跨過中介直接交易,賣房僅需三天!美國房產交易平臺Opendoor上市

北京時間12月21日晚間，美國房地產線上交易平臺Opendoor通過SPAC（Special Purpose Acquisition Company，即特殊目的收購公司）正式在納斯達克開始交易，交易代碼為「OPEN"。

今年9月，Opendoor就已經宣布將通過與社交資本Hedosophia Holdings II合併進行上市，後者即為一家SPAC公司。

上市之後，Opendoor市值接近180億美金，僅次於美國最大的房地產交易平臺Zillow（市值超300億美金）。

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上市之後，Opendoor市值接近180億美金，僅次於美國最大的房地產交易平臺Zillow（市值超300億美金）。

根據統計，在SPAC交易之前，Opendoor從包括軟銀、Khosla Ventures、Lennar、General Atlantic和Access Technology Ventures累計募資超過13億美元。

2016年，Opendoor宣布融資2.1億美元D輪融資，進入獨角獸行列。2018年6月，Opendoor獲得由General Atlantic和Access Technology Ventures領投的E輪融資，總金額3.25億美元。當時，Opendoor估值超過20億美元。此後，Opendoor又獲得4億美元，這次是來自軟銀願景基金的資金支持。當時，Opendoor指出，其總融資包括10.45億美元股權資本和20億美元的債務融資。2019年初，Opendoor又完成3億美元融資，估值達38億美元，投資方包括泛大西洋投資（General Atlantic）、Hawk Equity、軟銀願景基金、Access Technology Ventures、Lennar Corporation、Fifth Wall Ventures、SV Angel、紀源資本、Khosla Ventures、GV等。

一、24小時內出價 三天內銷售

Opendoor成立於2014年，創始人是美籍華人Eric Wu和出身PayPal的Keith Rabios。Opendoor的主要業務特點是可以幫助用戶「繞過」房地產經紀人，通過其網站和行動應用程式，可以直接購買和出售房產。

具體採用買入房源再售出的模式，人們只要在網上或智慧型手機上點擊幾下，就可以把自己的房子賣給Opendoor，Opendoor利用市場數據提出報價，進行房屋評估，然後把房子賣給未來的買家。

其官網打出的口號是「Sell your home from the comfort of your couch.」即：在舒適的沙發上賣掉你的房子。

來源：官網截圖

實現成交是通過運用定價模型，完全去除傳統房產交易中的經紀人，以此來提高房產交易效率。把二手房交易的模式從C2C變成C2B2C，買方的交易對手從個人變為B端機構，改造後的二手房產品具備差異化和競爭力，增加了房產交易環節的確定性，縮短交易周期。

另一方面，由於深入改造環節，相當於獲取了房源的控制權，在撮合角度能加快成交效率，同時也能分攤房產買賣的風險。

二、實現「去中介化」，通過提高佣金盈利

為了保證整個房地產交易環節的順利運行，Opendoor其模式主要有以下特點：

無需經紀人，在技術角度去中介化。一方面，賣方只需在Opendoor網站平臺上輸入房屋地址，平臺就會通過算法對房屋進行定價，幾分鐘內生成房屋報價，並派出質檢員上門檢查房屋實際質量。如果賣房接受報價，Opendoor會將房屋直接買下，並進行重新裝修維護，以提高售價。

另一方面，當買家在Opendoor平臺上搜索到感興趣的房產，可以選擇自主隨時看房。Opendoor主要通過智能密碼鎖和遠程監控設備同步運行的方式，不僅為買方打造便捷的看房體驗，省去預約經紀人的中間環節，又節省了交易平臺的經紀人佣金成本，從技術角度實現去中介化，有效保障房產交易安全。

2.降低搜尋成本，提升買賣成交效率。

大部分網際網路平臺獲取交易雙方的信息，進而撮合雙方進行交易，都能夠實現降低交易雙方搜尋成本的目的。

但是相比於直接對接，像opendoor這類專業的中介公司運用「買入再售出」這種模式能夠讓賣方快速脫手，有利於聚集更多的信息與資源，進而提供買方更多的選擇，能夠更近一步地降低搜尋成本。

另外，opendoor在賣方接受報價後，會派專業人士對房源進行考察，還提供了自製門鎖以及攝像頭，提供24小時全天候的房屋自助嚮導服務，買房用戶可以在房主不在的情況下考察房源。它一方面是主動承擔起信息的搜集工作，另一方面則是提高買方在搜集信息方面的便利性。

3.通過提高交易佣金和售價尋找贏利點。

Opendoor通過簡化房產交易流程，贏得越來越多客戶的青睞，也帶來了高額盈利，來源主要是交易佣金（7%-8%）和房產交易差價。

雖然Opendoor佣金高於傳統房地產中介的佣金水平（4%-6%之間），但是由於Opendoor平臺的掛牌過程方便快速，很多賣家都願意接受其高額佣金。

此外，Opendoor在出售房屋時，也會按一定比例提高售價，以此作為另一個盈利點。通過節省用戶時間的成本，也是為用戶節省了一筆額外的「時間成本」費用。

資料來源：官網信息，京東數字科技研究

Opendoor的競爭優勢是對於業務模式的顛覆性創新，通過去中介化提升效率，打造了一個完全自助化和技術驅動的線上房產交易平臺。

其核心競爭力主要體現在線上端運用算法對房屋進行快速精準定價；線下端採取智能密碼鎖，讓用戶可以脫離經紀人自助看房。雖然Opendoor收取的費用稍高於傳統房產中介收取的價格，但速度和便捷都是傳統房產中介所不能及的。

三、拓展貸款業務及「以舊換新」

據了解，Opendoor未來發展也在規劃新的路徑，一方面，推出房屋貸款業務，允許德克薩斯州和亞利桑那州州的購房者直接從Opendoor應用程式獲得抵押貸款。公司表示，它向房主提供全現金優惠，每年達到40億美元的交易，在包括亞特蘭大在內的20個市場開展業務。

另一方面，公司與房屋建築商合作進行「以舊換新」計劃。房主可以將房屋出售給Opendoor，然後在一次交易中從Lennar或其他附屬房屋建築商處購買新房。

市場分析認為，雖然Opendoor短期內已經探索出一條全新的房產交易路徑，但在定價方式和資金運作方面還有一定的調整空間。

Opendoor若能進一步優化定價方式，提升數據和科技能力，可以減少或去除定價過程中的人力使用，企業將進一步節省成本，並提高用戶的房屋買賣效率。

不僅如此，Opendoor目前用於購房的成本過大，每個月購入的幾百甚至上千套房屋，在售出之前資產都難以變現，形成很大的負債比例。公司每年以超過25億美元的價格購買房產，自有現金流難以負擔如此巨大的成本支出，導致公司處於高負債狀態。

日後的發展中，Opendoor勢必要解決高負債的資金問題，提高資本運營效率，獲取更多融資渠道和盈利增長點，不斷優化算法和定價模型，促進交易流程完全自動化，實現可持續的經營閉環。

四、2023年預計收入接近100億美金

從確定合併上市，到正式登陸納斯達克，Opendoor得到了資本市場的追捧。律格資本分析稱：

來源：富途牛牛

1. Consumer Real Estate市場巨大。

68%的美國人有自己的住房，剩下32%可能在某一個時刻也想要買房。每年美國國內的房產交易量為500萬，市場規模在1.6萬億美金，4%的市場佔有率，就是500億美金的收入。

房子在線購買還是比較困難的，美國房產市場極其分散，目前在這個市場沒有任何一個dominate的玩家。

2. Opendoor的Business Model可以實現規模快速擴張

Opendoor的業務可以概括為Virtuous Cycle：一個用戶登錄http://Opendoor.com輸入自己房子的基本信息，就可以在24小時內得到自己房子的現金出價，並在三天內賣掉自己的房子，對用戶來說是極致體驗。

Opendoor通過這種方式，收購更多房產，促進更多的買賣交易，從而得到更大的市場份額，因此可以做更多的在線增值服務，比如抵押，產權，託管等。

因為規模效應，Opendoor可以拿到比個人用戶更便宜的貸款，並把這些返點給用戶。所有這些最後都會給公司帶來更多的新用戶，從而達到正循環。

3. 越來越多的美國年輕人搬離一線城市、長期0利率、年輕人線上購買行為都是未來線上房產交易的增長點

美國目前一線城市房產缺少供給端、一線州政府才去增加稅收的政策，以及因為疫情原因，使大部分人可以work from home，為了生活的更好，使得越來越多人美國人在搬離一線城市。

美國有7500萬在數位化進程中長大的年輕人，正在成為買房的主要用戶，希望在線上購買任何東西。

美聯儲宣布長期保持0利率，促進房地產的持有和流動。

4. Opendoor目前市場佔有率第一，收入增長很快，估值合理

Opendoor目前的規模是第二名的4.4倍，基本是行業老大的地位。如果按照美國房產市場1.6萬億規模，4%的market share就是超過500億美金的收入，公司的增長潛力非常大。

當然，Opendoor也並非完美，其2019年淨虧損3.39億美元。並且，當新冠疫情來襲時，它暫停了購房。為了遏制虧損，還解僱了35%的員工，並出售了大量庫存。

通過上市融資，Opendoor獲得了 10億美元現金，並計劃用這筆錢來實現增長。

Opendoor預計，到2023年收入將達到100億美元，並表示，通過佔據美國房地產市場4%的份額，它可以成為一家價值500億美元的公司。