劉丹青

聯繫方式：0755-26600248

所屬證監會行業：綜合類

公司類型：有限責任公司（國有獨資）

經營範圍：紡織品、輕工業品等商品的出口和辦理經特區主管部門批准的特

區內自用一類商品、機械設備、輕工業品等商品的進口（按經貿部[92]外經貿管

體審證字第 A19024 號文經營），開展補償貿易，向旅遊及相關文化產業（包括

演藝、娛樂及其服務等）、工業、房地產、商貿、包裝、裝潢、印刷行業投資。

本公司出口商品轉內銷和進口商品的內銷業務。旅遊、倉庫出租、文化藝術、捐

贈汽車保稅倉，會議展覽服務（涉及許可證管理的項目，須取得相關的許可證後

方可經營）；汽車（含小轎車）銷售。

註冊號/統一社會信用代碼：91440300190346175T

二、發行人歷史沿革及股本變化情況

（一）歷史沿革

發行人系根據國務院僑務辦公室和國務院特區辦公室（85）僑秘會字 002 號

文的有關規定，以及 1986 年 5 月 13 日深圳市人民政府辦公廳的深辦函（1986）

90 號文《關於同意成立深圳特區華僑城經濟發展公司的復函》批准，成立的外

向型經濟開發區全民所有制企業，隸屬於深圳特區華僑城建設指揮部。發行人於

1987 年 12 月 7 日領取了註冊號為粵內進法字 057 號的企業法人營業執照。發行

人設立時名稱為「深圳經濟特區華僑城經濟發展總公司」，註冊資本為人民幣 300

萬元。1988 年至 1995 年期間，公司實收資本從 300 萬元增加至人民幣 20,000 萬

元。

1996 年 8 月 9 日，經廣東省工商行政管理局核准，公司由「深圳經濟特區

華僑城經濟發展總公司」更名為「華僑城經濟發展總公司」，並換領了註冊號為

19034617-5 號企業法人營業執照。

1997 年 6 月 16 日，國務院僑務辦公室下發（97）僑經字第 15 號文《關於

同意組建「華僑城集團」的批覆》，同意組建華僑城集團，並同意發行人由「華

僑城經濟發展總公司」更名為「華僑城集團」。1997 年 9 月 30 日，國家工商行

政管理總局同意「華僑城經濟發展總公司」變更名稱為「華僑城集團公司」。

1997 年 10 月 22 日，廣東省工商行政管理局核准本次名稱變更，華僑城集團變

更為現名「華僑城集團公司」並換領了註冊號為 4400001007882 號的企業法人

營業執照。

1999 年，根據中央關於企業與主管機關脫鉤的精神，公司與國務院僑務辦

公室脫鉤，隸屬中央大型企業工委管理，財務關係在財政部單列。

2001 年 3 月 19 日，發行人換領了註冊號為 4403011062068 號企業法人營業

執照。

2003 年 3 月，國家機構改革後，發行人的隸屬關係變更為國務院國有資產

監督管理委員會。

2005 年，經國資委國資評價[2006]74 號文批覆同意，發行人以資本公積、

盈餘公積轉增實收資本至人民幣 20 億元；2006 年 3 月 14 日，深圳市工商行政

管理局核准公司增加註冊資本至人民幣 20 億元。

2010 年 12 月，經工商行政管理局核准，發行人以資本公積/盈餘公積轉增

實收資本至人民幣 54.5 億元。

2011 年 3 月，經國務院國有資產監督管理委員會批准，發行人接受國有資

本預算資金注入，發行人註冊資本增至人民幣 56 億元。

2012 年 3 月，經國務院國有資產監督管理委員會批准，發行人接受國有資

本預算資金注入，公司註冊資本增至人民幣 61 億元。

2013 年 4 月，經國務院國有資產監督管理委員會批准，發行人接受國有資

本預算資金注入，公司註冊資本增至人民幣 63 億元。

2016 年 5 月，經國務院國有資產監督管理委員會批准，發行人以未分配利

潤轉入實收資本，公司註冊資本增至人民幣 113 億元。

2017 年 11 月，經國務院國有資產監督管理委員會批覆，發行人由全民所有

制企業改制為國有獨資公司，改制後公司名稱為華僑城集團有限公司。改制基準

日為 2016 年 12 月 31 日，以經審計的淨資產出資，註冊資本為 120 億元。發行

人已於 2017 年 12 月 29 日就該事項完成工商變更。

2019 年 8 月 19 日，公司依據《財政部人力資源社會保障部國資委關於劃

轉

中國石油

天然氣集團有限公司等 35 家中央企業部分國有資本有關問題的通

知》，將國務院國有資產監督管理委員會持有本公司股權的 10%一次性劃轉給

社保基金會持有。劃轉後，國務院國有資產監督管理委員會持有本公司股權的

90%，社保基金會持有本公司股權的 10%。截至 2019 年 12 月 31 日，股權劃轉

尚未完成工商變更。

三、報告期內發行人實際控制人變化情況及重大資產重組情況

報告期內，發行人不存在實際控制人發生變化的情況及重大資產重組情況。

四、發行人出資人和實際控制人基本情況

（一）發行人股權結構

發行人為國有獨資、中央直屬企業，國務院國有資產監督管理委員會履行出

資人職責，對發行人實行國有資產授權經營，是發行人實際控制人。截至本期債

券募集說明書籤署之日，發行人出資人及實際控制人未有將其持有的發行人股

權進行質押的情況，亦不存在任何股權爭議情況。

截至 2020 年 3 月末，發行人股權結構圖如下：

（二）發行人實際控制人情況

發行人實際控制人為中華人民共和國國務院國有資產監督管理委員會。

五、發行人重要權益投資情況

（一）發行人子公司情況

1、截至 2019 年 12 月末，發行人一級子公司情況如下：

序號

子公司名稱

註冊地

業務性質

註冊資本

（萬元）

持股比例

（%）

表決權比

例（%）

華僑城股份

深圳

旅遊業、地產業

820,179.39

47.3999

康佳集團

深圳

電子業

240,794.54

29.999997

華僑城醫院

深圳

社會福利業

100

華夏藝術中心

深圳

文化、娛樂業

7,300.00

100

歡樂海岸

深圳

投資興辦業、服務

業

25,600.00

100

康佳視訊

深圳

電子業

1,500.00

100

嘉隆投資

香港

投資與資產管理

HKD157,700.00

100

東部投資

深圳

投資興辦旅遊業

500,000.00

100

西部投資

成都

項目投資、地產業

1,000,000.00

100

雲南投資

雲南

項目投資與管理

1,000,000.00

100

文化集團

深圳

文化、娛樂業

500,000.00

100

華僑城資本投

資

深圳

投資管理、受託資

產管理

1,000,000.00

100

光明集團

深圳

農副產品生產銷

售、房地產業

500,000.00

海南集團

海南

房地產業

1,000,000.00

100

北方投資

天津

投資管理

1,000,000.00

100

華東投資

上海

投資管理

1,000,000.00

100

深西投資

深圳

項目投資、地產業

500,000.00

100

序號

子公司名稱

註冊地

業務性質

註冊資本

（萬元）

持股比例

（%）

表決權比

例（%）

中部集團

武漢

項目投資與管理

1,000,000.00

100

華南投資

深圳

商務服務業

1,000,000.00

100

創新研究院

深圳

商務服務業

1,700.00

100

興華拉鏈

深圳

橡膠和塑料製品業

879.66

100

歡樂田園

昆明

商務服務業

100,000.00

100

2、截至 2019 年末，發行人其他重要子公司情況如下：

（1）雲南世博

雲南世博經雲南省工商行政管理局核准登記，於 1997 年 3 月 6 日成立，統

一社會信用代碼為 91530000291990859C。註冊資本為人民幣 592,479.2569 萬元，

發行人投資額 746,252.24 萬元，持有雲南世博 51.00%股權，系發行人三級子公

司。發行人於 2017 年 5 月將雲南世博納入合併範圍。

截至 2019 年末，雲南世博資產總額 223.27 億元、負債總額 74.88 億元、所

有者權益 148.39 億元；2019 年度，雲南世博實現營業收入 43.98 億元，利潤總

額 3.11 億元，淨利潤 1.57 億元。

（2）

雲南旅遊

股份有限公司

雲南旅遊

股份有限公司經雲南省工商行政管理局核准登記，於 2000 年 12 月

29 日成立，統一社會信用代碼為 9153000071947854XF。註冊資本為人民幣

73,079.2576 萬元。截至 2019 年末，發行人三級子公司雲南世博持有

雲南旅遊

股

份有限公司 35.74%股權，

雲南旅遊

股份有限公司系發行人四級子公司。

截至 2019 年末，

雲南旅遊

股份有限公司資產總額 61.92 億元、負債總額 36.36

億元、所有者權益 25.55 億元；2019 年度，

雲南旅遊

股份有限公司實現營業收入

28.79 億元，利潤總額 1.66 億元，淨利潤 0.61 億元。

（3）華僑城房地產

華僑城房地產經深圳市市場監督管理局核准登記，於 1986 年 9 月 3 日成立，

統一社會信用代碼為 91440300192177782A。註冊資本為 1,000,000.00 萬元。截

至 2019 年末，發行人一級子公司華僑城股份持有華僑城房地產 100%股權，華

僑城房地產系發行人二級子公司。

截至 2019 年末，華僑城房地產資產總額 1,517.86 億元、負債總額 1,046.42

億元、所有者權益 471.44 億元；2019 年度，華僑城房地產實現營業收入 403.01

億元，營業利潤 152.37 億元，淨利潤 111.16 億元。

3、截至 2019 年 12 月 31 日，發行人擁有其半數或半數以下表決權的納入

合併範圍內的子公司及原因

序號

企業名稱

持股比例

（%）

享有的表決權

（%）

納入合併範圍原因

華僑城股份

47.3999

發行人為華僑城股份第一大股東，且本公

司在華僑城股份董事會除獨立董事外佔

多數表決權，故發行人對華僑城股份擁有

實際控制權。

康佳集團

29.999997

發行人為康佳集團第一大股東，且發行人

在康佳集團董事局除獨立董事外佔多數

表決權，故發行人對康佳集團擁有實際控

制權。

昆明子山投

資有限公司

45.05

昆明子山投資有限公司由本公司間接持

股，其高管均由本公司控制之子公司昆明

轎子山委派，資金統一歸集至雲南投資，

按照用款計劃統一下撥，昆明轎子山能一

定程度上控制昆明子山投資有限公司的

財務和經營政策，昆明轎子山可以對昆明

子山投資有限公司形成實質控制，所以納

入合併範圍。

麗江華世文

旅（集團）

有限公司

48.30

麗江華世文旅（集團）有限公司由本公司

間接持股，根據公司章程的約定，麗江華

世文旅（集團）有限公司不設董事會，只

設執行董事一人，該執行董事由本公司控

制之子公司麗江國旅選派，本公司能夠實

施控制，所以納入合併範圍。

雲南文產創

業投資有限

責任公司

41.00

管理層人員均由發行人下屬單位派遣。

4、截至 2019 年 12 月 31 日，發行人持有半數以上表決權但未納入合併範

圍的子公司及原因

序號

公司名稱

持股比例

（%）

持有半數以上表決權但不控制被投資單位未納

入合併範圍的原因

港中旅物流

100.00

港中旅物流系經深圳市人民政府深府辦

[1998]1373 號文批准成立的國有企業，按照有關

協議，發行人僅名義持股。故發行人對港中旅物

流僅按成本法核算而未納入合併範圍。

序號

公司名稱

持股比例

（%）

持有半數以上表決權但不控制被投資單位未納

入合併範圍的原因

思納史密斯文化

創意產業投資

（上海）有限公

司

51.00

截止 2019 年 12 月 31 日，子公司

雲南文化

產業

投資控股集團有限責任公司持有思納史密斯文

化創意產業投資（上海）有 51%股權，未實際投

資，且派遣的管理人員尚未履職，不能對公司構

成實質性控制。

天津華錦萬吉

60.00

子公司北京投資發展持有天津華錦萬吉 60%股

權，並擁有其 60%表決權。根據公司章程約定，

股東會決議事項必須經全體股東一致同意方為

通過，故不能對公司構成控制而未納入合併範

圍。

天津嘉運置業

51.00

控股子公司華僑城（天津）投資持有天津嘉運置

業 51%股權，並擁有其 51%表決權。根據公司章

程約定，董事會對所議的所有事項作出決議，必

須經全體董事表決通過，故不能對公司構成控制

而未納入合併範圍。

太原華僑城

51.00

華僑城（天津）投資持有太原華僑城 51%股權，

並擁有其 51%表決權。根據公司章程約定，股東

會會議決議須經代表三分之二以上表決權的股

東表決通過，故不能對公司構成控制而未納入合

並範圍。

自貢華僑城

51.00

控股子公司成都投資持有自貢華僑城 51%股權，

並擁有其 51%表決權。根據公司章程約定，股東

會決議事項必須經全體股東一致同意方為通過，

故不能對公司構成控制而未納入合併範圍。

華僑城城投低碳

發展

60.00

控股子公司東部華僑城持有華僑城城投低碳發

展 60%股權，並擁有其 60%表決權。根據公司章

程約定，董事會會議對日常經營活動決議必須經

全體董事一致表決通過，故不能對公司構成控制

而未納入合併範圍。

（二）發行人合營或聯營企業情況

1、截至 2019 年 12 月 31 日，發行人重要的合營企業或聯營企業情況如下：

序號

公司名稱

華僑城擁

有權益比

例（%）

註冊地

業務性質

深圳世界之窗有限公司

49.00

深圳

旅遊業

深圳錦繡中華發展有限公司

49.00

深圳

旅遊業

深圳招商華僑城物業管理有限公司

50.00

深圳

服務業

長沙世界之窗有限公司

25.00

長沙

旅遊業

北京廣盈房地產開發有限公司

33.00

北京

房地產業

上海康佳綠色科技股份有限公司

39.00

上海

發光二極體產

銷

中國

光大銀行

股份有限公司

8.00

北京

金融服務

成都體育產業有限責任公司

49.00

成都

體育

渤海證券股份有限公司

9.14

天津

資本市場服務

六、發行人員工情況

（一）發行人和主要子公司員工基本情況

截至 2019 年末，發行人及其主要子公司現有在職員工 62,503 名，其中發行

人本部員工 248 名。具體如下表：

類別

人數

佔比

按技術職稱劃分

具有初級技術職稱以上

4,650

7.44%

其他

57,853

92.56%

按教育水平劃分

大專學歷以上

32,729

52.36%

其他

29,774

47.64%

按年齡劃分

30 歲以下

22,643

36.23%

30-50 歲

36,038

57.66%

50 歲以上

3,822

6.11%

綜合來看，發行人員工文化素質較高，員工年齡構成符合行業發展要求，能

夠較好的滿足發行人經營需要。

七、發行人董事、監事和高級管理人員情況

（一）發行人董事、監事、高級管理人員基本情況

發行人的董事、監事和高級管理人員均按照《公司法》、《公司章程》的有

關規定由國資委任命、公司職工代表大會民主選舉、聘任產生，上述人員的任職

都已履行合法程序。截至本期債券募集說明書籤署之日，發行人董事、監事和高

級管理人員情況如下：

姓名

技術職稱

現任職務

任期

段先念

高級經濟師

董事長、黨委書記

2017/12 至今

姚軍

高級經濟師

董事、總經理、黨委副書記

2018/2 至今

王久玲

外部董事

2017/12 至今

許剛

外部董事

2017/12 至今

餘海龍

教授級高級工程師

外部董事

2017/12 至今

吳安迪

外部董事

2017/12 至今

周紀昌

外部董事

2017/12 至今

鄭昌泓

外部董事

2017/12 至今

曾輝

工程師

職工董事

2019/2 至今

潘鳳文

會計師

職工監事

2019/3 至今

王曉雯

助理會計師

副總經理、黨委常委

2018/2 至今

劉鳳喜

副總經理、黨委常委

2018/2 至今

張立勇

經濟師、工程師

副總經理、黨委常委

2018/2 至今

倪徵

副總經理、黨委常委

2018/2 至今

姚威

高級會計師

總會計師、黨委常委

2020/7 至今

八、發行人經營範圍及主營業務情況

（一）發行人經營範圍

發行人經營範圍為：紡織品、輕工業品等商品的出口和辦理經特區主管部門

批准的特區內自用一類商品、機械設備、輕工業品等商品的進口（按經貿部[92]

外經貿管體審證字第 A19024 號文經營），開展補償貿易，向旅遊及相關文化產

業（包括演藝、娛樂及其服務等）、工業、房地產、商貿、包裝、裝潢、印刷行

業投資。本公司出口商品轉內銷和進口商品的內銷業務。旅遊、倉庫出租、文化

藝術、捐贈汽車保稅倉，會議展覽服務（涉及許可證管理的項目，須取得相關的

許可證後方可經營）；汽車（含小轎車）銷售。

（二）發行人主營業務簡介

發行人是一家跨區域、跨行業經營的大型中央直屬企業集團，1985 年誕生

於改革開放的前沿陣地——深圳。發行人培育了旅遊及相關文化產業經營、電子

及配套包裝產品製造、房地產及酒店開發經營等模式領先的主營業務。旗下擁有

華僑城股份、華僑城（亞洲）控股、康佳集團等境內外上市公司以及錦繡中華、

中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷主題公園連鎖、波託菲諾小鎮、東部華僑城、

歡樂海岸、麥魯小城、新浦江城、何香凝美術館、OCT-LOFT 創意文化園、華夏

藝術中心、華僑城大酒店、威尼斯睿途酒店、茵特拉根大酒店、城市客棧等一系

列國內著名的企業和產品品牌。

現階段，發行人緊跟國家新型城鎮化戰略，在「創新、協調、綠色、開放、

共享」五大發展理念的指導下，提出「文化+旅遊+城鎮化」和「旅遊+網際網路+金

融」的創新發展模式，積極推進城鎮化戰略突破落地，在深圳、四川、京津等地

打造多個文旅和城鎮化項目；同時積極響應「

一帶一路

」國家戰略，以戰略優勢

打造西南地區文化旅遊新高地，全力布局雲南、重慶全域旅遊，先後與「一帶一

路」沿線地區雲南、西安等地籤署戰略合作協議，大力加強在相應地區的投資，

加快全國自然文化景區輕資產拓展。

1、旅遊綜合業務

發行人旅遊綜合業務板塊主要由其控股子公司華僑城股份作為經營主體負

責經營。華僑城股份是中國主題公園產業的開創者和領跑者。經過多年發展，華

僑城股份的旅遊業務在經營規模、產業鏈布局和市場影響力方面均處於行業龍

頭地位，是中國旅遊業的一面旗幟。華僑城股份企業擁有多個知名品牌，其中「歡

樂谷」品牌是中國主題公園行業唯一的全國馳名商標。目前，華僑城股份已走出

深圳，在北京、上海、天津、重慶、成都、武漢、南京等十餘個城市開發建設了

文化旅遊綜合項目，其中歡樂谷主題公園實現了八個重點城市的連鎖經營，布局

數量在國內旅遊企業中名列前茅。

2、房地產業務

發行人房地產業務板塊主要為其子公司華僑城房地產負責經營。發行人的

房地產業務以中高端住宅為主，從建築形態上包括高層住宅、超高層住宅及低密

度住宅等。當前，發行人的房地產業務以

珠三角

為基地、以

長三角

、

環渤海

灣及

中部、西南區域為重要戰略布局區域，已覆蓋北京、上海、深圳、天津、武漢、

成都、西安、重慶等經濟發達的核心城市，並積極向泰州、寧波、佛山等具有良

好市場環境和經濟潛力的二、三線城市拓展。

發行人的房地產業務採取「文化+旅遊+城鎮化」的經營模式，即通過建設主

題公園、演藝劇場、全域旅遊項目等綜合旅遊景區提升區域市場價值，同時推出

風格獨特的地產項目，用房地產的快速回收反哺綜合旅遊業務發展。該經營模式

大大增強了發行人房地產業務的抗風險能力和盈利能力。發行人的地產項目主

要位於旅遊項目周邊地段，受益於旅遊景區所帶來的規劃合理、環境優美、交通

便利等綜合溢出效益，發行人的房地產開發業務具有較大的盈利空間。

發行人秉承「優質生活的創想家」理念，把「創想文化」和「優質生活」作

為核心戰略，以文化藝術內涵融入優質生活空間，打造以住宅業務為核心、以商

業地產開發與運營和物業管理業務為兩翼、以「文化+旅遊+城鎮化」為探索領域

的房地產綜合業務體系。

3、電子業務及相關產業

發行人電子業務板塊主要由其控股子公司康佳集團負責經營。康佳集團的

主要業務為彩電、手機及其配套產品、白色家電業務生產與銷售。康佳集團於

1980 年成立，是中國改革開放以後成立的第一家中外合資電子企業。經過二十

多年的快速發展，康佳集團已成長為大型電子

信息產業

集團和股份制上市公司。

（三）發行人主營業務情況

2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-3 月，發行人分別實現營業

收入 8,010,784.75 萬元、11,034,881.48 萬元、13,098,214.69 萬元和 1,549,866.00

萬元，2018 年度發行人營業收入較 2017 年度增加 3,024,096.73 萬元，同比增加

37.75%；2019 年度發行人營業收入較 2018 年度增加 2,063,333.21 萬元，同比增

加 18.70%；2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-3 月，發行人分別實

現淨利潤 1,332,292.42 萬元、1,583,213.88 萬元、1,821,057.66 萬元和-94,907.82

萬元，2017 年度較上年同期增長 79.32%，2018 年度較上年同期增長 18.83%，

2019 年度較上年同期增長 15.02%。最近三年，發行人營業收入與淨利潤均逐年

增加，其中 2017 年度同比增幅較大，主要是因為 2017 年度發行人併購雲南世

博集團及文投集團後，業務版圖進一步擴大，營業收入與淨利潤大幅增加所致。

發行人最近三年及一期營業收入的構成情況如下表：

單位：億元、

項目

2020 年 1-3 月

2019 年度

2018 年度

2017 年度

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

主營業務收入

151.59

97.81

1,293.98

98.79

1,069.89

96.96

787.55

98.31

其他業務收入

3.39

2.19

15.84

1.21

33.60

3.04

21.95

2.74

內部相互抵消

8.42

1.05

合計

154.99

100.00

1,309.82

100.00

1,103.49

100.00

801.08

100.00

*2017 年主營業務各板塊收入為內部抵消前數據，下同。

發行人主營業務突出，

2017 年度

、

2018 年

度

、

2019 年度

和

2020 年

1-3 月

實現主營業務收入分別為

787.55 億元

、

1,069.89 億元

、

1,293.98 億元

和

154.99 億

元

，佔當期營業收入比例分別為

98.31%、

96.96%、

98.79%和

97.81%，其他業務

收入佔比較低。

發行人

2017 年度、

2018 年度

、

2019 年

度

和

2020 年

1-3 月

主營業務收入的

構成情況如下表：

單位：億元、

業務板塊

2020 年 1-3 月

2019 年

2018 年

2017 年

收入

佔比

收入

佔比

收入

佔比

收入

佔比

電子業務

31.47

20.76

147.47

11.40

131.70

12.31

152.65

19.38

供應鏈貿易業務

38.86

25.63

341.81

26.42

344.90

32.24

136.53

17.34

旅遊綜合業務

26.05

17.18

375.77

29.04

253.38

23.68

226.47

28.76

房地產業務

47.24

31.16

292.32

22.59

280.79

26.24

233.59

29.66

環保業務

6.31

4.16

70.79

5.47

30.21

2.82

其他業務

1.67

1.10

65.82

5.09

28.92

2.70

38.31

4.86

合計

151.60

100.00

1,293.98

100.00

1,069.89

100.00

787.55

100.00

註：2019 年發行人供應鏈貿易業務更名為工貿業務

報告期內，發行人主營業務收入包括電子業務、供應鏈貿易業務、旅遊綜合

業務收入、房地產業務收入、環保業務及相關產業收入和其他業務收入，其中旅

遊綜合業務收入、房地產業務收入、電子業務收入及供應鏈貿易業務佔比較大，

四項主營業務收入之和佔比均超過當期主營業務收入合計的 85%以上。報告期

內，旅遊綜合業務收入、房地產業務收入、電子業務收入及供應鏈貿易業務之和

分別佔當期主營業務收入合計的 95.14%、94.47%、89.44%和 94.74%。

發行人主營業務各細分板塊毛利及毛利率情況如下：

單位：億元、%

項目

2020 年 1-3 月

2019 年度

2018 年度

2017 年度

毛利

潤

毛利率

毛利潤

毛利率

毛利潤

毛利率

毛利潤

毛利率

電子業務

4.08

12.96

16.28

11.04

23.86

18.12

25.19

16.50

供應鏈貿易業務

0.69

1.78

3.83

1.12

3.52

1.02

1.51

1.11

環保業務

0.82

13.00

2.15

3.04

3.86

12.78

旅遊綜合業務

-3.46

-13.28

178.42

47.48

102.20

40.33

96.58

42.65

房地產業務

41.00

86.79

213.63

73.08

208.67

74.32

129.05

55.24

紙包裝業務

1.02

13.23

其他業務

0.97

58.08

2.85

4.33

-1.52

-5.25

0.92

3.00

合計

44.11

29.10

417.17

32.24

340.59

31.83

254.26

32.29

報告期內，發行人主營業務毛利潤分別為 254.26 億元、340.59 億元、417.17

億元和 44.11 億元，毛利率分別為 32.29%、31.83%、32.24%和 29.10%，發行人

盈利能力較強。

九、發行人組織結構及公司治理情況

（一）公司組織結構

截至本期債券募集說明書籤署之日，發行人組織架構圖如下：

（二）發行人治理機制

發行人已根據《企業國有資產法》、《公司法》、《企業國有資產監督管理

暫行條例》、《深化黨和國家機構改革方案》、《國務院機構改革方案》、《中

共中央辦公廳、國務院辦公廳關於調整國務院國有資產監督管理委員會職責機

構編制的通知》和《公司章程》的相關規定，建立健全了公司法人治理組織機構。

發行人依法設立了出資人機構、董事會、監事會，並聘任了總經理 1 名、副總經

理 4 名，總會計師 1 名。發行人由國資委依法行使股東會職權，接受審計署的監

督。

截至本期債券募集說明書籤署之日，發行人董事會由 9 名董事組成，設董事

長 1 名；發行人建立了由出資人機構、董事會、監事會及經理層的較為健全的公

司治理結構。

十、發行人業務合規情況

報告期內，發行人不存在重大違法違規行為，具體核查情況如下：

1、經發行人自查，主承銷商通過查詢發行人及其重要子公司所屬的省級及

以上應急管理部門政府網站及網際網路網站等方式核查驗證，截至報告期末，發行

人最近三十六個月內不存在較大、重大、特別重大生產安全責任事故。

截至報告期末，發行人最近三十六個月內不存在國發[2010]23 號《國務院關

於進一步加強企業安全生產工作的通知》中規定的較大、重大、特別重大生產安

全責任事故，不存在根據該通知禁止發行的情形。

2、經發行人自查，主承銷商在發行人及其重要子公司所屬稅務機關門戶網

站及網際網路網站查詢等方式核查驗證，截至報告期末，發行人最近三十六個月內

不存在因違反稅務法律、法規和規範性文件而被稅務機關作出重大處罰的情形。

截至報告期末，發行人最近三十六個月內不屬於國家稅務總局等 21 個部門

《關於對重大稅收違法案件當事人實施聯合懲戒的合作備忘錄》中規定的稅務

機關公布的重大稅收違法案件信息中列明的當事人，不屬於稅務機構公布的重

大稅收違法案件信息且未繳清稅款、滯納金和罰款的企業，不存在根據該備忘錄

禁止發行的情形。

3、經發行人自查，主承銷商審慎核查，截至報告期末，發行人最近三十六

個月內沒有重大違法違規行為，不存在被限制發行債券的情形。

4、經發行人自查，主承銷商審慎核查驗證，截至報告期末，發行人最近三

十六個月內公司財務會計文件不存在虛假記載，不存在其他重大違法、違規行為。

十一、發行人獨立性

發行人是國有獨資企業，具有獨立的企業法人資格，自主經營，獨立核算，

自負盈虧。

（一）業務方面：發行人擁有獨立的業務，擁有完整的生產經營體系，在國

家宏觀調控和行業監管下，自主經營，自負盈虧。

（二）人員方面：發行人與出資人在勞動、人事及工資管理等方面相互獨立，

設立了獨立的勞動人事職能部門，且發行人高級管理人員並未在出資人單位兼

職或領取報酬。

（三）資產方面：發行人擁有經營所需的獨立的營運資產和配套設施，包括

機器設備、房屋建築物等固定資產以及土地使用權、專利技術等無形資產均由發

行人擁有，資產產權清晰，管理有序。

（四）機構方面：發行人生產經營、財務、人事等均設立有自己的獨立機構，

與出資人完全獨立。

（五）財務方面：發行人設立了獨立的財務管理部門，執行國家統一財務會

計制度，建立了獨立的會計核算體系和財務管理體系。發行人在銀行開設獨立於

出資人的帳戶，獨立依法納稅。

第四節發行人財務情況

一、發行人財務報表的編制情況

瑞華會計師事務所（特殊普通合夥）對發行人 2017 年的財務報告進行審計，

並出具了瑞華審字【2018】44040010 號審計報告。信永中和會計師事務所（特

殊普通合夥）對發行人 2018 年、2019 年的財務報告進行審計，並出具了

XYZH/2020SZA10011 號、XYZH/2020GZA50018 號審計報告。上述審計報告均

為標準無保留意見審計報告。本章及本文所引用的 2017 年、2018 年和 2019 年

財務數據均來自於上述經審計的財務報表，2020 年 1-3 月財務數據來自於未經

審計的財務報表。

二、會計師事務所變更情況

鑑於瑞華會計師事務所（特殊普通合夥）已經連續多年為公司提供審計服務，

為保證公司的審計獨立性及更好地適應公司未來業務發展，公司聘請信永中和

會計師事務所（特殊普通合夥）擔任公司 2018 年度審計服務機構。

本次更換會計師事務所未發生在審計期間，且已履行審批程序。發行人更換

會計師事務所後，除因《企業會計準則》修訂而調整的會計政策變更外，無重大

會計政策調整，無重大評估政策變化。

三、報告期內會計政策、會計估計變更以及差錯更正的說明

（

一

）

2017 年

度

會計政策及會計估計變更以及差錯更正的說明

1、重要會計政策變更

2017 年 4 月 28 日，財政部以財會[2017]13 號發布了《企業會計準則第 42

號——持有待售的非流動資產、處置組和終止經營》，自 2017 年 5 月 28 日起

實施。2017 年 5 月 10 日，財政部以財會[2017]15 號發布了《企業會計準則第 16

號——政府補助（2017 年修訂）》，自 2017 年 6 月 12 日起實施。公司按照財

政部的要求時間開始執行前述兩項準則。

2、會計估計變更

公司 2017 年度無會計估計變更。

3、重要前期差錯更正

公司 2017 年度無應披露的重要前期差錯。

（

二

）

2018 年

度

會計政策及會計估計變更以及差錯更正的說明

1、重要會計政策變更

（1）執行新金融工具準則導致的會計政策變更

公司控股公司香港華僑城及其所屬公司於 2018 年 1 月 1 日起執行《香港財

務報告準則第 9 號—金融工具》準則。

① 執行新金融工具準則前後金融資產確認和計量對比表

單位：元

金融資產類

別

2017 年 12 月 31 日（變更前）

2018 年 1 月 1 日（變更後）

計量類別

帳面價值

計量類別

帳面價值

應收帳款

貸款和應收

款

172,191,177.00

攤餘成本

172,191,177.00

可供出售金

融資產

可供出售金

融資產

605,676,548.42

以公允價值計量且其

變動計入當期損益的

金融資產

605,676,548.42

以公允價值計量且其

變動計入其他綜合收

益的金融資產

② 首次執行日，金融工具分類和帳面價值調節表

單位：元

項目

2017 年 12 月 31

日（變更前）

重分類

重新計量

2018 年 1 月 1

日（變更後）

資產：

可供出售金融資產

605,676,548.42

-605,676,548.42

應收帳款

172,191,177.00

其他非流動金融資

產

605,676,548.42

③ 首次執行日，金融資產減值準備調節表

單位：元

計量類別

2017 年 12 月

31 日（變更

前）

重分類

重新計量

2018 年 1 月 1

日（變更後）

應收帳款減值準備

10,307,086.39

其他應收款減值準備

12,707,536.35

（2）執行新收入準則導致的會計政策變更

公司控股公司香港華僑城及其所屬公司於 2018 年 1 月 1 日起執行香港會計

師公會發布的《香港財務報告準則第 15 號—客戶合約收益》準則。

執行新收入準則對公司的影響如下：

單位：元

變更內容

報表項目

2018 年 1 月 1 日

（變更後）金額

2017 年 12 月 31 日

（變更前）金額

銷售佣金資本化為合同成

本，重大融資成分資本化

為存貨

存貨

25,176,093,325.88

25,162,048,095.14

聯營合營企業新收入準則

影響

長期股權投資

2,107,640,577.37

2,102,310,438.84

預收帳款重分類合同負債

預收帳款

671,569,019.16

預收帳款重分類合同負

債，重大融資成分增加合

同負債

合同負債

682,516,706.38

銷售佣金資本化確認遞延

所得稅負債

遞延所得稅負

債

24,894,735.26

24,326,222.29

上述調整對未分配利潤影

響

未分配利潤

1,384,144,459.98

1,378,048,040.10

上述調整對少數股東權益

影響

少數股東權益

12,200,036,836.68

12,198,274,087.48

（3）執行新的財務報表格式導致的會計政策變更

根據財政部 2018 年 6 月 15 日發布的《關於修訂印發 2018 年度一般企業財

務報表格式的通知》（財會〔2018〕15 號），公司對財務報表格式進行了相應修

訂。

期初及上年（2017 年 12 月 31 日/2017 年度）受影響的合併財務報表項目明

細情況如下：

單位：元

調整前

調整後

合併財務報表項目

金額

合併財務報表項目

金額

應收票據

5,381,786,314.59

應收票據及應收帳款

10,429,284,833.86

應收帳款

5,047,498,519.27

應收利息

343,941,797.44

其他應收款

18,616,891,307.26

應收股利

22,620.60

其他應收款

18,272,926,889.22

固定資產

20,931,751,586.34

固定資產

20,943,068,983.28

固定資產清理

11,317,396.94

在建工程

4,279,470,733.96

在建工程

4,288,212,339.19

調整前

調整後

合併財務報表項目

金額

合併財務報表項目

金額

工程物資

8,741,605.23

應付票據

555,261,849.85

應付票據及應付帳款

16,886,140,361.68

應付帳款

16,330,878,511.83

應付利息

297,937,946.34

其他應付款

43,621,310,009.35

應付股利

17,591,010.22

其他應付款

43,305,781,052.79

管理費用

4,134,769,150.93

管理費用

3,755,742,820.62

研發費用

379,026,330.31

2、會計估計變更

公司 2018 年度無會計估計變更。

3、重要前期差錯更正

公司 2018 年度無應披露的重要前期差錯。

（三）

2019 年度會計政策及會計估計變更以及差錯更正的說明

1、重要會計政策變更

（1）公司控股子公司香港華僑城及其所屬公司重要會計政策變更

財政部於 2018 年頒布了修訂後的《企業會計準則第 21 號——租賃》，香港

華僑城及其所屬公司於 2019 年 1 月 1 日起執行新租賃準則其影響列示如下：

單位：元

報表項目

按照原租賃準則列示的帳面

價值（

2018 年

12 月

31 日）

重新計量

按照新租賃準則列示的帳面

價值（

2019 年

1 月

1 日

）

長期應收款

1,524,037,988.50

25,819,829.21

1,549,857,817.71

使用權資產

72,295,701.66

租賃負債

98,115,530.87

（2）公司下屬子公司華僑城股份及其子公司、康佳集團及其子公司、雲南

旅遊及其子公司、華僑城天視集團及其子公司、劍門關股份及其子公司的重要會

計政策變更

財政部於 2017 年頒布了修訂後的《企業會計準則第 22 號——金融工具確

認和計量》、《企業會計準則第 23 號——金融資產轉移》及《企業會計準則第

37 號——金融工具列報》等。香港華僑城及其所屬公司於 2018 年 1 月 1 日起執

行新金融工具準則，公司之子公司華僑城股份及其子公司、康佳集團及其子公司、

雲南旅遊

及其子公司、華僑城天視集團及其子公司、劍門關股份及其子公司於

2019 年 1 月 1 日起執行新金融工具準則。首次執行日，原金融工具帳面價值調

整為按照新金融工具準則的規定進行分類和計量的新金融工具帳面價值的調節

表如下：

單位：元

項目

合併資產負債表

2018 年

12 月

31 日

調整數

2019 年月

1 日

可供出售金融資產

6,855,023,513.91

-1,618,958,553.76

5,236,064,960.15

其他非流動金融資產

275,689,223.52

413,209,299.00

688,898,522.52

其他權益工具投資

1,161,835,504.71

1,144,254,587.79

2,306,090,092.50

應收帳款

9,058,985,357.06

-594,682.10

9,058,390,674.96

其他應收款

42,829,567,332.35

-2,289,572.52

42,827,277,759.83

以公允價值計量且其變動

計入

當期損益的金融資產

5,464,984.92

-5,464,984.92

交易性金融資產

66,959,651.89

以公允價值計量且其變動

計入

當期損益的金融負債

2,459,603.25

-2,459,603.25

交易性金融負債

2,459,603.25

應收票據

3,415,409,692.46

-193,661,626.27

3,221,748,066.19

應收款項融資

193,661,626.27

首次執行日，金融資產減值準備調節表如下：

單位：元

項目

合併資產負債表

2018 年

12 月

31 日

調整數

2019 年

1 月

1 日

應收帳款壞帳準備

770,945,815.32

594,682.10

771,540,497.42

其他應收款壞帳準備

487,578,874.49

2,289,572.52

489,868,447.01

可供出售金融資產減值準備

85,738,335.64

-10,747,785.64

74,990,550.00

對 2019 年 1 月 1 日合併報表所有者權益的影響如下：

單位：元

項目

合併資產負債表

2018 年

12 月

日

調整數

2019 年

1 月

1 日

未分配利潤

20,984,499,887.10

-865,276.29

20,983,634,610.81

少數股東權益

78,479,369,272.39

-2,018,978.33

78,477,350,294.06

（3）財務報表列報變更

公司根據《關於修訂印發合併財務報表格式（2019 版）的通知》（財會[2019]16

號）的規定編制 2019 年 12 月 31 日的財務報表，並採用追溯調整法變更了相關

財務報表列報。相關列報調整影響如下：

①將原合併資產負債表中的「應收票據及應收帳款」行項目分拆為「應收票

據」、「應收帳款」、「應收款項融資」三個行項目；

②將「應付票據及應付帳款」行項目分拆為「應付票據」、「應付帳款」兩

個行項目；

③將原合併利潤表中「資產減值損失」、「信用減值損失」行項目的列報行

次進行了調整。

④刪除了原合併現金流量表中「為交易目的而持有的金融資產淨增加額」

「發行債券收到的現金」等行項目。

⑤在原合併資產負債表和合併所有者權益變動表中分別增加了「專項儲備」

行項目和列項目。上述會計政策變更對集團和母公司利潤表無影響。

（4）《企業會計準則第 7 號——非貨幣性資產交換（修訂）》

新非貨幣性資產交換準則自 2019 年 6 月 10 日起施行，對 2019 年 1 月 1 日

至準則施行日之間發生的非貨幣性資產交換根據該準則規定進行調整，對 2019

年 1 月 1 日之前發生的非貨幣性資產交換，不再進行追溯調整。採用該準則未

對公司的財務狀況和經營成果產生重大影響。

（5）《企業會計準則第 12 號——債務重組（修訂）》

新債務重組準則自 2019 年 6 月 17 日起施行，對 2019 年 1 月 1 日至準則施

行日之間發生的債務重組根據該準則規定進行調整，對 2019 年 1 月 1 日之前發

生的債務重組，不再進行追溯調整。採用該準則未對公司的財務狀況和經營成果

產生重大影響。

2、會計估計變更

公司 2019 年度無會計估計變更。

報告期內，由於會計政策變更等原因，發行人對報告期內的部分財務數據進

行了追溯調整。為了保持發行人財務數據的可比性，非經特別說明，本募集說明

書摘要中引用的 2017 年末財務數據，為 2018 年度審計報告中報表年初數/上期

數，引用的 2018 年末財務數據，為 2019 年度審計報告中報表年初數/上期數。

四、發行人合併報表範圍

（

一

）發行人

2017 年財務報表合併範圍變化情況

發行人合併範圍在 2016 年的基礎上增加 62 家：洛帶華僑城、鄭州華僑城、

成都華僑城創盈企業管理有限公司、南昌華僑城、東莞華僑城城市更新投資有限

公司、深圳華僑城置業投資有限公司、招華會展實業有限公司、佛山華僑城、寧

波華僑城四明山谷投資發展有限公司、天津華錦萬吉置業有限公司、宜賓華僑城

三江置業有限公司、深圳市華僑城華鑫股權投資管理有限公司、華僑城（西安）

發展、西安灃東華僑城發展有限公司、華僑城融資租賃有限公司、華僑城涿州文

化旅遊開發有限公司、華僑城（天津）投資有限公司、歡樂谷文化旅遊發展有限

公司、深圳市華僑城華越投資發展有限公司、雲南華僑城置業有限公司、杭州華

僑城投資發展有限公司、華僑城（常熟）投資發展有限公司、武漢當代華僑城實

業發展有限公司、深圳市華僑城新璽發展有限公司、華僑城置業發展（深圳）有

限公司、康佳創投、深圳康佳鵬潤科技產業有限公司、深圳市康佳利豐供應鏈管

理有限責任公司、深圳市康佳投資控股有限公司、安徽康智商貿有限公司、海南

康佳材料科技有限公司、煙臺康佳健康產業創業服務有限公司、深圳康佳資本股

權投資管理有限公司、中康供應鏈（深圳）有限公司、雲南文投曲靖文開發投資

有限公司、麗江濟海文創投資開發有限公司、

雲南旅遊

股份投資基金管理有限公

司、雲南世博興泰投資發展有限公司、上海怡旗電子科技有限公司、麗江麗彩旅

行社有限公司、麗江麗美旅行社有限公司、麗江麗月旅行社有限公司、雲南滇越

旅遊開發有限公司、雲南婚派婚禮運營管理有限公司、北京雲倉匠人文化傳播有

限公司、中山華宴歡喜谷餐飲文化管理有限公司、昆明潤澤餐飲管理有限公司、

雲南旅遊

產業扶貧開發有限公司、雲南世博商業管理有限公司、

雲南旅遊

股權投

資基金管理有限公司、雲南世博興泰投資發展有限公司、上海怡旗電子科技有限

公司、麗江麗彩旅行社有限公司為本年新設且具有控制權的公司。四川省聖銘置

業有限公司、北京尚都新城置業有限公司、深圳市萬霖投資有限公司、南京龍西

置業有限公司、信和置業（成都）有限公司、雲南世博集團、文投集團、廈門天

視文化為非同一控制下企業合併。

發行人合併範圍在 2016 年基礎上減少 7 家，具體情況如下：

1、北京僑禧因工商變更登記生效，董事會變更而喪失控制權，從而不再納

入合併範圍。

2、上海華勵包裝有限公司因工商變更登記生效，管理層變更而喪失控制權，

從而不再納入合併範圍。

3、資匯控股有限公司因股權交付，管理層變更而喪失控制權，從而不再納

入合併範圍。

4、康僑佳城因股權轉移，經營及財務控制權轉移，從而不再納入合併範圍。

5、崑山康佳因股權轉移，經營及財務控制權轉移，從而不再納入合併範圍。

6、豪力有限公司、重慶置地因處置其母公司資匯控股有限公司股權而喪失

控制權，從而不再納入合併範圍。

（

二

）發行人

2018 年財務報表合併範圍變化情況

發行人合併範圍在 2017 年的基礎上增加 136 家：

1、2018 年新納入合併範圍的主體

序號

主體名稱

控制的性質

深圳華僑城文化置業投資有限公司

新設成立

西安華僑城漢城發展有限公司

新設成立

濟南華僑城實業有限公司

新設成立

濟南天僑實業有限公司

新設成立

寧波濱海華僑城投資發展有限公司

新設成立

襄陽華僑城文旅發展有限公司

新設成立

杭州蘭僑置業有限公司

新設成立

深圳華僑城匯富投資有限公司

新設成立

杭州康僑置業有限公司

新設成立

珠海華僑城城市更新發展有限公司

新設成立

揚州華僑城實業發展有限公司

新設成立

深圳華僑城酒店發展有限公司

新設成立

深圳華僑城物業商業發展有限公司

新設成立

天津華僑城澤灃置業有限公司

新設成立

序號

主體名稱

控制的性質

天津嘉運置業有限公司

新設成立

亮亨投資有限公司

新設成立

深圳華僑城南粵投資發展有限公司

新設成立

成都洛帶華僑城置地發展有限公司

新設成立

深圳市華僑城樺盛投資有限公司

新設成立

深圳東部華僑城都市投資發展有限公司

新設成立

溫州華僑城投資發展有限公司

新設成立

共青城華僑城華鑫一號投資合夥企業(有限合夥)

新設成立

深圳華僑城都市娛樂運營有限公司

新設成立

江門華僑城投資發展有限公司

新設成立

昆明華僑城城市更新投資有限公司

新設成立

常熟市沙家浜華鼎置地有限公司

新設成立

無錫華僑城實業發展有限公司

新設成立

武漢華僑城文旅發展有限公司

新設成立

滎陽華僑城文化旅遊開發有限公司

新設成立

天津華僑城都市建設發展有限公司

新設成立

淄博華僑城實業有限公司

新設成立

太原僑晉置業有限公司

新設成立

太原僑辰置業有限公司

新設成立

太原僑君置業有限公司

新設成立

太原僑鼎置業有限公司

新設成立

太原僑冠置業有限公司

新設成立

太原僑碩置業有限公司

新設成立

太原僑隆置業有限公司

新設成立

太原僑諾置業有限公司

新設成立

肇慶華僑城實業發展有限公司

新設成立

肇慶華僑城小鎮實業發展有限公司

新設成立

肇慶華僑城小鎮開發有限公司

新設成立

肇慶華僑城小鎮文旅開發有限公司

新設成立

中山華僑城實業發展有限公司

新設成立

潮州華僑城實業有限公司

新設成立

惠州市利華房地產有限公司

新設成立

杭州錦杭企業管理有限責任公司

新設成立

昆明華僑城置地有限公司

新設成立

廣州華僑城城市更新投資有限公司

新設成立

佛山南海區華僑城更新置業發展有限公司

新設成立

茂名華僑城投資發展有限公司

新設成立

深圳華僑城灣區發展有限公司

新設成立

序號

主體名稱

控制的性質

上海首馳企業管理有限公司

新設成立

毅康科技有限公司

非同一控制下企業合併

江西康佳新材料科技有限公司

非同一控制下企業合併

廣東興達鴻業電子有限公司

非同一控制下企業合併

河南新飛家電有限公司、河南新飛電器有限公司、

河南新飛製冷器具有限公司

非同一控制下企業合併

成都康佳孵化器管理有限公司

新設成立

成都安仁康佳文創孵化器管理有限公司

新設成立

貴陽康佳創業服務有限公司

新設成立

南京創匯智能科技有限公司

新設成立

貴州康佳企業管理服務有限公司

新設成立

宜賓康佳孵化器管理有限公司

新設成立

深圳市康佳跨境科創服務有限公司

新設成立

佳利國際(香港)有限公司

新設成立

四川康佳智能終端科技有限公司

新設成立

安徽康佳電器有限公司

新設成立

佳鑫科技有限公司

新設成立

深圳康佳易方科技有限公司

新設成立

康捷通(香港)有限公司

新設成立

宜賓康佳科技產業園運營有限公司

新設成立

四川康佳產業新城發展有限公司

新設成立

康佳穗甬投資(深圳)有限公司

新設成立

海南康佳科技產業發展有限公司

新設成立

深圳康泉企業管理諮詢有限公司

新設成立

深圳康佳電子科技有限公司

新設成立

南京康佳智能科技有限公司

新設成立

安徽康佳智聯電子商務有限公司

新設成立

康佳環嘉(大連)環保科技有限公司

新設成立

上海康佳實業有限公司

新設成立

滁州康永健康產業發展有限公司

新設成立

煙臺康佳實業有限公司

新設成立

煙臺康金科技發展有限公司

新設成立

山東康信實業發展有限公司

新設成立

深圳康芯威半導體有限公司

新設成立

深圳美信半導體技術有限公司

新設成立

合肥康芯威存儲技術有限公司

新設成立

深圳年華企業管理有限公司

新設成立

深圳康佳生態發展投資有限公司

新設成立

序號

主體名稱

控制的性質

康佳融合產業科技(佛山)有限公司

新設成立

遂寧康佳產業園區開發有限公司

新設成立

四川康佳通科技有限公司

新設成立

深圳康佳蘇源投資實業有限公司

新設成立

思所（廈門）品牌策劃有限公司

新設成立

深圳華僑城文體產業管理有限公司

新設成立

深圳市大鵬較場尾民宿管理有限公司

非同一控制下企業合併

華僑城（陸河）發展有限公司

新設成立

深圳坪山區華僑城東部聯合投資發展有限公司

新設成立

汕頭華僑城濠江投資發展有限公司

新設成立

100

深圳華僑城卡樂投資合夥企業（有限合夥）

新設成立

101

巍山華僑城世博南詔文化旅遊投資有限公司

新設成立

102

巍山華僑城世博南詔旅遊發展有限公司

新設成立

103

巍山華僑城實業有限公司

新設成立

104

建水華僑城世博文化旅遊發展有限責任公司

新設成立

105

建水僑博房地產開發有限公司

新設成立

106

宜良世博九鄉置業有限公司

新設成立

107

宜良世博九鄉文化旅遊小鎮有限公司

新設成立

108

保山文投旅遊投資開發有限責任公司

新設成立

109

雲南文產城市商業文化綜合投資有限公司

非同一控制下企業合併

110

柬埔寨吳哥國際文化投資發展有限公司

新設成立

111

雲南文滇置業有限公司

新設成立

112

雲南滇中文投置業有限公司

新設成立

113

雲南重啟文化創意產業發展有限公司

非同一控制下企業合併

114

昆明華僑城投資發展有限公司

新設成立

115

大理古城華僑城投資開發有限公司

新設成立

116

大理古城華僑城實業有限公司

新設成立

117

雲南金鼎文產開放股權投資基金合夥企業（有限合

夥）

新設成立

118

雲南華僑城城市運營投資有限公司

新設成立

119

雲南秘境聖露冰酒產業投資開發有限公司

新設成立

120

成都安仁華僑城世博景觀工程有限公司

新設成立

121

貴州華僑城置業發展有限公司

新設成立

122

劍門關華僑城旅遊開發股份有限公司

非同一控制下企業合併

123

成都安仁華僑城仁裡文化旅遊開發有限公司

新設成立

124

成都安仁華僑城仁嘉文化旅遊開發有限公司

新設成立

125

成都喜進文化旅遊開發有限公司

新設成立

126

成都安仁華僑城沃天文化產業發展有限公司

新設成立

序號

主體名稱

控制的性質

127

海口華僑城文化旅遊發展有限公司

新設成立

128

文昌華僑城文化旅遊發展有限公司

新設成立

129

華僑城中視文旅發展有限公司

新設成立

130

深圳市光明集團有限公司

非同一控制下企業合併

131

深圳興華拉鏈服裝配件有限公司

非同一控制下企業合併

132

天津豐盈投資管理有限公司

新設成立

133

天津華僑城文化發展有限公司

新設成立

134

深圳華僑城創新研究院有限公司

新設成立

135

華僑城華南投資有限公司

新設成立

136

湖南華僑城文旅投資有限公司

非同一控制下企業合併

2、

2018 年

發生的非同一控制下企業合併情況

及影響

序號

公司名稱

購買日

交易對價（萬元）

深圳市光明集團有限公司

2018-4-26

426,382.44

深圳興華拉鏈服裝配件有限公司

2018-6-25

1,000.49

深圳市中聯嘉信實業有限公司

2018-1-11

658.18

惠州帝豪置業有限公司

2018-7-23

33,586.00

四川齊盛藝庫文化旅遊發展有限責

任公司

2018-1-26

8,491.50

成都市東盛房屋開發有限責任公司

2018-1-18

31,968.50

成都地潤置業發展有限公司

2018-1-3

187,733.64

成都佳利投資有限公司

2018-2-28

3,144.04

寧波弘祿房地產信息諮詢有限公司

2018-11-1

毅康科技有限公司

2018-5-4

68,850.00

江西康佳新材料科技有限公司

2018-8-16

68,968.00

廣東興達鴻業電子有限公司

2018-6-29

9,945.00

河南新飛家電有限公司、河南新飛

電器有限公司、河南新飛製冷器具

有限公司

2018-8-3

45,500.00

劍門關華僑城旅遊開發股份有限公

司

2018-9-25

48,000.00

深圳市大鵬較場尾民宿管理有限公

司

2018-9-11

490.00

雲南文產城市商業文化綜合投資有

限公司

2018-1-1

0.20

雲南重啟文化創意產業發展有限公

司

2018-9-1

385.00

湖南華僑城文旅投資有限公司

2018-9-11

536,312.74

發行人合併範圍在

2017 年基礎上減少

22 家，具體情況如下：

1、

單次處置對子公司投資即喪失控制權的情形

序號

子公司名稱

股權處置價款（億元）

中山華勵包裝有限公司

1.50

華勵包裝(惠州)有限公司

0.85

上海萬錦置業發展有限公司

13.00

深圳市協豪房地產開發有限公司

0.10

成都佳利投資有限公司

0.06

安徽開開視界電子商務有限公司

0.50

雲南文產香格裡拉市巴拉格宗旅遊開發有限公司

0.45

2、其他原因導致的不再納入合併範圍

發行人

2018 年註銷了

福州華僑城實業發展有限公司

、

成都美客優家商貿有

限責任公司

、

成都市華鑫環城實業有限公司

、

深圳市德恒基房地產開發有限公司

、

深圳特區華僑城裝飾工程公司

、

甘肅

天視文化

有限公司、元陽梯田旅行社有限公

司、昆明昆飯酒店管理有限公司、騰衝精細物業管理有限公司、昆明世博汽車美

容服務有限公司及數時達物流（原名深圳數時達物流服務有限公司）

；

深圳康佳

塑膠製品有限公司

於

2018 年度進行清算，對剩餘資產進行分配；

深圳市華僑城

國際酒店管理有限公司

吸收合併

深圳市華僑城興僑實業發展有限公司

；成都華

僑城吸收合併華僑城創盈。

2018 年

10 月

25 日，潤天集團有限公司將其持有的

重慶佳電子有限公司

20%的股權表決權委託給重慶機電控股（集團）公司管理行使，潤天集團有限公

司和重慶機電控股（集團

）公司共計持有

重慶佳電子有限公司

60%的表決權，

康佳集團不再具有控制權。

（三）發行人 2019 年財務報表合併範圍變化情況

發行人合併範圍在 2018 年的基礎上增加 124 家：華騰投資、深圳華僑城西

部置業、瑞灣發展、合恆、東莞保華、佛山南海華瀝置業、深汕華僑城、廣州文

旅小鎮、廣州小鎮運營、廣州華僑城實業、東莞華實、東莞華僑城實業、福美、

華僑城十畝國際、江門僑新置業、廣州華僑城置業、東莞華僑城城市發展、恆祥

基投資、潮州華僑城投資發展、東莞華僑城文化旅遊發展、廣東順德運營管理、

中盈投資發展、廣州華僑城置業發展、低碳城城市發展、無錫嘉合置業、常熟沙

家浜文旅實業、襄陽文、城實業發展、襄陽僑都置業發展、武漢濱江置業、武漢

華濱置業、武漢天創置業、南京華勁、南京華頤、南京尚宸、華僑城綜合能源、

重慶悅嵐、西安思睿置地、西安康興置業、淄博和鳴置業、淄博來儀置業、淄博

於飛置業、河南華僑城實業、青島華僑城投資、深圳海上田園水上街市、揚州物

業、億駿（亞洲）、南京威豐、合肥環巢、港華投資控股、合肥華僑城實業、晟

興實業、柚之匯、遂寧電子科創、小佳科技、宜賓智慧、康佳環嘉（河南）、萊

潤汙水、阜南康潤水務、憶合電子、魯山康潤環境、重慶康佳、東莞康佳投資、

武漢潤源汙水、康好科技、重慶康興瑞、正茂半導體、產業園區發展、深圳創智

電器、康鴻（煙臺）環保、銅川康潤鴻輝、北美康佳、海門康佳、博興興康環保、

深圳匯盈科技、重慶光電研究院、

智通科技

、芯盈半導體、重慶匯盈科技、江康

（上海）科技、易平方（海南）、重慶置業發展、康鴻（煙臺）環保產業園、重

慶興毅置業、康信科技、重慶福澤置業、遂寧佳潤置業、康佳智造、得寶新材料、

悅康半導體、寧波康韓瑞電器、新飛智能、合肥中康存儲科技、成都康佳智能、

成都康佳電子、康鑫隆環保、汀源環保、滁州康鑫健康產業、煙臺康雲、煙臺萊

康、大理華僑城楊麗萍大劇院有限公司、深圳華僑城文化產業股權投資母基金合

夥企業（有限合夥）、華僑城（雲南）普洱茶產業發展有限公司、昆明華僑城美

麗鄉村發展有限公司、西雙版納美

好生活

投資開發有限公司、德宏美

好生活

置業

有限公司、西雙版納美好新城投資開發有限公司、西雙版納華雲城市運營投資有

限公司、普洱美

好生活

投資開發有限公司、德宏雲僑城市建設有限公司、普洱創

想生活投資開發有限公司、雲南滇景股權投資基金合夥企業（有限合夥）、巍山

華僑城文旅開發有限公司、麗江華世文旅（集團）有限公司、建水僑世地產開發

有限公司、騰衝東雲實業發展有限公司、雲文投（祥雲）文化旅遊開發有限公司、

雲南文投雲滇投資有限公司、雲南文錦房地產開發有限公司、雲南文邦房地產開

發有限公司、華僑城產業股權基金管理、成都安仁華僑城沃天文化產業發展有限

公司、成都嘉宏文化旅遊開發有限公司、三亞華僑城歡樂東岸文旅發展有限公司、

深圳市光明鴿餐飲文化投資發展有限公司。

合併範圍在 2018 年基礎上減少 41 家，情況如下：

（1）西安思睿置地、天津嘉運置業、太原僑晉置業、太原僑君置業、太原

僑隆置業、太原僑諾置業、太原僑碩置業、秦皇島華僑城、天津華錦萬吉、四川

聖銘、成都地潤置業、上海華合、雲南華僑城置業、康佳壹視界、深圳康悅、海

門康建、思所（廈門）品牌策劃有限公司、巍山華僑城世博實業有限公司、建水

僑博房地產開發有限公司、盈江縣大盈江玉石城有限公司、雲南文產國際投資開

發有限公司、雲南文產數字科技有限公司、雲南文產演藝產業投資中心（有限合

夥）、雲南滇中文投置業有限公司因處置對子公司投資即喪失控制權，從而不再

納入合併範圍。

（2）公司 2019 年註銷了西安漢城發展、中山華勵、大鵬旅遊、寧波四明山

谷、亮亨投資、Forever Galaxies Limited、華僑城（北京）文化發展有限公司、廈

門市司麥奧會展服務有限公司、深圳華僑城文華投資有限公司、雲南世博大喜時

文化有限公司、雲南世博九鼎股權基金管理有限公司、

雲南旅遊

股權投資基金管

理有限公司、北京雲文投影視投資中心（有限合夥）、深圳市光明家園

農產品

有

限公司；牡丹江電器於本年度進行清算，對剩餘資產進行分配。

（3）鄭州華僑城由武漢華僑城、平安信託有限責任公司、深圳智迪創業投

資有限公司出資設立，分別持股 34%、33%、33%。深圳智迪創業投資有限公司

向武漢華僑城出具的一致行動人承諾函於 2018 年 12 月 31 日到期，鑑於深圳智

迪創業投資有限公司自 2019 年 1 月 1 日起不再向武漢華僑城出具一致行動人承

諾函，公司不再將其納入合併範圍。

（4）雲南金鼎文產開放股權投資基金合夥企業（有限合夥）由雲文產投資

控股、雲南省旅遊文化產業發展基金管理有限公司、雲南文產創業投資有限責任

公司、中覺金控資本管理有限公司共同設立。2019 年 10 月 29 日，中覺金控資

本管理有限公司退夥，

地平線

文化有限公司新增入夥，由於投決會會議決議需各

合伙人一致同意方可通過，新增合伙人

地平線

文化有限公司未與其他方籤訂一

致行動人協議，因此雲南投資無法控制雲南金鼎文產開放股權投資基金合夥企

業（有限合夥），公司不再將其納入合併範圍。

（四）發行人 2020 年 1-3 月財務報表合併範圍變化情況

發行人合併範圍在 2019 年的基礎上增加 3 家，分別為平遠縣晨光牧業有限

公司、義烏華僑城投資發展有限公司、重慶康雷光電科技有限公司。

合併範圍在 2019 年基礎上減少 6 家，情況如下：

（1）深圳市華僑城消防安裝工程有限公司因處置對子公司投資即喪失控制

權，從而不再納入合併範圍。

（2）2020 年第一季度註銷了悅康半導體科技（煙臺）有限公司、深圳上雪

華僑城投資發展有限公司、深圳雪象華僑城投資發展有限公司、Forever Galaxies

Ltd（永星本部），亮亨投資有限公司。

五

、發行人財務報表

（一）合併財務報表

1、發行人 2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末合併資產負

債表

單位：億元

2020 年 3 月末

2019 年末

2018 年末

2017 年末

流動資產：

貨幣資金

697.90

583.91

481.04

481.66

交易性金融資產

1.80

0.67

以公允價值計量且

其變動計入當期損益的

金融資產

0.80

應收票據

24.86

28.57

32.22

53.82

應收帳款

129.20

127.82

90.58

50.47

應收款項融資

1.33

1.43

1.94

預付款項

251.40

385.28

163.31

196.33

其他應收款（合

計）

531.82

519.57

434.76

186.17

應收股利

0.04

0.26

0.00

應收利息

22.45

6.23

3.44

其他應收款

497.08

428.27

182.73

存貨

2,383.44

2,104.46

1,805.01

1,109.19

合同資產

1.40

劃分為持有待售的

資產

0.09

0.20

一年內到期的非流

動資產

9.22

8.46

8.21

6.88

其他流動資產

109.99

93.40

90.46

80.71

流動資產合計

4,140.56

3,854.77

3,108.20

2,166.23

非流動資產：

可供出售金融資產

56.47

59.50

52.36

34.53

其他權益工具投資

21.41

26.28

23.06

持有至到期投資

0.06

0.09

其他非流動金融資

產

18.34

18.43

6.89

6.00

長期應收款

9.47

9.70

15.50

9.75

長期股權投資

566.97

527.91

458.23

350.62

投資性房地產

151.17

155.40

88.71

75.91

固定資產

252.02

259.06

231.19

209.43

在建工程

125.77

111.26

77.07

42.88

生產性生物資產

0.25

0.24

0.37

使用權資產

0.41

0.56

0.72

無形資產

179.33

181.31

154.80

101.65

開發支出

0.01

0.00

商譽

15.32

15.38

15.95

7.65

長期待攤費用

27.17

27.36

21.65

17.73

遞延所得稅資產

149.42

143.30

119.80

98.17

其他非流動資產

137.80

134.98

66.43

103.37

非流動資產合計

1,711.34

1,670.68

1,332.78

1,057.78

資產總計

5,851.90

5,525.45

4,440.99

3,224.02

流動負債：

短期借款

577.73

368.27

217.44

262.88

交易性金融負債

0.02

以公允價值計量且

其變動計入當期損益的

金融負債

0.47

應付票據

16.74

14.97

10.02

5.55

應付帳款

248.26

285.31

224.33

163.31

預收款項

34.38

651.37

443.61

324.49

合同負債

694.42

76.13

24.30

6.83

應付職工薪酬

19.58

26.51

25.38

17.72

應交稅費

90.76

112.82

95.09

86.59

其他應付款（合

計）

772.69

738.97

639.14

436.21

應付利息

22.82

18.97

2.98

應付股利

0.80

0.68

0.18

其他應付款

715.35

619.50

433.06

一年內到期的非流

動負債

166.85

215.60

147.06

60.13

其他流動負債

79.62

15.80

77.71

50.84

流動負債合計

2,701.03

2,505.74

1,904.08

1,415.03

非流動負債：

長期借款

968.68

844.56

636.03

429.91

應付債券

331.03

358.26

346.89

198.89

租賃負債

0.47

0.53

0.98

長期應付款

34.66

30.89

28.94

6.51

長期應付職工薪酬

3.40

10.09

0.13

預計負債

0.06

0.24

0.06

遞延所得稅負債

2.75

2.58

5.45

12.91

遞延收益-非流動負

債

14.57

17.56

19.13

1.92

其他非流動負債

98.56

96.34

96.53

101.74

非流動負債合計

1,454.19

1,354.18

1,144.28

752.09

負債合計

4,155.22

3,859.92

3,048.37

2,167.12

所有者權益（或股東權

益）：

實收資本（或股

本）

120.00

其它權益工具

385.69

355.71

273.77

193.97

其他權益工

具：永續債

385.69

355.71

273.77

193.97

資本公積金

5.75

5.39

3.68

1.16

其它綜合收益

-8.79

-7.99

-7.46

4.34

專項儲備

-0.04

0.03

0.02

0.01

盈餘公積金

11.49

8.01

35.95

未分配利潤

240.63

257.16

209.84

150.12

歸屬於母公司所有

者權益合計

752.89

741.80

607.85

505.55

少數股東權益

943.80

923.74

784.77

551.35

所有者權益合計

1,696.69

1,665.53

1,392.62

1,056.90

負債和所有者權益總計

5,851.90

5,525.45

4,440.99

3,224.02

2、發行人 2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-3 月合併利潤表

單位：億元

2020 年 1-3 月

2019 年度

2018 年度

2017 年度

營業總收入

154.99

1,309.82

1,103.49

801.08

營業收入

154.99

1,309.82

1,103.49

801.08

營業總成本

166.44

1,189.04

998.43

755.41

營業成本

108.23

886.73

743.25

538.43

營業稅金及附加

22.96

143.35

104.86

82.90

銷售費用

8.74

49.29

45.51

42.02

管理費用

11.17

62.15

54.51

37.56

研發費用

1.00

5.76

4.61

3.79

財務費用

14.33

41.76

45.68

25.93

加：其他收益

1.21

18.33

7.99

2.50

投資收益

2.09

105.46

88.00

139.95

其中：對聯營企業和合營企業的投資收益

1.77

44.03

39.95

1.86

公允價值變動淨收益

-0.56

0.52

-0.67

資產減值損失

0.01

-4.63

-5.99

-24.78

信用減值損失

-0.02

-6.43

-0.02

資產處置收益

-0.01

2.89

-0.07

0.58

營業利潤

-8.17

235.85

195.50

188.04

加：營業外收入

0.38

5.41

8.14

7.82

減：營業外支出

0.53

2.07

1.27

0.95

利潤總額

-8.32

239.20

202.37

194.92

減：所得稅

1.17

57.09

44.05

61.69

淨利潤

-9.49

182.11

158.32

133.23

減：少數股東損益

-1.07

89.78

73.92

74.58

歸屬於母公司所有者的淨利潤

-8.43

92.33

84.40

58.65

加：其他綜合收益

-4.58

-0.25

-17.24

-2.09

綜合收益總額

-14.07

181.86

141.08

131.14

減：歸屬於少數股東的綜合收益總額

-4.84

90.06

68.48

76.63

歸屬於母公司普通股東綜合收益總額

-9.23

91.80

72.60

54.52

3、發行人 2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-3 月合併現金流量

表

單位：億元

2020 年 1-3 月

2019 年度

2018 年度

2017 年度

經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金

231.63

1,603.12

1,256.03

953.66

收到的稅費返還

1.16

9.87

4.83

3.08

收到其他與經營活動有關的現金

57.58

404.14

222.10

371.67

經營活動現金流入小計

290.37

2,017.13

1,482.96

1,328.40

購買商品、接受勞務支付的現金

280.90

1,467.83

1,142.39

887.30

支付給職工以及為職工支付的現

金

18.69

88.27

60.91

45.80

支付的各項稅費

65.89

219.69

147.68

117.63

支付其他與經營活動有關的現金

82.89

365.22

305.19

430.12

經營活動現金流出小計

448.37

2,141.01

1,656.17

1,480.84

經營活動產生的現金流量淨額

-158.00

-123.89

-173.21

-152.44

投資活動產生的現金流量：

收回投資收到的現金

18.29

70.41

86.26

53.68

取得投資收益收到的現金

1.16

21.71

55.23

9.00

處置固定資產、無形資產和其他長

期資產收回的現金淨額

0.01

2.12

0.42

1.26

處置子公司及其他營業單位收到

的現金淨額

1.18

63.36

6.01

81.94

收到其他與投資活動有關的現金

24.13

102.43

99.74

103.92

投資活動現金流入小計

44.78

260.02

247.65

249.81

購建固定資產、無形資產和其他長

期資產支付的現金

27.89

147.67

65.63

80.09

投資支付的現金

38.19

98.29

200.88

314.07

取得子公司及其他營業單位支付

的現金淨額

0.08

1.40

50.56

72.66

支付其他與投資活動有關的現金

16.95

145.22

160.15

141.45

投資活動現金流出小計

83.11

392.58

477.23

608.28

投資活動產生的現金流量淨額

-38.33

-132.56

-229.58

-358.47

籌資活動產生的現金流量：

吸收投資收到的現金

51.90

156.51

134.30

185.61

其中：子公司吸收少數股東投資收

到的現金

71.57

54.46

16.63

取得借款收到的現金

481.39

1,219.59

1,039.69

712.66

收到其他與籌資活動有關的現金

14.92

117.61

44.60

187.96

發行債券收到的現金

34.97

172.77

籌資活動現金流入小計

583.18

1,493.71

1,218.60

1,258.99

償還債務支付的現金

216.88

834.62

666.11

399.94

分配股利、利潤或償付利息支付的

現金

34.24

147.66

93.01

49.80

其中：子公司支付給少數股東的股

利、利潤

4.70

20.01

7.01

支付其他與籌資活動有關的現金

22.84

140.06

82.75

51.19

籌資活動現金流出小計

273.96

1,122.34

841.87

500.93

籌資活動產生的現金流量淨額

309.22

371.36

376.73

758.06

匯率變動對現金的影響

0.18

0.22

1.06

-2.35

現金及現金等價物淨增加額

113.07

115.14

-25.00

244.81

期初現金及現金等價物餘額

541.65

426.51

451.51

206.71

期末現金及現金等價物餘額

654.72

541.65

426.51

451.51

（二）母公司財務報表

1、母公司 2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末資產負債表

單位：億元

2020 年 3 月

末

2019 年末

2018 年末

2017 年末

流動資產：

貨幣資金

85.98

53.71

97.52

87.49

應收票據

0.10

應收帳款

0.21

預付款項

1.01

0.10

0.04

其他應收款

61.12

59.69

72.48

119.15

存貨

17.10

其他流動資產

0.32

0.17

流動資產合計

165.22

130.93

187.63

223.74

非流動資產：

可供出售金融資產

6.53

6.48

2.74

9.88

長期股權投資

719.38

713.99

663.23

481.46

固定資產（合計）

3.05

3.11

3.29

3.50

在建工程（合計）

0.03

0.00

無形資產

0.55

0.56

0.59

0.60

遞延所得稅資產

5.64

5.60

0.04

其他非流動資產

275.35

251.64

154.11

31.23

非流動資產合計

1,010.53

981.40

824.03

526.71

資產總計

1,175.75

1,112.32

1,011.66

750.45

流動負債：

短期借款

208.80

160.60

53.00

85.00

應付帳款

0.01

應付職工薪酬

0.54

0.55

0.54

0.16

應交稅費

8.23

8.75

11.27

9.73

其他應付款（合計）

36.66

58.85

60.69

35.99

一年內到期的非流動負債

41.92

82.74

45.45

20.72

其他流動負債

35.30

77.09

50.43

流動負債合計

331.44

311.49

248.05

202.04

非流動負債：

長期借款

115.85

85.85

67.00

6.00

應付債券

147.74

158.71

215.64

158.67

遞延所得稅負債

2.00

其他非流動負債

0.04

非流動負債合計

263.63

244.60

282.68

166.71

負債合計

595.07

556.10

530.73

368.75

所有者權益（或股東權益）：

實收資本（或股本）

120.00

其它權益工具

385.69

355.71

273.77

193.97

其他權益工具：永續債

385.69

355.71

273.77

193.97

資本公積金

12.03

其它綜合收益

6.00

盈餘公積金

31.64

28.15

35.95

未分配利潤

31.31

36.84

46.97

13.75

所有者權益合計

580.68

556.23

480.93

381.70

負債和所有者權益總計

1,175.75

1112.32

1,011.66

750.45

2、母公司 2017 年度、2018 年度、2019 年和 2020 年 1-3 月利潤表

單位：億元

2020 年 1-3

月

2019 年

度

2018 年

度

2017 年

度

營業總收入

0.64

4.20

4.46

1.30

營業收入

0.64

4.20

4.46

1.30

營業總成本

6.97

29.97

27.76

14.50

營業成本

0.01

0.02

0.40

0.02

稅金及附加

0.01

0.16

0.27

0.30

管理費用

0.82

6.14

5.90

1.43

財務費用

6.13

23.64

21.19

12.74

資產減值損失

0.00

-0.01

0.00

投資淨收益

3.09

55.03

83.91

36.08

其中：對聯營企業和合營企業

的投資收益

2.40

29.88

26.93

0.00

營業利潤

-3.25

29.27

60.61

22.88

加：營業外收入

0.06

0.00

0.06

減：營業外支出

0.38

0.00

0.02

0.03

利潤總額

-3.58

29.32

60.59

22.92

減：所得稅

-5.56

2.69

4.12

淨利潤

-3.58

34.88

57.90

18.80

持續經營淨利潤

34.88

57.90

18.80

加：其他綜合收益

-6.00

-6.50

綜合收益總額

-3.58

34.88

51.90

12.30

3、母公司 2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-3 月現金流量表

單位：億元

2020 年 1-3

月

2019 年

度

2018 年

度

2017 年

度

經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金

0.89

0.75

0.69

收到其他與經營活動有關的現金

7.15

49.50

85.62

35.66

經營活動現金流入小計

7.15

50.39

86.38

36.35

購買商品、接受勞務支付的現金

0.50

支付給職工以及為職工支付的現金

0.16

1.48

0.75

0.33

支付的各項稅費

0.21

2.80

2.06

12.59

支付其他與經營活動有關的現金

29.41

42.04

26.28

91.48

經營活動現金流出小計

29.79

46.33

29.09

104.90

經營活動產生的現金流量淨額

-22.63

4.06

57.29

-68.55

投資活動產生的現金流量：

收回投資收到的現金

195.24

347.81

378.50

45.13

取得投資收益收到的現金

2.49

27.91

64.69

14.96

處置固定資產、無形資產和其他長期

資產收回的現金淨額

0.00

處置子公司及其他營業單位收到的

現金淨額

收到其他與投資活動有關的現金

2.69

21.66

609.82

投資活動現金流入小計

197.73

378.41

464.86

669.91

購建固定資產、無形資產和其他長期

資產支付的現金

0.00

0.04

0.09

0.14

投資支付的現金

226.45

478.87

666.19

329.51

支付其他與投資活動有關的現金

0.60

25.32

464.12

投資活動現金流出小計

226.45

479.51

691.60

793.78

投資活動產生的現金流量淨額

-28.72

-101.10

-226.74

-123.87

籌資活動產生的現金流量：

吸收投資收到的現金

34.99

84.94

79.80

168.97

取得借款收到的現金

142.80

368.15

357.65

96.00

收到其他與籌資活動有關的現金

12.88

12.00

發行債券收到的現金

34.97

169.77

籌資活動現金流入小計

212.75

465.96

449.45

434.74

償還債務支付的現金

121.81

329.85

224.00

164.00

分配股利、利潤或償付利息支付的現

金

7.31

65.60

32.94

18.21

支付其他與籌資活動有關的現金

4.55

13.82

籌資活動現金流出小計

129.12

400.00

270.76

182.21

籌資活動產生的現金流量淨額

83.64

65.96

178.69

252.53

匯率變動對現金的影響

-0.01

0.07

現金及現金等價物淨增加額

32.28

-31.09

9.31

60.11

期初現金及現金等價物餘額

53.71

84.80

75.49

15.38

期末現金及現金等價物餘額

85.99

53.71

84.80

75.49

六

、管理層討論

與分析

為完整反映發行人的經營情況和財務狀況，在本節中，發行人以合併財務報

表的數據為主來進行財務分析以作出簡明結論性意見。發行人管理層結合最近

三年的財務報表，對公司資產負債結構、現金流量、償債能力、盈利能力的可持

續性以及未來業務的發展目標分析如下：

（一）發行人

2017 年度

、

2018 年

度

、

2019 年

度

和

2020 年

1-3

月

合併報表主要財務數據和財務指標如下表所示：

項目

2020 年 3

月 31 日

/2020 年 1-3

月

2019 年 12 月

31 日/2019 年

度

2018 年 12

月 31 日

/2018 年度

2017 年 12 月

31 日/2017 年

度

總資產（億元）

5,851.90

5,525.45

4,440.99

3,224.02

總負債（億元）

4,155.22

3,859.92

3,048.37

2,167.12

全部債務（億元）

1,828.79

1,441.40

1,014.28

所有者權益（億元）

1,696.69

1,665.53

1,392.62

1,056.90

營業總收入（億元）

154.99

1,309.82

1,103.49

801.08

利潤總額（億元）

-8.32

239.2

202.37

194.92

淨利潤（億元）

-9.49

182.11

158.32

133.23

歸屬於母公司所有者的

淨利潤（億元）

-8.43

92.33

84.40

58.65

經營活動產生現金流量

淨額（億元）

-158.00

-123.89

-173.21

-152.44

投資活動產生現金流量

淨額（億元）

-38.33

-132.56

-229.58

-358.47

籌資活動產生現金流量

淨額（億元）

309.22

371.36

376.73

758.06

流動比率（倍）

1.53

1.54

1.63

1.53

速動比率（倍）

0.65

0.70

0.68

0.75

資產負債率（%）

71.01

69.86

68.64

67.22

債務資本比率（%）

52.34

50.86

48.97

營業毛利率（%）

30.17

32.30

32.65

32.79

平均總資產回報率（%）

6.05

6.75

8.96

加權平均淨資產收益率

（%）

-0.56

11.91

12.93

9.98

EBITDA（億元）

337.59

291.06

250.02

EBITDA 全部債務比

（%）

18.44

20.19

24.65

EBITDA 利息倍數（倍）

3.09

3.16

6.42

應收帳款周轉率（次）

1.21

11.99

15.65

18.39

存貨周轉率（次）

0.05

0.45

0.51

0.60

總資產周轉率（次）

0.03

0.26

0.29

0.32

註：

1.全部債務

=長期借款

+應付債券

+短期借款

+交易性金融負債

+應付票據

+應付短期債券

+一年內到期的非流動負債

2.流動比率

=流動資產

/流動負債

3.速動比率

=（流動資產

-存貨）

/流動負債

4.資產負債率

=負債總額

/資產總額

5.債務資本比率

=全部債務

/(全部債務

+所有者權益總額

)

6.營業毛利率

=（營業收入

-營業成本）

/營業收入

7.平均總資產回報率

=（利潤總額

+計入財務費用的利息支出）

/平均總資產

8.加權平均淨資產收益率及扣除非經常性損益的加權平均淨資產收益率均根據中國證

監會《公開發行證券的公司信息披露編報規則第 9 號——淨資產收益率和每股收益的計算

及披露》（2010 年修訂）計算

9.EBITDA=利潤總額

+計入財務費用的利息支出

+固定資產折舊、油氣資產折耗、生產

性生物資產折舊

+無形資產攤銷

+長期待攤費用攤銷

10.EBITDA 全部債務比

=EBITDA/全部債務

11.EBITDA 利息倍數

=EBITDA/（資本化利息

+計入財務費用的利息支出）

12.應收帳款周轉率

=營業收入

/[(期初應收帳款餘額

+期末應收

帳款餘額

)/2]

13.存貨周轉率

=營業成本

/[(期初存貨餘額

+期末存貨餘額

)/2]

14.總資產周轉率

=營業收入

/[(資產總額期初數

+資產總額期末數

)/2]

（二）資產結構分析

發行人 2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末資產結構摘要

單位：萬元、%

項目

2020 年 3 月 31 日

2019 年 12 月 31 日

2018 年 12 月 31 日

2017 年 12 月 31 日

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

流動資

產

41,405,626.22

70.76

38,547,704.46

69.76

31,082,036.61

69.99

21,662,349.27

67.19

非流動

資產

17,113,417.60

29.24

16,706,798.61

30.24

13,327,847.93

30.01

10,577,815.75

32.81

總資產

58,519,043.82

100.00

55,254,503.07

100.00

44,409,884.53

100.00

32,240,165.02

100.00

截至 2020 年 3 月末，發行人資產總額為 58,519,043.82 萬元，較 2019 年末

增加 3,264,540.75 萬元，相較增加 5.91%。截至 2019 年末，發行人資產總額為

55,254,503.07 萬元，較 2018 年末增加 10,844,618.54 萬元，相較增加 24.42%，

主要系公司其他應收款增加 85 億元，存貨增加 299 億元，長期股權投資增加 70

億元，在建工程增加 34 億元，無形資產增加 26 億元。截至 2018 年末，發行人

資產總額 44,409,884.53 萬元，較 2017 年末增加 12,169,719.52 萬元，同比增加

37.75%，近年來發行人資產總額呈增長趨勢，主要原因系發行人業務發展迅速，

經營規模不斷擴大所致。截至 2019 年末，發行人資產主要由存貨、貨幣資金、

長期股權投資、其他應收款和固定資產等構成，佔資產總額的比例分別為 38.09%、

10.57%、9.55%、9.40%和 4.69%，合計佔比為 72.30%。其中存貨 21,044,560.32

萬元，較 2018 年末增加 2,994,427.33 萬元，同比增加 16.59%，主要為新增寧波

華僑城項目、灃東華僑城項目、濟南華僑城項目、重慶悅來項目、東莞保華項目、

鄭州華僑城項目、太原華僑城項目、深圳寶灣大廈項目、深圳瑞灣大廈項目、華

僑城巢湖半湯溫泉小鎮項目、南京威豐項目、新璽項目等所致。貨幣資金

5,839,056.04 萬元，較 2018 年末增加 1,028,619.08 萬元，同比增加 21.38%，主

要系業務規模擴大及融資規模擴大所致。長期股權投資 5,279,103.37 萬元，較

2018 年末增加 696,836.51 萬元，同比增加 15.21%，主要系對國壽僑城、雲南華

僑城置業、成都地潤置業等合營及聯營企業追加投資所致。其他應收款

5,195,651.62 萬元，較 2018 年末增加 848,087.22 萬元，同比增加 19.51%，主要

系購地保證金增加和對參股公司委託貸款的借款增加所致。固定資產

2,590,615.09 萬元，較 2018 年末增加 278,684.19 萬元，同比增加 12.05%，主要

系房屋及建築物增加所致。

2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末，發行人流動資產佔比

分別為 67.19%、69.99%、69.76%和 70.76%，流動資產在資產總額佔比較高，符

合發行人業務特點。

1、流動資產結構分析

發行人 2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末流動資產結構摘

要

單位：萬元、%

項目

2020 年 3 月 31 日

2019 年 12 月 31 日

2018 年 12 月 31 日

2017 年 12 月 31 日

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

流動資產：

貨幣資金

6,979,014.11

16.86

5,839,056.04

15.15

4,810,436.96

15.48

4,816,574.57

22.24

交易性金融資

產

17,997.47

0.05

6695.97

0.02

以公允價值計

量且其變動計

入當期損益的

金融資產

7,993.96

0.04

應收票據

248,609.31

0.60

285,656.59

0.74

322,174.81

1.04

538,178.63

2.48

應收帳款

1,291,990.92

3.12

1,278,202.69

3.32

905,839.07

2.91

504,749.85

2.33

應收款項融資

13,331.53

0.03

14,317.43

0.04

19,366.16

0.06

預付款項

2,513,994.62

6.07

3,852,795.28

9.99

1,633,137.31

5.25

1,963,307.44

9.06

其他應收款

5,318,212.62

12.84

5,195,651.62

13.48

4,347,564.40

13.99

1,861,689.13

8.59

存貨

23,834,353.64

57.56

21,044,560.32

54.59

18,050,132.99

58.07

11,091,886.65

51.20

合同資產

13,990.17

0.03

劃分為持有待

售的資產

886.16

0.00

2,009.84

0.01

一年內到期的

非流動資產

92,192.74

0.22

84,627.93

0.22

82,063.70

0.26

68,819.73

0.32

其他流動資產

1,099,936.57

2.66

933,952.93

2.42

904,625.25

2.91

807,139.46

3.73

流動資產合計

41,405,626.22

100.00

38,547,704.46

100.00

31,082,036.61

100.00

21,662,349.27

100.00

2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末發行人流動資產總額分

別為 21,662,349.27 萬元、31,082,036.61 萬元、38,547,704.46 萬元和 41,405,626.22

萬元，呈逐年增長趨勢。2018 年末發行人流動資產總額較 2017 年末增加

9,419,687.34 萬元，同比增長 43.48%，2019 年末發行人流動資產總額較 2018 年

末增加 7,465,667.85 萬元，相較增長 24.02%。2020 年 3 月末發行人流動資產總

額較 2019 年末增加 2,857,921.76 萬元，相較增長 7.41%。發行人流動資產主要

由存貨、貨幣資金和其他應收款等構成，符合發行人主要業務板塊的經營模式特

點。發行人主營業務產品建設周期長、研發資金投入大，一方面要求發行人擁有

與業務開拓進度相匹配的貨幣資金儲備及現金流，另一方面，隨著發行人業務的

不斷拓展，計入存貨的投資規模增加較為明顯。

2、非流動資產結構分析

發行人 2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末非流動資產結構

摘要

單位：萬元、%

項目

2020 年 3 月 31 日

2019 年 12 月 31 日

2018 年 12 月 31 日

2017 年 12 月 31 日

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

可供出售金融資

產

564,746.43

3.30

594,974.08

3.56

523,606.50

3.93

345,288.33

3.26

其他權益工具投

資

214,063.03

1.25

262,839.97

1.57

230,609.01

1.73

持有至到期投資

0.00

580.00

0.00

880.00

0.01

其他非流動金融

資產

183,421.46

1.07

184,297.95

1.10

68,889.85

0.52

59,971.12

0.57

長期應收款

94,692.16

0.55

97,047.64

0.58

154,985.78

1.16

97,518.72

0.92

長期股權投資

5,669,714.36

33.13

5,279,103.37

31.60

4,582,266.86

34.38

3,506,244.46

33.15

投資性房地產

1,511,676.20

8.83

1,553,963.15

9.30

887,124.21

6.66

759,052.67

7.18

固定資產

2,520,249.23

14.73

2,590,615.09

15.51

2,311,930.90

17.35

2,094,306.90

19.80

在建工程

1,257,711.64

7.35

1,112,559.76

6.66

770,655.76

5.78

428,821.23

4.05

生產性生物資產

2,548.79

0.01

2,353.97

0.01

3,669.42

0.03

使用權資產

4,083.07

0.02

5,597.65

0.03

7,229.57

0.05

無形資產

1,793,276.53

10.48

1,813,119.98

10.85

1,548,047.45

11.62

1,016,458.10

9.61

開發支出

80.40

0.00

48.23

0.00

商譽

153,214.19

0.90

153,820.55

0.92

159,482.84

1.20

76,499.62

0.72

長期待攤費用

271,733.38

1.59

273,635.51

1.64

216,491.35

1.62

177,329.33

1.68

遞延所得稅資產

1,494,229.52

8.73

1,433,046.95

8.58

1,197,967.52

8.99

981,713.20

9.28

其他非流動資產

1,377,977.20

8.05

1,349,774.78

8.08

664,310.90

4.98

1,033,732.06

9.77

非流動資產合計

17,113,417.60

100.00

16,706,798.61

100.00

13,327,847.93

100.00

10,577,815.75

100.00

2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末，發行人非流動資產總

額分別為 10,577,815.75 萬元、 13,327,847.93 萬元、 16,706,798.61 萬元和

17,113,417.60 萬元，分別佔資產總額的 32.81%、30.01%、30.24%和 29.24%。發

行人非流動資產主要由固定資產、無形資產、遞延所得稅資產、長期股權投資和

投資性房地產等構成。2018 年末發行人非流動資產較 2017 年末增加 2,750,032.18

萬元，同比增長 26.00%，主要系長期股權投資、無形資產和在建工程等增加所

致。2019 年末發行人非流動資產較 2018 年末增加 3,378,950.68 萬元，相較增長

25.35%。

（三）負債結構分析

發行人 2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末負債情況

單位：萬元、%

科目

2020 年 3 月 31 日

2019 年 12 月 31 日

2018 年 12 月 31 日

2017 年 12 月 31 日

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

短期借款

5,777,316.93

13.90

3,682,673.65

9.54

2,174,382.33

7.13

2,628,830.50

12.13

交易性金融負

債

245.96

0.00

以公允價值計

量且其變動計

入當期損益的

金融負債

4,748.25

0.02

應付票據

167,392.56

0.40

149,673.68

0.39

100,186.07

0.33

55,526.18

0.26

應付帳款

2,482,574.09

5.97

2,853,098.48

7.39

2,243,307.16

7.36

1,633,087.85

7.54

預收款項

343,796.60

0.83

6,513,652.81

16.88

4,436,063.10

14.55

3,244,945.04

14.97

合同負債

6,944,185.55

16.71

761,253.06

1.97

242,953.80

0.80

68,251.67

0.31

應付職工薪酬

195,841.21

0.47

265,120.17

0.69

253,757.33

0.83

177,248.38

0.82

應交稅費

907,636.12

2.18

1,128,200.67

2.92

950,881.97

3.12

865,871.12

4.00

其他應付款

7,726,865.14

18.60

7,389,671.75

19.14

6,391,423.27

20.97

4,362,131.00

20.13

一年內到期的

非流動負債

1,668,538.51

4.02

2,155,990.93

5.59

1,470,569.56

4.82

601,298.60

2.77

其他流動負債

796,175.10

1.92

158,044.45

0.41

777,054.82

2.55

508,406.88

2.35

流動負債合計

27,010,321.81

65.00

25,057,379.65

64.92

19,040,825.36

62.46

14,150,345.47

65.30

長期借款

9,686,785.34

23.31

8,445,570.76

21.88

6,360,297.06

20.86

4,299,114.93

19.84

應付債券

3,310,330.71

7.97

3,582,559.02

9.28

3,468,939.67

11.38

1,988,899.84

9.18

租賃負債

4,712.44

0.01

5,270.23

0.01

9,811.55

0.03

長期應付款

346,560.23

0.83

308,880.26

0.80

289,359.18

0.95

65,134.12

0.30

長期應付職工

薪酬

33,994.09

0.08

33,998.75

0.09

100,903.60

0.33

1,336.18

0.01

預計負債

636.60

0.00

649.60

0.00

2,427.63

0.01

618.19

0.00

遞延所得稅負

債

27,488.90

0.07

25,827.90

0.07

54,544.69

0.18

129,140.14

0.60

遞延收益-非

流動負債

145,741.25

0.35

175,628.01

0.46

191,270.38

0.63

19,214.42

0.09

其他非流動負

債

985,622.06

2.37

963,406.44

2.50

965,295.42

3.17

1,017,400.00

4.69

非流動負債合

計

14,541,871.62

35.00

13,541,790.97

35.08

11,442,849.19

37.54

7,520,857.72

34.70

負債合計

41,552,193.43

100.00

38,599,170.61

100.00

30,483,674.55

100.00

21,671,203.20

100.00

發行人 2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末負債結構摘要

單位：萬元、%

項目

2020 年 3 月 31 日

2019 年 12 月 31 日

2018 年 12 月 31 日

2017 年 12 月 31 日

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

流動負債

27,010,321.81

65.00

25,057,379.65

64.92

19,040,825.36

62.46

14,150,345.47

65.30

非流動負債

14,541,871.62

35.00

13,541,790.97

35.08

11,442,849.19

37.54

7,520,857.72

34.70

負債總計

41,552,193.43

100.00

38,599,170.61

100.00

30,483,674.55

100.00

21,671,203.20

100.00

截至

2019 年末，發行人負債合計

38,599,170.61 萬元，較

2018 年末增加

8,115,496.06 萬元，同比增加

26.62%。發行人負債主要由其他應付款、長期借款、

預收款項、應付債券及其短期借款等構成，佔負債總額的比例分別為

19.14%、

21.88%、

16.88%、

9.28%及

9.54%，合計佔比為

76.72%。

其中長期借款 8,445,570.76

萬元，較 2018 年末增加 2,085,273.70 萬元，同比增長 32.79%，主要系公司業務

規模擴大使得資金需求增加，同時為拓寬融資渠道、優化借款結構所致；其中其

他應付款 7,389,671.75 萬元，較 2018 年末增加 998,248.48 萬元，同比增長 46.83%，

主要系地產項目回款增加所致；

短期借款 3,682,673.65 萬元，較 2018 年末增加

1,508,291.32 萬元，同比增長 69.37%，主要係為了滿足擴張的資金需求，銀行借

款較上年增加所致；應付債券 3,582,559.02 萬元，較 2018 年末增加 113,619.35

萬元，同比增加 3.28%，基本保持穩定，主要系當年新發行債券規模略大於重分

類至一年內到期的應付債券規模所致所致。

截至

2019 年

末，發行人負債合計

38,599,170.61 萬元

，

較

2018 年

末增加

8,115,496.06 萬元

，

相較增加

26.62%。

截至

2020 年

3 月末，發行人負債合計

41,552,193.43 萬元

，

較

2019 年

末增加

2,953,022.82 萬元

，

相較增加

7.65%。

1、流動負債結構分析

發行人 2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末流動負債結構摘

要

單位：萬元、%

科目

2020 年 3 月 31 日

2019 年 12 月 31 日

2018 年 12 月 31 日

2017 年 12 月 31 日

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

短期借款

5,777,316.93

21.39

3,682,673.65

14.70

2,174,382.33

11.42

2,628,830.50

18.58

交易性金融

負債

245.96

0.00

以公允價值

計量且其變

動計入當期

損益的金融

負債

4,748.25

0.03

應付票據

167,392.56

0.62

149,673.68

0.60

100,186.07

0.53

55,526.18

0.39

應付帳款

2,482,574.09

9.19

2,853,098.48

11.39

2,243,307.16

11.78

1,633,087.85

11.54

預收款項

343,796.60

1.27

6,513,652.81

25.99

4,436,063.10

23.30

3,244,945.04

22.93

合同負債

6,944,185.55

25.71

761,253.06

3.04

242,953.80

1.28

68,251.67

0.48

應付職工薪

酬

195,841.21

0.73

265,120.17

1.06

253,757.33

1.33

177,248.38

1.25

應交稅費

907,636.12

3.36

1,128,200.67

4.50

950,881.97

4.99

865,871.12

6.12

其他應付款

7,726,865.14

28.61

7,389,671.75

29.49

6,391,423.27

33.57

4,362,131.00

30.83

一年內到期

的非流動負

債

1,668,538.51

6.18

2,155,990.93

8.60

1,470,569.56

7.72

601,298.60

4.25

其他流動負

債

796,175.10

2.95

158,044.45

0.63

777,054.82

4.08

508,406.88

3.59

流動負債合

計

27,010,321.81

100.00

25,057,379.65

100.00

19,040,825.36

100.00

14,150,345.47

100.00

2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末，發行人流動負債規模

分別為 14,150,345.47 萬元、 19,040,825.36 萬元、 25,057,379.65 萬元和

27,010,321.81 萬元。2018 年末發行人流動負債相比 2017 年末增加 4,890,479.88

萬元，同比增長 34.56%，主要為應付債券中期債券重分類所致。2019 年末發行

人流動負債較 2018 年末增加 6,016,554.29 萬元，相較增加 31.60%。主要為預付

款項增加及一年內到期的非流動負債所致。報告期內，發行人流動負債增長較快

主要由於發行人為房地產企業，隨著業務發展預收帳款和其他應付款增長較快。

2020 年 3 月末發行人流動負債較 2019 年末增加 1,952,942.16 萬元，相較增加

7.79%。

2、非流動負債結構分析

發行人 2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末非流動負債結

構摘要

單位：萬元、%

項目

2020 年 3 月 31 日

2019 年 12 月 31 日

2018 年 12 月 31 日

2017 年 12 月 31 日

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

長期借款

9,686,785.34

66.61

8,445,570.76

62.37

6,360,297.06

55.58

4,299,114.93

57.16

應付債券

3,310,330.71

22.76

3,582,559.02

26.46

3,468,939.67

30.32

1,988,899.84

26.45

租賃負債

4,712.44

0.03

5,270.23

0.04

9,811.55

0.09

長期應付款

346,560.23

2.38

308,880.26

2.28

289,359.18

2.53

65,134.12

0.87

長期應付職

工薪酬

33,994.09

0.23

33,998.75

0.25

100,903.60

0.88

1,336.18

0.02

預計負債

636.60

0.00

649.60

0.00

2,427.63

0.02

618.19

0.01

遞延所得稅

負債

27,488.90

0.19

25,827.90

0.19

54,544.69

0.48

129,140.14

1.72

遞延收益-非

流動負債

145,741.25

1.00

175,628.01

1.30

191,270.38

1.67

19,214.42

0.26

其他非流動

負債

985,622.06

6.78

963,406.44

7.11

965,295.42

8.44

1,017,400.00

13.53

非流動負債

合計

14,541,871.62

100.00

13,541,790.97

100.00

11,442,849.19

100.00

7,520,857.72

100.00

2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末，發行人非流動負債總

額分別為 7,520,857.72 萬元、 11,442,849.19 萬元、 13,541,790.97 萬元和

14,541,871.62 萬元，佔總負債比例分別為 34.70%、37.54%、35.08%和 35.00%。

2018 年末發行人非流動負債相比 2017 年末增加 3,921,991.47 萬元，同比增長

52.15%。2019 年發行人非流動負債較 2018 年末增加 2,098,941.78 萬元，相較增

長 18.34%。非流動負債增長主要原因是長期借款、應付債券、其他非流動負債

等科目增加所致。發行人非流動負債主要由長期借款、應付債券、其他非流動負

債構成。

（四）所有者權益結構分析

發行人 2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末所有者權益結構

如下：

單位：萬元、%

項目

2020 年 3 月 31 日

2019 年 12 月 31 日

2018 年 12 月 31 日

2017 年 12 月 31 日

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

實收資本（或股

本）

1,200,000.00

7.07

1,200,000.00

7.20

1,200,000.00

8.62

1,200,000.00

11.35

其它權益工具

3,856,933.04

22.73

3,557,083.04

21.36

2,737,733.04

19.66

1,939,733.04

18.35

資本公積金

57,524.98

0.34

53,896.75

0.32

36,761.89

0.26

11,552.32

0.11

其它綜合收益

-87,944.67

-0.52

-79,931.60

-0.48

-74,634.04

-0.54

43,398.07

0.41

專項儲備

-402.64

0.00

349.79

0.00

189.27

0.00

102.14

0.00

盈餘公積金

114,941.08

0.68

114,941.07

0.69

80,061.32

0.57

359,499.96

3.40

未分配利潤

2,406,305.81

14.18

2,571,622.18

15.44

2,098,363.46

15.07

1,501,208.56

14.20

歸屬於母公司所

有者權益合計

7,528,874.91

44.37

7,417,961.24

44.54

6,078,474.95

43.65

5,055,494.09

47.83

少數股東權益

9,437,975.48

55.63

9,237,371.22

55.46

7,847,735.03

56.35

5,513,467.74

52.17

所有者權益合計

16,966,850.39

100.00

16,655,332.46

100.00

13,926,209.98

100.00

10,568,961.83

100.00

2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末發行人所有者權益合計

分別為 10,568,961.83 萬元、 13,926,209.98 萬元、 16,655,332.46 萬元和

16,966,850.39 萬元。2018 年末較 2017 年末增加 3,357,536.58 萬元，相較增長

31.77%，主要系發行人發行永續債 80 億元，少數股東權益增加和未分配利潤增

加。2019 年末，發行人所有者權益較 2018 年末增加 2,729,122.48 萬元，相較增

加 19.60%，主要原因為：①2019 年發行永續債 80 億元；②少數股東權益增加；

③未分配利潤增加。

（五）主要財務指標分析

1、營運能力分析

發行人 2017 年、2018 年、2019 年和 2020 年 1-3 月主要營運能力指標

項目

2020 年 3 月

31 日/2020 年

1-3 月

2019 年 12 月

31 日/2019 年

度

2018 年 12 月

31 日/2018 年

度

2017 年 12 月

31 日/2017 年

度

資產總額（萬元）

58,519,043.82

55,254,503.07

44,409,884.53

32,240,165.02

存貨（萬元）

23,834,353.64

21,044,560.32

18,050,132.99

11,091,886.65

應收票據及應收帳款（萬

元）

1,540,600.23

1,563,859.28

1,228,013.87

1,042,928.48

主營業務收入（億元）

1,549,866.00

1,309.82

1,103.49

801.08

營業總成本（億元）

1,664,391.47

1,189.04

998.43

755.41

應收帳款周轉率（次）

1.21

11.99

15.65

18.39

存貨周轉率(次）

0.05

0.45

0.51

0.60

總資產周轉率（次）

0.03

0.26

0.29

0.32

（1）應收帳款周轉率

發行人 2017 年、2018 年、2019 年和 2020 年 1-3 月應收帳款周轉率分別為

18.39 次、15.65 次、11.99 次和 1.21 次，發行人應收帳款周轉率的波動主要系隨

著發行人房地產業務的發展，應收工程結算款的變動，導致應收帳款周轉率隨之

波動。發行人主營業務收入穩定增長且規模較大，發行人應收帳款周轉率總體保

持較快周轉速度。

（2）存貨周轉率

發行人 2017 年、2018 年、2019 年和 2020 年 1-3 月存貨周轉率分別為 0.60

次、0.51 次、0.45 次和 0.05 次。發行人存貨周轉率維持在較低水平，主要系隨

著發行人業務擴張，發行人的存貨規模大幅度增加所致。

（3）總資產周轉率

發行人 2017 年、2018 年、2019 年和 2020 年 1-3 月總資產周轉率分別為 0.32

次、0.29 次、0.26 次和 0.03 次。報告期內，發行人總資產周轉率略有下降，主

要是因為發行人總資產伴隨其業務擴張共同增長，總資產增長幅度大於營業收

入增幅所致。

2、償債能力分析

發行人 2017 年、2018 年、2019 年末和 2020 年 3 月末主要償債能力指標

單位：萬元

項目

2020 年 3 月 31 日

2019 年 12 月 31

日

2018 年 12 月 31 日

2017 年 12 月 31 日

資產總額

58,519,043.82

55,254,503.07

44,409,884.53

32,240,165.02

流動資產

41,405,626.22

38,547,704.46

31,082,036.61

21,662,349.27

貨幣資金

6,979,014.11

5,839,056.04

4,810,436.96

4,816,574.57

存貨

23,834,353.64

21,044,560.32

18,050,132.99

11,091,886.65

短期借款

5,777,316.93

3,682,673.65

2,174,382.33

2,628,830.50

長期借款

9,686,785.34

8,445,570.76

6,360,297.06

4,299,114.93

一年內到期的非流

動負債

1,668,538.51

2,155,990.93

1,470,569.56

601,298.60

負債合計

41,552,193.43

38,599,170.61

30,483,674.55

21,671,203.20

流動負債

27,010,321.81

25,057,379.65

19,040,825.36

14,150,345.47

預收帳款

343,796.60

6,513,652.81

4,436,063.10

3,244,945.04

流動比率（倍）

1.53

1.54

1.63

1.53

速動比率（倍）

0.65

0.70

0.68

0.75

資產負債率（%）

71.01

69.86

68.63

67.22

（1）短期償債能力分析

從短期償債能力來看，發行人 2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年

3 月末的流動比率分別為 1.53 倍、1.63 倍、1.54 倍和 1.53 倍，速動比率分別為

0.75 倍、0.68 倍、0.70 倍和 0.65 倍。發行人流動比率、速動比率較為穩定，短

期償債能力較為穩定，流動資產對流動負債的覆蓋較為充分。

2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末發行人貨幣資金分別為

481.66 億元、481.04 億元、583.91 億元和 697.90 億元。發行人的貨幣資金能夠

對有息負債有較為良好的覆蓋。

（2）長期償債能力分析

從長期償債能力指標分析，發行人 2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020

年 3 月末資產負債率分別為 67.22%、68.63%、69.86%和 71.01%。發行人資產負

債水平呈上漲趨勢，主要由於近年來公司積極拓展業務規模，所需資金量較大，

長期借款和應付債券相應增長較快。發行人負債中房屋預售形成的預收帳款佔

比較高，2017 年末、2018 年末、2019 年末和 2020 年 3 月末，發行人預收帳款

分別為 324.49 億元、443.61 億元和 651.37 億元和 34.38 億元，扣除預收帳款後

的資產負債率分別為 57.15%、58.64%、58.07%和 70.42%，較為合理。

2017 年末、2018 年末、2019 年末，發行人有息負債分別為 1,013.80 億元、

1,462.80 億元、1,847.63 億元，佔總資產比例分別為 31.45%、32.95%和 33.44%。

發行人有息負債餘額佔總資產比例較為穩定，有息債務處於較為合理水平。

發行人 2017 年、2018 年及 2019 年歸屬母公司淨利潤為 58.65 億元、84.40

億元和 92.33 億元，對其每年需償付的有息債務本息有良好覆蓋，一定程度上保

障了債務的償付。

3、盈利能力分析

發行人 2017 年、2018 年、2019 年和 2020 年 1-3 月主要盈利能力指標

單位：萬元

項目

2020 年 3 月 31 日

/2020 年 1-3 月

2019 年 12 月 31

日/2019 年度

2018 年 12 月 31

日/2018 年度

2017 年 12 月

31 日/2017 年

度

資產總額

58,519,043.82

55,254,503.07

44,409,884.53

32,240,165.02

所有者權益合

計

16,966,850.39

16,655,332.46

13,926,209.98

10,568,961.83

營業收入

1,549,866.00

13,098,214.69

11,034,881.48

8,010,784.75

財務費用

143,343.56

417,635.66

456,842.25

259,254.08

營業利潤

-81,743.38

2,358,538.41

1,954,953.30

1,880,403.75

利潤總額

-83,209.52

2,391,976.11

2,023,667.41

1,949,169.27

淨利潤

-94,907.82

1,821,057.66

1,583,213.88

1,332,292.42

營業利潤率

（%）

-5.27

18.01

17.72

23.47

平均總資產回

報率(%)

6.05

6.75

8.96

加權平均淨資

產收益(%)

-0.56

11.91

12.93

9.98

註：營業利潤率

=營業利潤

/營業收入

2017 年、2018 年、2019 年，公司實現了較高的資產收益率，加權平均淨資

產收益率分別為 9.98%、12.93%、11.91%。2017 年、2018 年及 2019 年，公司營

業利潤率分別為 23.47%、17.72%和 18.01%。

2018 年度，發行人實現淨利潤 1,583,213.88 萬元，較 2017 年度增加 250,921.46

萬元，同比增長 18.83%，主要系發行人 2016 年度房地產業務回款良好，旅遊綜

合業務相繼開業經營，營業收入增幅高於營業成本增幅所致；2018 年度，發行

人實現歸屬於母公司所有者的淨利潤 844,043.94 萬元，同比增長 43.90%，主要

系淨利潤在母公司和少數股東之間的分配變化所致，2017 年度康佳集團處置深

圳市康僑佳城置業投資有限公司及發行人 2017 年度只確認

光大銀行

一個月投資

收益，而 2018 年確認

光大銀行

全年投資收益所致。

2019 年，發行人實現淨利潤 1,821,057.66 萬元，較 2018 年同期增加 237,843.78

萬元，相較增長 15.02%。

4、營業收入分析

利潤表相關科目變動情況

單位：萬元、%

科目

2019 年度

2018 年度

2017 年度

2019 年-

2018 年

變動比

例

2018 年-

2017 年

變動比

例

營業收入

13,098,214.69

18.70

11,034,881.48

47.65

8,010,784.75

營業成本

8,867,261.22

19.30

7,432,493.95

63.08

5,384,341.04

營業稅金及附加

1,433,507.41

36.70

1,048,631.44

20.16

828,998.34

銷售費用

492,869.18

8.29

455,143.39

18.38

420,167.64

管理費用

621,507.49

14.02

545,088.99

52.53

375,574.28

研發費用

57,609.81

24.97

46,099.94

75.65

37,902.63

財務費用

417,635.66

-8.58

456,842.25

178.09

259,254.08

資產減值損失

-46,289.74

-22.68

-59,869.51

713.43

-247,844.00

投資淨收益

1,054,639.20

19.85

879,950.06

818.13

1,399,520.00

營業外收入

54,117.83

-33.53

81,415.28

-34.14

78,219.10

營業外支出

20,680.13

62.82

12,701.17

172.14

9,453.58

營業利潤

2,358,538.41

20.64

1,954,953.30

124.23

1,880,403.75

利潤總額

2,391,976.11

18.20

2,023,667.41

104.33

1,949,169.27

所得稅費用

570,918.46

29.62

440,453.52

192.41

616,876.85

淨利潤

1,821,057.66

15.02

1,583,213.88

79.32

1,332,292.42

（1）營業收入構成分析

2019 年度，發行人實現營業收入 1,309.82 億元，較 2018 年度同比增加 206.33

億元，增長 18.70%；實現主營業務收入 1,293.98 億元，較 2018 年度同比增加

224.09 億元，增長 20.95%。2019 年度發行人旅遊綜合收入同比增加 122.39 億

元，增長 48.30%；2019 年度發行人環保業務收入同比增加 40.59 億元，增長

134.38%。發行人旅遊綜合業務、環保業務的增長導致 2019 年度主營業務收入

大幅增加，從而導致營業收入同步大幅增加。

發行人

2017 年度、

2018 年度及

2019 年度

主營業務收入的構成情況如下表：

單位：億元、

業務板塊

2020 年 1-3 月

2019 年

2018 年

2017 年

收入

佔比

收入

佔比

收入

佔比

收入

佔比

電子業務

31.47

20.76

147.47

11.40

131.70

12.31

152.65

19.38

供應鏈貿易業務

38.86

25.63

341.81

26.42

344.90

32.24

136.53

17.34

旅遊綜合業務

26.05

17.18

375.77

29.04

253.38

23.68

226.47

28.76

房地產業務

47.24

31.16

292.32

22.59

280.79

26.24

233.59

29.66

環保業務

6.31

4.16

70.79

5.47

30.21

2.82

其他業務

1.67

1.10

65.82

5.09

28.92

2.70

38.31

4.86

合計

151.60

100.00

1,293.98

100.00

1,069.89

100.00

787.55

100.00

*2017 年主營業務各板塊收入為內部抵消前數據，下同。

報告期內，發行人主營業務收入包括電子業務、工貿業務、旅遊綜合業務收

入、房地產業務收入、環保業務和其他業務收入，其中旅遊綜合業務收入、房地

產業務收入、電子業務收入及工貿業務佔比較大。報告期內，旅遊綜合業務收入、

房地產業務收入、電子業務收入及供應鏈貿易業務之和分別佔當期主營業務收

入合計的 95.14%、94.47%、89.44%和 94.74%。

5、營業成本及營業毛利分析

（1）營業成本構成情況分析

發行人 2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-3 月營業成本構成摘要

單位：萬元、%

項目

2020 年 1-3 月

2019 年度

2018 年度

2017 年度

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

營業成本

1,082,334.03

65.03

8,867,261.22

74.58

7,432,493.95

74.44

5,384,341.04

73.70

營業稅金

及附加

229,565.57

13.79

1,433,507.41

12.06

1,048,631.44

10.50

828,998.34

11.35

四項費用

352,491.86

21.18

1,589,622.14

13.37

1,503,174.57

15.06

1,092,898.63

14.96

營業總成

本

1,664,391.46

100.00

11,890,390.77

100.00

9,984,299.96

100.00

7,306,238.01

100.00

2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-3 月發行人營業總成本分別

為 7,306,238.01 萬元、9,984,299.96 萬元、11,890,390.77 萬元和 1,664,391.46 萬

元。2019 年度發行人營業總成本較上年增長 19.09%，主要系發行人規模擴張，

營業收入增加，營業成本相應增加所致，營業成本增長幅度與營業收入漲幅基本

保持一致，處於合理範圍之內。2017 年、2018 年及 2019 年發行人營業總成本中

營業成本及四項費用合計佔比較大，合計佔比分別為 88.65%、89.50%和 87.94%。

（2）主營業務毛利及毛利率分析

發行人主營業務各細分板塊毛利及毛利率情況如下：

單位：億元、%

項目

2020 年 1-3 月

2019 年度

2018 年度

2017 年度

毛利

潤

毛利

率

毛利潤

毛利率

毛利

潤

毛利

率

毛利

潤

毛利率

電子業務

4.08

12.96

16.28

11.04

23.86

18.12

25.19

16.50

供應鏈貿易業務

0.69

1.78

3.83

1.12

3.52

1.02

1.51

1.11

環保業務

0.82

13.00

2.15

3.04

3.86

12.78

旅遊綜合業務

-3.46

-13.28

178.42

47.48

102.20

40.33

96.58

42.65

房地產業務

41.00

86.79

213.63

73.08

208.67

74.32

129.05

55.24

紙包裝業務

1.02

13.23

其他業務

0.97

58.08

2.85

4.33

-1.52

-5.25

0.92

3.00

合計

44.11

29.10

417.17

32.24

340.59

31.83

254.26

32.29

報告期內，發行人主營業務毛利潤分別為 254.26 億元、340.59 億元、417.17

億元和 44.11 億元，毛利率分別為 32.29%、31.83%、32.24%和 29.10%，發行人

盈利能力較強。

（3）費用分析

發行人 2017 年、2018 年、2019 年和 2020 年 1-3 月四項費用構成摘要

單位：萬元、%

項目名稱

2020 年 1-3 月

2019 年

2018 年

2017 年

金額

佔收

入比

例

金額

佔收

入比

例

金額

佔收

入比

例

金額

佔收

入比

例

銷售費用

87,406.38

5.64

492,869.18

3.76

455,143.39

4.12

420,167.64

5.25

管理費用

111,713.04

7.21

621,507.49

4.74

545,088.99

4.94

375,574.29

4.69

研發費用

10,028.88

0.65

57,609.81

0.44

46,099.94

0.42

37,902.63

0.47

財務費用

143,343.56

9.25

417,635.66

3.19

456,842.25

4.14

259,254.08

3.24

四項費用

合計

352,491.86

22.74

1,589,622.14

12.14

1,503,174.57

13.62

1,092,898.63

13.64

報告期內，發行人四項費用總額同比有所增加，2019 年四項費用佔 2018 年

的 105.75%。2017 年、2018 年及 2019 年發行人銷售費用分別為 420,167.64 萬

元、455,143.39 萬元及 492,869.18 萬元，2019 年銷售費用佔 2018 年的 108.29 %，

主要原因系發行人業務規模擴大，市場拓展費用增加所致。2017 年、2018 年及

2019 年發行人管理費用分別為 375,574.28 萬元、545,088.99 萬元和 621,507.49 萬

元，發行人 2019 年管理費用佔 2018 年的 114.02 %，主要系人工成本、租賃及

物業費、折舊費用等增加導致。2017 年、2018 年、2019 年和 2020 年 1-3 月發

行人財務費用分別為 259,254.08 萬元、456,842.25 萬元、417,635.66 萬元和

143,343.56 萬元。2019 年財務費用為 2018 年的 91.42%，主要系利息收入增加所

致。

6、投資收益

最近三年及一期，發行人投資收益分別是 1,399,520.00 萬元、879,950.06 萬

元、1,054,639.20 萬元和 20,931.56 萬元，佔發行人同期淨利潤的比重分別為

105.05%、55.58%、57.91%和-22.02%。發行人最近三年投資收益具體構成情況如

下：

單位：萬元

項目

2019 年度

2018 年度

2017 年度

權益法核算的長期股權投資收益

446,674.22

399,478.77

18,636.09

處置長期股權投資產生的投資收益

326,529.38

259,974.21

871,609.27

以公允價值計量且其變動計入當期損益的金

融資產在持有期間的投資收益

6,336.14

309.66

764.33

處置以公允價值計量且其變動計入當期損益

的金融資產取得的投資收益

6,208.80

-4,592.90

-2,344.48

持有至到期投資在持有期間的投資收益

7,353.47

45,268.53

13,222.39

可供出出售金融資產等取得的投資收益

6,758.95

7,604.03

8,865.87

處置以公允價值計量且其變動計入當期損益

的金融資產取得的投資收益

33.76

115,560.18

183,870.50

喪失控制權後，剩餘股權按公允價值重新計量

產生的利得

212,094.20

54,581.72

268,679.23

持有至到期投資在持有期間的投資收益

171.01

債權投資持有期間的利息收益

6,043.37

持有其他權益工具期間取得的股利收入

5,129.63

其他

31,306.29

1,765.85

36,216.81

合計

1,054,639.20

879,950.06

1,399,520.00

報告期內，發行人投資收益主要來自於處置資產的收益，波動較大且不具有

持續性。2017 年，發行人實現投資收益 1,399,520.00 萬元，主要為處置長期股權

投資產生的投資收益 871,609.27 萬元，系發行人處置康僑佳城、北京僑禧及資匯

控股等公司股權所產生的收益。2018 年，發行人實現投資收益 879,950.06 萬元，

主要為權益法核算的長期股權投資收益 399,478.77 萬元。2019 年，發行人實現

投資收益 1,054,639.20 萬元，較上年同期增加 174,689.14 萬元，相較增加 19.85%，

主要為權益法核算的長期股權投資收益 446,674.22 萬元。

7、營業外收支

最近三年，發行人營業外收支情況如下表所示：

單位：萬元

項目

2019 年度

2018 年度

2017 年度

債務重組利得

1,465.26

4,644.65

4,101.77

非流動資產處置利得合計

656.14

59.46

152.55

政府補助

24,009.09

25,244.15

70,122.51

合併成本小於取得被投資單位的可辨認淨

資產公允價值份額形成的負商譽

38,657.00

違約賠償

5,234.60

2,697.33

2,138.80

其他

22,752.74

10,112.70

1,703.48

營業外收入合計

54,117.83

81,415.28

78,219.10

非流動資產處置損失合計

2,681.79

1,094.50

5,050.45

對外捐贈

3,560.89

499.27

101.38

罰款支出

1,490.10

914.29

1,092.75

賠償費、違約金支出

2,853.61

4,002.91

1,783.32

滯納金支出

7,708.15

其他支出

2,385.58

6,190.19

1,425.70

營業外支出合計

20,680.13

12,701.17

9,453.58

營業外收支淨額

33,437.70

68,714.11

68,765.52

最近三年及一期，發行人營業外收入分別為 78,219.10 萬元、81,415.28 萬元、

54,117.83 萬元和 3,817.00 萬元，2018 年較 2017 年增加 4.09%，2019 年較 2018

年減少 33.53%。主要原因是 2018 年合併成本小於取得被投資單位的可辨認淨資

產公允價值份額形成負商譽 3.87 億元。

發行人最近三年及一期的營業外支出分別為 9,453.58 萬元、12,701.17 萬元、

20,680.13 萬元和 5,283.14 萬元，2018 年營業外支出較 2017 年增加 34.35%，2019

年營業外支出較 2018 年增加 62.82%。主要原因是 2019 年支付滯納金支出

7,708.15 萬元。

最近三年，發行人政府補助收入分別為 70,122.51 萬元、25,244.15 萬元和

24,009.09 萬元，佔當期營業外收入的比例分別為 89.65%、31.01%和 44.36%。

2017 年度，發行人營業外收支淨額 68,765.52 萬元，其中政府補助為 70,122.51

萬元，主要為旅遊度假村獎勵金 66,000.00 萬元，獎補資金 3,000.00 萬元。2018

年度，發行人營業外收支淨額 68,714.11 萬元，其中政府補助為 25,244.15 萬元，

主要包括為旅遊度假區獎勵金 18,600.00 萬元、其他款 3,251.09 萬元。受國家及

地方相關政策影響，政府補助不具有持續性。此外，2018 年度，發行人實現債

務重組利得 4,644.65 萬元，主要系康佳集團與債務重組對手方進行債務重組過

程中，對手方對康佳集團免收專利費，發行人將此計入了債務重組利得；報告期

內，發行人實現違約賠償的營業外收入主要包括發行人房地產業務中因提前終

止租約所得到的賠償和經濟合同的違約金等。2019 年度，發行人營業外收支淨

額 33,437.70 萬元，其中政府補助為 24,009.09 萬元，主要包括拆遷補償 10,685.32

萬元、濟南市章丘區政府項目資金服務中心文化旅遊專項資金獎勵金 10,000.00

萬元和其它款 3,323.77 萬元。受國家及地方相關政策影響，政府補助不具有持續

性。

2020年面向專業投資者公開發行可續期公司債券(第一期)募集說明書...

相關焦點

海能達:2020年面向專業投資者公開發行公司債券(第一期)募集說明書

中交投資有限公司2020年面向合格投資者公開發行可續期公司債券(第...

關於中鐵一局集團有限公司2020年面向專業投資者公開發行可續期...

...投資集團有限公司2020年面向專業投資者公開發行可續期公司債券...

長江證券:2021年面向專業投資者公開發行公司債券(第一期)募集說明書

[公告]大連港:2017年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)募集...

神州高鐵:2020年面向專業投資者公開發行公司債券(第二期)募集說明...

...華電:公開發行2018年可續期公司債券(第一期)募集說明書摘要...

華泰證券(06886)2020年面向專業投資者公開發行次級債券(第一期...

...2016年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)募集說明書摘要

國電電力:2020年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)募集說明...

長江證券:2021年面向專業投資者公開發行公司債券(第一期)募集說明...

20DJLQY1 : 中電建路橋集團有限公司2020年面向專業投資者公開發行...

[公告]愛施德:2017年面向合格投資者公開發行公司債券募集說明書摘要

1-2 華潤金控投資有限公司2020年面向專業投資者公開發行公司債券...

廣州環保投資集團有限公司2020年面向專業投資者公開發行綠色可...

金融街:2020年面向專業投資者公開發行公司債券(第二期)募集說明書...

...公司2018年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)募集說明書...

[公告]海通證券:面向合格投資者公開發行2017年公司債券(第一期...

伊利股份:公開發行2019年公司債券(第一期)募集說明書摘要(面向...