做商業地產的人大概都聽過，業界流傳個段子：華潤像資本家、太古像藝術家、萬達像工廠、中糧像小資女、凱德像金融家······金融家似的商業地產開發和運營模式，是本著對所有投資者，所有利益關聯方的盈利負責任的商業操持態度。
今日，這個地產金融家又爆出大手筆，15億收購成都凱丹廣場，引得業內一片驚訝，其超強操持能力背後，到底有什麼妙招，不妨在下文一一剖析。
在僅有68.3平方公裡的新加坡（深圳1996.85平方公裡），擁有近90個大大小小的購物中心，僅烏節路上就有大大小小30個購物中心，競爭可想而知。大浪淘沙後，留下來的都是精品。
作為新加坡本土房企的凱德，在新加坡擁有19個商場，佔比超過20%。你幾乎一定會走進凱德的商場，IONOrchard、西城、獅城大廈、克拉碼頭、白沙浮廣場······從親民的社區Mall到高端的奢侈商場、從特色商業街到潮流綜合體，應有盡有。
圖來源凱德集團
近期，這個地產金融家在深圳商業地產特別活躍，正籌備於2017年第二季度開業的深圳來福士。作為該集團在華南第一座來福士廣場，也是深圳第一個外商投資的商業綜合體，深圳來福士廣場將如何傳承來福士品牌30年商業運營的精髓？我們也正好有機會得以一見。
一、找準商場定位、做精細化生意
新加坡最繁華地界，布局兩大mall，互不搶客流
凱德能夠在新加坡商業地產界屹立不倒，憑藉的就是其多年來對旗下商場的精準定位，深度調研客群需求。以IONOrchard和獅城大廈為例，同樣位於烏節路上，在規劃定位和業態組合方面，兩大項目不僅需要內部錯位競爭，還必須與這條路上的其他30個大大小小的購物中心形成差異化，挑戰可想而知。那麼凱德又是如何做到的呢？
獅城大廈(PlazaSingapura)：鍾愛家庭消費群，傳承幾代人記憶
建於1974年，是新加坡第一家購物中心，自開業之初就定位於一站式的家庭消費。對於很多顧客而言，獅城大廈是傳承了新加坡家庭幾代人的美好記憶的地方，學生或少年時代跟著父母和朋友來商場，成年後則帶著父母、伴侶、孩子來到商場，全年客流能達到3200萬。
獅城大廈前後經歷過至少4次大規模的調整改造，以保證42年來一直立於不敗之地。
圖來源凱德集團
目前定位規劃、業態特點：
①地處烏節路非核心地段，前期通過大型知名主力店如瑪莎百貨、大型超市、數碼家電等主力品牌吸引消費者注意；
②引進眾多圍繞本地家庭服務的業態和品牌，這些品牌卻是烏節路上鮮少出現的；
③通過獨家特色品牌吸引消費者，如引進新加坡首家英國玩具品牌；
④通過大超市業態拉攏家庭消費群，獅城大廈的超市面積是烏節路上最大的，商品最為豐富，可以滿足全家各個年齡層各種購物需求。
IONOrchard：高端+輕奢，混搭的時尚
自2009年開業以來，ION始終定位於中高端客群，與傳統的奢侈品購物中心往往集中單一的消費人群不同，ION的客群層次具有更強的包容性。在奢侈品概念的定位上，又融合了一些大眾品牌。ION的綜合布局使得它當出現經濟下調的時候，穩定性非常好。
圖來源凱德集團
定位規劃、業態特點：
①烏節路核心地段，地王項目，定位高端受關注度高；
②地上四層定位高端精品，匯聚奢侈品牌旗艦店與國際時尚品牌，地下四層則匯聚輕奢、街頭時尚品牌；
③通過奢侈品牌雙層旗艦店刷新視覺體驗，ION商場引進了LV、蒂凡尼、GUCCI等六家著名品牌的雙樓層店鋪，樓高11米，佔地近五萬平方尺，為整個商場營造出富麗堂皇的氣派。
④延展客流入口，開通地鐵通道後，地下四層增加美食、精品超市等生活業態；
⑤輕食餐飲分布各個樓層，餐飲力求豐富度，括涵蓋國際知名餐廳和本地風味美食；
⑥商場四樓主要為高級餐飲，休閒式餐廳分布地下2-3樓，地下四樓規劃烏節路最大的美食廣場IONFoodHall，80個美食攤位，集環球美食薈萃、風味小吃。
深圳來福士商業技能傳承：不懼競爭瞄準時尚範
此前凱德集團中國區執行長羅臻毓在接受採訪時表示，「一個人是孤獨的」，暗示深圳來福士不懼來自競爭對手的挑戰。而這無疑是對深圳來福士定位精準的信心。
作為華南首座來福士，深圳來福士定位「國際時尚休閒購物中心」，以全球性背景作為優勢基因，在深圳西區緊密結合城市公園的配套優勢，打造國際時尚範兒的公園綜合體。在對消費群體、周邊的商業及交通環境、地段自有優勢等各方面因素進行了詳細的調研，在定位上重點考慮幾點：
1.迎合片區消費需求；項目距離深圳矽谷科技園、深圳大學等車程不足10分鐘，位於前海金融中心和後海總部基地的樞紐位置，消費群體年輕化、國際化，且有一定消費實力，對於國際時尚品牌的要求更高；
2.彌補區域時尚空白；南山目前已有的商業項目如海岸城主打美食，而花園城、太古城更傾向社區，而蛇口海上世界更側重夜生活，在國際潮流時尚方面，均略顯不足。
3.打造極致公園商業體驗；項目無縫對接近10萬㎡南山購物公園，為該項目打造都市生活方式目的地提供了先機環境基礎。
最終，確定深圳來福士項目打造成為「時尚達人聚集地」和「國際生活方式目的地」。
二、業態不止於「全」，吸睛又吸金
讓創新業態成為商場最好客的「意外」
作為一個務實且與時俱進的企業，凱德會隨著市場和消費者的不斷變化，在開發運營過程中，根據需求進行創新性嘗試，在業態上凸顯項目的特色達到差異化競爭目的。
凱德在新加坡項目，幾乎沒有相似的，各具特色。如ION項目的天空觀景臺IONSky、藝術陳列空間IONStation、星悅匯頂層可容納5000人的表演藝術空間等。以新加坡白沙浮廣場和西城為例：
白沙浮廣場：讓釣魚釣蝦成為商場新潮
新加坡唯一一個有玻璃頂蓋、有空調的購物街，在商業配比上主打年輕和時尚化路線。經過一年改造，整體面積增多16%，人流量比最早之前翻了四倍。
白沙浮廣場 圖來源凱德集團
在挖掘特色方面，凱德做了兩方面努力：
①與白沙浮娛樂廣場形成聯動效應。凱德在2011年收購白沙浮娛樂廣場，擴大商鋪租賃面積，加強整個街區的統一定位，使得兩項目成為潮流、時尚、休閒、娛樂的場所。
②增加創新業態：項目除了引進各種時尚玩意兒，還配了電影院、KTV、釣魚釣蝦池塘、電玩城、寵物咖啡店、新加坡舞蹈劇院等業態。
西城：把「植物園」搬上屋頂
西城是凱德在新加坡打造的社區型mall，其規劃了新加坡商場內最大的戶外主題遊樂場，1000平方米的西城夢幻兒童樂園。
圖來源凱德集團
該兒童樂園位於西城購物中心的樓頂，免費向公眾開放，園內設有巨型昆蟲、音樂花朵、10米高的樹屋等超大號動植物模型，分為幹區和溼區，吸引著孩子們的眼球。家長在商場購物，孩子們則可以在屋頂遊樂場暢玩。
深圳來福士商業技能傳承：智能化+公園的創新業態
毫無疑問，深圳來福士也傳承了凱德在各地項目的優良傳統，打造屬於自身的特色。
深圳來福士效果圖
如：1、針對南山科技園片區消費人群特點，在商場內部打造互動雕塑區，為IT達人及大學生提供創意體驗空間；
2、屋頂規劃空中花園，商場中朝向公園的建築面預留露臺，將引進一些休閒餐飲，與公園的場景體驗相輔相成；
3、購物中心負一層規劃下沉式廣場，把商場與外圍公園綠道打通，讓消費者可以在公園與商場之間任意流動。
三、最適合商場的品牌才是最好的
15000個商戶租約+102座商場號召力
凱德集團在全球擁有102座商場，15000個商戶租約，基本囊括了國內外知名的高端時尚、潮流品牌、特色餐飲、主題體驗、娛樂業態等，並且有著緊密和穩定的合作基礎和信任關係。
推進優質品牌國際化發展
凱德集團在全球擁有102座商場，其招商資料庫中擁有1.5萬個商戶租約，基本囊括了國際知名的高端時尚、潮流品牌、特色餐飲、主題體驗、娛樂業態等。這些與凱德一同合作的品牌，也隨著凱德商業布局和規模的擴大，一同發展和成長，絕大部分成為了凱德長期的戰略合作夥伴。眾多新加坡及國際品牌，如BreadTalk（麵包新語）、Charles&Keith，日本創造餐飲等一批海外優質商家均是藉助凱德的平臺首次進入中國。海底撈等國內品牌也藉由凱德在亞洲其他國家的業務布局走向了海外市場。
凱德還好挖掘和培養一些市場上的新生力量，通過全球的物業和專業的運營能力，助力這些品牌的成長，並且形成緊密的合作關係。太興就曾經表達過，每進入一個城市都會優先考慮凱德的商場。
凱德的品牌選擇要領
在引進品牌方面，凱德方面會根據每個商場的定位需求，和品牌的獨有特色，進行最為優質的匹配。在品牌選擇中，傾向於優先選擇市場接受程度高的品牌，滿足消費者的需求為第一標準。那些高端的，但是生意不好的品牌，並不會成為凱德的重要考慮對象。
深圳來福士商業技能傳承：引進首發、概念、旗艦品牌
作為來福士品牌，其時尚特性更決定了旗下商場，更鍾意尋找市場上獨一無二的亮點，首進品牌、首發概念店、精品旗艦店等。如上海來福士就先後引進了維多利亞的秘密中國內地首家專賣店、首家採用亞洲全新設計概念的香奈兒香水與美容品專門店。
毫無疑問，深圳來福士也將傳承凱德來福士各地項目的優良傳統，如引進了首進深圳的百老匯旗下的高端影院品牌Palace，美國的TGI Friday's、新加坡的莆田餐廳、香港的炎丸等。
TGI Friday's
目前深圳來福士對於進駐品牌主要有2大選擇標準：
其一，是否受到市場消費者歡迎，而不會一味追求高端。受消費者青睞的品牌，是招商團隊的首要考慮要素，這樣才能打造出一個具有市場吸引力的商場。
其二，保證開業率。為了保障已籤約租戶的利益，保證來福士的開業率，創造更好的商業氛圍，將優先選擇決策速度更快的品牌商家。
四、理念制勝、長於專業，善於變通
不賺錢的商業都是耍流氓
眾所周知，凱德在新加坡的商業項目幾乎全部是跟基金捆綁的，商場的運營情況與投資者的收益息息相關。那麼，凱德在商業運營管理的成績如何?
一組數據來說明：
新加坡：凱德已開業的18家購物中心平均回報率達6%。
中國：上海、北京來福士滿租回報率能達到7-8%；
新加坡來福士 圖來源凱德集團
對於凱德而言，開發並且運營好每一個商場，讓其可持續發展才是重中之重。作為國際化的商業操盤公司，凱德在新加坡的多個項目能打造極致體驗的標杆，其中更有凱德獨有的「內部標準」，而深圳來福士在打造過程中，也將遵從這些準則，將給消費者帶來國際化的商業享受。
1、建立商業地產國際化標準，積累實踐財富
在新加坡總部，凱德根據在全球積累的商業地產建設和運營經驗，做了一個商業地產的標準化樣板間，包含櫥窗的標準設計、衛生間的入口及過道尺寸、洗手臺的高度、化妝檯燈光的照射角度等，都是以多年來的消費者體驗之後，總結出的最為舒適的國際化標準。同時，還形成體系化的商業設計指南，從新加坡總部到全球各地的商業項目，都根據商業指南貫徹標準化，從一而終。
2、適時調整升級商場條件，確保好生意
在凱德新加坡的商場，基本上開業4-5年就面臨一個改造周期。這個改造，不僅僅是品牌的調整，還表現在商場硬體條件，如動線、地板、扶梯、欄杆、洗手間、室內燈光、物業外立面等。
新加坡福南數碼生活廣場 圖來源凱德集團
舉例：新加坡白沙浮廣場，這個1995年建成的商場，被凱德收購後在歷經2次大的改造後，成為新加坡唯一一個有玻璃頂蓋、有空調的購物街；同時，凱德正在計劃將新加坡福南數碼生活廣場改造成綜合體，預計花費5.6億新幣。
可以預見，在快節奏的深圳，以凱德的市場敏感度，在商場軟硬體方面，必然向新加坡商場看齊。
3、打造智能化商場，與時俱進滿足消費者需求
凱德集團2015年開始探索網際網路+，專門成立凱德技術指導和科技諮詢委員會，綜合利用各項新技術手段打造凱德版網際網路+。今年6月28日，凱德在青島開出的凱德MALL·新都心，是凱德數位化戰略實施的首個智能購物中心，依託凱德星O2O平臺，打破購物時間和空間的限制，實現全程智能化體驗。
凱德星功能一覽：積分可被用於多種途徑，換禮品、玩遊戲、親友團、商品支付、抵扣停車費和快遞費；一鍵設置、自動引發導航，直接引導你到停車場。不僅有路上導航，還有室內導航；開啟智慧功能「反向尋車」，快速找到停車場的愛車；只要你是凱德會員，停車場出入口可智能識別車牌號，自動抬杆；凱德餐廳線上排隊、智能支付等。
而這些，未來都將在深圳來福士廣場落地。同時，深圳來福士作為凱德智能化綜合體的試點項目，未來還能實現更多的功能。
如上所述，傳承新加坡凱德商業運營精髓的深圳來福士廣場，將於2017年正式開業。屆時將如何刷新深圳商業體驗的高度，我們拭目以待。