有一個商場，它就像是一個謎，開業後的12年間，它換了三個名字、三個主要掌門人。儘管它佔據了太多「第一」的先機，儘管它此前也一調再調，但始終沒有走出「衰落」。它是誰？它叫「T 1」，之前，它叫「新城市廣場」，再之前，它叫「中信城市廣場」。
對，它就是大名鼎鼎的中信城市廣場，曾與萬象城相提並論的深圳首家購物中心。如今卻因涉及到幾層樓的大面積長期空置以及掌門人的頻繁變動，引來外圍對此商場的諸多猜測，甚至有很多不知情的市民認為它快要關門了。在深圳購物中心井噴供應、大浪淘沙的時代背景之下，它能否從此次的大調整中獲得機會新生？對市場而言，它又能帶來哪些新鮮有趣的購物體驗？如果抹去，又會有多少人去留念？或許，這也是它再次起航時需要多加思考的問題。
2002年
颳起一股高端時尚的消費風潮
中信城市廣場於2002年開業，作為深圳首家購物中心佔盡風光。中信城市廣場達7萬平方米，與中信大廈和星光廣場合為一體，集購物、餐飲、娛樂、休閒、觀光多種功能，於深圳重要的門戶位置———深南大道與上步路交會處，與深圳市委隔街相望。其由中信集團投資，並劃入深圳政府2000-2002年的政府重點工程。
它不負眾望地引進多家國際大品牌，其中包括深圳第一家奢侈品百貨「西武」(由香港迪生集團與日本西武合作的)、第一家吉之島(現改名為「永旺」)、第一家星巴克、第一家新南國影院等等，這些都打破了當時深圳百貨的單一和沉悶，颳起一股高端時尚的消費風潮，不僅是深圳本地精英們的聚集地，也是外地遊客熱衷的觀光消費場所。同樣，它在香港名聲鵲起。很多在香港做商業地產的人都特意跑過來看這個項目，評價頗高。
有百貨業內的資深人士對南都記者透露，佔據中信城市廣場三層樓的西武高端百貨，在頭幾年有非常好的營業業績，很多內地人都搭乘飛機來此購買奢侈品。估計高峰期年銷售額或達到50億元。僅從這一點，便也能想像中信城市廣場昔日的光芒。
2004年
萬象城開業，潛在對手出現
這樣的風光，直至2004年萬象城開業。少有人能預估到萬象城在往後多年內對中信城市廣場的持續衝擊。如今看來，中信城市廣場更像是百貨業走向購物中心階段的「類購物中心」的過渡產物。比較當時兩者最大的不同之處在於，萬象城走的路線是較為成熟的購物中心的模式，一站式消費，且300多個店鋪獨立又融為一體，非中信城市廣場那樣，由百貨、超市、餐飲、酒吧街等多個模塊組合。尤其是西武，走的是代理路線，商家與西武打交道，西武再與商場打交道，萬象城則是直接與商家對接。這兩種路線在當時分不出優劣，但「西武」卻成為了之後中信城市廣場不得不「重新調整」的主要原因。
不出兩年，具備專業M A LL操刀經驗的天河城董事長禹來，受中信深圳集團董事長郭志榮之邀，正式出任深圳中信城市廣場董事長一職。這或許可以看成是中信城市廣場在應對萬象城的挑戰之下，作出的第一次應對。與此同時，天河城集團副總裁楊敬玉也出任了中信城市廣場的總經理。當年，中信城市廣場在北京舉行的中國購物中心國際論壇第四屆年會期間、在首屆「M all-China中國購物中心和商業地產項目評估認證」活動中，榮獲「2006年度中國購物中心最佳運營獎」。
值得注意的是，禹來在同年公開言論中提及：「中國購物中心正處於發展中，曾有人提出，購物中心最重要的是選址，我認為，管理團隊對一個購物中心的成功也起了很大作用，成功的運營十分重要。」幾年後，他離職中信城市廣場，再追溯他的這句話，意味深長。
2007年
平安全資收購，中信地鐵商場開業
2007年1月，平安信託公司以20億元的價格，從中信集團手中全資收購中信城市廣場，成為了中信城市廣場第一個重大的轉折點。商場更多的是作為資本在運作，而對於商業的運營，平安集團經驗欠缺，這似乎也為之後的頻繁調整埋下了伏筆。
6月，中信地鐵商場開業。這個連接著1號地鐵線科學館站點的地下空間的商城，定位與中信城市廣場上下聯合打造一個「以高端消費和大眾消費相結合的深南中信商圈」。曾引人矚目地引進香港著名美食家蔡瀾的自創品牌「蔡瀾美食坊」籤約進駐中信地鐵商場，承租A區夾層及負一層5000多平方米麵積。
但這個場並沒有堅持下來，開業兩年，場內的商家就已變得蕭條，有行業觀察者曾公開寫道：「多家食肆關門或苟延殘喘狀」，原因主要有二：一、空間層高不足，排煙難，只能以快餐、少油、清淡口味為主，限制了很多風格的餐飲進駐。二、缺乏有號召力、代表性美食支撐。因此徒有了出色的策劃概念。
之後這一塊撤出，中信地鐵商場更加找不到章法，也影響到了人們對中信城市廣場的印象，在很多人眼裡，一直認為這兩者是一體的，如果從地鐵去到中信城市廣場，這裡是必經之地。
而對此，平安商用置業投資有限公司副總經理鄭萬智對南都記者表示：「很無奈，因為這裡幾百個商鋪都賣散到各個小業主手中，要再收回統一運營十分困難。」
2009年
LV撤出，西武優勢不再
萬象城的「魔咒」終於擺在桌面上發揮出來了。2009年，「LV」7月在萬象城開出旗艦店，並撤出中信城市廣場的西武百貨。雖然這只是一家店搬遷之舉，但從全局來看，這卻是一個開端，也是一個暗示，可以看作為中信城市廣場一個重大的轉折點———逐漸，西武百貨的優勢不再。
不知道是不是運營方捕捉到了市場上的氣息變化，於同年第四季度，中信城市廣場開始了第一輪較明顯的調整。據知情者對記者透露，這一次的調整，最醒目的就是將吉之島的面積從2萬平方米縮減到1.8萬平方米，空出的面積，招入CK等時尚品牌，以此增加商場的時尚感。隨後，在2010年成立國內購物中心首家V IP俱樂部會所，這個會所定期為會員主辦多種特色活動，以增加客戶的粘合度。由此也可窺見運營者在籠絡目標客戶上注入了很多心思。會員至今2萬名。據南都記者了解，萬象城當下的會員數量約10萬人，兩者已顯示出巨大的懸殊。
同年11月，來中信僅4年的禹來辭別中信，赴鴻榮源履新，擔任鴻榮源集團總裁一職。楊敬玉則繼續留在平安，負責中信城市廣場的管理運營。
2011年
第一次大規模調整，更名「新城市廣場」
2011年，中信城市廣場更名為「新城市廣場」，並耗巨資5000萬元對該購物中心進行整體改造。
深圳平安商用置業投資有限公司總經理楊敬玉曾公開表示：「經過平安商置的整合，該購物中心兩大主力店和80多個品牌租戶調整，涉及面積達5萬平方米。」其中包括：將此吉之島打造為華南區首家頂級形象店，日本原裝進口生鮮、包裝食品將達到80%。並首次引入深圳7家次主力店和多家品牌店，期望與兩大主力店形成客流互補。
商城此次調整，意在全體租戶組合和定位更加合理，突出購物中心與同行之間的差異化和特色化。「毫無疑問，這次的整體改造比2009年那次『微調』要決心更甚，更為迫切。」也有相關負責人在接受南方日報記者採訪時表示，其實自2010年初，就已開始協調主力店對LG層進行重新定位和升級改造，並強調「在調整半年後，人流量和品牌經營業績都得到大幅提升」。
2012年
西武撤出，第二大轉折帶來再次調整
在2012年，楊敬玉在系列會議發言上，重點分析了「主力店」的優勢與劣勢，提及主力店優勢在於吸引客流、提升定位和形象，越不成熟的商圈對主力店的依賴度越大。對於「在起到核心作用的同時，主力店又存在哪些弊端」的質疑，楊敬玉認為：首先是租期長，由於租賃條件都是在起始條件下進行談判的，所以租期長意味著後期長期的租金增長很低。另外，如果主力店佔的面積過大，其他店鋪的數量勢必相應減少，也就是對商品豐富程度有很大影響。對於之後西武的撤出，作為項目直接的操刀者，他的這段言論似乎可以側面了解到平安商用置業的態度。
10月，西武正式撤出新城市廣場，涉及面積達到1.4萬平方米（1-3層）。在此之前，8月就開始有多家媒體報導，西武撤出，新城市廣場「冷清了很多，只有部分找不到去處的商家駐守在此」。平安商用置業公開解釋：新城市廣場與西武百貨由於合同期屆滿，和平分手，並對外表示，「對於西武原有的租戶，我們歡迎大家以個體的身份跟我們進行籤約。預計2013年初整個購物中心的1到3層會進行相應的升級改造」。
有知情者對南都記者透露，其實中信城市廣場與西武籤訂的合同，到期時間實際是「2012年的下半年」，有些商家認為年底是旺季，因此延期到2013年3月份。但百貨衰落的大勢不可擋，合同到期的時間到底是何時並不關鍵，西武撤出是遲早的事情，從LV撤出的那天開始，西武的優勢已在漸漸銷蝕，各個品牌各自獨立開旗艦店後，大量新品好貨都會優先輸送到旗艦店，不再是作為代理方的西武。目前全國的西武都已關閉。
2013年
更名不滿兩年，再次改名為「T 1」
2013年12月，新城市廣場再次更名為「T 1」，全英文為「T ERM IN A LO N E」。在改名為「T 1」之前，2013年2月有新聞曝出：「商場在節後異常清冷，百貨二樓精品區與三樓餐飲皆難覓人影。據店內商家透露，新城市廣場經營不善，或將於今年年中關閉。」不過，平安商用置業相關負責人立馬回應為，在西武百貨退出後，該廣場正在醞釀升級，定位為年輕時尚，瞄準20-40歲消費群體。
在2013年接近一年的時間裡，新城市廣場終於決定改名。2013年10月，T 1在深圳正式召開品牌概念與招商發布會，向媒體公布T 1新城市廣場的升級改造情況。「深圳是一個以年輕人為主體的城市，平均年齡28歲，但深圳沒有一家以年輕人為主要客群的商業體。」楊敬玉公開表示，而此時他的職位已是「平安信託有限責任公司物業投資事業部總監」，而不是之前的「深圳平安商用置業投資有限公司總經理」。當時宣稱的「T 1新城市廣場」將在2013年12月聖誕節前後全新亮相，可是，這次亮相併沒有如期而至，而是比之前的調整都要顯得慎重。
2014年
春節後再次換帥，空降「梁聯昌」
2014年春節後，平安商用置業再次出現大動作———換帥「梁聯昌」，此人從上海空降而來，出任平安不動產有限公司商務管理部總經理。此人前任萬順昌集團有限公司(是一家以國際貿易為主要業務的香港上市公司)資產管理部董事總經理。楊敬玉不再管理T 1。
一名不願透露姓名的商業地產資深人士對南都記者透露，平安商用置業在去年團隊流失非常大，尤其是招商團隊。梁聯昌到任之後，實行「兩手抓」，一為加速平安商用置業的全國項目拓展，二為加大商用置業的團隊搭建。平安商用置業表示，當下團隊人數已達百人。也正是此人，在直接掌管T 1的「未來」。
T 1的招商依然進展緩慢，綜合多位業內人士的看法，原因有幾點：1、商場目標商家大都在縮減擴張計劃，尤其是今年，普遍招商難。2、租金高。一般新開商場都會對商家實行很大優惠，但平安給出的租金價格直追附近萬象城、K K M A LL。一名之前接觸過T 1招商的人士對記者表示：「平安將T 1的租金卡得很死，很多商家因為租金不肯放鬆最終而沒有進駐。」3、團隊人員變動太頻繁，經營思路前後變化大，商家信心不足。4、商場建築空間設計瓶頸多，例如沒有較大的中庭、垂直電梯擋住視線、地鐵商場拉低形象。
對話
招商目標以設計師品牌為主
鄭萬智，平安商用置業投資有限公司副總經理
南都：今年年後，平安商業再換帥，「T1」的名字還會再改嗎？
鄭萬智：目前沒接到通知要更改。
南都：招商進展如何？現在有哪些商家？
鄭萬智：我們正在積極招商，目前不方便透露招商進展的具體情況。但我們目前的出租率達到71%。
南都：有業內人士指出，你們的租金門檻很高，是多少？
鄭萬智：租金的價格屬於商業秘密，不方便說。但確實不低。
南都：那租金價位是與萬象城、K KM ALL商圈看齊，還是向福田中心區商圈看齊？
鄭萬智：萬象城商圈吧。
南都：對T 1的升級改造，重點做了哪些？預算多少？
鄭萬智：我們拿出了幾千萬元來對商場的硬體進行改造升級。現在可以看到星光廣場多了演出的舞臺，內部多了很多年輕時尚的裝飾元素。
南都：目前全市可逛的購物中心增加了不少，應該也會分流大部分客戶。T1是否有做一些關於商場所處商圈的有效客戶量以及商場人流量批次？
鄭萬智：沒有相關的統計，也沒有相應的數據提供給大家。
南都：那你們此次調整的依據是什麼呢？
鄭萬智：不得不承認，商場有些地方急需提升，正在推進搭建「客流系統、收銀系統、w ifi系統」這三大當下購物中心必備系統。商家要來進駐前，自己也會有一些調研。
南都：預計重新開業要到何時？是否幾個月內完成還是有點難的？
鄭萬智：我要強調，我們不是重新開業，只是重新調整，重新亮相。除了西武撤走，其實這個商場是「平穩」的，不存在外界所說「要關閉重來」。但重新亮相的時間還沒有明確。屆時會有統一的發布。
南都：從2012年10月西武正式撤出至今，大面積空置帶來的損失有多大？
鄭萬智：我只能說，平安有實力支撐商場度過這個調整期。
業內診斷方案
A方案：T 1所處的商圈，東有萬象城、西有福田中心區，T 1夾縫求生不易。可充分結合上步路商場來做。再加上T 1的面積不大，不利於組合發揮綜合業態，倒不如以某類單一業態為主。例如旁邊有樂器城、文具城，這些都是專營一種業態，商圈已有基礎，T 1也可以借勢做主題性更強的商場。
B方案：定位為年輕時尚方向沒有錯的，但可以加強「主力店+互動店」的結合。目前輕奢品牌和快時尚品牌包括ZA R A、H & M在內，都很保守，擴張縮減，這樣的市場行情會給招商帶來很大的阻礙。不過也有一些中高檔的年輕時尚國際品牌，設計感也很強，以走量為主，比輕奢品牌的商品價格要低一點，但擴張比較積極，不妨也加以考慮。
C方案：商場建築空間的設計是十多年前的作品，目前看來有很多硬傷———中庭不大、垂直電梯遮擋視線。這樣的設計其實在開業後五年就已經過時了，而做商業地產一般要有至少十年的超前眼光。所以，在空間改造上，一定要加一些特別的元素進去。並且T 1也強調匯聚設計師品牌，那麼或許可以嘗試將上下樓層打通，做成LO FT感覺的店面，這樣的空間體驗可以吸引到更多的目標消費者。
記者後記
如何在當前競爭之下脫穎而出？
在今年4月、5月，南都記者分別坐地鐵和開車去到T1商場。南都記者發現，T 1商場外部，星光廣場增加了一個演出舞臺，並修飾了整體外立面，更具動感。T 1的內部裝飾比以往更加具有時尚動感，中庭空間增加了很多不斷漸變的彩燈，搭配白色的金屬殼。熱鬧的燈光之下，場內卻依然備感冷清，就像是一個還沒開業的新商場。前來購物的人也不多，基本都集中在了吉之島超市。
據了解，目前萬象城每年達到60億元的銷售額，附近的K K M ALL每年營業額達到12億元。平安方面並未透露T1目前的銷售額，不過從側面判斷，僅有B1層的吉之島與LG層有商家，1- 3層幾乎都是空的。有熟悉超市的人士告訴記者，深圳吉之島的年銷售額基本在8億- 15億元之間。平安商用置業方面表示，平安集團有實力支撐商場的此次調整。不過，就目前情況來看，T 1不僅要克服內部頻繁變動帶來的負面影響，還要考慮如何走出「團隊變動帶來定位失準，定位失準又導致團隊流失」這樣的惡性循環？除此，還要應付日新月異的深圳購物中心局面。萬象城之後，還有海港城、歡樂海岸、益田假日廣場等，且還有大量規劃中的、在建中的、即將開業的購物中心。在千城一面的同質化競爭壓力之下，T1的優勢在哪兒？
如此看來，目前掌門人不急於降低門檻招商進駐，而重在建設團隊，慢慢打磨，這樣的慎重是必要的，而我們對T 1的等待也是值得的。
（南都 記者張銳宣）