胡元靜、宗正 I 作者
江蘇高院 I 來源
「陰陽合同」引糾紛
案情回顧
2019年8月29日，李某夫婦與楊某夫婦籤訂房屋買賣合同，約定：李某夫婦將其所有的房屋以93.5萬元的總價出售給楊某夫婦；在30個工作日內，楊某夫婦支付首付款38.5萬元並就剩餘房款申請貸款，雙方辦理房屋所有權轉移登記；在40個工作日內，李某夫婦將房屋交由楊某夫婦佔有、使用……
當日，楊某夫婦向李某夫婦支付定金2萬元。為規避過戶稅費，2019年9月19日，李某夫婦與楊某夫婦另籤訂一份《存量房買賣合同》，載明房屋總價款為76萬元。次日，楊某夫婦向資金監管帳號存入23萬元，10月8日，銀行將貸款53萬元發放至上述帳號。但楊某夫婦未支付剩餘15.5萬元房款。
至2019年10月15日，李某夫婦未交出房屋，楊某夫婦一怒之下將李某夫婦告上了法庭，請求判令李某夫婦按照合同約定交付涉案房屋並協助辦理產權轉移登記，並請求判令李某夫婦賠償遲延交房期間的經濟損失。
一審法院認為，雙方籤訂的房屋買賣合同、存量房買賣合同是雙方當事人真實意思表示，不違反法律的強制性規定，合法有效。結合雙方籤訂的合同、當事人陳述，法院對約定房屋成交價為93.5萬元予以確認。雙方口頭約定兩份合同首付款差價15.5萬元過戶時一併給付，楊某夫婦享有同時履行抗辯權，雙方至今未辦理過戶，不能因楊某夫婦未給付15.5萬元而認定其違反了合同約定。
本案不符合約定及法定解除條件，李某夫婦不享有解除權，因李某夫婦行使解除權不當，至雙方履行合同中產生分歧，給楊某夫婦造成損失。結合涉案房屋同地段同類房屋租金情況及雙方陳述，法院對楊某夫婦要求李某夫婦給付遲延交房損失至實際交付房屋之日止的主張予以支持。
綜上，一審法院判決李某夫婦協助楊某夫婦辦理過戶手續，同時楊某夫婦向李某夫婦支付購房款15.5萬元及《存量房交易資金監管存款憑證》；李某夫婦向楊某夫婦交付涉案房屋並賠償楊某遲延交房損失。
李某夫婦不服一審判決提起上訴。
二審法院徐州中院認為，根據雙方於2019年8月29日籤訂的房屋買賣合同，楊某夫婦於30個工作日內給付李某夫婦首付款38.5萬元，30個工作日到期日為2019年10月18日，即楊某夫婦應於2019年10月18日前付清首付款38.5萬元。目前，楊某夫婦僅支付了23萬元首付款，尚欠15.5萬元，該15.5萬元的首付款支付時間應當為2019年10月18日前。
根據雙方籤訂的房屋買賣合同，楊某夫婦與李某夫婦同意於30個工作日內辦理房屋所有權轉移登記，同理，30個工作日到期日為2019年10月18日，即李某夫婦應當於2019年10月18日前與楊某夫婦辦理房屋所有權轉移登記，支付首付款15.5萬元和辦理產權轉移登記應當同時履行。
楊某夫婦在尚欠李某夫婦15.5萬元首付款且合同約定的履行期限亦未屆滿的情況下，即起訴要求李某夫婦配合過戶，既有違誠實信用原則又不符合同時履行的義務要求，故其訴請無法得到支持。根據雙方於2019年8月29日籤訂的房屋買賣合同，爭議的15.5萬元首付款支付時間應當為2019年10月18日前，而直至二審審理期間，楊某夫婦仍未支付，在此情況下，李某夫婦可以拒絕楊某夫婦要求交付房屋的訴請。
綜上，二審法院對一審法院的判決予以了調整，改判李某夫婦不需要向楊某夫婦賠償遲延交房損失。
法官說法
在二手房交易過程中，為了規避稅費，當事人之間往往會籤訂兩份總房價不一致的房屋買賣合同，由於兩份合同約定的不一致，在實際履行過程中，難免會產生糾紛，對此情況，法官提醒：
首先，賣房人與買房人籤訂完房屋買賣合同後，為了配合買房人規避稅費，會再行籤訂一份虛假的存量房買賣合同，為了用於網籤備案，這種行為，不僅違反相關法律規定，應該受到否定性評價，且可能會面臨行政處罰和追責。「陰陽合同」不僅有違誠實信用原則，更可能引發履行中不必要的糾紛，造成損失擴大，「偷雞不成蝕把米」。
其次，在合同履行過程中，《中華人民共和國合同法》第六十六條規定：「當事人互負債務，沒有先後履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。」根據以上規定，買房人和賣房人約定同時付款和過戶的，一方不能以對方沒有付款或過戶為由要求解除合同，雙方應當本著誠實信用原則，同時履行。
最後，《中華人民共和國合同法》第六十七條規定「當事人互負債務，有先後履行順序，先履行一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行要求。……」買房人和賣房人約定付款之後交付房屋的，在買房人未按約付清房款的情況下，賣房人享有先履行抗辯權，有權拒絕交付房屋，因此，本案導致房屋未在合同約定期限內交付的責任不在於賣房人，買房人無權要求賣房人交付房屋，更無權要求賣房人賠償所謂遲延交房的損失。
綜上所述，房屋買賣合同應當依法依規籤訂和履行，且當事人之間應當按照合同約定全面履行義務，在己方未全面履行合同義務時，要求對方承擔己方損失的，於法無據，損失只能自擔。
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