入華20餘年，凱德低調地成為擁有購物中心數量最多的外資地產商，但光鮮的背後凱德也在承受高管頻繁流失、運營的壓力。
在輕資產模式上一直被視為標杆的新加坡地產巨頭凱德卻出現了重大失誤。在籌備了三年的凱德MALL天宮院項目被曝停工、撤資後，凱德方面也許沒有想到自去年退市後，會以這種方式再度被外界關注。入華20餘年，凱德低調地成為擁有購物中心數量最多的外資地產商，但光鮮的背後凱德也在承受高管頻繁流失、運營的壓力。
持續穩健策略
天宮院項目的停滯，讓凱德MALL以一個燙手山芋的角色重回公眾視野。在去年遭遇退市後，凱德商業板塊變得更加低調。北京商報記者兵分多路對凱德在京項目進行實地走訪看到，目前各個項目都在正常運營，中規中矩的運營策略讓凱德MALL收回了很多家庭客群，這也是多數門店餐飲、兒童業態火爆的重要原因。
以凱德MALL西直門店為例，該門店位於西直門交通樞紐的核心商圈，2007年開業，建築面積8.3萬多平方米，共七層。定位於年輕時尚，主要目標客群為都市白領及「80後」、「90後」等年輕時尚人群。記者調查統計發現，該門店目前擁有約169個品牌，其中包括烘焙、咖啡在內的餐飲品牌數量佔總品牌數量的近20%，共計約33家。居住在西直門一帶的消費者李先生對北京商報記者表示，凱德MALL西直門店雖然是時尚、潮流購物中心，但品牌大多圍繞餐飲升級，零售品牌吸引力比較有限。
在社區型購物中心項目方面，凱德MALL太陽宮店頗具代表性。據記者了解，雖然該門店沿用凱德一貫重視地鐵商業的傳統，坐落於地鐵10號線太陽宮站之上，並輻射包括西壩河東裡、曙光裡等成熟社區，以及新紀家園、UHN國際村等高端小區，定位以年輕時尚及家庭消費為主。不過，該購物中心卻始終不溫不火。記者發現，這裡也出現了零售、餐飲運營兩重天的局面。商業地產界人士向記者透露，商業地產「科班生」出身的凱德商用目前在國內市場頗具規模，其商業項目多年前便已成為行業標杆，更側重穩健型策略。針對凱德商用近年發展狀況及未來戰略等問題，記者昨日致電凱德方面相關負責人，但截至記者截稿時，暫未收到其相關回復。
誰來扛起大旗
凱德旗下擁有兩條購物中心產品線：凱德MALL和來福士。相比高速擴張的凱德MALL，來福士產品線更加理性。目前，凱德在中國7個重點城市穩健布局了8座旗艦綜合體來福士項目，已經開業運營的上海來福士、北京來福士都已實現高出租率、高回報率的業績。整合了集團最優質資源的來福士品牌資產，也被視為凱德未來貫徹綜合體戰略的重要支撐。
在東直門來福士，主要目標人群鎖定在25-45歲的中高端消費者，與同樣坐擁東直門交通樞紐的銀座購物中心有明顯的定位錯位。記者日前走訪看到，北京來福士廣場內有Armani Exchange、Retro+、Bershka等國際知名服飾品牌。在上海來福士，由於位於人民廣場核心商圈，定位和品牌層級更高，有Kate Spade、Vivienne Westwood、Michael Kors等。
根據凱德集團官網顯示，目前來福士項目僅在北京、上海、成都等7個城市共設有8家門店，其中上海為兩家，選址均為城市核心商業區。預計從2015年到2019年，建設中的杭州、深圳、上海長寧和重慶來福士將陸續竣工入市，總建築面積將超過310萬平方米，創造資產價值620億元。不過，在凱德MALL天宮院項目出現問題後，來福士產品線是否能按預期計劃進行也存在變數。
在港退市引猜想
在京擁有最多項目、國內體量最大的外資商業地產品牌、以輕資產模式快速拓展市場、推特色商業增強品牌競爭力，上述的每一個標籤都預示著凱德一直走在商業地產行業前列。不過，一位資深業內人士則向記者透露，看似光鮮的凱德商用近年來已經開始走下坡路。
從凱德商用退市前的財務數據上看，雖然仍能保證正向營收，但在增速上已顯出頹勢。2011年凱德商用在港交所完成上市，當時該集團除稅及少數股東權益後利潤為4.56億新元(1新元約合4.6元人民幣)，較2010年財政年度的4.219億新元增加8.1%；息稅前利潤為6.019億新元，同比增長27.4%。
不過，從2013年起，凱德商用增速明顯放緩。財報顯示，2013年度凱德商用實現收入3.8億新元，同比上漲5.3%；息稅前利潤為6.8億新元，同比上漲10.3%。而到了2014年一季度，凱德商用實現收入1.25億新元，同比增長4.8%，在中國地區除稅及少數股東權益後利潤為2585.9萬新元，同比下降7.6%。
面對不斷下滑的業績，去年7月在港上市不到三年的凱德商用正式摘牌。凱德集團稱，將凱德商用私有化是為了增強集團在房地產綜合體開發方面的競爭優勢，同時以更精簡的組織架構、更多元的投資組合獲取資本市場的青睞。但也有業內分析人士指出，凱德商用私有化，表明凱德商用在資本市場上的融資功能並未如預期發揮。
「過去幾年間，凱德商用很少在城市擴張上做出突破，而是深挖已開發的城市。」中國商業地產專家王永平表示，電商的衝擊是每個購物中心都無法規避的問題，隨著實體商業密度的縮小、競爭加劇，凱德商業保持謹慎態度進行擴張是正確的選擇。同時，凱德商用作為一家外資企業，通過拿地自建項目，從操作流程上看，也是其擴張速度略顯緩慢的原因。
危機仍在持續
從業績增速放緩、在港退市，到高管接連離職、被挖腳再到天宮院項目停滯，凱德也在遭遇著多重挑戰。據記者了解，凱德集團高管團隊近年來流失明顯。據不完全統計， 2002年，時任新加坡凱德置地中國控股集團北京地區常務副總經理的毛大慶出走萬科，2007年，凱德中國西南區總經理職務的韓德明辭職，2013年，凱德置地深圳來福士項目總經理李程離職，今年5月7日，原凱德商用中國華中區區域總經理李楠接任龍湖商業地產總經理職位。據一位獵頭介紹，有凱德從業經驗的商業人士很容易被挖角，萬達、紅星商業等高管很多都來自凱德。有業內人士透露，凱德的人才大量流失或許因其收入水平不高不低，比較穩定，與凱德相比，從開發階段過渡到運營環節的企業更缺人才，開出的待遇、條件也會更好。
來自於《中國商業地產2014/2015年度研究報告》分析認為，2015年，中國商業地產發展將呈現出主流開發模式由「住宅依賴」轉向「產業依賴」、商場由「經營商品、經營品牌」轉向「經營消費者」、商業品牌由「重規模」轉向「重創新」、開發商由「重資產」轉向「輕重資產並行」四大趨勢。但無論主流開發模式如何轉變，最關鍵的仍舊是人才的發展。業內專家認為，因商業地產的特殊性對人才的要求高，目前掌握著商業運作、投融資方面的知識，又能對國家政策走勢有研究和判斷的商業地產的複合型人才稀缺。
北商商業研究院專家認為，包括中糧集團、萬達集團等國內知名商業地產集團均在不斷調整戰略，凱德商用則依然保持著行業標杆、勝利者姿態沉睡於「功勞簿」上，極力維穩、固守陳舊發展戰略。或許目前的高管離職、項目工程停滯只是問題集體爆發的前兆，如若長此以往凱德將失去曾經的優勢和地位。
（北京商報 記者 李鐸 孫麒翔 陳克遠）