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原文：專家：開發商已無米下鍋，漲價是虛張聲勢！降價賣房或板上釘釘？
有人形容當下的樓市是「大悲之後迎大喜」：1-3月開發商、高槓桿投資客度過了最難熬、最絕望的三個月。但4月份最終還是迎來了「曙光」——短短一周，各地捷報頻傳，深圳土豪戴口罩排隊搶千萬豪宅、北京800套房20分鐘售罄、蘇州60秒賣了12億、杭州再現萬人搖號購房……
各地樓市不僅「熱鬧」起來了，而且連幾乎已經是「無米下鍋」的開發商都硬氣起來了，竟然還打出了「漲價預告」，漲幅從幾百到上千不等；媒體更是對此大肆報導，尤其是很多房產自媒體，也開始大肆鼓吹樓市要重啟火熱，言語之間都是勸大家趕緊進場買房，因為在他們看來「現在不買房，一年可能又白忙了」。漲價似乎成了4月之後樓市的主旋律。
樓市「一片喊漲」聲中，剛需購房者則經歷了一次「大喜到大悲」的心路歷程——苦苦等待的「降價潮」沒有來，失望之前溢於言表，很多人甚至破罐子破摔，「一輩子都不準備買房了」。
要知道，在此之前很多專家和機構都對樓市極其「不看好」，有人預測5月前後開發商會來一波「降價潮」，幾天前甚至有經濟學家、金融學家提醒各城市應儘早做好「房價暴跌」的預案。一夜之間，房地產市場迎來180度大逆轉，是真實如此，還是又一次既得利益者的聯袂「表演」？此外多位專家、機構預測的樓市降價潮真的「黃」了嗎？
今天我們就來用事實說話，讓真相大白天下。
首先，樓市樓市回暖言之尚早，「接盤」嚴重不足。
普通購房者對媒體的「樓市成交翻番」、「房價暴漲」、「帶看量暴增」等報導，更要留個心眼。因為這些數據都是和上個月相比較，2月份的市場情況大家有目共睹，冷到極點，很多城市壓根是沒有成交量的，大多數中介也是「暫停營業」，帶看量也基本為零。3月份復工復產，開發商、中介才正常營業，即便是很小的成交、帶看，和2月份的數據相比，也是「暴漲」、「暴增」，這些都是不真實的「文字遊戲」罷了。
而且我了解到的事實是，很多人現在別說買房，連基本的生活可能都面臨巨大困境——被隔離沒有收入，有的公司關門了，有的由於隔離回不到公司，有的回到公司後發現沒活幹，大家的收入都不同程度的損失，尤其是農民工和個體戶，損失可謂慘重。連全球十大富豪2個月都損失1.4萬億，普通人豈能保全無虞。
失業、降薪、工資遲發等現象更是多發。3月下旬後，海外各國迎來爆發大亂套後，一些主營進出口業務的公司業務受到重大衝擊，有很多3月初復工的外向型企業不得不再次停產，員工放假甚至解散。2020年2月份，全國城鎮調查失業率為6.2%，失業人數達到了4803萬人（失業和潛在失業人數推算為1.75億）。
因此有專家建言，應該把房貸利率降低20%-30%來幫助資金壓力大家庭度過這場危機，與此同時還應該允許那些收入下滑嚴重的家庭延遲1-2年還房貸。
當前樓市，「接盤」嚴重不足，市場想被瞬間激活，幾乎不可能。最好的局面也只能是熱點城市某些片區率先回暖，尤其是那些新二手房價格倒掛嚴重的高性價比樓盤，一定會是大家爭搶的一致標的。
其次，房產專家揭露稱，多數開發商現在都面臨「無米下鍋」的艱難處境，「漲價賣房」完全是虛張聲勢，這是他們慣用的營銷套路。
先說開發商「無米下鍋」，有三大因素：其一，近3個月的房子嚴重「滯銷」，直接導致開發商回款大幅回落，很多開發商現金流遭遇重大挑戰，其三今年已經有近200家房企已經因為資金鍊斷裂而破產倒閉了；其二，今年也是房企還債的高峰年，尤其是6、9、12月份，開發商到期債務數額更大；其三，融資環境未松反緊，房企融資不暢，借不到錢只能通過裁員來緩解資金壓力。
這三座大山壓得開發商無喘息之機，更在掏空他們儲備的現金，3個月過後，全國85%的企業其實都「無米下鍋」了，這也是為什麼這段時間土地市場拿地的基本都是央企國企的根本原因，中小房企沒錢拿地，只能幹瞪眼看著。
接著說「漲價賣房」套路。國人愛投資買房，歸根結底是過去這些年房價「一直在漲」，尤其是2010-2016年間，一線、強二線城市房價年均漲幅都超過了20%。說實話，在這種市場背景下，國人早就對房價「只漲不跌」的邏輯根深蒂固，降價只會讓局勢更被動，開發商更是深諳此道。從以往的經驗來看，「打折促銷、以價換量」往往會出力不討好，而反其道走「漲價」之道，更容易刺激購房者的買房欲望。
過去樓市火爆時，「漲價賣房」的確屢試不爽，但是在當下，此招卻徹底失效了——萬人搶房、開盤秒光只不過是當下極個別城市的「萬裡挑一」的案例，之所以人人皆知，有媒體大肆報導的功勞，更主要的原因是百萬中介群體自發的轉發宣傳。貝殼研究院數據顯示90%的樓盤去化不理想，二手房帶看量更是只恢復到了往年同期的50%不到。人口增量、資源優勢集中的城市，市場恢復得快點，那些人口常年流失，產業低下的城市，現在的樓市依然是「一片寒冷」。很多從業者都表示，已經堅持不下去了，醞釀關店、轉行者更是數不勝數。
再者，國家對樓市調控的定位沒有發生根本性改變，只要調控保持高壓姿態，房價想漲很難。
一季度有70+城市累計出臺調控政策高達171次，其中「扶企」是主旋律，雖然中間也出現了一些小插曲——駐馬店、寶雞、廣州、濟南、海寧等地出臺「刺激性」政策，但中央已經緊急踩剎車了，關於降低首付、鬆綁限購的政策均已「下架」。
而且，從2、3月份國家密集發聲表態「堅持房住不炒」、「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」、「嚴防死守資金違規流入樓市」等觀點的重申來看，當前階段國家對樓市調控的態度沒有發生根本性改變，這也就意味著房地產穩依然是重中之重，這決定了今年房價不存在大起大落的可能。尤其是按照目前這種發展趨勢，我們預計5、6月份市場都很難重回正軌，很多開發商「缺錢」的麻煩依然得不到根本解決。漲價是虛張聲勢，降價其實才是開發商的唯一選擇。
第四，地產大佬「悲觀預警」，釋放重要信號。
不久前的融創業績發布會上，孫宏斌直言今年融創要做三件事：調融資結構，降融資成本；處置一些資產；拿地要拿對地方、拿對時間。
從「買」到「賣」，雖然只是一個企業對待公司資產的態度，但在有心人看來，這背後其實暗藏巨大信號，尤其是這個動作是野心勃勃的孫宏斌發出來的，意義更不可小覷。
在我看來有三個明確的信號：其一，融創開始「降負債」，預示著未來融資環境大概率仍然不會偏松，房企融資壓力依然很大，「現金為王」的觀念依然適用。其實這更像是在提醒所有人「不能再亂加槓桿了」；其二，融創也要開始賣一些「劣質資產」，說明劣質資產未來有「下跌」趨勢。其實企業的買賣行為其實和個人的資產優化配置是一回事；其三，投資買房一定要避開人口流出嚴重的三四線城市，因為連融創都不準備去三四線拿地了。一二線也要謹慎選擇，經過三年多的調整之後，很多區域投資價值所剩無幾，買錯真的要長時間被套在高位。
至此，我想很多人已經看明白了，樓市回暖不是誰三言兩語就能定性的，開發商、中介、媒體叫喚得再歡，也要尊重事實。很多剛需也該學會自我判斷了，尤其是當下信號混亂的背景下，更不要人云亦云，輕易被居心不良者帶節奏。3月份部分樓盤熱銷，很多人又開始大肆渲染鼓吹「房價上漲」，越是這個時候，剛需越要保持清醒。牢記一條：有需求下手無妨，但決不能頭腦發熱跟風往裡衝。
當下很多開發商依然在「苦苦支撐」，其實並不是他們的日子開始好轉了，而是最大的壓力還沒有到來。對於開發商降價賣房，我們依然是持肯定態度。現在不降或者降價幅度未達預期，其實是時機未到，我們預計在6月份之前，很多房企必然會走一波「以價換量」，因為種種信號顯示，開發商降價賣房已經是板上釘釘的事實，尤其是資金周轉壓力大的中小房企，不想被兼併收購或者破產倒閉，只能以價換量，加速回款，進行自救了。
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