不安抗辯權行使條件之司法判定
——張某、馮某等房屋買賣合同糾紛案
2016-01-08 10:22:36 | 來源：中國法院網北京三中院 | 作者：李丹
[關鍵詞] 不安抗辯權 抵押人如實告知義務 利益平衡
[裁判要點]
二手房出賣人未如實披露房屋抵押狀況，負有先履行義務的買受人行使不安抗辯權，要求出賣人提供資金監管或擔保，否則拒絕按照合同約定支付首付款符合法律規定。雖然買受人不能證明出賣人存在合同法第68條規定的第一款前三項情形，但由於出賣人對房屋抵押狀況的隱瞞限制了買受人意志自由，使其失去了對合同履行順序提出異議的機會，而合理的履行順序是買受人債權實現的重要保證，因此增加了買受人的交易風險，影響到買受人的債權實現。買受人據此對先履行合同義務提出異議應屬合理，且可在合理限度內援引合同法第68條第一款第四項行使不安抗辯權。
[相關法條]
《中華人民共和國擔保法》第四十九條、《中華人民共和國物權法》第一百九十一條、《中華人民共和國合同法》第六十八條。
[基本案情]
馮某在原審法院訴稱：2013年9月30日，我與張某籤訂了北京市存量房屋買賣合同及補充協議，約定張某向我購買房屋，總價款265萬元。合同籤訂後，張某僅支付定金，但遲遲未支付首付款。此後雙方再次籤訂補充協議，約定將支付首付款的時間變更為2013年10月31日。但是，張某仍未支付首付款。我無奈於向張某發函，告知其已經違約，並要求其繼續履行合同，儘快付款。但是，張某仍未支付首付款。我於是向張某發函解除雙方之間的買賣合同。現要求確認雙方籤訂的北京市存量房屋買賣合同及補充協議已解除，並要求張某支付違約金53萬元。
張某答辯稱：籤訂合同前，馮某向我告知，所出賣的房屋在工商銀行有抵押貸款餘額187萬元，需要我以首付款代為清償以解除抵押。合同籤訂後，首付款支付前，馮某告知我，除中國工商銀行以外，還有一個更大的抵押權人神州數碼公司。鑑於馮某隱瞞了處於可實現狀態的部分抵押權，故我向馮某提出不安抗辯，要求其自行解押或提供解押擔保，但馮某拒絕。我中止履行是正當行為，馮某無權提出解除合同，故不同意馮某的全部訴訟請求。
法院經審理查明：2013年9月30日，馮某作為出賣人，張某作為買受人，雙方籤訂北京市存量房屋買賣合同，約定出賣人向買受人出售涉案房屋，總價款265萬元，房屋已設定抵押，抵押權人為中國工商銀行，抵押登記日期為2010年3月18日，出賣人應按雙方約定辦理抵押註銷手續；出賣人應當保證已經如實陳述該房屋權屬狀況、附屬設施設備、裝飾裝修情況和相關關係，買受人對出賣人出售的該房屋具體狀況充分了解，自願買受該房屋。關於付款方式，合同約定：買受人可以在籤約當日支付出賣人定金；買受人應當於籤訂本附件當日支付出賣人定金130 000元，作為購房款的一部分；出賣人應於2013年10月31日前（含當日）向抵押權人申請提前清償借款（包括本、息及違約金），並在取得借款結清證明後的十個工作日內申請辦理抵押登記註銷手續，該筆借款由買受人以購房款代出賣人清償，買受人應按出賣人與抵押權人確定的日期將購房款1 870 000元（不包含定金）支付至抵押權人指定帳戶，該筆購房款不足以清償借款的，剩餘借款由出賣人自行清償。剩餘購房款買受人以資金監管方式，於2013年11月30日前交稅過戶前一日支付出賣人購房款650 000元。並以手寫備註：首付款壹佰捌拾柒萬元整買受人於2013年10月31日前，做完網籤後支付出賣人。同日，張某向馮某支付定金130000元。
2013年10月27日，馮某與張某及中介公司籤訂補充協議，但中介公司未在協議內籤章。該補充協議主要是：雙方買賣房產目前尚有兩筆抵押事項，分別為2010年3月18日抵押給中國工商銀行北京分行新街口支行，2012年8月17日抵押給北京神州數碼有限公司；馮某在籤訂本補充協議後將房產證交付中介公司保管，直至完成解押和過戶；中介公司承擔交易安全的責任，妥善保管房產證和全程辦理解押和過戶手續，房屋解抵押前後由中介公司保存房產證和全程參與辦理解押和過戶手續，直至過戶。原合同中2013年10月31日前張某支付首付款187萬元的條款修改為：2013年10月31日前由張某支付給房屋抵押權人北京神州數碼有限公司150萬元， 2013年11月4日前由張某支付給馮某銀行還款指定帳戶：中國工商銀行37萬元，馮某應確保將銀行欠款之差額補足，確保還款當日銀行同意上述房產之解抵押。此後馮某與張某又找到北京神州數碼有限公司，提出由張某償還抵押擔保債權中的150萬元後解除抵押，但未能達成協議。期間，張某多次聲稱擔心交易安全，並要求馮某尋找有信譽的過戶擔保人或者自行解押，但馮某未能進一步提供擔保，張某未支付首付款。
2013年11月5日，馮某委託北京市凱泰律師事務所向張某發出律師函，要求張某儘快履行支付購房款首付款的義務，否則馮某將解除合同，張某承認已經收到。
馮某稱在籤訂合同之時已經告知張某涉案房屋上現有兩個抵押權人，馮某提交了涉案房屋的所有權證，該所有權證附記欄有兩個「已抵押」印文；張某稱其看過該所有權證，但稱其籤約時認為抵押權人僅有中國工商銀行，該銀行享有兩個抵押權，擔保數額總計為187萬元，至2013年10月22日晚方得知神州數碼公司對涉案房屋亦享有抵押權。
另，張某在一審中提出反訴，一審法院駁回其反訴請求，但張某未上訴。
[裁判結果]
北京市朝陽區法院於2014年××月××日作出（2014）朝民初字第6451號民事判決，判決如下：一、確認馮某與張某於2013年9月30日籤訂的北京市存量房屋買賣合同及補充協議於2013年11月28日解除；二、張某於判決生效之日起十日內向馮某支付違約金五十三萬元；三、馮某於判決生效之日起十日內向張某返還定金十三萬元；四、駁回馮某的其他訴訟請求。五、駁回張某的其他反訴請求。宣判後，張某就本訴提出上訴。北京市第三中級人民法院於2014年11月28日作出（2014）三中民終字第12077號民事判決，一、維持北京市朝陽區人民法院（2014）朝民初字第6451號民事判決第一項、第三項、第五項；二、撤銷北京市朝陽區人民法院（2014）朝民初字第6451號民事判決第二項、第四項；三、駁回馮某的其他訴訟請求。
[裁判理由]
法院生效裁判認為：本案中，張某以馮某拒絕安排資金監管，擔保房屋過戶為由中止履行，馮某認為張某行為構成單方毀約，故訴至法院，請求解除合同。據此，本案爭議焦點為，張某中止履行是否具備正當理由。
《中華人民共和國合同法》第68條規定，應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經營狀況嚴重惡化；（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任。先履行一方中止履行的權利即為不安抗辯權。本案中，張某行使不安抗辯權符合法律規定。不安抗辯權是先為給付義務的一方擔心自己先為給付後，對方無力為對待給付而設立。不安抗辯權適用條件過寬，於交易秩序不利，過窄，則於先履行一方過於苛刻而有失公平。因合同法68條內容較為概括，在具體適用時，需結合案件情形，合理平衡合同雙方當事人利益關係而定。二手房屋買賣合同屬大額交易，關係普通百姓切身利益。在二手房交易中，相比交易秩序，應當優先保護交易的安全性，適當放寬不安抗辯權的適用條件。房屋買賣合同訂立後，應當先履行付款義務的買受人對出賣人履行債務能力產生合理懷疑、以致對合同事先安排的履行順序和履行方式產生不安，即使不能證明對方具備合同法68條第一款前三項規定，亦可援引第68條第一款第四項，要求對方提供適當擔保。合理懷疑要求具備正當理由並善意，且對方有過錯。
本案中，馮某未如實告知房屋抵押情況，存在過錯，張某對其履行債務能力產生懷疑具備正當理由。《中華人民共和國物權法》第191條規定：抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。依據上述法律規定，購買已抵押房產，除非抵押權人事先同意或者抵押債權獲得清償，否則買受人不得以其債權對抗抵押權人。就本案而言，抵押權能否解除是決定房屋能否過戶之關鍵，因此爭議房屋抵押權人具體為幾個或為何人，抵押數額是否高於187萬元等事關合同交易風險，絕非與張某無關，張某對轉讓物抵押情況享有知情權，馮某有如實告知的義務。對此，擔保法第四十九條規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況。因抵押登記只可提示購買人轉讓物已抵押的情況，抵押權人、抵押擔保數額、抵押人與債務人是否為同一人、抵押類型等從抵押登記上均無從體現，抵押人如實告知義務理應包含上述內容。本案中，馮某未進行如實告知，相反有所隱瞞，儘管其在與張某籤訂房屋買賣合同時出示了房本，但是其在房屋買賣合同中告知的抵押權人為中國工商銀行，隱瞞了房屋的另一抵押權人北京神州數碼有限公司，且北京神州數碼公司的抵押擔保債權金額是多少，馮某是否具備解除抵押的能力，更非張某可知，張某因此對馮某的履行能力產生懷疑應屬合理。
馮某對於房屋抵押狀況的隱瞞，足以使張某對合同事先安排的履行順序、履行方式產生不安。正如雙方在房屋買賣合同中的約定，出賣人應當保證已經如實陳述該房屋權屬狀況、附屬設施設備、裝飾裝修情況和相關關係。只有出賣人如實告知房屋權屬情況，特別是抵押登記情況，買受人才能正確衡量交易風險，並決定如何安排付款。馮某隱瞞了房屋抵押登記的部分情況，限制了張某的意思自由，使其失去了對合同付款順序和付款方式提出異議的機會。張某得知房屋抵押的真實情況後，對合同事先安排的履行順序、履行方式產生不安應屬合理。
張某提出的資金監管並非難以實現，只需馮某準備好債權差額即可，此項要求並未超出合同約定內容，因為按照雙方合同約定，首付款的支付與抵押權的解除應當同時進行，馮某需在取得首付款同時自備債權差額以清償債權人、解除抵押，因此不會增加馮某的合同負擔。且麥田公司拒絕蓋章的2013年10月27日補充協議、因上海神州數碼有限公司原因未能籤署的抵押協議內容、雙方簡訊交流內容亦足以印證張某並非存心毀約，而僅是出於保證交易安全、防止合同目的落空的善意目的。馮某不能僅以合同約定的違約責任作為其擔保方式，因不安抗辯權旨在防止先給付一方當事人在先為給付後不能取得對待給付，而違約責任只是對待給付不能的救濟，卻非實現對待給付的擔保。
綜上，張某行使不安抗辯權符合法律規定，馮某提出解除合同，張某無異議，合同解除，但張某不應承擔違約責任。原審法院適用法律錯誤，所作判決有誤，本院依法改判。
[評析]
不安抗辯權是為防止債權人因債務人喪失或可能喪失履行債務能力而受損害的救濟措施，其法定適用條件是合同法68條規定的經營狀況嚴重惡化，轉移財產、抽逃資金，以逃避債務，喪失商業信譽等喪失或可能喪失履行債務能力的情形。本案中，無證據表明馮某具備上述情形。馮某作為出賣人未能向張某如實披露房屋抵押狀況，使其在未能充分了解標的物風險之下簽訂房屋買賣合同並負擔先履行合同義務，限制了張某訂立合同的意思自由，張某據此行使不安抗辯權是否適當？不安抗辯權的適用條件如何把握？
1.本案是否具備不安抗辯權行使條件需由法官綜合案件情事，平衡雙方利益關係而定。
成文法規範有限性與現實生活的複雜多樣決定，在法律條文與現實生活不能直接匹配時，法官需得具備一定自由裁量權，從而不局限於法律條文的文義限制，並依據一定的法律方法做出特定法律規範可否約束本案事實的判斷，法律解釋是其中之一。但使用法律解釋方法，法官可得裁量者不應超出立法目的或立法目的預測可能性。[1]就立法目的而言，68條是對大陸法系不安抗辯權制度的移植，是負擔先給付義務的一方當事人擔心自己先為給付後，對方無力為對待給付而設立。傳統民法關於不安抗辯權的行使條件認為，須對方財產或資力惡化，有將來難為給付之虞。[2]相對人財產惡化應至如何程度，立法上有二主義。其中，以法國為代表的大陸法系國家，認為應以對方破產或無清償能力為條件，而以德國民法典為代表的大陸法系國家，則認為不安抗辯權的行使條件為「財產明顯減少，有難為給付之虞」。[3]可見，依法律解釋方法，68條第第一款第四項之輻射範圍不應超出不安抗辯權之防止債權人因債務人履行債務能力喪失或喪失之虞而受損害之立法目的，而在喪失程度上應以財產有明顯減少為限。本案中，馮某作為出賣人隱瞞了房屋抵押狀況，其後果是限制了張某的意思自由，隱瞞行為本身與馮某的履行債務能力無涉。因此使用法律解釋方法勉強將本案之情形涵蓋在不安抗辯權之概念之下，有削足適履之嫌，實難自洽。
法律解釋方法無效，法官仍可訴諸利益衡量的方法。法官在審理案件，遇到非法律規範、邏輯規則可以解釋之疑難問題時，應不局限於法律的邏輯規則，而是對具體糾紛事件進行利益衡量和價值判斷，「苟依法律等為理論構成，能圓滿即罷，如不能達成，則應再利益衡量，據以修正或變更結論，直到能夠達成理論構成為止。至於做利益衡量時，則應採功利主義的立場，謀求對立的價值或利益獲知平衡，以實現社會的最大價值目標。」[4]換言之，利益衡量方法就是暫時將法律規範排除在外，而代之以法官的價值判斷，而所謂價值判斷亦可視為裁判結果妥當性判斷。當然，法官的價值判斷應當建立在充分的說理、論證基礎之上，不能夠流於一般的心理判斷。本案中，法官需綜合案件情事，對雙方利益衝突進行衡量和取捨後，對本案是否具備不安抗辯權的行使條件做出判斷。
2.衡量買受人張某與出賣人馮某的利益衝突，張某具有合理的利益主張。
利益衡量所需解決的問題是，馮某隱瞞房屋抵押狀況會對張某的債權實現產生何種影響，張某中止履行是否基於合理的利益主張。
債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，以實現其債權。「債務人怠於履行其義務時，法律並不主動採取行動，而是讓諸債權人自行決定是否實現其權利；債權人一旦決定行使其權利時，法律則提供其權威、力量及制度，使債權人得訴請履行，必要時並得強制執行；於特殊情形更容許債權人自力實現其債權。」[5]債權實現有三個層次：第一，基於合同目的提出給付，即債的主動清償；第二，債務人不能依合同目的給付時，債權人訴諸法院請求履行並主張違約金、損害賠償金；第三，強制執行。債權實現的保障有事前預防與事後救濟。違約金，損害賠償金和強制履行等違約責任形式可警示和督促信守承諾，補償受損的債權人。但是，違約的事後追責往往需要經過漫長的協商，訴訟甚至執行過程，需耗費大量成本，而最終的責任承擔也在反覆訴訟，調解和執行過程中被不斷打折。況且我國合同法上的違約責任側重於對違約損害的填補，強調違約責任與損害後果的一致性，對於明顯高於違約損失的懲罰性違約金或賠償金法院通常不予支持。這些因素一定程度上都限制了違約責任對於債權實現的保障。二手房買賣屬大額資金交易，關係普通百姓切身利益，資金安全保障和違約的事前預防十分重要。我國很多城市已經陸續出臺關於二手房資金交易的監管辦法，通過設立第三方監管機構，保證交易資金安全，促使誠信交易。如雙方沒有約定第三方資金監管，履行順序和履行方式的確定對交易安全的保障作用就顯得尤為突出。在存在先後履行順序的雙務合同中，後履行一方較先履行一方的債權保障處於優勢地位，努力爭取對己方有利的履行順序和履行方式的安排，是十分重要的合同利益。基於真實意思表示的履約約定，雙方均應當遵守，已確定先履行的一方不得再以對方履行能力較弱為由拒絕先為給付，因法律推定其於訂約之時已對對方的履行能力充分知曉，故無特別保護之必要。而為了保證雙方意思表示真實，各方均應如實披露影響合同履行的事由，以便對方正確評估交易風險，合理安排履行順序和履行方式，避免因雙方履行債務能力不均導致交易風險不均。正如張某與馮某約定，出賣人應當保證已經如實陳述該房屋權屬狀況、附屬設施設備、裝飾裝修情況和相關關係。其中房屋抵押情況應當包含在房屋權屬狀況內，是決定馮某能否將房屋過戶給張某的關鍵因素，馮某應當如實披露，理由是：第一，張某是先為給付的一方。第二，解壓存在於馮某與債務人之間，不受張某控制。第三，張某不得以其債權對抗抵押權人。第四，出售抵押房屋時，抵押人依據擔保法負有披露抵押狀況的法定義務。只有馮某如實披露包括抵押權在內的房屋權屬狀況，使張某充分知曉，張某才能正確衡量交易風險，以及合同對履行順序和履行方式的安排是否足以保證雙方的相互制約和利益均衡。如張某早知房屋另一抵押權人為北京神州數碼有限公司，對於神州數碼公司抵押權的具體清償方案應當是雙方協商的重要內容。馮某未如實披露已經限制張某的意思自由，使其失去了對通過合理安排合同履行順序和履行方式保障己方資金安全和債權實現的機會，張某據此認為合同事先安排的履約順序和履行方式可能影響自己的資金安全應屬合理。
綜上，張某中止履行系基於合理的利益主張。
3.張某的自力救濟手段適當，未增加馮某的合同負擔。
確定了張某合理的利益訴求，本案利益衡量尚未完成，此外還需考察目的與手段的適切性。也即，為避免己方利益受損，張某的自力救濟手段是否適當。對其手段適當性的考察應從以下幾個方面進行：是否善意，是否必須，是否明顯增加了對方的負擔，是否有效避免了對方的不利益。考察上述幾個方面，系基於以下考慮：第一，合同應當遵守。張某並未行使撤銷權，撤銷合同或變更合同條款，因此張某的救濟手段不應明顯超出合同條款給對方設置的義務負擔。第二，惡意抗辯不受法律保護。不安抗辯權之行使旨在防止債權人因債務人履約能力之喪失或喪失之虞而受損，以不安抗辯逃避合同約束背離了不安抗辯權設置的立法初衷，不應準許。第三，本案不具備不安抗辯的適用的典型情形，在未能提供證據證明馮某有喪失或可能喪失履行債務能力之時，張某亦不可獲得不安抗辯權的最大限度保護，只能在不超出合同目的和義務負擔的前提下，適當使用。
本案中，張某提出的資金監管並非難以實現，只需馮某準備好債權差額即可，此項要求並未超出合同約定內容，因為按照雙方合同約定，首付款的支付與抵押權的解除應當同時進行，馮某需在取得首付款同時自備債權差額以清償債權人、解除抵押，因此不會增加馮某的合同負擔。且各種證據已經表明張某並非存心毀約，而僅是出於保證交易安全、防止合同目的落空的善意目的。儘管張某是在援引不安抗辯權，但其採取的救濟措施十分謙抑，未超出合理範圍，應予準許。
小結：本案使用利益平衡和價值判斷的方法對不安抗辯權行使條件作出判定，具有一定參考意義。
[1]楊仁壽：《法學方法論》第二版，中國政法大學出版社，第135-136頁。
[2]史尚寬：《債法總論》，中國政法大學出版社2000年1月第1版。589頁.。
[3]李永軍：《合同法》，法律出版社2004年1月版，528-529頁。
[4]同上，第222頁。
[5] 王澤鑑：《債法原理》，北京大學出版社2013年3月第二版，第68-69頁。