「我是不能停下來的，所以就找了一家，要讓我很忙碌的、有活力的企業，那就是聯華。」因為「停不下來」，曾經的鵬潤地產CEO童淵選擇了聯華國際。
在聯華國際，童淵肩負起了做大聯華的重擔：「我希望在未來的三到五年，在九個省十二個城市都有像星河傳說這樣的房子。」在複雜的市場環境下，童淵面臨的挑戰可想而知。
但童淵並不在意，經歷了房地產市場17年的風雨，他似乎已看透市場。在童淵的眼中，即便房地產市場進入「冬天」，但總有一朝會邁向「春天」，「熬過了這個冬天，春天也就不遠了。」
近日，觀點地產新媒體專訪了前鵬潤地產總經理、現任聯華國際集團CEO童淵，以下為採訪實錄：
記者：2009年聯華國際的銷售情況如何？今年預計銷售額將達到多少？
童淵：去年是20多個億，今年可能就要在去年的基礎上打個七折。我們預計明年上半年銷售會轉好，我們把寶都押在了明年的上半年。我們很多項目真要在今年推出，估計肯定要少賺10%的淨利潤，如果說房地產有20%的毛利潤的話，10%就意味著做少了一半。比如說，你有10個項目，就等於只做了5個。
目前聯華國際在全國共有13個項目準備啟動開售，預計大概明年年初才會正式進入市場，如果市場不好的話，我們就準備晚一點再開。
記者：明年上半年聯華國際大量的項目推出，是否意味著您比較看好明年上半年的市場？
童淵：如果明年上半年市場還沒有轉好，還要往下走，我覺得那也是一件好事。我今年都練好這些「內功」，萬一明年市場還是目前的情形，我也有條件去扛。我們現在的現金流是健康的，我們的房子都是賣四、五千這樣的價位，調價空間不大。這跟北京的房子不一樣，原來是賣三萬的，現在賣兩萬就不行了。
記者：如何看待此次調控對房地產市場的影響？聯華國際將如何應對市場出現的新變化？
童淵：雖然我不知道冬天什麼時候來，但冬天過後就是春天，我相信一年四季總是有春天的，所以在這段時間裡，我們要把標準、系統等方方面面做好。我覺得現在這個市場挺好的，我贊同國家的調控政策，因為它確實讓這個市場穩下來，讓整個行業更有規矩，否則樓市還會繼續往上漲，買房者更加不知道該不該出手。
經過一段時間的調整，對整個行業都會有幫助。我93年從事房地產，到現在已有17年，發現實際上每一次的調控都是一樣，通知出來了，有人在那邊「抓」，有人在看，有人在做，有人在想招，我還是平常心。
當然，這次調控對任何一個房地產開發商都或多或少有些影響。聯華國際主要在三、四線城市，項目又都在市中心，地段很好，有規模效應。這也都是萬科不去的地方，沒什麼競爭，所以我們沒有很擔心。
我堅信，這一輪調整以後，進入行業的門檻又要提高了。能把一群想進來的，或者本來就做得不怎麼樣的，篩下去。我們也希望把我們的品牌做好，在下一輪春天過來的時候，我們的認知度、美譽度能得到提高。
記者：新政出臺後，東莞房地產市場受到的影響如何？
童淵：東莞的項目比較特別，沒有什麼新開盤的項目，所以房企的壓力不是很大。現在房企都在練「內功」，我認為這是一個好事。因為當一個城市，開發商、建造商都說要把自己的產品做好，都要把「內功」練好的時候，這個城市就往上提了。
記者：聯華國際的產品定價策略是怎樣的？如何看待目前中國的房價？
童淵：我們現在是做中國的平均房價。中國的平均房價是多少？五千到六千，一般城市的都得三千到四千，我們現在就是做城市的四千到五千，我的風險只有一個，除非你不住，我們做的是一個剛性的需求。當然我們所做出來的房子也是高一個級別，這樣才有升值的空間，才超值。
因為我不知道現在是不是冬天，但是我老跟我媳婦曾說這麼一句話，Gucci降價的話，不要等到他五折，七折你就要去買。因為你想要了，到五折的時候不一定有。房價降不降我不知道，我只知道現在是一個好時機。
童淵：沒有。我們現在在售項目，是已經開發了第三期或第四期的項目。第二，我們的項目本身他的所在地，本身地段較好，已有規模效應。第三，我們的現金流還是比較健康，所以沒有必要降價去賣。目前我們的銷量還可以，沒有受到太大的影響，但銷售的速度還是慢了。跟正常的速度相比，大概慢了有30%—40%，減了一半。但是價格是站住了。
記者：聯華是否也有上市的考慮？在融資方面有什麼計劃？
童淵：暫時沒有，目前我們還是先把產品做好。我原來在中華廣場擔任過總裁，當時高盛是我們的戰略投資者。我認為企業不要考慮上不上市，而是要考慮是否達到了上市的條件。假如達到了，上與不上，都沒有很大的區別，不要為了上市而上市。上市實際上也是為了有一個很好的融資工具，我們現在也是跟合作者合作，這在某種程度上也是融資的一種方式，另外，我們也有跟基金合作。
目前聯華土地儲備大概500萬平米，淨資產大概100億左右。我們年銷售額在未來五年要達到50個億，我們的稅收大概是平均每年500萬，這是五年的計劃，基本上變不了。因為500萬的稅收，按照5000元/平方米來算的話，一年得賣50個億。5000元/平方米已經是最低的標準，三亞、東莞、北海的房子不是5000的。
我們現所有項目的土地款已經全部付完了。土地款付完，你不動的話，利息就很高。所以我們所有的項目500萬平米，到明年上半年以前全部開工。我的強項是賣房，只要有房子蓋出來，我就能賣得出去。
記者：目前聯華在東莞的土地儲備有多少？現在不少房企礙於調控影響已暫緩拿地的步伐，聯華國際今年下半年在拿地方面有何打算？
童淵：東莞是我們的大本營，按可建築面積算的話，聯華在東莞的土儲不少於100萬平方米。暫時來說，我們覺得目前的土地儲備已經差不多了。我認為，做房地產開發的規模要考慮到你的資金，你的團隊，你對當地市場整個的認知，還有你要對整個市場的判斷。我們現在的土地儲備已經夠五年做了，但這不代表我今年、我明年我不獲取新的土地。如果說我還要再把精力放在獲取土地的話，那倒不如加快我們的建設。
當然，我們也有在一、二線城市拿地的意向，但不強求。我們堅信一點：二線城市全都是招標的，老大都在那邊，什麼時候才輪到我們？
我雖然是營銷出身，實際上一直以來我都很注重在什麼地方拿地，拿什麼樣的地，然後定位，施工。我認為只要前面這些東西做好的話，營銷是錦上添花的事情。所以聯華一直強調的是把規定工作做好，每一項的動作做好。
記者：很多人都說現在是買地的好時機，您是怎麼看的？
童淵：認為現在是買地的好時機，是因為某一些沒有實力的開發商他做不下去了，所以你就有這樣的機會。如果他做不下去，什麼原因？是他的項目不行，還是他自己的實力不行？如果他的項目很好的話，可能他也會堅持下去。所以所謂的好時機，只能說在談買賣的時候，大家的心沒有那麼紅，就等於現在有很好的時機，買房子，就因為他的價沒有往上走，是這樣子的概念。但是你還是要看，那些土地是不是合適我們。比如我們說不是很擅長去做寫字樓的，那寫字樓的我們就不碰，還是做我們擅長的項目。
記者：目前聯華國際進入的都是一些二三線城市。
童淵：主要是三線城市。因為二線城市還在被嚴控，三線城市就比較自由，不會受到政策的太大影響。現在整個政策下來，我想大家都在說「冬天」來了，但我不知道。我只知道本來我女兒本來想今年結婚的，突然間男方的家長說還是先看看吧。我就跟我女兒說，那你就等一等，但等的過程中，你一定要好好地對待你的男朋友，否則他就跑了，而且你應該好好地進修進修，並把自己打扮得再更漂亮一點，就是把「內功」練好。所以今年對我們來說，就是做品質服務及品牌上面的提升。
記者：面對多變的市場，下半年聯華營銷策略方面會不會有些調整？
童淵：沒有。我只認為春天肯定要來，那就是如果現在我們的銷售量降了有30%，也就是說當春天來的時候，我的銷售會變成130，他一定會補回來。但是欠缺的條件，你得把你的「內功」，你的質量，你的服務，你的品牌做好，等到他來的時候，可能還不止130呢。因為那些人憋著憋著，突然間就湧過來，可能就變成140，這也可能，我們也期待著這種情況出現，也相信會有這種情況出現。以前的案例也告訴我們，你憋著憋著，市場一下子就上來了。
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