樂居財經 魏薇 發自上海
當某房企還在為錢煩惱，不得已把融資利率提高到14.5%的時候，有些房企只需家中坐，錢就送上門了。
本周內，有3家房企獲控股股東資金扶持。
渝開發（SZ.000514）獲得重慶城投8億元財務資助，利率為一年期貸款基礎利率。據查，目前該利率為3.85%；廣宇發展（SZ.000537）獲得魯能集團10億元財務資助，利率為5.5%，期限3年，按此測算，關聯交易總額為11.65億元（其中，應支付利息1.65億元）。
借款利率3.85%-5.5%，這在行業中處於什麼水平？據統計，規模房企境內融資成本多位於6%-7%之間。以上借款利率略低於平均水平，這是股東給予渝開發和廣宇發展的「關照」。
不過，三家公司之中，中交地產有些特殊，雖然也受到了股東的關照，但成本有點高。根據公告，中交地產擬向地產集團新增借款額度不超過100億元，借款利率不超過10%。這一利率水平，不僅高於境內平均融資成本，甚至超過境外美元債。
克而瑞數據顯示，2020年房企新增境外債券的成本為7.89%；而今年以來，約20家房企公告發行美元債，其中僅兩家房企的美元債利率超過10%。
中交地產的「兩條紅線」
1月13日晚間，中交地產公告稱，向中交地產集團新增100億元借款額度，年利率不超10%。目的是保證公司房地產主營業務持續健康發展，應對市場激烈的競爭，以在土地、資金等方面做好準備。
中交地產集團持有中交地產53.32%的股權，是中交地產的控股股東。
10%，這個數字似曾相識，在去年4月27日，中交地產曾向中交地產集團申請借款15億元，期限3年，年利率也是不超過10%。
中交地產曾於2020年8月5日成功發行過一筆為期5年的7億元公司債券，票面利率僅3.8%，從其存量債券來看，最高利率也僅為6.3%。相比之下，10%的利率要高於其公開發行債券。
那麼中交地產為什麼沒有選擇公開發債，而選擇了向股東高息借款？IP Global中國區首席經濟學家柏文喜表示，股東借款的條件和利率是由雙方商定的，只要不違反企業之間借款的相關規定即可，利率不超過銀行同期貸款利率的四倍就是允許的。
柏文喜分析稱，這實際上也體現了中交地產母公司對上市公司的支持，上市公司發債雖然便宜，但是一則發債空間有限，二則發債融資是不能用來拍地，尤其後者應該更是這次中交地產項目公司借款的主要原因。10%的利率成本在前融市場並不貴，因為事實上前融成本都比較高。而中交地產這番操作相當於向母公司做了一筆前融，成本是遠低於市場成本。
據2020中報披露，中交地產經營性現金流缺口高達96.85億元，同比暴跌162.57%；籌資性現金流為160.17億元，同比暴漲6倍，可見其更多的是依賴融資維持經營。
去年上半年，中交地產的信託融資比例超過了30%，並且高於銀行貸款的比重，而信託平均融資成本遠高於銀行貸款。據其最新一期的新增借款公告，去年前10個月，中交地產累計新增借款316.96億元，佔去年末淨資產506.25%。
截至2020年6月底，中交地產的帳面現金為121.96 億元，短期債務約89.12 億元，現金短債比為 1.37，還算「有錢」。但同時，中交地產的淨負債率達到 238.86%，剔除預收款後的資產負債率為 86.26%，距離低於70%的目標還差16個百分點。中交地產踩中了「兩條紅線」。
除此之外，還有隱形的債務風險需要把控。據公告，中交地產在2020年累計新增擔保金額約為26.28億元，佔2019年末淨資產的比例為41.97%，總擔保餘額為106.78億元，佔2019年末淨資產的169.7%。
融資依賴
隨著融資渠道收緊、融資利率走高，房企資金面緊張，不少控股股東為旗下房企提供便利，包括財務資助、項目受讓等。
股東的扶持力度，與其自身實力有關。比如魯能集團，2019年以來，魯能集團為廣宇發展及其子公司一共提供了20次項財務資助，年利率大多為5.5%，涉及金額約275億元。
17年前，魯能集團通過收購廣宇發展25.29%股份成為其第一大股東。為解決同業競爭問題，魯能集團推出了重組方案，將其下屬的主要住宅類房地產資產和業務注入廣宇發展，廣宇發展成為了魯能集團發展房地產業務的主要平臺。
去年8月，魯能集團正式被整體轉劃至中國綠髮，後者是由中國誠通控股集團有限公司、國家電網、中國國新控股有限責任公司參股投資的股權多元化央企。去年底，魯能集團以29.12億元的底價拍下廈門第一高樓，轟動一時。
在資金上，廣宇發展一直對魯能集團有較大的依賴。就近期來看，去年12月29日，魯能集團像廣宇發展提供20億元財務資助，利率5.5%，期限為2年。12月10日，魯能集團為廣宇發展子公司提供29.87億元財務助，利率不超過5.5%。11月25日，向廣宇發展所屬南京魯能矽谷房地產開發有限公司提供1.2億元的財務資助，利率5.5%，期限為2年。
除了財務資助，魯能集團還曾於2019年底，以9.17億元受讓廣宇發展出售的魯美項目存貨資產。
2019年年末，廣宇發展的總債務中，來自魯能集團的委託貸款107.34億元，佔當期總債務比重的46.94%，借款利率為5.5%。
自2017年重組至今，廣宇發展的財務狀況一直不容樂觀。2020年中期，廣宇發展剔除預收帳款後的資產負債率為73.06%，淨負債率為138.01%，現金短債比為0.44，「三條紅線」全部踩中。
2020年三季度末，廣宇發展的貨幣資金為61.98億元，短期借款和一年內到期的非流動負債為157.15億元，現金短債比為0.39。2019年，其經營性現金流為-17.88億元，同比減少129.98%，2020年三季度末，現金流缺口進一步擴大至24.27億元，資金流動性明顯不足。
根據廣宇發展債券評級書，2017-2019年年末，其有息債務的規模分別約為209.54億元、191.26億元和228.67億元，短期有息負債分別約為63.27億元、47.02億元和113.29億元，短期負債佔有息負債的比重一直較高，2019年末的數值接近50%。
2017年，也就是重組那一年，廣宇發展的銷售額有過短暫的輝煌。當年，廣宇發展的銷售額由2016年的68.2億元增至271.1億元，增幅高達297.51%。但2018年隨即開始下滑，當年實現銷售額222.07億元，同比下降18.09%。2019年，僅實現104.26億元的銷售額。對應的，2017-2019年，廣宇發展的營業收入增速分別為135.69%、25.01%和-15.04%。
2020年前三季度，廣宇發展實現營業收入137億元，同比增長5.03%；歸屬於上市公司股東的淨利潤19.1億元，同比下降22.35%。
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文章來源:樂居財經