周建平 攝
    記者董小軍通訊員海法
    從表面上看，房屋買賣似乎是你付款，對方將房子交付給你的過程，與一般的交易並無不同，但實際上，它真的是一項複雜的法律行為。在現實生活中，曾發生大量因房屋買賣而產生的各種糾紛。法院提供的大量案例表明，此類糾紛發生的原因多種多樣，其中有一種糾紛尤其值得人們的關注：一些人自以為是，對交易過程中出現的變故、現象，按照自己的理解予以解釋，甚至以此為由訴諸法院，其結果很可能與自己的期望相背離。我們先來看一個海曙區人民法院判決的案例。
    去年7月，海曙的錢女士通過一家房產中介公司，與李女士籤訂了一份《房屋買賣合同》，雙方約定：錢女士向李女士購買總價140多萬元的一處房屋，在籤約當日，錢女士須支付購房定金兩萬元，剩餘房款於8月30日之前，在中介公司見證下支付給李女士，支付房款當天即辦理過戶手續，9月30日正式交房。
    李女士出售的這處房產設有抵押，因此，她要出售這套房產，需要將抵押註銷。在雙方籤訂合同後，錢女士立即依約支付了定金。但之後不久，錢女士自認為李女士不可能提前將房屋設有的抵押註銷，因此，就不可能實現當日付款、當日辦理過戶手續的合同約定，肯定會構成違約。以此為理由，錢女士將李女士訴至法院，要求解除雙方籤訂的合同，李女士應向她支付雙倍定金4萬元。
    此案審理時，被告李女士與中介公司答辯稱：對錢女士的起訴理由不能認同，因為其不存在違約行為，這份買賣合同不能履行的真正原因不是其違約，而是原告錢女士反悔不願意支付剩餘房款。被告的代理律師表示，當日註銷抵押、當日辦理過戶手續在房屋買賣中是可以做到的，退一步說，即便當日無法辦理過戶手續，需要晚幾天才能辦理過戶手續，作為賣方，李女士只要按照相關法律規定，向買方支付相應的違約金即可，但不會導致房屋無法買賣，對方起訴是錯誤使用了不安抗辯權，要求法院駁回原告全部訴請。
    很明顯，在這起訴訟中，作為本案的原告，也就是這份房屋合同中的買方錢女士，之所以提起訴訟，是因為她認為，「李女士不可能提前將房屋設有的抵押註銷，因此，就無法實現當日付款、當日辦理過戶手續的合同約定」，這個理由表面上看似乎有一定的道理，她是為了防患於未然，並因此而行使法律所規定的「不安抗辯權」。
    
    製圖莊豪
    不安抗辯權，如何行使才有效？
    那麼，什麼是不安抗辯權呢？它是指在有先後履行順序的雙務合同中，應先履行義務的一方有確切證據證明對方當事人有難以給付之虞時，在對方當事人未履行或未為合同履行提供擔保之前，有暫時中止履行合同的權利。法律之所以設置不安抗辯權，是為了切實保護當事人的合法權益，防止借合同進行欺詐，促使另一方履行相應的義務。
    但不安抗辯權制度保護先給付義務人是有條件的，其中，只有後給付義務人出現履行能力明顯降低，危及先給付義務人的債權實現時，才能行使不安抗辯權。
    所謂後給付義務人的履行能力明顯降低，情況多種多樣，如其經營狀況嚴重惡化；轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；謊稱有履行能力的欺詐行為，以及其他喪失或者可能喪失履行能力的情況。
    履行能力明顯降低，有不能給付的現實危險，鬚髮生在合同成立以後。如果在訂立合同時即已經存在，先給付義務人若明知此情而仍然締約，法律則無必要對其進行特別保護；若不知此情，則可以通過合同無效等制度解決。
    對照以上這些規定，本案中的李女士是否違約，錢女士是否能以「不安抗辯權」為由，拒絕付款並要求對方承擔責任呢？
    我們看法院對此案審理後作出的分析：
    首先，雙方所籤訂的合同中並未約定李女士必須在錢女士支付購房款之前註銷抵押；其次，李女士與中介公司稱抵押註銷和辦理房屋過戶手續可在當天完成，錢女士並未提交相反證據予以反駁；再次，錢女士並未提交證據證明李女士經濟狀況惡化，其所述風險在雙方設置付款條件時已經隱含，因此對其有權行使不安抗辯權的主張不予採信；第四，購房合同的目的在於完成房屋交易，錢女士可以通過協商的方式更大限度地保護自身利益，然而她並不同意變更付款方式，那就應當依約付款。
    綜上，法院認為李女士未註銷抵押的情形並不構成違約，原告錢女士無權拒絕付款。
    注重誠信，遵守合同，避免紛爭
    房屋買賣無小事，無論是買房人還是賣房人在交易過程中都應當小心謹慎，合同籤訂前充分了解情況，合同履行中注重誠信，避免引起不必要的紛爭或造成損失。
    依法成立的合同對當事人具有法律約束力，當事人應該按照約定履行自己的義務，不能擅自變更或解除合同。籤訂合同前，雙方應充分考慮將來可能出現的風險，並以合同條款的形式明確主要義務的履行時間、履行方式、履行順序。合同籤訂後，就應按合同約定全面履行。房屋買賣合同系典型的雙務合同，買賣雙方互負對待給付義務。互負的債務，有先後履行順序的，先履行一方未履行的，後履行一方才有權拒絕其履行要求。