在深圳深南大道福田與羅湖交界處，深圳新城市廣場（原深圳中信城市廣場）在節後異常清冷，百貨二樓精品區與三樓餐飲皆難覓人影。據店內商家透露，新城市廣場經營不善，或將於今年年中關閉，現在已經有部分商鋪空置了。
這裡曾一度是深圳城市商業名片。作為深圳第一個真正意義上的SHOPPING-MALL(購物中心)，中信廣場只走了十年的生命歷程。
深圳市兆富商業地產顧問機構董事總經理李應福認為，「十年間，我國零售商業市場和模式發生了巨大變化，傳統商業普遍面臨經營壓力，遍地開花的購物中心將有大批面臨生存危機」。
中信城市廣場2002年開業，第一次將購物中心概念帶給了深圳，並引進華南地區第一家星巴克，開放第一家五星級影院。店外開放式廣場曾一度與對岸的深圳市委、深圳博物館、荔枝公園形成一個外來遊客必到的重要景點，店內主力商場西武百貨則成為深圳消費者接觸國際奢侈品牌的首個窗口。
據李應福分析，雖然中信城市廣場是深圳第一個MALL，搶先但不領先。其在建築設計、業態規劃、商家維護、市政公關、內外流線、客戶導視、景觀設計、地鐵接駁、公交停靠等方面都存在明顯的不足。
「如果一個好的購物中心至少要保持30年不落後的話，新城市廣場則只有5年的比較優勢。」李應福說。
除了商場硬傷，李應福認為，管理團隊動蕩是導致新城市廣場衰落的主因之一。2007年1月，平安信託公司以20億元的價格，從中信集團手中全資收購中信城市廣場，藉此進軍深圳商業地產。經過近五年的艱難整合與調整，2011年10月，平安信託將原來的中信城市廣場更名為深圳新城市廣場，並耗資5000萬元對該購物中心進行整體改造。
「中信集團選擇在競爭逐步激烈之際退出，導致中信城市廣場在關鍵時期經歷整體轉讓，必然發生管理團隊動蕩。」李應福說，「平安信託接管中信廣場後，原管理隊伍重新洗牌，經營思路改變。品牌店鋪也經歷了大範圍的調整。」
新城市廣場管理者、深圳平安商用置業投資有限公司總經理楊敬玉曾表示，經過平安商置的整合，該購物中心兩大主力店和80多個品牌租戶被調整，調整面積達5萬平方米。
此輪調整後，顧客定位為30到40歲的城市新貴階層，對國際品牌高度敏感，追逐時尚潮流。而原依託西武百貨奢侈品牌集聚的45歲上下城市精英階層，被忽視了。
「同質化非常嚴重。」李應福說，「新城市廣場與其他新起來的購物中心都在爭奪時尚白領消費階層，但其歷史領先優勢在高端奢侈品消費，調整後等於放棄優勢，成為新競爭領域的後來者。」
2012年9月底，駐紮在中信城市廣場十年之久的西武百貨撤場。隨著主力店的撤離，不少商鋪都跟著西武一起結束新城市廣場的生意。「西武一走，場內立即冷清了很多，新城市廣場對租戶提供了租金優惠，因此，只有部分一時找不到新的經營場所的商家，依然駐守在這裡。」新城市廣場L層的一家商戶表示。
產能過剩
平安信託大多數商業物業經營慘澹
楊敬玉曾在接受媒體採訪時表示，早期深圳僅有中信城市廣場一家都市型購物中心，當時深圳市民去香港還不是很方便，唯一性成就了中信城市廣場。而2007年至今，深圳地鐵沿線購物中心火速爆發，因此，新城市廣場面臨的競爭與昔日不可同日而語。
目前，深圳大型購物中心已經近30個，密度在全國居首。此外，2013-2014年,深圳即將入市的大型商業項目將達19個之多，增加商業面積170萬平方米以上，較過去兩年呈大幅增長，大量綜合體湧現，大型商業正在向原關外蔓延，社區大型商業配套漸成氣候。商業地產也將遭遇產能過剩。
世聯地產2012年年報中,對國內24家主流開發商2013年發展策略進行了統計，其中過半企業提到,今年以及未來幾年仍將布局或加大在商業地產領域的投入。
據兆富商業地產顧問機構統計，在過去幾年，平安信託在商業地產領域的投資近10筆，總金額超過70億元。其中大多數商業物業經營慘澹。
李應福認為，平安信託在最初投資商業物業時，並沒有大型購物中心經營經驗，甚至沒有經營團隊。後來依託深圳新城市廣場的整合，逐步建立商業管理團隊，成立商業管理公司。
而記者從近幾年大舉進入商業購物中心自主經營的幾家企業了解到，深圳中航地產(7.34,-0.31,-4.05%)、深圳京基地產皆在近兩年緊急成立商業運營公司，負責旗下購物中心的商業經營管理。
李應福認為，目前中國的房地產開發商做商業地產是被迫為之，為了給地產項目做配套，提高房價。
平安信託在過去幾年的商業物業投資中，持有商業物業也隨著房價整體上漲而獲得穩定增值收益。但未來隨著產能過剩，經營跟不上的商業物業一旦被閒置，將會成為投資方巨大拖累。
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