近日，網易房產接到網友回帖舉報，直指港資房企九龍倉旗下位於浦東周康板塊的項目涉嫌捂盤漲價，回帖中，對方對九龍倉蘭廷的銷售內情似乎十分清楚，甚至了解調整備案價、保障房等詳細信息，網易房產記者也隨之對此進行了調查。
網易房產7月18日報導 近日，網易房產接到網友回帖舉報，直指港資房企九龍倉旗下位於浦東周康（板塊樓盤、地圖選房）板塊的項目涉嫌捂盤漲價，回帖中，對方對九龍倉蘭廷（資料、點評諮詢、論壇）的銷售內情似乎十分清楚，甚至了解調整備案價、保障房等詳細信息，網易房產記者也隨之對此進行了調查。
圖為網友爆料
樓王拖延至今未售 捂盤基本被坐實
記者首先通過網易房產樓盤詳情頁內歷月樓盤動態發現，九龍倉蘭廷在今年1月初仍對外稱有房源在售，主要在售前一批開盤房源所剩3房，報價35000元/㎡，並表示2月下旬將加推一批房源，從面積來看，與前一批房源類同。
網易房產九龍倉蘭廷詳情頁-價格走勢
不過，從2月起，原定加推房源的開盤時間便一再推遲，而價格方面，除了前一批房源剩餘的3房戶型仍報價35000元/㎡外，加推房源的報價便從最早的均價40000元/㎡起一路上漲，直至今年5月項目給出明確時間，表示5月14日開盤加推，對外報價45000元/㎡起。
項目沙盤圖
據調查，項目前期稱即將對外開盤的共有4個單元號，分別為19#20#和28#29#，其中，從沙盤位置來看，位於項目中軸線上的28#29#理論上為該案樓王位置，根據記者致電售樓處時，對方所述僅剩最後一棟樓王尚未開盤的說法，可推測出原定開盤的4個單元中，處於樓王位置的28#29#仍未如期推出。而另外在年初就待推的19#20#則應該是「在開盤當天就售完了」。
記者隨後又打開了上海房地產交易中心官網，雖然推廣名稱有所差異，不過經過其他信息匹配，署名「河畔清園」的項目確實就是九龍倉蘭廷無誤。在網友爆料的浦東新區房管(2015)預字0000216號預售證下，記者也發現了被爆料的「399弄19號」房源，同時，該預售證註明了開盤日期為2015年5月21日。
圖片來源：網上房地產
此前，上海市房屋土地資源管理局發布了《關於規範新建商品房（資料、團購、論壇）項目上網銷售開盤日期的通知》，房地產開發企業申請預售至開盤銷售的時間，一般為8-10個工作日。超過10個工作日的，商品房項目所在地區縣房地產交易中心原則上予以同意，但無特殊原因，延遲開盤的日期不得超過7日。
從這一層面來說，九龍倉蘭廷確實已經坐實了捂盤嫌疑。
報價售價藏貓膩 官方數據仍不夠透明
另一方面，爆料人還進一步指控九龍倉蘭廷隨意抬價。
根據網易房產成交數據中心顯示，九龍倉蘭廷在2015年共計售出678套房源，實際成交均價為33706元/㎡（網易房產成交數據皆根據上海房地產交易中心對外數據運算得出），而今年1月至寫稿時（7月14日），該案共計成交110套，實際成交均價為40362元/㎡，前後相差明顯。
如前文所述，從今年1月預告加推起，九龍倉的報價便幾乎是每月一漲，從網易數據中心的成交趨勢圖來推測，今年3月和5月，該案應該確實分別加推過一批房源，且數據顯示，今年1-3月，九龍倉蘭廷的累計成交均價為38269元/㎡，實際並未達到報價的43000元/㎡，而4月至今（推測主要成交為5月加推房源，報價45000元/平起），成交均價已至41656元/㎡，其中6月18日單套成交價甚至已經高達43052元/㎡。
儘管從網友爆料的216號預售證來看，其登記的最高報價為41600元/㎡，並且實際售價只允許下調20%，但是，在其於2015年9月3日獲得的預售證中，最高登記價格則為44600元/㎡。
業內人士稱，交易中心的備案價格具有指導意義，如果實際售價超出備案價格範圍，則屬違規。但由於官方公布的數據並未明確成交房源所屬單元號的信息，無法查證之前的高價成交房源究竟隸屬哪張預售證範圍，因此很難證明其有違規行為。不過，僅從報價和成交價似乎已經可以窺見開發商抬價的手段和效果。
雖然過往無法追查，不過待售的這棟樓王反而證實了網友的指控。
目前399弄19號樓王的備案價最高為41600元/㎡，售樓處7月8日的對外報價則為46000-48000元/㎡，而成稿前記者最後一次致電售樓處，或許是聽到了風聲，對方自稱項目客服，言辭間十分警惕和謹慎，稱「最後一棟開盤時間不知道，預估價格在43000-45000元/㎡」，並最終強調「價格還不一定」。
兩次報價都明顯超出了備案登記價格範圍，但是否坐實違規，還是要看其最終的成交價格。
板塊利好眾多 或促使項目再調備案價
至於網友指出項目曾於今年4月上調登記備案價格10%一事，網易記者致電房地產交易中心諮詢時，對方表示，開發商有權對備案價格提出調整申請，該申請由開發商提交給上海市房地局市場科，並由該部門進行最終核定，後由交易中心進行網上信息修改。
不過，「相關部門都沒有對外電話，我們也不清楚他們審核的具體標準，也不能幫你確認他們是不是真的調過價」。
都說商人是無利不起早，記者從網易房產數據中心發現，今年1月至寫稿時（7月14日），九龍倉蘭廷所處的周康板塊共計成交3195套房源，成交均價30917元/㎡，板塊剩餘庫存3843套；而去年同期，板塊僅成交2478套，成交均價27110元/㎡，庫存4078套。成交和價格是實打實的上漲了不少，庫存對比雖不明顯，但今年的去化能力明顯增強，庫存壓力加大，供不應求的趨勢越明顯，開發商越傾向於加價惜售。
另一方面，在去年板塊售價普遍還是3字頭的前提下，世茂雲圖（資料、點評諮詢、論壇）以4萬/㎡的價格亮相，確實對板塊內同樣以中高端樓盤自居，但當時售價僅為3萬出頭的九龍倉蘭廷造成了不小的衝擊，而板塊內順勢提價的樓盤也絕非九龍倉一家。
隨後在今年5月18日，保利地產又以54.5億拿下周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊，去除保障房和自持面積後的實際樓板價已經高達54500元/㎡，保本8萬/㎡的售價另無數人咋舌。通觀整個周康板塊，目前在售樓盤僅6個，剩餘8個樓盤都處於待售狀態，在商言商，房企們的心態似乎也不難理解。
該案4月是否有過調價已不可考，但有業內人士表示，在這樣的市場環境下，說不準九龍倉蘭廷的最後一棟樓王也許還會有另一輪調價的嘗試。