情報哥深圳樓市情報
就在昨天，中山馬鞍島保利天匯在深圳開盤。
僅僅3分鐘，一千多套房源全部搶光！場面相當震撼！
開盤現場視頻
保利天匯，單價2.47-2.95萬/m，首推1104套96-104m複式單位。
據了解，截止12月13日，項目已經認籌了4千組客戶。按照這個比例，相當於4組客戶搶1套房！這樣的中籤比例，幾乎可以和深圳「網紅盤」媲美。
雖然是在深圳開盤，但中山樓盤還沒有搖號按順序選房的那套，在最原始的線上選房系統之下，競爭是相當激烈。
購房者線上選房，圖片來源：房訊網
9點半開的盤，30秒去化了七八成，3分鐘之後，首推房源全部售罄，開盤宣告結束！
這，也是2020年中山的第一個「日光碟」。
保利「日光」奇蹟，最應該感謝萬科和深圳中介
這戲劇性的一幕，居然發生在「萬年賣不掉」的中山樓盤，保利是沒有想到。
中山的房子沒有那麼好賣，去化率比之深圳遜色太多。同是翠亨新區，保利的另一個項目——保利碧桂園領秀海，從2018年5月開盤賣到現在，還沒有清盤。
這裡不得不先科普一嘴馬鞍島。馬鞍島，是中山最靠近深圳的地方，和深圳通道接壤，行政區屬於目前置業大熱的翠亨新區。
中山翠亨新區總體規劃，圖片來源：網絡
說起來，深圳人是對中山沒有什麼特別的好感。因為15、16年的時候，中山房子被深圳客爆炒過一輪，後果兩敗俱傷——中山人高攀不起房價，深圳人找不到接盤俠。
那個時候，中山的火炬開發區是重災區，還沒有馬鞍島什麼事。馬鞍島的故事，要從2019年說起，島上的第一個住宅項目——萬科西灣匯入市，均價3萬+/m。
深圳人對中山態度如此，馬鞍島還沒有知名度，萬科是選擇了最傳統的廣告渠道，辛辛苦苦地做各種宣傳，終於是把房子賣到了清盤。
不過，「3」字頭的萬科，遇上了「2」字頭的保利，孰輕孰重，傻子都會用腳投票。此時此刻的保利，更是上了一層保險——在深圳市場上開啟了轉介模式。
不知道《奇葩說》的辯手鬥不鬥得過深圳中介，我想是不能的。
上個月開始，深圳中介就開始鋪天蓋地地做馬鞍島宣傳：「你看到的這座小島並不是全中山最貴的，但位置卻是全中山最好的。」
而這導致了在保利天匯那4千組客戶中，大部分都是深圳客，不然一個中山樓盤也不會選擇在深圳開盤。（開盤勝利的消息，霸屏了我的整個朋友圈）
當深圳客在買馬鞍島時，他們在賭博什麼？
馬鞍島，真的如中介所說，佔據中山最好的位置，但價格不是全中山最高嗎？
在某種角度下，可以這樣理解。
馬鞍島放在大灣區的語境下，靠近入海口，又和深中通道接壤，確實位置不俗；而中山最高價的還有中山東區的學區房，最高價達到3.7萬/m。
但再換個角度，你就會發現其中的詭辯。
就中山來說，最好的位置當然是配套更為成熟的市區東區；房價放大到整個片區均價，馬鞍島絕對是全中山最貴的片區。
在中山生活的人，不會想買這裡。大部分想買房的中山人，也不會買這裡。
我在網絡上找了一張馬鞍島的圖，去過的人都知道，它有大片的空地，過去中山人在此發展海洋為依託的製造業。
馬鞍島實拍，圖片來源：淘房志
之前就有不少網友問我：「2」字頭的馬鞍島，值得買嗎？
我的回答是：馬鞍島的房價已經透支。要買，不是不行，但要賭。
最直接的指標是——過橋費。
簡單來講，你的過橋費、燃油費、保險等等一系列交通費，不能超過你在深圳的租金。
以深圳南山平均租金100元/m計算，租下100m的房子一個月就要10000元。假設每天往返深圳，如果平均一天的交通費大於333.33元，那麼你買下中山房，還不如在深圳租房。
再對比你的機會成本。
「2」字頭、「3」字頭的均價、總價300萬左右，你本可以在深圳市場買下：
大棚新區擁有優質九年學校配套的卓越蔚藍鉑樾府；坪山華潤、招商、華發三家聯合開發的精品潤樾山也不是不能擁有；再墊一墊腳，買到龍崗有14號線寶荷站和高爾夫景觀的中海陽光橡樹園；另外，300萬的前海公寓市場上還有一點尾貨……
而如果你在深圳沒有房票，也可以考慮南沙、東莞這一圈臨深市場。
區位圖，圖片來源：合富研究院
買下馬鞍島的最大價值在於：儘管這個城市比不上深圳、廣州、東莞，但中山卻是在這個灣區優質區位放下了最好的承諾。
不過，買下馬鞍島，也是一場最大的賭博：不管中山的承諾有沒有兌現，你已經為這部分基建預支了。
買下馬鞍島，中山要向深圳人履行什麼承諾？
更大的一場賭博在於，能不能信任中山。
無論房子經過了多少手投資客，房子還是會流向剛需，那些真正需要它的人。
中山要向深圳人履行什麼承諾？
第一，名校能否有名師。
深中通道的交通優勢已經在了，教育自然是不能少。
根據中山馬鞍島的規劃，紀念小學、第一中學、外國語學校等等，這些無一不是在教育領域裡很響亮的品牌。
不過，這些學校何時落成、師資力量如何還要進一步觀望。
中山馬鞍島規劃（圖片來源：中山房叔）
第二，政策能否「一體化」。
深圳人在中山買房可用「假社保」繞過限購，算是在中山買房的一大優勢。
不過，深圳的身份能不能享受中山的基礎配套，這就是另一回事。如果這一點沒有打通，深中也難以稱之為「一體化」。
第三，產業能否「重振」。
最近這兩年，中山的經濟形勢是鬥轉而下，成了一個大灣區GDP掉車尾的城市。而這讓很多投資了中山房產的深圳客寒了心，甚至一些潛在投資客立馬調轉槍頭。
產業沒落的成因紛繁複雜，中山一直是對外貿易為主，就和過去「三來一補」的深圳差不多，但中美形勢嚴峻，又碰上了疫情，情況當然不好。再加上，中山的產業相對簡單，可替代性太強。
也就是這兩年，中山有了要「重振虎威」的想法，馬鞍島自然是一個「橋頭堡」。
中山能不能把馬鞍島建好呢？這是一個未知之數。
如果深扒資料，你會發現：
中山並沒有你想的專一。馬鞍島的規劃方向一直在變，過去是海洋製造業基地，現在是想複製一個松山湖。
中山也並不專情。深圳可不是中山人的唯一契機，中山還有澳門、廣州這樣的兄弟城市，「深中一體化」只是廣東給中山的一個命題。
近期中山產業正在與澳門合作，截取自：《中山日報》
中山也並不是專心建設馬鞍島。中山還有一個正在建設的石岐總部經濟區，而深圳的比亞迪是直接拉到民眾的產業園去了。
說到底，中山是真急了。
它不能像南沙那樣，建好了基礎配套，等著人才入駐。它只能一邊吸血土地財政，一邊扶持經濟建設。
結
就在前天，中山翠亨新區發布了一則《擬出臺16條人才新政》的公告，其中有一則是：
實施高學歷人才生活補貼對新區引進的全日制本科及以上學歷、學士及以上學位人才發放生活補貼，其中本科生1.5萬元、碩士研究生3萬元、博士研究生6萬元。
這樣的獎勵，對於高學歷人才來說，是要比深圳力度更大的，深圳的碩士研究生獎勵2.5萬，博士生獎勵3萬。而翠亨新區獎勵碩士3萬，博士6萬。
中山是不是要在翠亨新區開始高端人才爭奪戰了呢？
而正在此時，馬鞍島上的第三個項目——恆大悅瓏灣也將要入市，據說價格會參照隔壁萬科。
保利3分鐘清盤，不知道馬鞍島上的恆大又會是一場怎樣的激戰呢？
THE END