沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。
市場行情加速轉冷，迫使開發商忍痛讓渡利潤空間。在剛剛過去的「金九」、「小長假」期間，鄭州多個樓盤爆出特價，有的甚至低了6000元每平。
一個又一個特價，刺激著有房族的內心，生怕自己「高位站崗」;抓撓著無房族的內心，猶豫著該不該下手。
河南商報記者 周茜
小長假限時優惠，一套差了20多萬「如何在假期24小時內賺到30萬?」十月開頭，位於鄭西洞林湖片區的某項目，優惠信息刷爆了微信群。高層原來成交均價8600-9500元/平米，小長假期間優惠至7500元/平米起，最高差了2000元每平。
分銷釋放的項目優惠信息
洋房一樓，贈送前後花園，優惠至7500元每平左右。
按126平的高層來算，一套總價足足差了25.2萬元。而且房源是準現房、帶裝修，明年6月就交房。
看起來優惠力度很大，其實和2016年項目上漲後的價格持平。
2016年9月，項目加推成交均價7500元每平。2017年時，一度漲到了9500元每平。
在洞林湖片區，樓盤供應量太大，新田、碧桂園、恆大，三個大盤就賣了快10年，又有福晟、東原的新盤推出。而片區離主城距離又遠，偏向於度假養老型，購房群體面比較窄，畢竟鄭州還是剛需、剛改的天下。僧多粥少，銷售壓力自然很大。
但沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。據了解，在長假優惠期間，該項目幾天的分銷帶看量就超過了500組。
另一個由中介分銷的項目，更加兇猛，直接降了6000元/平。
在9月底，位於金水區中州大道農業路的名門天境，從高峰期的18000元/平，降至12800元/平，最高降了6000每平!
售樓部擠滿了中介和購房者
該樓盤是辦公性質的公寓。早在2018年底首次開盤時，帶裝修均價高至18800元/平，甚至最高19800元/平。而當時周邊的住宅也不過19000元/平。
降價這麼兇猛，這批房源也相應「減了配」。沒有了去年開盤時「贈送綠博省實驗小學學位+返租40個月+高達2%的佣金」的政策，也沒了精裝修，沒了天然氣。
這次調整價格，項目交給「白衣襯衫」中介分銷，首付低至一萬元，可快速網籤。就是要實現短期內快速賣掉，回籠資金。
推出內部員工價，單價微降300元總結下這些降價幾千的項目，基本上以這三類樓盤居多：遠郊盤、公寓、尾盤。
大多時候，「一分價錢一分貨」的規律，是靠譜的!不好賣，才會降價!
你看搞特價的樓盤，是不是大多數都在鄭州外圍?特別是平原新區、洞林湖、滎陽、經開物流園區、綠博，這些片區庫存量太大;
再看看搞特價的樓盤，是不是很多是商業、辦公性質的公寓?本來，「公寓」就是開發商為了好賣、多賣而製造出的新名詞，想要分小戶型、類住宅的一杯羹，卻想賣上住宅的價;
再有，一些快要賣完的樓盤，剩最後一期、最後幾棟樓，也會適當的調整價格。
對於前兩類樓盤，遠郊盤、公寓盤，本身價值基礎就不夠夯實，在市場轉冷後，降價是斷臂求生。這些盤，除了地緣自住，一定要慎重考慮。
打出「骨折價」的樓盤是少數，很多盤價格變化沒這麼劇烈，但也在釋放促銷的信號。
位於滎陽的某本土房企樓盤，以往賣到9500元/平，以品質著稱，比周邊盤貴了1000多元每平。
黃金周期間，項目不僅有專車看房車接車送，置業顧問手裡還有2個內部員工團購價，能夠再優惠200-300元每平。折算到總價，大約一套能便宜2-3萬元。
在以往，這些大開發商、口碑比較好的樓盤，價格調整很少見。而現在，雖然只是幾萬元的優惠，但也開始釋放出調價促銷的信號。
特價房擠壓泡沫，整體房價趨穩回顧2016年限購之後的3年多：
2017年，繼續密集出臺調控政策，房企土拍限價、限購細則升級、限購範圍擴大。2018年-2019年，「穩房價」「穩預期」的政策主基調依舊。
根據樓市商報的不完全統計，2018年10月時，鄭州最起碼有30多個熱門樓盤降價，單價低則調整了幾百，多則上千。
以惠濟北區的某盤為例：
2017年06月09日，高層均價15000元/㎡(精裝);
2018年6月16日，高層成交均價15000元/㎡(精裝);
2019年3月9日，高層成交均價12500元/㎡(毛坯);
這個盤從帶裝修減配到毛坯，降了2500元每平，刨去裝修的成本後，這個價位依舊比2016年暴漲之前的房價貴了一些。
可以這麼說，目前的降價，相當一部分盤是在擠壓2016年-2017年房價過快上漲的泡沫。
鄭州四環內的樓盤，基本處在橫盤階段，漲跌不太明顯。特別是地段好、產品好的盤，至今也沒有大幅度的降價，未來也不會。
再放大到整個市場看，有這麼多特價房的例子，鄭州的房價該降了吧?
從數據來看，最起碼在今年3季度，鄭州的房價並沒有大波動。雖然特價房很多，但還不足以影響整個市場的基本面。
在克而瑞發布的8月新建商品住宅成交均價中，鄭州的房價為14605元每平，比去年8月份上漲了3%，比今年7月下跌了5%。
04市場冷淡依舊，降價促銷會更多那麼，2019年剩下3個月，特價房會成為趨勢嗎?
從克而瑞發布的報告中，可對市場局勢有兩個基本判斷：
1. 市場冷淡的跡象仍未發生根本性扭轉;
在政策層面，政治局會議明確提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。
目前房企的的金融政策已經到了最嚴苛的階段，對購房者的按揭政策也是非常嚴苛，特別是很多銀行9月暫停了貸款，繼續保持貸款的銀行也延長了按揭的周期，對購房者的影響還是很大的。
儘管出現實實在在的降價，但購房者出於「買漲不買跌」的心態，購房變得謹慎。
2. 最後的3個月，降價促銷會更多;
今年黃金周，恆大等龍頭房企進行優惠，帶來了可觀的銷售額。
根據媒體披露，在10月1日至7日，恆大地產全國銷售額超過510億元，創下新的紀錄。恆大啟動「全員營銷」，針對在售樓盤給出了黃金周額外優惠。
在恆大500多億的刺激下，相信會有更多的房企採取降價促銷，來衝刺2019年銷售額。
但房企降價「跑量」就像腎上腺素，眼前能夠刺激成交，犧牲利潤的做法並不會長期持續。因此，買房不要抱著抄底心態，因為誰也預測不了這個最低點會在哪兒。