大漁米宅珠三角
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剝開洋蔥的第三層，1萬7的中山臨深盤到底長什麼樣?
1萬7的臨深盤扎堆在國父故居紀念館片區，有錦繡海灣城、碧桂園保利天啟、卓越海畔山、朗詩德洲尚郡等十幾個盤互掐，均價14000-18000，別墅賣到了30000。
絕大部分被中介忽悠去中山臨深看房的都是這幾個盤，深中通道，20分鐘，直抵寶安，價差6倍，能控制住當場不刷卡的我佩服他的定力。
首先弄清楚一點，為什麼所謂的臨深盤不建在離深中通道最近的南朗中心片區，反而扎堆在離通道20公裡遠的國父故居紀念館片區。
道理說穿了很簡單，只有這裡還有大片的土地，而且都是填海而來的淨地，其他片區或者是山，或者開發殆盡了。
說起填海，中山也是一把好手，從1996年就開始填海造陸，不僅南朗鎮的東部，連馬鞍島大部分都是填出來的。如果不是2018年國家緊急叫停，中山還準備近幾年再填出1000公頃。
這些樓盤，正是在這大片的填海地塊上建起來的。
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再說說這個片區的代表大盤錦繡海灣城。
說起中山臨深盤，十個中介有九個會拉你去錦繡海灣城，因為這個盤實在是太大太大了，總佔地面積9800畝，折合652萬平方米，規劃戶數近20000戶，分18期開發，目前開發到第11期，比起周邊其他樓盤，錦繡海灣城就是一個巨無霸的存在。
開發商敏捷地產1994年就拿到了這塊地，可以想像地價和白撿差不多。
錦繡海灣城一期2007年開盤，到現在也開發了13年，本來開發商囤著地慢慢開發慢慢賣，反正賣多賣少都不虧，沒想到天降鴻運，深中通道從天而降，這個片區一下變成了臨深的網紅，均價直接幹到了17000。
這個盤和很多主打概念的遠郊盤非常類似。
沙盤巨大
現場氛圍熱烈
樓盤中規中矩
配套不足
空置率很高
周邊除了空地就是房子
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錦繡海灣城是國內很多郊區概念盤的縮影，靠一張大餅可勁建可勁賣，而且都成功賣出去了。
這樣的樓盤一批又一批地售磬，緣於近幾年樓市投資火熱的大環境，也緣於韭菜一茬又一茬長的又快又茂盛。
說到底這一輪的周期還是太短，不過三五年，新鮮長成的投資客還沒有經歷過長周期的吊打，沒有體驗過房子10-20年租不出也賣不出的酸爽，總認為自己在做價值投資，學習羅胖和時間做朋友。
剝開洋蔥第四層，看一看這個臨深片區的土地供應情況。
放眼望去，全是規整好的地塊，巨盤錦繡海灣城只是一個小小的起步實驗區。
單海灣城還要至少十年才能開發完，還有至少二三十倍海灣城的地塊等待被拍出，繼續建造出無數的房子，房子……
在這裡買房的人，準備做多久時間的朋友?
附贈，這個區域缺少配套，沒有產業，還無法和深圳實現通勤。
有時我會想，過往轟轟烈烈的五年，中國到底賣出了多少純靠概念堆砌的房子?不敢想不敢算，十年之後，二十年之後，這些大規模量產的房子恐怕仍在迎風流淚吧。
投資客們，長點心吧！
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當然，中山也有真正的臨深盤，中山最高光的片區——馬鞍島來了。
馬鞍島，守著深中通道的入口，不堵車的情況下確實可以半個小時抵達寶安，再到前海後海CBD，預計60-70分鐘，勉強算1小時通勤圈。
馬鞍島現在均價3萬+，島上惟一在售的樓盤——萬科中天西灣匯，均價33000，據說賣的很火。
除了西灣匯，保利天匯也啟動了認籌，營銷中心人山人海。
除了西灣匯和保利天匯，招商瑧灣府，恆大悅瓏灣，雅居樂北塔綜合體項目都在緊急施工建設，不難看出，馬鞍島的賣房之路已經開始了。
看馬鞍島的未來規劃，閃瞎你雙眼。
高大上的規劃加3萬+的價格，真臨深的馬鞍島貌似真的可以買。
又要剝洋蔥了，先說規劃落地問題。
中山的主要產業是電子、小家電、製衣製鞋、養殖和五金加工，最重要的火炬開發區主要產業是電子、光學和玩具。
從產業就能看出，中山已深陷中低端產業的泥潭，高端產業早被周邊強市瓜分完畢，深圳的前海自貿區、廣州的南沙自貿區、珠海的橫琴、中山的松山湖環伺大灣區，還在爭搶剩下不多的總部和高端產業，哪裡輪得到中山的馬鞍島，估計連口湯都喝不到。
所以馬鞍島亮瞎眼的產業規劃看看就好，千萬別當真。
不出意外，馬鞍島的定位就是賣房子，專蹭深中通道的概念賣房子。
馬鞍島有多少地，又能蓋多少房子?
馬鞍島面積230平方公裡，大部分填海而來，最不缺的就是土地，到處都是大片大片的荒地。
現在在售和在建的五個盤，對馬鞍島來說連開胃菜都算不上。未來會建多少房子?想建多少建多少，只取決於政府賣地的速度。
所以說馬鞍島能不能買?
3萬+的馬鞍島對標深圳寶安確實不高，但對標1個多小時的通勤時間呢?對標80起的過橋費呢?對標未來漫山漫野的競爭新盤呢?
如果是純投資，先做好被埋十年的心理準備吧。
在中山，我仿佛看到了第二個惠州，還是熟悉的配方，還是熟悉的味道。大片的土地，臨深的噱頭，一茬又一茬待建的房子。區別是惠州的房子已經批發差不多了，中山的剛支好攤子開始叫賣：
「客官，我們有20分鐘直抵寶安的深中通道，有前景無限的未來科技島，價格有33000，有17000，豐儉由人，請問您選哪一款?」
後記：最後的投資小彩蛋，如果仍然想在中山臨深買房，有一個片區可以考慮。
南朗中心片區，距馬鞍島7公裡，緊臨翠亨快線，有為數不多的幾個新盤在售，包括佳兆業上品雅園，錦盛恆富祥，文信朗庭，均價15000，比起17000的錦繡和33000的西灣匯，明顯靠譜很多。
最後，希望大家買房前學會剝洋蔥，不要買完再流淚。