史上最全徵地流程
轉自搜狐連結 我是上塘人 2018-06-15
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很多被徵收人一聽說要拆遷，想到的就是賠多少錢，換幾套房的問題，關注點落到最終結果上，往往忽略了拆遷的過程。關注結果是對的，但是，只關注結果，不關注過程，也很難獲得滿意的結果。就像我們打一場仗，你不了解仗打到哪個階段了，該衝鋒的時候你撤退，該撤退的時候你盲目衝鋒，這樣打仗，你不被敵人打死，也要被自己人就地正法。今天，德凱律師團就給大家詳細講一講徵地拆遷補償安置的基本流程，讓大家在徵地拆遷過程中做到心中有主線，進退有據。
一、徵地告知
這裡的徵地告知，是我們常說的「擬徵地公告」，為什麼是擬徵，而不是徵地公告呢？因為徵地文件還沒有報批，先提前預告一下。
《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）規定：在徵地依法報批前，要將擬徵地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被徵地農民。在告知後，凡被徵地農村集體經濟組織和農戶在擬徵土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，徵地時一律不予補償。這就是我們徵地拆遷中常說的「防三搶」。
被徵收人在此處需要注意的是：一些地方政府會將擬徵地告知當做徵地公告，在徵地項目未獲審批的情況下，就強徵農民土地，這是屬於違法徵地，被徵收人一定要睜大眼睛看清楚。
二、現狀調查及確認
《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）中規定：對擬徵土地現狀的調查結果須經被徵地農村集體經濟組織和農戶確認；確有必要的，國土資源部門應當依照有關規定組織聽證。
通俗一點講，這個環節就是量地、量房，確定你家被劃入徵地紅線範圍內的土地面積、房屋面積、地上青苗、附著物的情況等等。
被徵收人在此處需要注意的是：一些地方政府經常將量地、量房確認單與補償款的數字放到張紙上讓被徵收人籤字，籤完就認為你認定這個補償了，當事人籤字時一定要看清楚。
三、徵詢意見
組織徵地聽證國土資源部《關於完善徵地補償安置制度的指導意見》（國土資發 〔2004〕238號）中規定：在徵地依法報批前，當地國土資源部門應告知被徵地農村集體經濟組織和農戶，對擬徵土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規定》（國土資源部令第22號）規定的程序和有關要求組織聽證。
很多當事人往往忽略這個聽證權，要知道這裡聽證的是補償標準和安置途徑，這兩個因素幾乎直接關乎被徵收人的切身利益，不可不重視。
四、徵地材料的組織、審核及上報
市縣國土資源行政主管部門根據徵地情況調查結果和市縣人民政府擬定的徵地補償標準、安置方案，以及建設項目的相關材料，依法擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、徵收土地方案和供地方案，編制建設用地呈報說明書（簡稱：一書四方案），經過縣級人民政府初步審核同意後，由縣級人民政府正式行文報批。
五、徵地的審核和報批
市縣人民政府上報的徵地材料，由省(自治區、直轄市)國土資源部門受理，並進行審核。凡是徵地材料齊全、徵地程序合法、徵地補償標準符合法律規定、安置方案已經確認，市縣人民政府已經出具說明材料的，報請省級人民政府審批。須報國務院批准的，由省（自治區、直轄市）人民政府審查後報請國務院批准。省級國土資源部門將徵地材料報送國土資源部審查。徵地經國務院或省級人民政府批准後，國土資源部或省級國土資源部門下發徵地批准文件。
被徵收人在此處需要注意的是：徵地拆遷項目的審批至少是省級政府審批，徵收基本農田或徵收土地達到一定面積須經國務院審批，因此，一些地方政府拿出市裡邊審批的文件就開始徵地，則屬於違法徵地。
六、發布徵收土地公告
經依法批准徵地項目後，市縣人民政府和市縣國土資源行政主管部門要及時發布徵收土地公告。
根據《徵用土地公告辦法》（國土資源部令第10號）的規定，徵收土地公告由市縣人民政府在收到徵用土地方案批准文件之日起10個工作日內進行，內容包括：1、徵地批准機關、批准文號、批准時間和批准用途；2、被徵用土地的所有權人、位置、地類和面積；3、徵地補償標準和農業人員安置途徑；4、辦理徵地補償登記的期限、地點。
徵地公告很關鍵，一般會告知提起行政複議、行政訴訟的權利，建議被徵收人在看到公告的時候，可以拍照保存。
七、辦理補償登記
根據《土地管理法實施條例》的規定，被徵收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理徵地補償登記。
在這裡，各地可能就有一些地方政策，比如嫁出去的女兒、剛生的娃娃、上門的女婿等等不能享受補償、安置政策之類的，遇到這種特殊情況，一定要及時諮詢律師。
八、擬定和公布徵地補償、安置方案縣
市人民政府土地行政主管部門根據批准的徵用土地方案，對土地所有權人、使用權人及地上附著物等進行進一步核實，會同有關部門擬訂徵地補償、安置方案，在被徵收土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告，聽取被徵收土地的農村集體經濟組織和農民的意見。
徵收土地的補償、安置方案公告由市縣國土資源行政主管部門進行。內容包括：1、本集體經濟組織被徵用土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數量，需要安置的農業人口的數量；2、土地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式；3、安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式；4、地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；5、農業人員的具體安置途徑；6、其他有關徵地補償、安置的具體措施。
九、舉行聽證
為確保被徵地農民權利的維護，根據《徵收土地公告辦法》（國土資源部令第10號）的規定，被徵地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對徵地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在徵地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向有關市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出。
十、批准徵地補償、安置方案
市縣國土資源行政主管部門進行徵地補償安置方案的公告後，公告期滿當事人無異議或者根據有關要求對徵地補償安置方案進行完善後，將徵求意見後的徵地補償安置方案，連同被徵地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人的意見及採納情況報市縣人民政府批准，並報省級國土資源行政主管部門備案。
被徵收人在此處值得注意的是：如果對徵地補償、安置方案有異議，一定要在公告期滿60日內提起行政複議或者提出行政訴訟，如果什麼事情都不做，而不交出土地，原則來說，政府是可以在催告後申請法院進行強制徵收的。
十一、實施徵地、交付土地
徵地補償安置方案批准後，市縣人民政府國土資源管理部門應及時依法組織落實徵地補償安置方案的事宜，將徵地補償安置方案確定的費用及時足額地支付給被徵地的農民和村集體經濟組織。
德凱徵地拆遷律師團提醒您：徵地補償安置方案確定的有關補償費用沒有足額支付到位的，被徵地的農村集體經濟組織和農民有權拒絕交出土地。
普法：
徵用土地
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土地徵收是指國家為了公共利益需要，依照法律規定的程序和權限將農民集體所有的土地轉化為國有土地，並依法給予被徵地的農村集體經濟組織和被徵地農民合理補償和妥善安置的法律行為。現徵地一般指徵收。[1]
中文名：徵地
外文名：【法】ｌａｎｄ ｅｘｐｒｏｐｒｉａｔｉｏｎ
全稱：徵收土地
特徵：強制性、補償性
主體：國家
特徵
徵收土地就是國家為了公共利益的需要，依法將集體所有的土地轉變為國有土地的強制手段。徵收土地具有以下特徵：
(1)徵地是一種政府行為，是政府的專有權力
(2)必須依法批准；
(3)補償性。要向被徵用土地的所有者支付補償費，造成勞動力剩餘的必須予以安置；
(4)強制性。
(5)權屬轉移性。土地被徵收後，其所有權屬於國家，不再屬於農民集體。
(6)徵地行為必須向社會公開，接受社會的公開監督。[2]
審批
徵收土地實行國務院和省級人民政府兩級審批制度。
國務院的批准權如下：
(1)基本農田；
(2)基本農田以外的耕地超過35公頃的；
(3)其他土地超過70公頃的。
其他的用地由省、自治區、直轄市人民政府批准，報國務院備案。在徵用土地的審批中，要徵用農用地，首先要辦理農用地轉用，或同時辦理農用地轉用審批。[2]
補償安置
徵收土地的補償和安置包括土地補償、安置補助以及地上附著物和青苗的補償等。[3]
補償費
1．土地補償費的概念
土地補償費是國家建設徵用土地時，為補償被徵地和原土地使用單位的經濟損失而向其支付的款項。其實質是對農民在被徵用的土地上的使用性質，長期投工和投資的補償。
「土地徵用補償是指房屋徵收部門自身或者委託房屋徵收實施單位依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補償標準的規定，在徵收國家集體土地上單位、個人的房屋時，對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償。」楊在明說。[2]
2．土地補償費的計算
徵用耕地的補償費為該耕地徵用前三年平均年產值的6-10倍。按照上述標準支付土地補償費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。但是土地補償費和安置費的總和不得超過土地被徵用前三年平均年產值的30倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高徵用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
3．商品菜地開發建設基金費用收取標準
菜地，是指城市郊區為供應城市居民吃菜，連續三年以上常年種菜或養殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘。
城市人口(不含郊縣人口，僅指市區和郊區的非農業人口，下同)百萬以上的市，每徵用一畝菜地，繳納7000—10000元。城市人口50萬～100萬的市，每徵用1畝菜地，繳納3000-5000元。在京、津、滬所管轄縣徵用為供應直轄市居民吃菜的菜地，也按該標準繳納。城市人口不足50萬的城市，每畝繳納3000-5000元。在同一城市，對中央和地方的建設項目徵地，按同一標準收取。[2]
補助費
1．安置補助費的概念
所謂安置補助費是指用地單位對被徵地單位安置因徵地所造成的多餘勞動力所需費用而支付的補助金額。
2．安置補助費的計算
徵用耕地的安置補助費標準，是按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數按照被徵用的耕地數量除以徵地前被徵地單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準為該耕地徵用前三年平均年產值的4—6倍，但每畝耕地的安置補助費，最高不得超過其年產值的15倍。具體計算公式如下：
安置補助費=被徵用耕地前三年平均年產值x補償倍數
特殊情況下，計算所得的補償和安置費不能維持原有生活和生產水平時，經過省、自治區、直轄市人民政府批准，可以適當提高標準；但土地補償和安置補助費之和，最高不得超過年產值的30倍。
3．剩餘勞力的安置
主要的安置辦法是支持被徵地單位從事農業開發、興辦企業或採用貨幣安置或自謀職業等。
被徵用土地的人員安置途徑主要有以下幾種：
(1)安排符合條件的人到建設用地單位或其他需要用人的單位就業。若由建設單位負責安置，則建設用地單位可免交徵地安置補償費，否則將相應的安置補助費轉撥給接收單位。
(2)將安置補助費金額發給需要安置的人員，由他們自己自謀職業。但農村集體經濟組織和村民委員會應與自謀職業的農民籤訂協議。
(3)被徵地的集體經濟組織負責安置，安置補償費由該組織使用與管理。有條件的地方，由集體經濟組織出資開墾新的土地，重新分給土地被徵用的農戶，經雙方協調籤訂協議。
(4)大中型建設項目或連片徵地的，在有條件的地區，根據統一規劃，可以從徵用土地中劃出一定比例的土地使用權交給被徵單位和農民，支持其開發經營、興辦企業，所需徵地費用，由被徵地單位負擔。
(5)大型水利水電工程用地，具有公益性，佔地數量一般都很大，在徵地過程中，除解決補償安置問題外，還要解決移民安置問題。水利水電工程建設用地的移民安置，應按照就地安置的原則，首先在本鄉本縣內安置；在本鄉本縣內安置不了的，應在工程受益地方安置；在受益地方安置不了的，可按照自願協調的原則外遷安置。移民自願投親靠友的，由遷出地人民政府和移民協商，籤訂協議，辦理有關手續，遷出地人民政府應當將相應的土地補償費和安置補助費，交給安置地人民政府，統籌安排移民的生產、生活，經安置的移民不得擅自返遷。
(6)通過將國營農場土地調劑給被徵地單位。[2]
補償費
凡在協商徵地方案後搶種的農作物、樹木和搶建的設施，一律不予補償。
1．青苗補償標準
辦理徵用手續時，應明確移交土地的時間，使當地村組及早準備，以免造成過多的損失。損壞被徵用土地上的青苗，應當給予合理的補償。對剛剛播種的農作物，按季產值的三分之一補償工本費。對於成長期的農作物，最高按一季度產值補償。對於糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收穫的，不予補償。對於多年生的經濟林木，要儘量移植，由用地單位付給移植費；如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實際價值補償。對於成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補償。
2．房屋拆遷補償標準
被徵土地上的房屋等設施需要拆遷時，必須在申請徵用土地的同時，一併編制計劃，上報批准。在國家建設工程開工之前，當地政府幫助拆遷戶安排好住房。拆遷房屋按「拆什麼，補什麼，拆多少補多少，不低於原來水平「的原則，對所拆遷的房屋，按其原有建築的結構類型和建築面積，給予合理補償。補償的標準按各地區現行價格分別制定。
3．其他附著物的補償標準
用地單位佔用耕地建房或者從事其它非農業建設時，應當按照《中華人民共和國耕地佔用稅暫行條例》的規定，繳納耕地佔用稅。[2]
其他規定
(1)關於大中型水利、水電工程建設徵用土地的補償標準和移民辦法的特殊規定。 （2）《土地管理法》規定。大中型水利、水電工程建設徵用土地的補償和移民安置辦法，由國務院另行規定。
(3)臨時佔地及補償。《土地管理法》規定，建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，報縣級人民政府土地行政主管部門批准。其中，在城市規劃區內的臨時用地，在報批前，應當先經過有關城市規划行政主管部門同意。土地使用者應當根據土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會籤訂臨時使用土地的合同， 並按照合同約定支付臨時使用土地的補償費。使用期滿之後，用地單位負責恢復原有土地的耕作條件，對土地採取妥善的復墾措施；若用地單位一時無力直接承擔這部分土地的復墾工作時，可以按恢復土地工作量向當地村組支付土地恢復費，交村組自行恢復。有的地區可以向用地單位直接收取土地復墾費，以統一進行該地區的土地復墾工作。水利、公路、航道建設工程的空地或廢棄地，經過平整可以耕種或開展多種經營的，不按徵地處理，仍歸農村集體所有，建設單位承擔平整土地的費用，並補償該耕地一年的產值。
需要指出的是：①徵地是國家的行政行為，而不是土地買賣。徵地既是一種國家行為，也是農民對國家應盡的一種義務，不是農民向國家賣地；國家徵用土地再出讓時，原土地與出讓時的土地的地價差異是由國家投資所形成的，原則上這項收益應歸國家所有。因此，國家對農民的補償支付的費用仍然是補償或補助性質的，而不是完全的地價，不能根據土地使用權的出讓價格制定徵地補償標準。②徵地補償和安置補助的原則是保證被徵地農民的生活水平不因徵地而降低。即徵用土地後，通過補償、安置補助費的支付和使用，要使被徵地單位的農民的生活水平達到或超過徵地前的生活水平。如果達不到，應當採取相應的措施，包括提高補償標準，最高可提高到30倍。
支付管理
徵地支付
市、縣人民政府土地行政主管部門應在土地徵用批准後三個月內，將徵地補償費用支付給被徵用土地的農村集體組織或村民委員會。
徵地補償費的管理
1．土地補償費
由農村集體經濟組織或者村民委員會管理，主要用於發展集體經濟和改善生產和生活條件，可視土地使用者或者土地承包者對土地的投入情況給予適當補償。
2．安置補助費
誰負責安置，誰管理、使用，不安置的支付給個人。
3．地上附著物補償費
誰拆遷或遷建的，支付給誰；自行拆遷的，支付給附著物的所有者；林木、果樹補償給所有者。
4．青苗補償費
青苗的補償費支付給所有者。禁止侵佔、挪用被徵地單位徵地補償費和其他有關費用。
5．對徵用承包戶的土地補償
徵用農業承包戶的土地，承包期限在10年以上的，農村集體經濟組織和村民委員會可以將土地補償費的80%支付給土地承包經營者。
例題．徵用承包期限在10年以上的農業承包戶的土地，土地補償費支付給土地承包經營者。 ( w )
方案編制
徵地方案是在批准農用地轉用後或同時必須上報的材料，徵地方案的申請受理、審查過程與農用地轉用方案基本相同。
主體與內容
1．徵用土地方案編制的主體
徵用土地方案一般由縣級人民政府土地行政主管部門負責編制。
2．徵用土地方案的內容
徵用土地方案要說明被徵土地的數量、位置、權屬以及土地補償標準、安置途徑等內容，以表格的形式填寫，同時另附以下材料：
(1)《建設擬徵(佔)地土地權屬情況匯總表》。
(2)耕地以外的其他土地的有關補償標準的規定。
(3)用地單位對本方案的意見。
(4)1：500至1：1000徵地紅線圖，能反映徵地範圍、面積、利用現狀及權屬關係。
編製程序
1．確定徵地範圍
在土地利用總體規劃確定的城市、村莊和集體建設用地範圍內，按年度建設佔地指標，城市或村鎮規模確定的各地塊的用途，具體建設項目的用地需求，確定建設用地位置即為徵地範圍。對經國務院及省政府批准的大型能源、交通、水利等基礎設施，需徵用土地利用總體規劃確定的城市、村莊和集體建設用地範圍以外的土地，按具體項目用地要求並經論證批准確定建設項目的準確位置，即為徵地範圍。
2．現場調查
縣級土地行政主管部門派工作人員到現場調查被徵地村的基本情況。
3．確定徵地補償費、需要安置的人數和安置途徑
徵地補償費的確定、需要安置的人數和安置途徑見前述。
4．擬定徵用土地方案
根據徵用土地方案內容，由縣級以上人民政府土地行政主管部門負責擬定徵用土地方案。
5．徵求意見
將擬定的徵用土地方案徵求被徵地村的意見，在法律許可的範圍內儘量使方案滿足農民的要求。
6．籤字上報審批
擬定的徵地方案經修改和具體經辦人員及分管領導籤字上報
至有批准權的人民政府審查批准。
程序
1．擬訂徵用土地方案：由擬徵用土地所在地市、縣人民政府或其土地行政主管部門擬訂。
2．審查報批：報有批准權限的上級政府批准。
3．方案公告：由市、縣人民政府對經批准的徵地方案在被徵用土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。
4．徵地補償登記
被徵用土地的所有權人和使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理徵地 補償登記。
5．制定徵地補償、安置方案
由市、縣土地行政主管部門會同有關部門根據批准的徵用土地的方案及土地所有者和使用者的登記情況(經核實)制定，即把徵地方案中確定的各種補償的總費用分配到各所有者和使用者，以及具體落實人員的安置方案。
6．公告徵地補償、安置方案並組織實施
徵地補償費用應當自徵地補償、安置方案批准之日起3個月內全部支付。
7．清理土地
徵地補償、安置方案實施後，由市、縣土地行政主管部門組織有關單位對被徵用的土地進行清理。
中央文件
2013年中央一號文件 2013年中央一號文件有關徵地部分（全文第五部分第2條）：加快推進徵地制度改革。依法徵收農民集體所有土地，要提高農民在土地增值收益中的分配比例，確保被徵地農民生活水平有提高、長遠生計有保障。加快修訂土地管理法，儘快出臺農民集體所有土地徵收補償條例。完善徵地補償辦法，合理確定補償標準，嚴格徵地程序，約束徵地行為，補償資金不落實的不得批准和實施徵地。改革和完善農村宅基地制度，加強管理，依法保障農戶宅基地使用權。依法推進農村土地綜合整治，嚴格規範城鄉建設用地增減掛鈎試點和集體經營性建設用地流轉。農村集體非經營性建設用地不得進入市場。[4]
參考資料
[1] 集體土地徵收知識問答．銅陵市政府信息公開網 [引用日期2016-10-17]
[2] 楊在明：中國城市化進程需要建立科學的溝通橋梁．鳳凰網 [引用日期2015-08-23]
[3] 論承包人土地補償費受償權的保護．人民法院報 [引用日期2016-10-17]