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四川大地實業集團有限公司
擬轉讓持有成都國地置業有限公司股權項目
評估報告
中企華評報字(2011)第3346號
(共一冊，第一冊)
北京中企華資產評估有限責任公司
二〇一一年十月十五日
四川大地實業集團有限公司擬轉讓持有成都國地置業有限公司股權項目.評估報告
目錄
註冊資產評估師聲明.............................................................................1
摘要...............................................................................................2
評估報告正文.........................................................................................4
一、委託方、被評估單位及其他評估報告使用者
........................4
二、評估目的
...................................................................................11
三、評估對象和評估範圍
..............................................................11
四、價值類型及其定義
..................................................................11
五、評估基準日
..............................................................................12
六、評估依據
..................................................................................12
七、評估方法
..................................................................................15
八、評估程序實施過程和情況
......................................................21
九、評估假設
..................................................................................25
十、評估結論
..................................................................................26
十一、特別事項說明
.......................................................................27
十二、評估報告使用限制說明
.......................................................32
十三、評估報告日
...........................................................................33
評估報告附件.......................................................................................34
北京中企華資產評估有限責任公司
I
四川大地實業集團有限公司擬轉讓持有成都國地置業有限公司股權項目.評估報告
註冊資產評估師聲明
一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評
估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集
的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，並對評估結論合理性承擔相
應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產、負債清單由委託方、被評估單位申報
並經其籤章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用
評估報告是委託方和相關當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關
系；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事方不存
在偏見。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調
查；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關
注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，並對已
經發現的問題進行了如實披露，且已提請委託方及相關當事方完善產
權以滿足出具評估報告的要求。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假
設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明
的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
北京中企華資產評估有限責任公司
1
四川大地實業集團有限公司擬轉讓持有成都國地置業有限公司股權項目.評估報告
摘要
重要提示
本摘要內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳
細情況和合理理解評估結論，應認真閱讀評估報告正文。
北京中企華資產評估有限責任公司（以下簡稱：我公司）接受四
川大地實業集團有限公司的（以下簡稱：大地集團）委託，根據有關
法律、法規和資產評估準則，遵循獨立、客觀、公正的原則，採用公
認的評估方法，按照必要的評估程序，對成都國地置業有限公司（以
下簡稱：國地置業）股東全部權益在評估基準日的市場價值進行了評
估。現將評估報告的情況摘要如下：
評估目的：根據《大地集團
2011年臨時股東會決議》及《創智
信息科技股份有限公司發行股份購買資產協議》，創智信息科技股份
有限公司擬非公開發行股份購買大地集團、成都泰維投資管理有限公
司合計持有國地置業的股權，對此，由大地集團委託我公司對國地置
業股東全部權益價值進行評估，為以上經濟行為的實施，提供價值參
考依據。
評估對象：國地置業股東全部權益價值
評估範圍：評估對象涉及的資產、負債的內容，為國地置業在評
估基準日經四川華信會計師事務所有限責任公司審計後的全部資產
及負債。包括流動資產、非流動資產和流動負債。其帳面資產總額
100,761.45萬元，總負債
32,169.13萬元，淨資產
68,592.32萬元。
評估範圍的資產及負債，與委託評估的範圍一致，與經四川華信
會計師事務所有限責任公司審計後的結果一致。
評估基準日：2011年
7月
31日
價值類型：市場價值
評估方法：資產基礎法（即成本法）、收益法
北京中企華資產評估有限責任公司
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四川大地實業集團有限公司擬轉讓持有成都國地置業有限公司股權項目.評估報告
評估結論：本次運用成本法、收益法評估後，兩種評估方法的結
果很接近，但綜合考慮兩種方法結果的合理性後，確定採用成本法的
結果作為報告的評估結論。
截止評估基準日企業的總資產帳面價值為
100,761.45萬元，評估
值
336,655.14萬元，評估增值
235,893.69萬元，增值率
234.11%。
負債帳面值為
32,169.13萬元，評估值
32,169.13萬元，負債評估
後無增減變化。
淨資產帳面值為
68,592.32萬元，評估值
304,486.01萬元，評估
增值
235,893.69萬元，增值率
343.91%。
評估結果分類匯總如下表：
資產評估結果匯總表
評估基準日：
2011年
7月
31日金額單位：人民幣萬元
項目
帳面價值評估價值增減值增值率%
A
B
C=B-A
D=C/A*100%
一、流動資產
1
74,677.79
80,792.66
6,114.87
8.19
二、非流動資產
2
26,083.66
255,862.48
229,778.82
880.93
其中：長期股權投資
3
25,665.54
25,664.18
-1.36
0.01
投資性房地產
4
---
固定資產
5
161.13
181.31
20.18
12.52
在建工程
6
---
無形資產
7
-229,760.00
229,760.00
-
其中：土地使用權
8
---
長期待攤費用
9
---
遞延所得稅資產
10
256.99
256.99
--
其他非流動資產
11
---
資產總計
12
100,761.45
336,655.14
235,893.69
234.11
三、流動負債
13
32,169.13
32,169.13
--
四、非流動負債
14
---
負債總計
15
32,169.13
32,169.13
--
淨資產
16
68,592.32
304,486.01
235,893.69
343.91
本評估報告僅為報告中描述的經濟行為提供價值參考依據，評估
結論的使用有效期限自評估基準日
2011年
7月
31日起一年有效。
評估報告使用者應當充分考慮報告中載明的假設、限定條件、特
別事項說明及其對評估結論的影響。
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四川大地實業集團有限公司擬轉讓持有成都國地置業有限公司股權項目.評估報告
四川大地實業集團有限公司
擬轉讓持有成都國地置業有限公司股權項目
評估報告正文
四川大地實業集團有限公司：
北京中企華資產評估有限責任公司（以下簡稱：我公司）接受貴
公司的委託，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，
採用資產基礎法（即成本法）、收益法兩種評估方法，按照必要的評
估程序，對成都國地置業有限公司股東全部權益在
2011年
7月
31日
的市場價值進行了評估，現將資產評估情況報告如下。
一、委託方、被評估單位及其他評估報告使用者
本次評估的委託方為：四川大地實業集團有限公司；被評估企業
為：成都國地置業有限公司；其他評估報告使用者為國家法律、法規
規定的評估報告使用者。
（一）委託方簡介
企業名稱：四川大地實業集團有限公司（簡稱：大地集團）
住所：成都市錦江區大業路
16號大地城市脈搏
20樓
法定代表人：賈鵬
註冊資本：人民幣
10,000萬元
註冊證號：510000000057843
公司類型：有限責任公司
經營範圍：房地產開發經營；商品批發與零售；職業技能培訓；
商務服務業；計算機服務業；軟體業（以上項目不含前置許可項目，
後置許可項目憑許可證或審批文件經營）
大地集團由賈鵬、賈毅、賈濤、賈小紅四個自然人以現金方式出
資，於
1998年
7月註冊成立。成立時註冊資本為人民幣
1,000萬元。
北京中企華資產評估有限責任公司
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四川大地實業集團有限公司擬轉讓持有成都國地置業有限公司股權項目.評估報告
2002年
4月，各股東以現金和實物資產進行了增資，註冊資本變更
為人民幣
10,000萬元。此次增資經四川置信會計師事所出具的《驗
資報告》（川置信省內驗字[2002]第
242號）確認，該公司的股東及
其股權比例如下表。
大地集團股東及股權比例一覽表
序號股東名稱
出資額（萬元人民幣）
出資比例
實物貨幣合計
1賈鵬
3,978
1,122
5,100
51%
2賈毅
1,716
484
2,200
22%
3賈濤
1,482
418
1,900
19%
4賈小紅
624
176
800
8%
合計
7,800
2,200
10,000
100%
至評估基準日
2011年
7月
31日，大地集團的股東及其股權結構
未再發生變化。
大地集團為控股公司，經營實體為其擁有的全資子公司和控股子
公司，並以土地一級開發、房地產開發經營為主。在評估基準日的全
資子公司分別為：四川大地房地產開發有限責任公司、成都賽特物業
管理有限責任公司、成都翔博房地產開發有限責任公司、成都龍泉龍
騰市政工程有限公司、成都龍泉龍勝安居工程有限公司、百悅投資有
限公司、天津東方大地投資管理有限公司。控股子公司分別為：成都
國地置業有限公司、四川大地酒業發展有限公司。
（二）被評估企業簡介
企業名稱：成都國地置業有限公司（簡稱：國地置業）
註冊地址：成都市龍泉驛區大面街銀河路
1號
法定代表人：賈毅
註冊資本：人民幣
30,000萬元
註冊證號：510112000006634
企業類型：其他有限責任公司
成立日期：2006年
6月
12日
北京中企華資產評估有限責任公司
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四川大地實業集團有限公司擬轉讓持有成都國地置業有限公司股權項目.評估報告
經營範圍：基礎設施建設項目的開發、建設；土地整理；建築材
料銷售；物業管理；其他與房地產開發、基礎設施相關的諮詢、服務、
培訓業務(非學歷培訓)(上述經營項目須取得資格證，憑資證經營)
1.歷史沿革
國地置業成立時，註冊資本為
10,000萬元人民幣，由大地集團
出資
3,300萬元、佔
33%，四川大地房地產開發有限責任公司出資
6,500萬元、佔
65%，自然人賈德強出資
200萬元、佔
2%。
2007年
10月，四川大地房地產開發有限責任公司，通過協議方
式、以人民幣
6,500萬元的價格，將所持國地置業
65%的股權轉讓給
了大地集團，至此，大地集團持有國地置業
98%的股權。
2008年
1月，自然人股東賈德強，通過協議方式、以人民幣
204
萬元的價格，將其所持國地置業
2%的股權轉讓給了大地集團，至此，
大地集團持有國地置業
100%的股權。
2010年
10月，大地集團將持有國地置業
22%的股權，以人民幣
2,200萬元的價格，分別轉讓給了成都泰維投資管理有限公司
8%、天
津豐琪投資管理有限公司
8%、天津坤盛投資管理有限公司
6%。至此，
大地集團持有國地置業
78%的股權，以上法人實體持有國地置業的股
權分別為
8%和
6%。
2011年
7月，國地置業經股東會決議，同意增資人民幣
20,000
萬元，將註冊資本由人民幣
10,000萬元變更為
30,000萬元，各股東
按持股比例出資。
2011年
7月，經公司股東會表決通過，同意天津坤盛投資管理
有限公司將其持有國地置業
6%的股權、天津豐琪投資管理有限公司
將其持有國地置業
8%股權均轉讓給大地集團。同月，成都泰維投資
管理有限公司的自然人股東孫剛，將其持有成都泰維投資管理有限公
司
100%股權轉讓給了大地集團。至此，大地集團直接和間接持有國
地置業
100%的股權。
經以上演變後，國地置業在評估基準的股東及其股權結構為：
北京中企華資產評估有限責任公司
6
四川大地實業集團有限公司擬轉讓持有成都國地置業有限公司股權項目.評估報告
股東出資額
(萬元人民幣
)出資比例
大地集團
27,600
92%
成都泰維投資管理有限公司
2,400
8%
合計
30,000
100％
2011年
7月，國地置業依法進行了工商變更登記，並取得了有
關營業執照，變更後的註冊證號為：510112000006634。
2.對外投資情況
至評估基準日，國地置業對外長期投資的帳面金額共計為
25,665.54萬元。其中全資子公司成都中永興置業有限公司（簡稱為：
成都中永興）是
2011年
7月
25日，國地置業通過股權轉讓方式，受
讓天津中永興投資管理有限公司持有成都中永興
100%的股權後形成
的。目前，成都中永興除以承接國地置業取得的土地一級開發整理
「4.17項目」中的安居工程為其主營業務外，尚無其他經營業務。
國地置業對成都世茂投資有限公司（簡稱：世茂投資）和成都世
茂置業有限公司（簡稱：世茂置業）的股權投資，在評估基準日前已
經轉讓。有關投資的背景情況為：
「世茂投資」和「世茂置業」原是國地置業註冊成立的全資子
公司。評估基準日前，國地置業將持有以上兩家公司
100%的股權，
通過協議方式轉讓給了上海世茂建設有限公司。其轉讓價格以及在評
估基準日的價款收回情況分別為：
「世茂投資」轉讓價格
36,916.77萬元，已收回價款
29,533.42萬
元，尚未收回的價款
7,383.35萬元，佔轉讓總價款的
20%。
「世茂置業」轉讓價格
46,158.98萬元，已收回價款
43,809.86萬
元，尚未收回的價款
2,310.83萬元，佔轉讓總價款的
5%。
國地置業根據受讓方的價款支付額度，已將相應比例的投資股權
過戶於受讓方，同時，按收到的款額確認了收入並結轉了相應比例的
長期投資帳面價值。對未收回的轉讓價款，繼續保留了相應比例的投
資股權和長期投資的帳面價值。至評估基準日，國地置業繼續保留對
「世茂投資」、「世茂置業」兩家公司的股權份額分別為
20%、5%，
相應未結轉的長期投資帳面值分別為
4,243.92萬元、1,495.11萬元。
北京中企華資產評估有限責任公司
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四川大地實業集團有限公司擬轉讓持有成都國地置業有限公司股權項目.評估報告
3.管理機構及在冊人員
國地置業經營管理機構由總經理、部門分管副總、技術總監、經
營決策層組成。下設總經理辦公室、土地事務中心、財務中心、成本
控制中心、規劃設計中心、項目中心（包括市政工程部、園林工程部、
房建工程部、開發報建部）。
至評估基準日的在冊員工
52人（不含後勤人員），其中：高層管
理人員
2人佔
3.8%；中層管理人員
7人佔
13%；工程技術類人員（施
工管理、成本控制、設計類、土地事務類人員）
25人佔總人數的
48%；
服務與支持類人員（總經辦、財務、庫管）18人佔
34%。
4.生產經營情況
國地置業成立後，於
2006年
7月
7日與成都龍泉區政府籤訂了
《成都市龍泉驛區土地整理項目合同書》，取得了龍泉區政府行政轄
區內的「天鵝湖片區」（簡稱「天鵝湖項目」）和「皇冠湖片區」（簡
稱「4.17項目」）約
7平方公裡土地的一級開發主體資格。該合同約
定：按整理後的土地拍賣價款扣除土地整理成本和土地出讓金後的餘
額，由龍泉區政府與國地置業進行收益分成。2006年
8月
16日，國
地置業就土地整理有關事宜取得龍泉驛區政府的授權文件，
2009年
9
月
4日獲得龍泉區人大常委會批准，並於
2007—2010年期間，對「天
鵝湖項目」控制區的部分土地實施了一級開發整理。2011年
7月
31
日前，龍泉區政府對國地置業按原合同開發整理的「熟地」進行了拍
賣出讓，然後與國地置業按原合同對有關土地整理成本和相應的投資
收益進行了結算。
2011年
5月
10日，四川省國土資源廳、財政廳、監察廳、審計
廳聯合下發了《關於進一步加強國有土地使用權出讓收支管理的通
知》（川國土資發[2011]36號）文件，其明確規定：「企業不得以任何
方式參與土地出讓收益分成，凡政府與企業籤訂的土地出讓收益分成
的相關協議、合同立即終止。政府及相關部門出臺的涉及土地出讓收
益分成的相關文件立即廢止」。龍泉區政府根據「川國土資發
[2011]36
北京中企華資產評估有限責任公司
8
四川大地實業集團有限公司擬轉讓持有成都國地置業有限公司股權項目.評估報告
號」文件，於
2011年
7月
28日，繼原合同與國地置業籤訂了《成都
市龍泉驛區土地整理項目合同書》之「補充協議」（以下簡稱「補充
協議」），並於次日獲龍泉區人大常委會批准。在「補充協議」中，再
次明確了國地置業為有關土地整理項目的主體地位，同時，對土地整
理項目的控制區範圍、工程內容、投資收益模式、支付方式及條件等
進行了重新約定。其中：對原合同確定的「皇冠湖片區」
4.17Km2，
等面積置換到仍屬於龍泉區管轄的成都東三環外側十陵片區（以下仍
簡稱為「
4.17項目」）；土地整理項目的收益分成模式，由原合同的土
地出讓收益分成，調整為以土地整理發生的投資成本為計算基礎，按
固定回報率核算土地整理項目的投資回報。
以上「補充協議」籤訂前後，項目所在地的龍泉區政府對土地整
理項目涉及的「徵地拆遷安置」事項進行了前期摸底調查，並由負責
實施該項工程的政府部門，編制並出具了「徵地拆遷安置」工程的投
資預算；在此基礎上，國地置業對土地整理項目涉及的基礎設施（即
「六通一平」）工程、配套公益設施建設工程，組織其公司職能部門
的有關專家、工程技術人員和財務人員等，根據項目批准實施的「控
規」和「詳規」，編制了有關工程建設的投資預算和項目實施計劃。
目前，企業已取得土地整理項目實施「規劃」的批准文件、及「天
鵝湖項目」青臺山片區
612畝、「4.17項目」1,390畝土地的徵地批准
文件和「天鵝湖項目」
3,972畝土地整理範圍內的基礎設施建設的《建
設項目選址意見書》、《建設工程規劃許可證》。至評估基準日有關土
地整理項目，根據「補充協議」及投資按計劃已經啟動，並處於正常
實施過程中。
5.財務狀況
國地置業主要從事土地整理業務，其近幾年財務狀況見下表。
國地置業近幾年資產、負債情況（單位：萬元）
項目
2009年
2010年
2011年7月31
一、流動資產
125,118.94
98,750.16
74,677.79
貨幣資金
42,916.47
12.96
88.55
應收帳款
68.05
13,292.60
17,797.98
北京中企華資產評估有限責任公司
9
四川大地實業集團有限公司擬轉讓持有成都國地置業有限公司股權項目.評估報告
項目
2009年
2010年
2011年7月31
其它應收款
3,472.47
9,027.03
9,531.55
預付帳款
34,817.62
1,036.43
56.95
存貨
7,682.41
68,774.54
44,452.02
其他流動資產
36,161.92
6,606.60
2,750.74
二、非流動資產
7,139.03
16,078.64
26,083.65
長期股權投資
6,980.44
15,740.40
25,665.54
固定資產
128.42
148.23
161.13
遞延所得稅資產
30.18
190.01
256.99
三、資產總額
132,257.97
114,828.80
100,761.45
四、流動負債
107,340.97
72,637.00
32,169.13
應付帳款
694.76
40.76
330.91
應付職工薪酬
10.30
13.84
14.46
應交稅費
5.230.05
7,668.74
4,187.89
其他應付款
101,405.86
64,913.67
27,635.86
五、非流動負債
六、負債合計
107,340.97
72,637.00
32,169.13
實收資本(或股本)
10,000.00
10,000.00
30,000.00
資本公積
0.00
1.37
0.00
盈餘公積
1,491.70
3,219.04
3,793.09
未分配利潤
13,425.30
28,971.38
34,799.22
母公司所有者權益
少數股東權益
七、所有者權益合計
24,917.00
42,191.79
68,592.32
國地置業近幾年損益情況（單位：萬元）
項目
2009年
2010年
2011年
1-7月
一、營業收入
11,562.18
15,556.43
11,135.73
1、主營業務收入
11,562.18
15,556.43
11,135.73
2、其他業務收入
0
0
0
二、營業成本
3,574.52
5,741.45
1,467.62
1、主營業務成本
3,574.52
5,741.45
1,467.62
2、其他業務成本
0
0
0
3、營業稅金及附加
98.02
18.31
24.92
4、銷售費用
0.00
0.00
0.00
5、管理費用
779.53
1,086.24
729.73
6、財務費用
1,459.27
-15.36
-1.38
7、資產減值損失
-143.21
639.31
267.91
加：公允價值變動淨收益
0
0
0
投資淨收益
13,006.82
14,996.53
0
三、營業利潤
18,800.86
23,083.00
8,649.92
加：營業外收入
46.68
2.53
1.27
減：營業外支出
1.16
2.0
4.24
加：補貼收入
0
0
0
四、利潤總額
18,846.39
23,083.52
8,643.95
減：所得稅
4,758.78
5,810.11
2,168.57
少數股東損益
0
0
0
五、淨利潤
14,087.61
17,273.42
6,475.38
以上表中數據，源於本次四川華信會計師事務有限公司的財務審
計報告及報表。
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二、評估目的
根據《大地集團
2011年臨時股東會決議》及《創智信息科技股
份有限公司發行股份購買資產協議》，創智信息科技股份有限公司擬
非公開發行股份購買大地集團、成都泰維投資管理有限公司合計持有
國地置業的股權。對此，由大地集團委託我公司對國地置業股東全部
權益進行評估，為以上經濟行為的實施，提供價值參考依據。
三、評估對象和評估範圍
（一）評估對象
根據本次評估目的，評估對象是國地置業的股東全部權益價值。
（二）評估範圍
評估對象涉及的資產、負債的內容，包括國地置業在評估基準日
的流動資產、非流動資產和流動負債。其帳面資產總額
100,761.45萬
元，總負債
32,169.13萬元，淨資產
68,592.32萬元。
對評估範圍涉及的國地置業與龍泉區政府籤訂的《成都市龍泉驛
區土地整理項目合同書》及《成都市龍泉驛區土地整理項目合同書》
之「補充協議」，本報告將其作為帳外無形資產—合同權益，進行單
獨評估。評估人員已對帳外無形資產的有關權屬、價值實現途徑、合
同項目的實施條件及其影響因素等相關事宜進行了全面清查核實。
委託評估對象和評估範圍與本次經濟行為涉及的評估對象和評
估範圍一致，並且經四川華信會計師事務所有限公司審計。
四、價值類型及其定義
根據評估目的，確定本次評估對象的價值類型為市場價值。
市場價值是指自願買方和自願賣方，在各自理性行事且未受任何
強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計
數額。
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五、評估基準日
本項目評估基準日是
2011年
7月
31日。此基準日是由評估委託
方、被評估企業及參與項目的各方中介服務機構共同協商確定的。
六、評估依據
（一）經濟行為依據
1．《大地集團
2011年臨時股東會決議》及《創智信息科技股份
有限公司發行股份購買資產協議》；
2．資產評估《業務約定書》。
（二）法律法規依據
1．《中華人民共和國公司法》（2005年
10月
27日第十屆全國
人民代表大會常務委員會第十八次會議通過）；
2．《中華人民共和國證券法》（2005年
10月
27日第十屆全國
人民代表大會常務委員會第十八次會議通過）；
3．《中華人民共和國企業所得稅法》（2007年
3月
16日第十屆
全國人民代表大會第五次會議通過）；
4．關於印發《中央企業資產評估項目核准工作指引》的通知（國
資發產權[2010]71號）；
5．《中華人民共和國土地管理法》（1998年
8月
29日第九屆全
國人民代表大會常務委員會第四次會議修訂）；
6．《中華人民共和國企業所得稅法》（2007年
3月
16日第十屆
全國人民代表大會第五次會議通過）；
7．有關其他法律、法規、通知文件等。
（三）評估準則依據
1.《資產評估準則—基本準則》（財企[2004]20號）；
2.《資產評估職業道德準則—基本準則》（財企[2004]20號）；
3.《資產評估準則—評估報告》（中評協[2007]189號）；
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4.《資產評估準則—評估程序》（中評協[2007]189號）；
5.《資產評估準則—業務約定書》（中評協[2007]189號）；
6.《資產評估準則—工作底稿》（中評協[2007]189號）；
7.《資產評估準則—機器設備》（中評協[2007]189號）；
8.《資產評估準則——無形資產》（中評協[2008]217號）；
9.《評估機構業務質量控制指南》（中評協[2010]214號）
10.《資產評估價值類型指導意見》（中評協[2007]189號）；
11.《企業價值評估指導意見（試行）》（中評協[2004]134號）；
12.中國註冊會計師協會《註冊資產評估師關注評估對象法律權
屬指導意見》（會協[2003]18號）；
13.《企業會計準則—基本準則》（財政部令第
33號，2006年）；
14.其他準則。
（四）權屬依據
1．《成都市龍泉驛區土地整理項目合同書》及《成都市龍泉驛
區土地整理項目合同書》之「補充協議」；
2．機動車行駛證；
3．其他有關產權證明。
（五）取價依據
1．《工程勘察設計收費管理規定》國家計委、建設部計價格
(2002)10號文；
2．財政部關於印發《基本建設財務管理規定》的通知
(財建
[2002]394號)；
3．國家發展改革委、建設部關於《建設工程監理與相關服務收
費管理規定》的通知（發改價格[2007]670號）；
4．國家計委關於印發《招標代理服務收費管理暫行辦法》的通
知（計價格
[2002]1980號）；
5．國家計委關於印發《建設項目前期工作諮詢收費暫行規定》
的通知（計價格[1999]1283）；
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6．國家計委、國家環境保護總局《關於規範環境影響諮詢收費
有關問題》的通知（計價格
[2002]125號）；
7．四川省物價局、四川省建設廳關於《工程造價諮詢服務收費
標準》的通知（川價發
[2008]141號）；
8．國家經濟貿易委員會、國家計劃委員會、國內貿易部、機械
工業部、公安部、環境保護局《關於發布汽車報廢標準的通知》（國
經貿經[1997]456號）；
9．國家經濟貿易委員會、國家計劃委員會、國內貿易部、機械
工業部、公安部、環境保護局《關於調整輕型載貨汽車報廢標準的通
知》（國經貿[1998]407號）；
10．國家經貿委、國家計委、公安部、國家環保總局《關於調整
汽車報廢標準若干規定的通知》（國經貿資源[2000]1202號）；
11．評估基準日銀行存貸款基準利率及外匯匯率；
12．土地整理「天鵝湖項目」、「4.17項目」控規、詳規批准文件
及有關規劃圖紙；
13．土地整理「天鵝湖項目」、「4.17項目」年度徵地批准文件；
14．土地整理「天鵝湖項目」控制區範圍內的基礎設計建設《建
設項目選址意見書》和《建設工程規劃許可證》；
15．土地整理「天鵝湖項目」、「4.17項目」可研報告；
16．土地整理「天鵝湖項目」、「4.17項目」開發整理成本投資預
算、項目投資計劃；
17．2008年《四川省建設工程工程量清單計價定額》；
18．《四川省工程造價信息》（2011年第
6、7、8期）；
19．有關土地整理項目基礎設施建設工程施工合同；
20．四川省人民政府關於印發《四川省耕地佔用稅實施辦法》的
通知（川府發[2008]27號）；
21．四川省人民政府辦公廳轉發省國土資源廳《關於調整徵地補
償安置標準等有關問題的意見》的通知（川辦函
[2008]73號）；
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22．《成都市徵地農轉非人員社會保險辦法》和《成都市已徵地
農轉非人員社會保險辦法》（成府發[2004]19號）；
23．《成都市龍泉驛區徵地補償安置實施辦法》（龍府發
[2004]90號）；
24．《成都市國土資源局關於請予備案
2007年徵地前三年平均
年產值的報告》（成國土資發[2007]247號）；
25．《四川省國土資源廳關於組織實施徵地統一年產值標準的
通知》（川國土資發[2009]54號、2010年
1月
1日起施行）；
26．企業提供的盈利預測表、有關歷史經營財務數據；
27．評估人員收集的其他相關資料。
（六）其他參考依據
1.企業提供的資產申報評估明細表；
2.四川華信會計師事務所有限公司出具的審計報告；
3.北京中企華資產評估有限責任公司信息庫。
七、評估方法
企業價值評估方法主要有資產基礎法、收益法和市場法。
企業價值評估中的資產基礎法也稱成本法，是指在合理評估企業
各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路。
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估單位預期收益資本
化或折現以確定評估對象價值的評估思路。收益法是從企業獲利能力
的角度衡量企業的價值，建立在經濟學的預期效用理論基礎上。
企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與參考企業、在市場
上已有交易案例的企業、股東權益、證券等權益性資產進行比較以確
定評估對象價值的評估思路。市場法中常用的兩種方法是參考企業比
較法和併購案例比較法。
按照《資產評估準則—基本準則》，評估需根據評估目的、價值
類型、資料收集情況等相關條件，恰當選擇一種或多種資產評估方法。
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根據委託評估目的、被評估企業的實際情況、評估方法的適用條
件，本次對國地置業股東全部權益價值選擇收益法和資產基礎法分別
進行評估。
（一）收益法
本次評估擬採用未來收益折現法中的企業自由現金流模型。
股東全部權益價值＝企業整體價值－付息債務價值
企業整體價值＝經營性資產價值+溢餘資產價值+非經營性資產
價值
付息債務是指評估基準日被評估單位帳面上需要付息的債務，包
括短期借款、帶息的應付票據、一年內到期的非流動負債和長期借款
等。
在企業整體價值中的各項組成部分：
1．經營性資產價值企業自由現金流量=稅後淨利潤+折舊與攤銷+利息費用（扣除稅
務影響後）-資本性支出-淨營運資金變動
經營性資產價值的計算公式為：
P
.[.(n) F(1
)
/(1
)
niirAr.....]
1i.
其中：P——評估基準日的企業經營性資產價值
Fi——企業未來第
i年預期自由現金流量
A——預測期末營運資產回收價值
r——折現率，由加權平均資本成本估價模型確定
i——收益期計算年
n——預測期
其中，折現率
(r)採用加權平均資本成本估價模型（
WACC）確定。
WACC模型可用下列數學公式表示：
WACC=
ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]
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其中：
ke——權益資本成本
E
——權益資本的市場價值
D——債務資本的市場價值
kd——債務資本成本
t
——所得稅率
計算權益資本成本時，採用資本資產定價模型（
CAPM）。CAPM
模型是普遍應用的估算投資者收益以及股權資本成本的辦法。
CAPM
模型可用下列數學公式表示：
ke
=rf1
+β×
MRP+
rc
其中：
rf1
——無風險利率
β
——權益的系統風險係數
MRP
——市場風險溢價
rc——企業特定風險調整係數
2．溢餘資產價值
溢餘資產是指與企業收益無直接關係的，超過企業經營所需的多
餘資產，主要採用成本法確定評估值。
3．非經營性資產價值
非經營性資產是指與企業正常生產經營活動無直接關係的資產，
主要採用成本法確定評估值。
（二）資產基礎法（成本法）
1．流動資產
評估範圍內的流動資產，包括貨幣資金、應收帳款、預付款項、
其他應收款、存貨及其他流動資產。
(1)貨幣資金，包括現金和銀行存款，通過現金盤點、核實銀行
對帳單、銀行函證等，以核實後的價值確定評估值。
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(2)各種應收款項在核實無誤的基礎上，根據每筆款項可能收回
的數額確定評估值。對於有充分理由相信能全額收回的，按核實後的
帳面餘額作為評估值；對於存在壞帳風險的款項，在難以確定其壞帳
具體數額時，藉助於歷史資料和現場調查了解的情況，經分析欠數額、
欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀
等，按照帳齡分析法，估計可能的回收風險損失扣除後計算評估值；
對於有確鑿根據表明無法收回的應收款項，按零值計算，帳面相應的
「壞帳準備」評估為零。
(3)預付帳款，根據所能收回的相應貨物形成資產或權利的價值
確定評估值。對於能夠收回相應貨物或權利的，按核實後的帳面值作
為評估值。對於那些有確鑿證據表明收不回相應貨物，也不能形成相
應資產或權益的預付帳款評估為零。
(4)存貨，為企業在基準日前發生於有關土地整理項目的土地整
理成本。經評估人員核實，在評估基準日前，企業與龍泉區政府對存
貨中的土地整理成本已進行了部分投資收益的結算（尚未實際付款）
並確認了相應的營業收入。鑑於以上情況，為避免資產評估價值重複
和遺漏，本次根據有關土地整理項目的「補充協議」、已結算的投資
收益清單，按下式計算存貨的評估值：
評估值=核實後的存貨帳面價值+按項目「補充協議」應計的投資
收益-已結算的投資收益-相應的所得稅
(5)其他流動資產，為國地置業的專項建設資金。其資金帳戶由
成都經濟技術開發區建設發展有限公司負責監管、歸企業專項使用。
其他流動資產則是以上監管資金的尚存餘額，本次以清查核實後的帳
面值作為評估值。
2．非流動資產
評估範圍涉及的非流動資產包括：長期投資、設備類資產、無形
資產—合同權益和遞延所得稅資產。本次根據有關非流動資產的價值
構成及影響因素等情況，分別採用以下方法進行評估。
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(1)長期投資
長期投資主要是企業對下屬公司的長期股權投資，包括對全資子
公司、控股子公司和參股公司的投資。
由於此次企業價值收益法評估中，是按母公司、全資子公司的合
並報表方式進行評估的，因此，在評估長期投資價值時，對全資子公
司「成都中永興」採用資產基礎法進行整體評估，以評估確定的淨資
產乘以股權比例，計算該項長期投資的評估值。
對在評估基準日前已轉讓的長期投資股權，評估人員對有關股權
轉讓合同的約定條款、合同價款的支付和回收、股權過戶等情況進行
了清查核實。由於企業對未收回的合同價款所對應的股權還沒有過戶
於受讓方，考慮到有關交易事項企業在收回合同價款的餘額時，存在
一定的不確性，故對基準日前已轉讓的長期投資股權，以核實後的帳
面值作為評估值。
(2)設備類資產
評估範圍的設備類資產包括車輛和辦公用電子設備。本次主要採
用成本法進行評估。基本評估公式為：
評估值=重置全價×成新率
A、重置全價的確定
①車輛的重置全價
車輛的重置全價由購置價、購置附加稅、其他費用（如驗車費、
牌照費、手續費等）三部分構成。即：
重置全價=車輛購置價+車輛購置稅+其他費用
車輛購置價，參照所在地同類款型車近期市場價格確定。
車輛購置稅，根據
2001年國務院第
294號令《中華人民共和國
車輛購置稅暫行條例》的有關規定，本次按下式確定：
車輛購置稅=購置價/（1+17%）×適用購置稅率
其他費用：包括牌照費、驗車費、手續費等，本次根據該類費用
的現行通常標準確定。
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②電子設備的重置全價
電子設備通常為送貨上門、買來即用。因此，本次對電子設備以
評估基準日同型號設備的市場購置價作為重置全價。對購置時間較早
或目前市場已淘汰但仍在正常使用的電子設備，參照同類設備的二手
市場價直接確定其評估值。
B、成新率的確定
①對車輛的成新率，本次遵循國家有關機動車輛安全行駛的有
法規，按年限成新率和裡程成新率孰低原則，結合現場勘察情況綜合
分析、評定後確定。其中：
年限成新率=（1-已使用年限/規定使用年限）
×100%
裡程成新率=（1-已行駛裡程/規定行駛裡程）
×100%
②對電子設備，本次採用年限法確定成新率。計算公式為：
成新率=（1-實際已使用年限/經濟壽命年限）
×100%
以上算式中的實際已使用年限，根據設備啟用日期、評估基準日
期、考慮設備長期處於的使用頻度等因素，經分析後合理確定。
(3)無形資產—合同權益
本次對無形資產—合同權益的價值，採用收益法評估。具體評估
思路為：通過預測企業與龍泉區政府籤訂的《成都市龍泉驛區土地整
理項目合同書》及《成都市龍泉驛區土地整理項目合同書》之「補充
協議」所涉及的土地整理項目未來各年可實現的淨收益，採用適當的
折現率折現求和得出評估值。評估的基本公式為：
Ri
P
..(n)
i.m、(1.
r)i
式中：
P——合同權益的評估值
Ri——合同項目實施過程中第
i年的淨收益
i——合同項目工期內的預測年
r——合同項目淨收益適用的折現率
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n——合同項目計劃工期
m——評估基準日至當年年末的月數/12（年）
(4)遞延所得稅資產
遞延所得稅資產，為會計師進行審計時，對企業應收款項（應收
帳款和其他應收款）計提「壞帳準備」所形成的可抵扣所得稅金額的
抵稅權資產。本次對遞延所稅資產的價值，經評估人員對企業的應收
款項清查核實後，根據評估人員預計的應收款項風險損失金額，按下
式計算評估值：
遞延所得稅資產評估值=預計應收款項的風險損失金額×被評估
企業適用的所得稅率
3．負債
本次根據企業提供的負債申報明細表，經評估人員查驗、核實各
項負債在評估目的實現後的實際債務人、負債額後，以評估目的實現
後的產權所有者實際需要承擔的負債項目及其金額確定評估值。
八、評估程序實施過程和情況
我公司評估人員，於
2011年
8月
8日至
2011年
10月
15日，對
納入此次評估範圍內的資產和負債進行了清查評估。主要評估過程如
下：
（一）接受委託
2010年
8月
18日，大地集團以準備轉讓持有國地置業的股權為
目的，委託我公司對國地置業的企業價值及其股東權益價值進行評
估。經我公司對委託方評估目的的有關背景、國地置業資產狀況初步
了解後，與大地集團籤訂了《評估業務約定書》。當時國地置業就涉
及到龍泉區土地一級開發整理業務，但在四川省政府有關文件下發
前，其土地整理業務的投資收益，是採用按整理後的土地出讓收益分
成模式。之後，因四川省政府有關土地一級開發整理的政策變化，企
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業與龍泉區政府原來籤訂的土地整理合同的收益模式已不再有效。至
此，有關評估事宜一度中止。當國地置業與龍泉區政府繼原土地整理
合同籤訂了「補充協議」後，要求繼續執行有關評估業務，同時，將
其「補充協議」提交給了我公司。我公司及時對其「補充協議」進行
了認真研究，並對有關土地整理項目實施的法律法規條件、資金保障
條件等進行了查詢和了解，在得到委託方及國地置業的有關承諾之
後，則同意組織評估人員正式實施評估工作。
我公司接受評估委託後，由評估項目組根據委託的評估目的、評
估對象及資產分布情況和評估工作整體計劃安排，經與委託方和其他
中介服務機構協商後，擬定了相應的評估計劃。
（二）前期準備
1.與評估委託方籤定《評估業務約定書》，明確了本次的評估目
的、評估對象及範圍、評估基準日及有關評估工作的其他事宜。
2.根據本次評估目的、評估範圍涉及的資產類型及特點、資產
分布等項目實際情況，在確定總體評估方案後編制了《資產評估工作
計劃》，並組建了評估工作隊伍，確立了項目負責人及相關專業的評
估人員。
3.針對評估範圍涉及的資產類型和特點、企業所屬行業及事先
了解的企業基本情況，評估項目組設計了相應的資產清查評估明細
表、重大資產狀況調查表、企業歷史經營情況盡責調查表等，並指導
企業的職能部門有關人員，進行評估前的資產自查和各類表格的填報
工作，同時，提交了所需的評估資料清單。
（三）資產核實及現場盡職調查
根據企業提供的資產評估申報資料，評估人員於
2011年
8月
8
日至
2011年
9月
15日，對企業申報的全部資產和負債進行了必要的
清查、核實，對企業的財務、經營情況進行了系統調查。清查核實工
作的具體過程如下。
1.指導企業資產申報工作
北京中企華資產評估有限責任公司
22
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項目組的評估人員，指導企業各職能部門的相關人員，在資產自
查的基礎上，按照我公司評估項目組提供的資產申報明細表、資產狀
況調查表及其填寫要求，進行逐一登記填報；同時，指導企業按評估
項目組提交的評估資料清單，準備評估所需的相關資料。
2.審查和完善資產評估明細表
評估人員根據初步了解評估範圍的資產情況、查閱企業提供的有
關信息資料，對企業的資產明細表進行審查，檢查有無申報資產項目
不明、資產重漏和資產信息存在明顯缺失的情況，並根據執業經驗及
掌握的有關信息，對資產申報明細表進行完善。
3.現場盡職調查
評估人員通過走訪企業管理層和產、供、銷等各職能部門、查閱
企業經營基礎資料和現場實地勘察實物資產狀況等方式，對影響企業
價值的有關事項進行全面調查。主要內容如下：
(1)了解企業歷史年度權益資本的構成、權益資本的變化，分析
權益資本變化的原因；
(2)了解企業歷史年度生產銷售情況及其變化，分析銷售收入變
化的原因；
(3)了解企業歷史年度主營成本的構成及其變化；
(4)了解企業主要的其他業務和開發產品構成，分析各業務對企
業銷售收入的貢獻情況；
(5)了解企業歷史年度利潤情況，分析利潤變化的主要原因；
(6)收集了解企業各項生產指標、財務指標，分析各項指標變動
原因；
(7)了解企業未來年度的經營計劃、投資計劃等；
(8)了解企業的稅收及其他優惠政策；
(9)收集企業所在行業的有關資料，了解行業現狀、區域市場狀
況及未來發展趨勢；
4.補充、修改和完善資產評估明細表
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根據現場實地清查結果，進一步完善資產申報明細表，使納入評
估範圍的資產帳、表相符，資產特徵信息完整、無誤。
5.查驗權屬資料
對評估範圍內的資產權屬文件進行查驗，對權屬手續不齊、產權
不清的，提請企業核實和補充、或出具相應的權屬情況說明。
6.收集作價資料
在企業各職能部門的相關人員協助下，對評估範圍涉及的往來
款、銀行存款、銀行貸款進行函證；對土地一級開發整理項目涉及的
有關規劃批准文件、徵地報批文件、投資預算、投資計劃及有關定額
和價格信息等資料進行收集和整理；對重要設備進行詢價，收集當地
有關資產的市場價格信息、有關現行的政策法規的費用標準和其他有
關作價依據。
（四）評定估算
評估人員根據有關資產評估準則，結合評估範圍內的資產實際情
況，選擇適宜的評估方法，分別測算評估值。然後匯總資產評估初步
結果並進行合理性分析、撰寫評估報告和技術說明的初稿。
（五）內部審核、徵求意見及出具報告
項目負責人在完成一審後，將報告初稿提交我公司內部進行審
核。審核包括部門二級審核、內部審核委員會的三級審核以及我公司
主管領導的最終審核。經過我公司內部審核後，將評估結果與評估委
託方、被評估企業進行溝通和匯報，根據溝通意見進行必要修改、完
善後，將正式評估報告提交給委託方。
二、評估假設
本次評估除了以企業持續經營為假設前提外，還包括：
1.一般假設
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(1)企業按現狀持續經營，其擁有和控制的資產能在其壽命年限
內，按現狀用途、使用頻率和正常維護下繼續使用。
(2)國家現行的有關法律法規及政策、國家宏觀經濟形勢無重大
變化，本次交易各方所處地區的政治、經濟和社會環境無重大變化，
無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素造成的重大不利影響。
(3)除非另有說明，企業完全守法經營，不會出現影響企業發展
和收益實現的重大違規事項。
(4)企業未來將採取的會計政策與出具本評估報告時所採用的會
計政策，在重要財務核算口徑上基本一致。
2.特殊假設
(1)企業在現有的管理方式和管理水平的基礎上，經營範圍、方
式與目前保持一致。
(2)企業所處的社會經濟環境及所執行的稅賦、稅率、及會計政
策與核算方法等政策無重大變化。
(3)評估範圍涉及的土地整理項目，已取得有批准權限的政府部
門下發的「控規」、「詳規」正式文件，在項目實施過程中不會發生
重大實質性變更。
(4)評估範圍涉及的土地整理項目，企業能按項目中具體工程事
項實施的先後順序，及時取得開工前的各項法定手續，不會因此影響
項目既定投資計劃的如期進行。
(5)評估範圍涉及的土地整理項目，企業能夠從銀行金融機構籌
措所需要的資金，不會因融資渠道受阻影響項目投資計劃的實施。
(6)評估範圍涉及的土地整理項目，其中實施「徵地拆遷安置」
工程的政策性強、遇到的情況也較複雜，該項工程能否順利進行直接
影響項目投資計劃的正常實施。對此，負責實施該項工程的有關政府，
有能力依法有序地開展此項工作，不會因此導致項目工期的延誤。
(7)評估範圍涉及的土地整理項目，企業提供給評估人員的項目
投資預算真實、合理，並取得了龍泉區政府的初步認同，在完工結算
時不會出現與預算金額存在較大的差異。
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(8)評估範圍涉及的土地整理項目，企業與龍泉區政府能夠完全
按「補充協議」約定的條件，履行各自的權利和義務。
(9)委託方、被評估企業提供給本項目的其他有關基礎資料和財
務資料，真實、準確和完整。
(10)本次評估不考慮通貨膨脹因素對確定各評估參數的影響。
(11)本次評估的各項資產均以評估基準日的實際存量為前提，有
關資產的現行市價以評估基準日國內的有效價格為依據。
根據資產評估的要求，認定這些假設條件在評估基準日時成立，
當未來經濟環境發生較大變化時，將不承擔由於假設條件改變而推導
出不同評估結論的責任。
三、評估結論
根據以上評估工作，得出如下評估結論。
（一）資產基礎法（即成本法）
企業總資產帳面價值為
100,761.45萬元，評估價值為
336,655.14
萬元，增值額為
235,893.69萬元，增值率
234.11%；總負債帳面價值
為
32,169.13萬元，評估價值為
32,169.13萬元，負債評估前後無增減
變化；淨資產帳面價值為
68,592.32萬元，淨資產評估價值為
304,486.01萬元，增值額為
235,893.69萬元，增值率為
343.91%。
資產評估結果匯總表
評估基準日：
2011年
7月
31日金額單位：人民幣萬元
項目
帳面價值評估價值增減值增值率%
A
B
C=B-A
D=C/A*100%
一、流動資產
1
74,677.79
80,792.66
6,114.87
8.19
二、非流動資產
2
26,083.66
255,862.48
229,778.82
880.93
其中：長期股權投資
3
25,665.54
25,664.18
-1.36
0.01
投資性房地產
4
---
固定資產
5
161.13
181.31
20.18
12.52
在建工程
6
---
無形資產
7
-229,760.00
229,760.00
-
其中：土地使用權
8
---
長期待攤費用
9
---
遞延所得稅資產
10
256.99
256.99
--
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項目
帳面價值評估價值增減值增值率%
A
B
C=B-A
D=C/A*100%
其他非流動資產
11
---
資產總計
12
100,761.45
336,655.14
235,893.69
234.11
三、流動負債
13
32,169.13
32,169.13
--
四、非流動負債
14
---
負債總計
15
32,169.13
32,169.13
--
淨資產
16
68,592.32
304,486.01
235,893.69
343.91
評估結果詳細情況，見各類資產及負債清查評估明細表
（二）收益法
運用收益法的評估後，得出國地置業股東全部權益價值為
305,157.46萬元，較其帳面淨資產
68,592.32萬元，增值
236,565.15
萬元、評估增值率
344.89%。
（三）確定評估結論
成本法與收益法結果的差異為
671.45萬元，兩種方法結果的差
異率為
0.22%。企業的經營性資產主要為
7平方公裡的土地一級開發
整理項目的合同權益性無形資產，而企業的經營業務在可預見的未來
也只涉及該項土地一級開發整理業務。本報告採用兩種方法對企業股
東權益價值的評估，是遵循有關評估準則、從不同評估技術角度去分
析、測算並反映該項合同權益對企業股東權益價值的貢獻。評估師經
綜合分析兩種評估方法結果的價值構成、評估計價的分析過程、影響
結果的主要評估參數的合理性後，認為收益法的結果可以作為成本法
結果的驗證，成本法在評估合同權益的價值過程中，體現了評估師執
行評估業務的謹慎原則。因此，在有關評估假設成立的條件下，成本
法結果更能相對合理地反映目前國地置業的股東權益價值。故本次採
用成本法結果作為報告的評估結論。
即：確定國地置業股東全部權益在評估基準日的評估值為
304,486.01萬元。
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四、特別事項說明
以下為在評估過程中已發現可能影響評估結論但非評估人員執
業水平和能力所能評定估算的有關事項：
(一)引用其他機構出具的報告結論的情況
本項目由我公司獨立完成，不涉及引用其他機構出具的評估報告
結論的情況。
(二)有關瑕疵事項
除以下披露的事項外，出具本報告時尚未發現影響報告結論或使
用的其他重大瑕疵事項。
1.在評估基準日，有關土地整理項目已取得「天鵝湖項目」青
臺山片區
612畝、「4.17項目」1,390畝土地的徵地批准文件。儘管龍
泉驛區政府在土地整理協議中約定負責根據農用地轉建設用地的計
劃和土地整理進度上報土地徵用的有關報批材料，並承諾原則上保證
每年在整理範圍內公開出讓約
800畝土地。但在未來的項目實施期
間，如不能按計劃分階段及時取得土地整理項目中剩餘土地的徵地等
相關批准手續而導致項目投資計劃無法按期實施時，將對本報告的評
估結論產生影響；
2.在評估基準日，有關土地整理項目已取得「天鵝湖項目」南、
北片區整理範圍內的基礎設施（即「六通一平」）建設工程的《建設
工程規劃許可證》；「天鵝湖項目」的青臺山片區及整個「
4.17項目」
控制區範圍內的基礎設施建設工程按照項目投資計劃進度正在分階
段申辦《建設工程規劃許可證》。在項目實施期間，如企業不能及時
取得有關法定手續而導致項目投資計劃無法按期實施時，將對本報告
的評估結論產生影響；
3.有關土地整理項目涉及的所有配套公益設施（幼兒園、學校、
醫院、農貿市場、酒店、社區服務中心等）建設工程，企業根據項目
總體規劃正逐步進行方案設計及施工圖設計，在評估基準日暫無法提
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供其設計方案和施工圖。根據國家現行的基本建設管理程序，以上各
單位工程需先取得《建設項目選址意見書》，然後上報規劃設計方案，
獲得批准並取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》
後，進行施工圖設計，經有關部門對施工圖匯審通過並取得《建設工
程施工許可證》後，方可動工修建。在項目實施期間，如企業不能及
時上報有關技術資料、取得各項建設工程實施的有關法定手續而導致
項目投資計劃無法按期實施時，將對本報告的評估結論產生影響；
4.根據企業提供的資料反映，土地整理項目控制區範圍涉及約
350萬平米的地面建築物拆除（包括
16家鄉鎮企業和幾家國有企業
的動遷）、約
2萬搬遷農民的安置等工程。實施以上拆遷補償工程不
僅法定程序多、執行的政策性強，而且需求的資金量大。如此項工程
不能依法有序地進行、所需資金保障不力，則將影響整個項目投資計
劃的按期實施，從而將對本報告的評估結論產生影響；
5.受土地整理工程的特殊性、土地整理項目在評估基準日所具
備的技術資料詳細程度和完整性的影響，本報告在評估項目合同權益
的價值時，其投入項目的直接成本，主要根據企業提供的由負責「徵
地拆遷安置」工程的政府部門編制的投資預算、企業編制的基礎設施
建設工程和配套公益設施建設工程的投資預算等資料，經評估人員與
當地現行法規政策的有關價格標準、類似建設工程的有關成本價格指
標在一定範圍內進行對照、分析和作出一定調整後確定的。如項目完
工結算時，企業提供的以上投資預算金額與實際發生金額差異較大
時，將直接影響本報告的評估結論。
6.企業的資產結構中，對報告評估結論影響最大的資產，是評
估範圍涉及的土地整理項目的合同權益性資產。而影響其評估價值的
主要因素包括：項目實施具備的法律條件、投資預算和實施計劃、投
入資金的保障條件、拆遷安置對政策法規的把控能力及項目的履約風
險等。有關項目實施的法律條件，企業承諾：由於土地一級開發整理
項目實施所涉及的法定程序多、準備有關報批文件、資料的工作量較
大，因此，在評估基準日難以完備項目有關的全部法律手續。但在編
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制項目投資計劃時已綜合考慮到了以上述因素，並能夠保證在不影響
項目投資計劃實施的情況下，按項目中具體工程實施的先後順序，分
年度及時報批有關材料，並辦理項目動工所具備的各項法定手續；關
於投入資金的保障條件，企業在
2011年
6月，就有關土地整理項目
與中國民生銀行股份有限公司成都分行、農行四川省分行、成都農村
商業銀行分別籤署了《戰略合作協議書》、《融資意向書》、《戰略合作
協議書》，相關銀行同意在約定條件下，分別為國地置業提供
10億
元、10億元、5億元人民幣的信貸支持及其他融資服務。本報告在評
估合同權益無形資產價值過程中，所採用的折現率雖在很大程度上考
慮了有關項目投資風險對其資產價值的影響，但受可獲評估資料的詳
細程度和完整性、折現率參數分析計算現有評估技術手段的局限性等
因素的影響，以上所述的項目投資風險可能對評估結論產生影響仍需
特別提醒。
7.長期投資中，企業對成都世茂投資有限公司、成都世茂置業
有限公司
100%的投資股權，在評估基準日前已經協議轉讓給了上海
世茂建設有限公司。其中：「世茂投資」轉讓價格
36,916.77萬元，
已收回價款
29,533.42萬元，尚未收回的價款
7,383.35萬元，佔轉讓
總價款的
20%；「世茂置業」轉讓價格
46,120.70萬元，已收回價款
46,158.98萬元，尚未收回的價款
2,310.83萬元，佔轉讓總價款的
5%。
由於以上股權轉讓尚未全部完成工商變更登記，考慮到剩餘轉讓價款
收回時間的不確定性以及相應風險，本報告對剩餘股權價值採用了按
其帳面值確認而未確認轉讓溢價的謹慎做法。
8.車輛資產中的粵
BT9871、湘
AB8465轎車，企業及證載權利
人已出具書面聲明確認其產權實際所有人是國地置業，但車輛行駛證
目前尚未辦理過戶。
(三)有關擔保、租賃及或有負債（或有資產）的情況
1.本次評估人員未發現國地置業在評估基準日存在有對外擔保
的事項。
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2.國地置業目前租用成都銀河國際汽摩商城有限責任公司位於
龍泉驛區大面街道辦事處銀河路
1號汽摩市場商務中心二層樓作為
辦公場所。租賃期限為
2008年
1月
1日至
2012年
12月
31日止，租
金為
11,742.60（元/月）。
除以上情況外，未發現國地置業在評估基準日存在其他的租賃、
或有負債（或有資產）的情況。
(四)關於評估基準日存在的法律、經濟等未決事項
本次資產清查核實工作中，未發現國地置業在評估基準日存在涉
及法律、經濟等未決事項。
(五)關於重大期後事項
本項目評估基準日、資產清查工作結束日距出具評估報告的時間
較近，除以上情況外不涉及影響評估報告結論的其他重大期後事項。
但如果資產清查工作結束日至出具本評估報告日期間，企業資產數量
及有關狀況等發生重大變化，將對評估結論產生影響。
(六)關於評估程序受到限制的情況
本項目評估範圍內的資產和負債，除企業的有關土地整理項目所
涉及的「徵地拆遷安置」工程的補償標的和對象，評估人員無法進行
現場清查核實外，其餘均能按正常評估工作程序進行清查核實，並取
得評估所需的相關資料。
由於「徵地拆遷安置」工程涉及的法定程序多、政策性強，按目
前有關規定，此項工程需由相關政府來具體實施。評估前已由龍泉區
大面街政府，對「徵地拆遷安置」進行了初步摸底調查，並由龍泉區
大面街政府編制了「徵地拆遷安置」工程的投資預算。企業考慮到「徵
地拆遷安置」牽涉各方面的個體利益以及該項工作的階段性、時效性
和敏感性等，無法協調、配合評估人員進行有關事項的現場調查。因
此，本次對「徵地拆遷安置」工程的有關清查事項，評估人員主要通
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過查閱有關預算資料、向企業負責該項工程的職能部門進行訪談、查
詢等方式，來履行有關評估工作程序。
(七)關於經濟行為本身對評估結論的影響情況
本評估項目涉及的經濟行為，對評估結論不構成影響。
(八)關於評估資料不完整的情況
本項目所獲評估資料中，土地整理項目涉及的「徵地拆遷安置」
工程的投資預算，是由負責實施該項工程的當地政府部門編制並經有
關政府確認後提供的，但尚未提供形成該預算的有關詳細資料。我們
認為：有關土地一級開發整理項目是企業與當地政府緊密合作的投資
項目，當地政府不僅有掌控有關法規、政策尺度的能力，而且有「徵
地拆遷安置」工程的操作實例和實施經驗的積累；此外，我們在獲取
有關「徵地拆遷安置」工程預算資料後，對有明確法規政策補償標準
的預算金額，與當地現行的有關法規、政策標準進行了對照、分析和
調整。在此基礎上採用了上述資料作為本報告的評估依據。但如果土
地整理項目完工結算金額與其預算金額差異較大時，將對本報告的評
估結論產生影響。
◆以上特別事項提請報告的使用者予以充分關注
五、評估報告使用限制說明
(一)本評估報告只能用於評估報告載明的評估目的和用途；
(二)本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；
(三)本評估報告系資產評估師依據國家法律法規出具的專業性
結論，在評估機構蓋章，註冊資產評估師籤字後，方可正式使用；
(四)本報告如需提交國有資產監督管理部門或者企業有關主管
部門審查，則備案後方可正式使用；
(五)本評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者被披露
於公開媒體，需評估機構審閱相關內容，法律、法規規定以及相關當
事方另有約定除外；
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(六)本評估報告所揭示的評估結論僅對本項目對應的經濟行為
有效，評估結論使用有效期為自評估基準日起一年。
六、評估報告日
評估報告提出日期為
2011年
10月
15日。
法定代表人：孫月煥
註冊資產評估師：周躍龍註冊資產評估師：李官璵
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二〇一一年十月十五日
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評估報告附件
附件一、經濟行為文件；
附件二、被評估單位審計報表；
附件三、委託方和被評估單位法人營業執照複印件；
附件四、被評估單位主要資產權屬證明資料；
附件五、委託方和相關當事方的承諾函；
附件六、籤字註冊評估師的承諾函；
附件七、北京中企華資產評估有限責任公司資產評估資格證書
複印件；
附件八、北京中企華資產評估有限責任公司證券業資質證書復
印件；
附件九、北京中企華資產評估有限責任公司營業執照副本複印
件；
附件十、北京中企華資產評估有限責任公司評估人員資格證書
複印件。
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中財網