進入4月，深圳二手房「三價合一」的餘溫暫未褪去，又迎來了深圳全市小一初一入學報名季，想選擇總價不高（不被豪宅稅），交通便捷，升 值有潛力，生活配套足且帶有優質學區的二手房源，如何用有限資金獲取最大性價比房源成為許多剛需置業者關注的問題。
前海和蛇口作為南山區成交較為活躍的兩個片區，都有自貿區熱度加持，也是宜居潛力股成交片區，而對於關心學區的家長來說，前海與蛇口這兩個片區在南山都有學區優勢，前海有南山實驗學校，蛇口有老牌名校——育才系，這個價位的選擇，前海相較之蛇口，發展較晚，二手房齡較新，整體均價也低於蛇口，甚至有三房戶型可選擇，同時，蛇口濃厚的居住氛圍以及高密度的綠化與居家舒適度，老牌育才系升學成績也受到家長的認可和青睞。隨著自貿區的建設以及周邊舊改的落成，這兩個輻射片區的未來房價也值得關注。
至於選擇哪裡，見仁見智。
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兩片區在售新房多以大戶型豪宅為主
首先來看看兩區在售新房，目前前海與蛇口目前在售新房多以大戶型複式、公 寓以及別墅為主，除佳兆業前海廣場、萬科蛇口公館少量小戶型住宅以及公 寓以外，入市房源總價基本都在千萬以上，單價均突破了10萬/平。
前海蛇口目前在售新房：
（數據提供：中原研究中心）
據中原研究中心統計，2018年，蛇口將有海上世界雙璽、楓葉望海公館、半島城邦四期等三個項目將會加推或入市，在售新盤的價位均突破了10萬/平，3個項目均為住宅項目，最小入市面積為88平1房，在售小戶型主要有萬科蛇口公館，在售均價為87000元/平。
前海片區有招商前海灣、前海港灣花園、華潤前海大廈將入市，其中含2個住宅項目，最小入市面積也在80平以上，在售均價也達到了78000-120000元/平，讓剛需們已是難以高攀。
2018年前海蛇口潛在入市項目：
（數據提供：中原研究中心）
從近幾年兩區新房的入市情況來看，前海自貿區未來將成為南山頂級商務公 寓與寫字樓的主力供應片區，而蛇口片區未來將成為國際高端人士居住聚集區。但對於二手房來說，按照南山目前490萬的「二手豪宅線」標準，僅500萬左右的預算，購房者依然還是可以在目前炙手可熱的前海、蛇口自貿區內淘到宜居、生活配套齊全的二手2-3房，剛需價依然能共享成熟商圈的生活學區配套。
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老前海片區：「豪宅」線內仍有二手三房可選
首先來說說前海，前海自貿區作為深港融合和粵港澳大灣區的橋頭堡，本身定位高大上，因前海自貿區內本身無住宅規劃，這裡說的前海片區通常是指前海自貿區一路之隔的南山前海路片區一帶房源，也就是我們俗稱的「老前海片區」，這裡房價不僅在整個深圳均價最高的南山片區處於中等價位，其宜居性和學區屬性也受到購房者關注。
自2013年前海土地拍賣消息一出，作為與自貿區一路之隔的前海路便有業主提高20萬放盤，根據相關監測，2018年前海片區二手住宅均價為73000元/平方米，相比2009年6月均價13509元/平方米，累計漲幅440%。
前海片區目前分為前海南和前海北片區，老前海片區入市房源為2003-2010年後不等，樓齡基本都低於10年，沿前海路自北向南，有星海名城、陽光棕櫚園、鼎太風華、諾德國際等幾個上千戶的人居大盤。如果以學校以及價格為分水嶺，前海南主要帶南山實驗小學（荔林小學、鼎太小學、荔灣小學）、南海中學的價格普遍在8-9萬/平，帶前海中學在6.5萬-7萬/平，大多數二手房個盤以7.3-8.5萬/平左右居多，均價在7萬/平以下個盤幾乎沒有。該片區目前在售的兩個新盤，佳兆業前海廣場在售均價為78500元/平。
從鏈家目前的放盤房源來看，500萬這個總價多數集中在62-93平區間，也就是剛需上車的2-3房，以2房房源為主。就前海北片區來說，這邊商住相對比前海南稍成熟，毗鄰地鐵1號線「大新」站更近，但房齡較老，學區也略遜於前海南，學區主要為大新小學以及前海中學、荔香中學、北師大附中等配套，如大社區星海名城二期65平兩房房源，鏈家放盤價在455萬，獨棟地鐵口上蓋新德家園68平兩房放盤價為480萬，心語雅園60平兩房400萬，而前海北較大的社區陽光棕櫚園戶型偏大，故同等價位無房源出售。
三房方面，前海北掛盤價在500萬以內房源主要有，星海名城五期72平三房，放盤價430萬，前海明珠84平三房，500萬，前海凱御58平小三房，御海新苑68平三房，部分樓齡稍老，但周邊相對配套成熟。
再來說說前海南，毗鄰生態公園青青世界以及大南山，也有雙實驗學區配套，大社區等更受到購房者關注，帶南山實驗雙學位的有諾德國際、雷圳碧榕灣、鼎太風華、太子山莊、山水情家園等，諾德國際因社區大小戶型居多，成交相對活躍，490萬以內的價位可以選擇諾德國際67平兩房，鼎太風華七期56平兩房，雷圳碧榕灣二期46平兩房。再稍遠點可以考慮房齡稍老的月亮灣花園94平三房。
此外，這個價位段帶南山實驗荔灣小學和深大附中學區的還有中海陽光玫瑰園53.59平兩房、依雲伴山59平三房。這幾個樓盤樓齡相對較新，開盤集中在2008-2010年之間，戶型上均有一定贈送面積，生活配套較為齊全，但這個片區部分戶型和朝向面臨月亮灣大道和沿江高速路段，會有噪音影響，購房時可挑選。在明年即將開通的9號延長線，即東濱路與前海路交匯處附近也有一些稍老的樓盤可以選擇，如僅帶南海中學學區的荔庭園二期，多層不帶電梯，460萬左右可選擇74平稍大點的兩房。如果在南山需要選擇房齡較新、社區大，戶型各方面合適、學區中上的剛需房源，這個片區值得考慮。
總體來說，前海片區隨著2010年後各小區的入住率提高，周圍人流密集，雖暫時缺乏大型的購物中心，但居家配套上來說是完全足夠的，住宅底商基本上完全能滿足生活、培訓、購物等需求。隨著一路之隔的前海自貿區的建設完成，未來2公裡範圍內可共享前海港貨中心、8萬平米的萬象前海等配套。
交通方面，除了最早開通的地鐵1號線大新站，未來還將會有2019年年底將開通的地鐵9號線「前海路」站，將直達蛇口，除此之外，還有在建的5號線南延線將連接前海現代服務合作區和南山蛇口等地區，自北向南貫穿前海新區。
深圳地鐵5號南延、9號地鐵南延線
舊改方面，前海北片區的大新村舊改項目值得關注，相關資料顯示，大新北村舊改佔地38.6萬㎡，位於南山區南頭街道，西至大新街，南至桃園路，東至南新路，北至荔園西路，其中，地鐵1號線大新地鐵站出入口設在項目的西南角。
「大新村舊改」項目開發建設用地面積約5.2萬㎡ ，規劃計容建築面積38.6萬㎡，由恆大集團規劃將打造集商業、服務業、辦公和居住等多功能為一體的綜合城區，將極大改善前海北片區的整體環境，其毗鄰的舊改項目還有恆大集團奪得的建面35萬平的「向南舊改」項目，以及東濱路地鐵9號延長線龍船塘城市更新項目。
附前海片區500萬以下部分成交樓盤（2017.3-2018.3）：
（數據提供/深圳中原）
從去年（2017.3-2018.3）中原真實成交上來看，500萬這個價位的真實成交都位於前海北片區的1-2房，以2房為主，如大型社區陽光棕櫚園、星海名城以及獨棟或社區較小的陽光花地苑和新德家園等。帶名校學區的前海南片區因總價相對比前海北稍高，成交略少。
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蛇口：「豪宅線」內還有30餘個小區可選擇
相對前海來說，蛇口片區作為深圳最早發展的片區之一，過去主要為工業區，但其依山傍海，安靜宜居的屬性依然受到購房者青睞，交通也相當便捷，除了城市軌道地鐵2號線，還有蛇口碼頭可直達港珠澳，毗鄰深圳灣口岸以及南山中心區。
在宣布劃入自貿區之後，蛇口新房供應主要來源先前填海造地的高端住宅聚集區，但由於土地資源緊缺，新房開發已經接近尾聲，目前蛇口地塊的新房供應主要來源於城市更新，但不同於前海片區整體較新，開發較晚，目前整個蛇口片區分化較為嚴重，「豪宅化「和老鎮城中村發展不協調，舊改片區多，其中，招商蛇口對該片區進行整合規劃，已建成的蛇口網谷、南海意庫等創新型產業齊發，讓蛇口成為安居置業的重點關注片區。
目前在售的蛇口二手房大多為育才集團的學區房，整個片區目前的二手均價為7.5萬/平，整體略高於前海片區，據咚咚統計，2017年南山二手房的成交中，蛇口排第三，成交也大多數集中在2-3房，成交佔比達73%。從放盤房源來看，500萬左右的房源，相比前海，蛇口的小區選擇面更大一些。但相對來說，蛇口片區的成交熱盤多集中在房齡較老的多層戶型，多數房源樓齡在90年代左右。
據鏈家放盤的數據統計，500萬以內的價位，蛇口約有30餘個小區可供選擇，這個價位段中，極少數為一房，如帶育才三小的鳴溪谷56平一房，掛盤價在495萬以及花園城一期51平1房以及「水灣1979」43平一房以外，多數為2-3房，如四海公 寓64平兩房、米蘭第二季70平兩房。一些次新房，如棲遊記460萬可以選擇63平兩房。
其中，海尚國際70平兩房、海韻嘉園70平兩房等片區，這些小區相對品質較好，據往年的成交數據統計，四海公園周邊一些多層小區在整個蛇口片區成交最為活躍，如翠微園、愛榕園、桂園等多層樓齡較老的小區，普遍為80年代較為老舊的多層住宅，戶型一般，但容積率較低，綠化好，市井氣比較濃厚，學區方面也是較為優質的。
帶老牌育才系的房源也受到市場關注，比如帶育才一小學位的花園城三期，帶育才二小的愛榕園、翠微園、玫瑰園、文竹園、雍景灣、金竹園，花園城一期和五期，帶育才三小的桃花園，海尚國際、海韻嘉園、海昌大廈、南水花園，帶育才太子灣學位的四海公 寓、棲遊記等。
帶育才二中的部分熱點樓盤有愛榕園、翠竹園、翠微園、花園城一到三期、花園城五期，金竹園、桃花園三期、文竹園等。帶育才三中的部分熱點樓盤有桂園、米蘭公 寓一期、花半裡、水灣1979、招北小區等。
近一年的真實成交樓盤多以集中在四海公園附近，主打總價低的小戶型，樓齡也比較新，周邊生活配套也較為成熟，還能兼顧到學位。如翠微園、桂園、四海公 寓、蛇口花園城等，同時蛇口片區的租金也較高，小戶型的月租金均在110-130元/平。一些次新房的小戶型月租金在4000-4500元/月，如棲遊記。
除此之外，2016年起，招商街道還將榆桂小區、愛榕園、紫竹園、玫瑰園、翠竹園、水灣B區6個老舊小區列入了環境整治工程項目，總投 資在千萬元以上。這些小區的綜合整治包括：外立面改造、樓梯間改造、道路及路緣石更新、休閒涼亭工程、排水立管改造、監控攝像頭更換、綠化提升、新增單車棚等。目前大部分小區已完成主體工程。如果在這個價位選擇這些蛇口「老舊」小區，帶學位的屬性情況下，未來或有改造的潛能。
附蛇口片區500萬以下部分成交樓盤（2017.3-2018.3）：
相對前海來說，蛇口有著更多的舊改項目，整個片區匯聚12大舊改，也是開發商趨之若鶩的舊改寶地，這其中包括萬科拿下的漁一村舊改，招商地產、潤德房地產、漁二村實業股份有限公司的漁二村舊改以及華僑城漁人碼頭舊改、恆大灣廈村舊改，南水村舊改等，目前恆大灣廈131萬平米的「灣廈村舊改」已經啟動，據相關規劃，恆大灣廈舊改將打造一個集生活住宅、商業、辦公於一體的高端綠色城市綜合體。
蛇口舊改項目圖：
（來源：蛇口人居價值白皮書）
另據招商蛇口官網消息，招商蛇口與南山區政府已經正式籤訂了《蛇口老鎮城市更新戰略合作框架協議》，城市更新統籌片區範圍為後海大道以西，水灣路以東，望海路以北，招商路、工業七路以南合圍的區域，總面積達1.5平方公裡，隨著舊改的推進，蛇口的老破舊面貌將得以煥新，房價也會迎來波動。