就案說法第3期丨案例詳解「房屋買賣糾紛」

●聽法制故事，明生活法理

●本欄目由舟山市中級人民法院特約供稿

本期嘉賓

舟山市定海區人民法院臨城法庭副庭長

張 楊

FM97主持人 陽光

本篇文章將以主持人問，嘉賓答的方式為大家詳細解讀最近兩年我市各級法院審結的部分「房屋買賣糾紛」典型案例。

舟山近幾年房屋買賣糾紛案例特點

① 糾紛群體性且處理難度大

從近幾年來看，住宅型商品房價格整體呈現穩步升高的態勢。一套房子，價值動輒一、二百萬，甚至三、四百萬。一個家庭用一、二代人辛苦積累下的財富買套房子，對個體家庭而言，利益關係重大。老百姓對買房支出的高額成本，或者說對房地產的市場需求，與當前房地產企業的市場供給行為仍存在較大出入。一旦某一樓盤交付，這種供求矛盾會就容易導致具體糾紛。而且，業主之間會採取抱團方式集體維權。通過訴訟方式維權也是萬般無奈之舉。但正是由於糾紛一方的群體性，再加上老百姓對房子普遍寄予了較高的期望，給糾紛處理增加了難度。特別是此類糾紛涉及面廣，有些問題更是訴訟無法解決的，可能會造成部分涉訴群眾質疑司法公信力的負面影響。

② 違約情形多有存在且不時有新情況、新問題

在此類糾紛中，較為傳統多見的違約現象包括開發商逾期交房、交付的房屋存在質量瑕疵、交房實際情況與銷售宣傳存在出入、小區綠化設計變更、以及買房人原因逾期付款。但同時，新情況、新問題也不斷呈現，比如涉及不動產網籤、預約合同違約、無理由退房等等。此外，二手房交易不規範，因二手房交易產生的一房二賣、僅憑拆遷協議賣房後無法過戶以及二手房居間問題等，雖是此類房屋買賣糾紛中常見違約現象，但由於具體案件細節不一，特別某些案件涉及拆遷問題，處理起來也較為棘手。

舟山市新城房屋買賣典型案例解析

案例一：銷售團隊以「居間協議」賣房，開發商反悔應承擔責任

2019年1月5日，原告李某與第三人潘某籤訂一份《居間協議》，第三人潘某同意向原告李某出售江海公司某樓盤商品房一套。雙方議定了該套商品房單價、面積、總價，以及訂約後七日內由第三人潘某協助辦理銀行按揭、網籤合同等內容。

當日，原告李某向第三人潘某支付了籤約保證金20000元。次日，原告李某即接到通知，無法按照《居間協議》約定的價格通過網籤備案。

陽光：張法官，先來介紹一下這個案件的經過吧

張楊：經查，2018年9月，被告新家公司進江海公司某項目案場開展營銷活動。兩個月後，被告江海公司與被告新家公司補籤合同，約定被告江海公司委託被告新家公司代理銷售江海公司某樓盤，房源套數和價格表按照被告江海公司確定為準。此後，由於銷售情況不佳，被告新家公司撤出，雙方終止履行合同。2018年12月，第三人潘某與被告江海公司的員工紀某微信磋商樓盤銷售事宜。2019年1月3日，第三人潘某與被告江海公司的員工紀某最終協商確定了，以第三人潘某個人名義與承購人籤訂《居間協議》的方式再次開展銷售，此行目的是避免因降價銷售引發老業主向開發商即被告江海公司發難。

包括原告李某在內20餘名承購人分別於2019年4月4日起訴至法院，要求被告江海公司按照2019年1月5日籤訂的《居間協議》內容與原告李某籤訂商品房銷售合同，被告新家公司與第三人潘某履行協助義務。被告江海公司認為其與被告新家公司之間不存在委託代銷商品房的合同關係，且原告主張內容屬於強制締約，有違締約意思自治，且《居間協議》約定的房價明顯低於房管部門的價格管理規定，客觀上也無法通過網籤備案，不同意與原告籤約。被告新家公司與第三人潘某則堅持認為，是按照被告江海公司指示與承購人籤訂《居間協議》，最終法律後果應當由被告江海公司承擔。

陽光：張法官，該起案件的爭議焦點在哪裡？

張楊：原告李某能否強行要求與被告江海公司籤訂正式的商品房銷售合同。在法院審理期間，經向原告釋明，對當事人籤訂預約合同的，約定將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方只能請求承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同並主張損害賠償，而不能強制與預約合同違約方籤訂買賣合同。原告李某變更了訴請，要求解除《居間協議》，返還籤約保證金20000元並賠償經濟損失200000餘元。

陽光：那該起案件，法院最終是如何判決的？

張楊：確認原告李某與第三人潘某於2019年1月5日籤訂的《居間協議》解除，被告新家公司返還籤約保證金20000元，被告江海公司賠償原告李某損失20000元。一審判決後，各方當事人均未上訴，判決確定的付款義務人自動履行了付款義務。因該起事件而訴訟的另20餘起訴訟也均妥善化解。

陽光：我這應該算是第一次聽到「居間人」這麼一個概念，居間人在這起案件中也是有關鍵作用的？

張楊：1．居間合同還是商品房預約合同？居間人，本質上是居於雙方當事人之間起到介紹、協助作用的中間人，其本身並不參與交易雙方當事人之間的合同。但根據以第三人潘某名義與原告李某籤訂的《居間協議》，在內容上，既約定了所承購商品房的當事人姓名、商品房的基本情況（包括房號、面積）、單價以及總價，又明確了在籤訂本協議後七日內辦理正式商品房銷售合同等事宜。主體身份上，第三人潘某作為被告新家公司的員工，自始按照被告江海公司委託，以被告江海公司提供的價格與包含原告在內的眾多承購人籤訂《居間協議》。所以，不論在協議內容上還是協議主體身份上，雙方始終在圍繞商品房買賣中的權利義務為各自意思表示。通過籤訂該份《居間協議》，承購人與背後的房地產開發企業被告江海公司對將來籤訂正式商品房合同併網籤備案等相關事項進行預先安排，即為了訂立本約而做準備。故該份《居間協議》雖背負「居間合同」的名義，但實質上屬於商品房預約合同。

2．違反預約合同的法律後果。對於原告李某主張按照商品房預約合同內容與江海公司籤訂正式的商品房銷售合同，屬於強制締約請求。雖然原告李某作為守約方有權解除預約合同並主張損害賠償，但法律並未賦予守約方要求違約方強制締約的權利。首先。來自於執行上存在障礙，法院無法強制雙方籤訂合同，此有違締約者意思自由。其次，政府房管部門出於穩定本地區房地產市場價格考慮，對在備案價格九折以下銷售的商品房，不予網籤備案，即使法院判決強制締約，客觀上也會造成通不過網籤的後果，給締約雙方造成進一步經濟損失。

如上所述，對於原告李某主張的房屋交易價差，在性質上屬於本約合同不履行所造成的可得利益損失，不屬於違反預約合同給守約方造成的損失範圍。法院根據原告李某提供的損失方面的證據，結合其為了準備達成本約所支出的合理費用、被告江海公司過錯等因素，酌情確定被告江海公司應向原告李某賠償損失20000元。

陽光：作為想買房賣房的聽友來講，通過這個案件，以後得注意些什麼呢？

張楊：房地產價值巨大，與居民生活息息相關。當前，房地產價格漲幅不斷。兩者之間供求關係事關國計民生。不僅短期內有購房意向者會對房地產市場價格漲跌幅度較為敏感，一旦某一樓盤價格下降明顯，會對本地區整體房地產市場產生影響，甚至會引發群體性事件。實踐中，開發商捂盤惜售、尾盤促銷等手段層出不窮，往往將樓盤銷售事宜委託第三方銷售團隊，利用與購房者之間信息不對稱優勢地位，以由購房者與銷售團隊甚至個人之間籤訂意向書、認購書、預定書等形式銷售商品房，像本案中更是出現《居間協議》形式，較為隱蔽地將可能產生的法律風險推給銷售團隊，一旦引發矛盾糾紛，給購房者維權造成障礙。因此，對於某一樓盤推出降價銷售，廣大購房者不要僅關注價格下降，更要有風險意識，對於籤訂的文本資料，審慎對待。在此，更要奉勸開發商，少一些套路，多一些誠意。不僅作為市場經濟主體追求企業利潤最大化，更要擔負起企業社會責任，遵守誠信，贏得口碑！

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案例二：開發商承諾「無理由退房」，退車位也需一併全額返還

2018年，舟山新城一樓盤預售時，開發商承諾「無理由退房」。市民許某買了房子和配套車位，後因個人原因需要退房退車位，依據條款雖然全款退了房，但退車位時卻被告知要交違約金。於是，許某憤而將開發商告上了法院。

陽光：張法官，來介紹一下這個案件的具體情況

張楊：2018年5月，許某到新城長峙島某在建樓盤售樓處參觀後，挑中了一套位於7樓的房子，該房屋定於兩年後交付。之後許某便與樓盤開發商籤訂了《商品房買賣合同》，支付了211萬餘元的房款。開發商作了明確的「無理由退房」承諾。

許某買房時，該樓盤的地下車位尚未開盤銷售。同年8月，該樓盤開始向購房者預售地下車位。許某遂與開發商籤訂了一份《停車位合同》，買了一個配套車位，並全款付清了12萬元的購車位價款。根據《停車位合同》約定，任何一方在合同約定之外單方解除合同的，責任方須按停車位總價款的10%向對方支付違約金。

2019年下半年，許某因個人原因提出退房，開發商基於無理由退房承諾同意解除雙方的商品房買賣合同，並退還了許某全部的購房款。但當許某要求一併退還全額車位價款時，遭到開發商拒絕。

開發商認為，其作出的無理由退房承諾，只針對商品房買賣合同，並不包括車位買賣合同。現許某無故要求解除車位買賣合同，屬於違約，因此在返還12萬購車位價款同時應當扣除1.2萬的違約金。

協商無果，許某於今年三月將開發商訴至法院。

陽光：案件後來是如何判決的？

張楊：雙方籤訂的《停車位合同》應視為《商品房買賣合同》的配套合同，具有一定的從屬性，兩者共同構成商品房買賣法律關係的全部內容，應當作為一個整體看待。因此，在本案中，「無理由退房」承諾也適用於退車位。今年五月，一審法院判決雙方解除車位買賣合同，同時開發商全款返還許某購車位款12萬元。開發商不服，上訴至市中院。市中院審理後認為，許某與開發商籤訂的《商品房買賣合同》條文裡含有關於車位買賣的約定，因此雙方後來籤訂的《停車位合同》系《商品房買賣合同》的組成部分，也應當一併適用「無理由退房」承諾。遂做出了維持一審判決的終審判決。

陽光：這個案子帶給我們的警示是什麼？

張楊：無理由退房承諾一般是開發商為了促進銷售推出的賦予購房者合同解除權的行為，購房者有權依照該無理由退房承諾要求解除相關合同。本案中，正是因為雙方籤訂的商品房買賣合同明確約定車位買賣屬於商品房買賣合同內容，才最終能夠認定許某與開發商分別籤訂的商品房買賣合同與車位買賣合同實際為一整體合同，進而認定開發商承諾無條件退房的約定，同屬於車位買賣合同的約定。

同時，也提醒一下，開發商作為商品房買賣合同和車位買賣合同格式文本的提供者，為避免與買受人出現不必要的糾紛，應當明確告知買受人無條件退房承諾的適用範圍。購房者在接受開發商無條件退房承諾時，應注意該承諾針對的合同是否已囊括商品房買賣和車位買賣兩個法律關係，避免出現房子能退，而車位卻不能退的尷尬局面。

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案例三：合同籤訂需謹慎，公共部分使用有講究

2017年6月29日，市民肖先生與開發商籤訂一份《浙江省商品房買賣合同》，購買臨城某花園小區疊墅一套。約定在2018年6月30日前將房屋交付買受人使用。此後，開發商逾期交房，而且交付的房屋在一樓疊墅底層北面庭院設置了兩扇鐵門，一、二層業主對鐵門加裝了門鎖，市民肖先生作為三、四層業主，認為該通道是其北向進出的唯一通道，屬於公共區域，所以，肖先生認為，開發商與一、二疊業主的行為嚴重限制了他們一家的正常通行。

陽光：該起案件的爭議點在哪裡呢？　　

張楊：開發商在2018年8月29日通過郵政特快專遞給市民肖先生寄送了《交房通知書》，並在通知書上確定了2018年8月29日為交房日，並要求肖先生辦理交房手續。但市民肖先生陳述實際收到該郵件時又間隔了幾天。這就涉及逾期交房天數到底是幾天，而逾期天數又與應適用違約金標準息息相關。

另查明，該花園小區交付時，所有的疊墅北面通道均安裝了圍欄式低矮門，但開發商自身並未上鎖，但部分一、二疊業主選擇加裝門鎖。

該起案件也是一起群體性糾紛。市民肖先生作為其中一戶代表，認為開發商在約定的60日內最後期限以郵寄方式通知交房，應當按照實際收到日期按照日萬分之三計算違約金。此外，就商品房交付的現狀，一樓北向通道加裝低矮門，並未在合同中約定，客觀上也給一、二疊業主上鎖提供了方便，間接造成一、二疊業主與三、四疊業主在尚未入住就產生矛盾。

陽光：法院是如何判決的？

張楊：在法律上，開發商通知交房系其個體的單方行為，無需業主協助配合。本案中，開發商已經在郵件上明確載明了內置物品名稱，通過郵政方式寄送符合法律規定，故開發商已經履行了通知交付房屋的義務。本案逾期交房違約金應按照日萬分之二標準計算。對於原告主張應按照日萬分之三計算違約金的，本院不予支持。

關於市民肖先生訴請的疊墅底層北面庭院的性質及通行權問題。根據合同內容，雙方僅約定底層北面庭院系業主共有，未對該區域的如何使用問題作出特別約定。業主以被告開發商構成違約為由提起訴訟，但根據現有證據未能證明被告開發商存有改變涉案疊墅底層北面庭院使用性質的違約行為，也未能證明其在該區域通行的權利受到阻礙。對市民肖先生該項訴請，本院不予支持。

陽光：該給案子帶給我們的警示是什麼？

張楊：根據物權法規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。即小區業主有權利合理利用公共部分，但不得違反法律、法規、管理規約或者損害他人合法權益，同時還應當考慮到公序良俗等因素。本案中，疊墅的上、下疊業主作為相鄰雙方，不能因行使自己的權利，而損害社會生產和他人生活。考慮到疊墅的實際結構，北面庭院是上疊業主出入的唯一通道，在下疊業主已具備南面庭院通道的基礎上，下疊業主應從保障安全、隱私和必要性等角度合理使用北面庭院，並對上疊業主使用北面庭院負有更多容忍義務。

來源：FM97 定海法院