貴陽房價的真相,竟然都在這個網站裡

2020-12-17 候鳥房評

貴陽樓市新房交易佔絕對主力,二手房市場的數據一直是個迷。

但是二手房的數據,有時候更能顯示當地房價的真相。

隨著貴陽樓市的發展有不少的中介公司也進入了貴陽,最強大的當然就是巨頭鏈家地產。

無意中打開的鏈家地產的貴陽版,真是打開了新世界的大門。

很有意思,非常有意思。

從鏈家網站的數據裡,我好像找到了貴陽房價的真相。

首先打開鏈家的頁面,是一個很簡單粗暴的搜索框。

如果你想買二手房,就可以直接輸入你希望購買的小區名字,掛牌的房源就出來了。

不過,這只是常規操作而已。其實這個頁面上有一個更重要的數據

貴陽鏈家真實在售二手房32466套

也就是說,貴陽二手房市場有三萬多套房源正在出售。

這個數據的可信度如何?我又打開了重慶的頁面,上面顯示的數據是

重慶二手房掛牌數量為159454套房源。

緊接著我又打開了成都的頁面,顯示數據為

成都二手房掛牌數量為134110套

再打開天津,顯示數據為

天津二手房掛牌數量為147414 套

再打開南京的頁面,顯示數據為

南京二手房掛牌數量為 104314 套

鏈家在這些國家城市深耕多年,可以說基本上壟斷了二手房交易市場。順便告訴大家,其實貝殼、德佑都和鏈家是一家,所以這些數據的真實程度還是很高的。

以此類推,加上貝殼、德佑在貴陽的鋪點數量來看,貴陽3萬多套的二手房掛牌數量是基本可信的。

如果這個數據與實際情況有出入,相信也不大。

貴陽500萬人口的體量,這個數據也還算是正常、合理區間。

了解了貴陽的二手房掛牌數量,再來看看每個區域。

來來來,點擊首頁上的「地圖找房」,我們就可以直接進入到這個頁面。

從這個地圖頁面上, 我們就可以清晰的看見每個區域的二手房掛牌套數和均價咯。

雲巖區二手房掛牌均價9500元/㎡,掛牌數量為8415套;

南明區二手房掛牌均價8900元/㎡,掛牌數量為8812套;

觀山湖區二手房掛牌均價11000元/㎡,掛牌數量為5335套;

烏當區二手房掛牌均價8700元/㎡,掛牌數量為2399套;

白雲區二手房掛牌均價8500元/㎡,掛牌數量為2648套;

花溪區二手房掛牌均價8200元/㎡,掛牌數量為4626套;

那這個數據就有點尷尬,除了觀山湖其他行政區的掛牌均價都未突破萬元房價的門檻。

難道貴陽的房子如此不值錢?

其實,二手房均價數據有時候是會騙人的。特別是老城區的很多老房子,位置不好、房齡也很老,價格自然也就很低了。

這部分房源,會把整個區域的均價都拉下來。

書接上回,行政區整體均價可參考性不強。我們還是來看看一些重點版塊、重點樓盤的掛牌價格如何。

我們可以看到,整個雲巖區的範圍裡面版塊價格差異很大。

比如二橋、三橋一帶的房源,掛牌價格基本上就在8000左右。

傳統的老城核心噴水池、大十字一帶的老住宅價格可以達到一萬一二的水平。

從單個項目掛牌數量上來看,未來方舟是雲巖區內最多的。雲巖區掛牌二手房8000多套,未來方舟就佔到了1148套,超級大盤確實是二手房源的主力供應。

而在方舟一個項目裡面,價格差異也很大。比如E區的洋房,G區的大平層,沿河一帶掛牌價格達到了1.2萬到1.5萬。F7、F10組團這種組團也就是在8、9000的價格居多。如果你想在方舟購置二手房或者出售房屋,可以提前在這個網站上看一下,做個參考。

接下來看看南明區,南明區的置業版塊也比較多,價格差異同樣挺大。像火車站、飛機壩、望城坡一帶,大量老舊小區也就是7~8000的價格。

相比之下大南門、紀念塔一帶就是南明區房價的高點,基本上掛牌價格都在一萬一二以上,特別是傳說中南明小學和十八中頂級雙學區的盛世花城、南明堂社區這些樓盤,直接就掛到了將近兩萬的均價。

學區就是生產力,學區就是價格力。

怪不得新秀城敢喊出兩萬六的價格,牛逼牛逼,惹不~

太慈橋也是南明區一個重要版塊,這個版塊房源主力供應則是鳳凰灣和國際城這兩個樓盤。掛牌價格倒是比較統一,在9000~11000的範圍內居多。而且供應量不小,也算是豐儉由人吧。

說到南明區,怎能不提宇宙花花呢?南明區二手房源掛牌數量8813套,花果園二手房源掛牌數量是多少?

沒錯,花果園一個項目掛牌就達到了4910套。

什麼叫一己之力?什麼叫半壁江山?什麼叫江湖扛把子?

它,就是永遠的花果園。

花果園整體掛牌均價8300,掛牌數量4910套。當然,裡面各組團的價格差異也很大。溼地公園、雙子塔附近的房源,掛牌均價集中在9000多到一萬的範圍。但是像五裡衝、半山小鎮附近,掛牌均價就集中在7、8000的居多了。

7000多的單價,4、50萬的總價,就可以在城市中心花果園落下一套房。

果然是年輕人在貴陽市的第一站呢,友好度非常高呀。

看了雲巖區和南明區,我們再來看看掛牌均價最高的觀山湖區咯。

觀山湖區相對雲巖和南明兩個老城區,年紀輕、規劃新,所以樓盤大多數房齡也不老。

帶來的結果就是觀山湖區掛牌的整體價格很均衡,各個板塊對比起來沒有特別高的,也沒有特別低的。

比如觀山湖區的超級大盤世紀城,已經是區域內最成熟、人氣最旺的項目。但是項目的整體掛牌均價也達到了9400的水準,當然項目覆蓋範圍很大,裡面各組團的價格差異也是不小的。

世紀城裡面靠近金陽大道延和北京西路的組團,明顯就比毗鄰黔靈山路和合肥路的掛牌價格要高。兩者的價格差異差不多是1000~1500左右。

觀山湖區的其他區域呢?會展、新世界、奧體中心、閱山湖……這些置業版塊的價格基本上都在一萬一左右的掛牌價,非常均衡。

所以要在觀山湖買一個相對不錯的小區,11000左右的掛牌價其實是比較正常的,不算黑心。

但是新區也有價格窪地,在觀山湖區的範圍內價格窪地正是房齡最老的版塊——碧海花園。

這個版塊的房屋掛牌價格大多數集中在8000左右,有些甚至探到了7000多的水平。

房齡老、產品老、大多數還是步梯房,雖然碧海花園處於觀山湖區最核心的區位,但依然拯救不了它的價格。

當然,相對應的還有最高價。比如大家喜聞樂見的金華園,掛牌價格基本上都在一萬七八的水平。

價格穩如狗,甚至還供不應求。

來,再跟我說一遍:學區就是生產力~學區就是價格力!

聊完了雙核,其實其他的區域可看性就不大了。

因為雲巖區、南明區和觀山湖三個區域加起來,二手房掛牌數量已經達到22570套,佔到了貴陽市六區一市掛牌數量的70%。

這個體量已經可以決定整個市場的走向,其他幾個區域掛牌數量不多,價格馬馬虎虎,對整個市場的引導作用不強。

但是有個區域可以單獨拿出來說一下,那就是小河。

表面上看,花溪區的二手房掛牌數量達到了4625套,實際上有非常大的數量是小河區域提供的。

小河區域的二手房集中在珠江路、小河轉盤、萬科大都會、浦江路、山水黔城這幾個地方,這些地方的二手房掛牌數量達到了驚人了3500多套。

也就是說,小河的掛牌量佔到了花溪區二手房供應量的75%以上。老花溪概念的花溪公園、花溪區政府一帶,掛牌量加起來也不過一千多套。

而且從價格上面看,也是小河撐起了花溪的掛牌均價。小河範圍內的幾個區域像供應量很大的萬科大都會、小河轉盤、珠江路附近,掛牌價格在8500~10000之間的居多,遠高於花溪公園附近7、8000左右的價格。

小河不僅在經濟上撐起了花溪的一片天,在樓市上照樣頂起了花溪的一片海~

以上,就是貴陽二手房各區域掛牌價格和數量的盤點。

你以為這就結束了?現在才是展現的技術時刻!

在剛剛的清單頁面裡面,最上面還隱藏了一個很不起眼的選項——「成交」。

點進去,才打開了新世界的大門。

數據顯示,共找到8167套貴陽市成交房源,每套成交房屋的面積、戶型、樓市、朝向……都一覽無餘,更重要的是直接顯示了房屋的成交單價和總價。

如果說掛牌價可能只是房東的一廂情願,那成交價就把市場客戶對於房屋價值的認可程度體現得淋漓盡致。

畢竟出錢的是大爺,人家是真的拿錢投票~

所以,用成交房源判斷置業版塊和熱點項目的價值共識很靠譜。

OK,我們來看一些熱點的項目。

比如未來方舟

根據成交數據,未來方舟共有238套成交房源。高層價格普遍在8~9000的範圍,位置好的高層組團可以達到一萬左右的價格,但是洋房的成交價格可以達到12000~13000(比如H組團)。

如果你希望在你希望在老城區買個洋房,未來方舟還是可以多看看的。

比如花果園

根據成交數據,花果園共有1113套成交房源(花花果然還是牛逼的花花)。各組團的成交價格差異比較大,像A北區(好像是回遷房)、W區不少價格在6500~7500,溼地公園區域的花果園一期成交價格可以達到8500~9500之間。但是整個花果園,都難以尋找單價破萬的房源。

之前有朋友問我投資花果園,我說花果園的增值潛力會有限。一方面房源太多、供應量太大、競爭者太狠;另一方面整個區域就算什麼地鐵、購物中心都齊活,但是也難以改變這個區域的居住氣質。

實際成交價格,還是印證了我的判斷。

世紀城呢?世紀城也有幾百套成交房源,但成交價和掛牌價的差異不算大,基本上會比掛牌便宜個兩三百、四五百就能成交。

但是在世紀城旁邊的睿力上城、觀山小區、金谷苑這幾個項目價格就有點誇張了,比如睿力上城的二手房成交價基本上在一萬二三左右,觀山小區可以達到一萬三四的高價……華東師範學校還沒出成績呢?你們怎麼就敢這麼篤定呢?

其他熱門的項目,比如美的林城時代成交價格在11000~12000,金陽新世界成交價格在10000~11000,會展城成交價格在9500~10000,逸都國際成交價格在10000~120000,閱山湖成交價格在10000~12000(看湖的可以達到13000左右)。

當然,金華園的成交價還是集中在17000~19000之間的高價。

王者屹立不倒~

於此,你差不多可以明白整個樓市的價格情況。

為什麼二手房的掛牌價和成交價更能說明樓市的真實價值?

因為二手房完全是一個離散市場,海量的買家和海量的賣家都在裡面愉快玩耍。這種情況很難形成局部的價格壟斷,更能體現人們對項目的價值共識。

如果一個項目的二手房價格很堅挺、成交量也不錯,那這個項目的價值,一定是有下限保障的。

能讀懂二手房市場,買房的時候心裡更有譜。

了解了貴陽二手房市場的情況,更現實的問題是如何在二手房市場淘到「筍盤」?

對貴陽的很多買房人來說,可能並不清楚筍盤是什麼概念。但在很多二手房市場已經非常成熟的地區,筍盤已經是一個非常成熟的概念。簡而言之筍盤就是出售價格明顯低於市場平均價格的房屋。

有朋友會問,這種房子會有嗎?肯定早就被人買走了吧,哪裡輪得到我們普通人買到?

其實不然,差異源於新房市場和二手房市場的不同。新房市場是一個一對多的市場,也就是說一個項目會同時面對很多的購房者。作為市場上少有的供給方,開發商於房屋價值的定價擁有很大的話語權,普通的單個購房人,議價的權力很小。

二手房市場則不同,它就是一個機遇與陷阱並存的叢林。是一個多對多的、複雜的、混沌的市場。這個市場的主要參與者是大量房東,買房人和中介公司。房東的情況各不相同,對於急需用錢的房東來說,為了促成交儘快套現,定一個明顯低於市場平均的價格很常見。所以二手房的平均價格,其實意義不像新房那麼大。

幾千套房的交易中,必然有低於市價的筍盤,這是概率的必然。

有人急缺錢,想快出,所以低價。

有人買的早,成本低,看到漲價了,想早點賣掉,落袋為安,所以低價。

有債務糾紛,法拍房,所以低價。

有抵押房,還不起錢,所以被低價。

因為兇宅,所以低價。

... ...

一個是封閉的、寡頭的、小眾的市場,一個是開放的、去中心的、大眾的市場。二手房市場出現筍盤的概率,比新房市場要大得太多。

買到筍盤的秘密只有一個——看足夠多的房。

很多朋友看新房的熱情很積極,因為買新房很簡單嘛,一走進銷售示範區,就有保安給你敬禮,引導你停車。在舒服的售樓部吹著空調,喝著飲料,吃著差點,和漂亮的置業顧問聊著買房,是不是美滋滋?

但買二手房是個辛苦活,無他但跑勤爾,入手一套二手房,至少看到10套房以上,這才算是及格線(最好能做到20套房以上)。買房這麼大的事,怎麼會沒時間看房呢?居然說上班忙,不方便請假?

每月幾千塊的工資,買房一次支出最少幾十萬,稍微漲點就是數萬的收益。所以,鐵了心要去買房,請一個星期的年假,好好去跑一跑,肯定會有收穫。多跑、多看,多問、多打聽、多了解,這就是買二手房的秘訣。

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