2016年房地產估價師考試將在2016年10月15、16日進行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的複習更有針對性，建設工程教育網特別分享了房估《房地產估價案例與分析》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！
不同城市、不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產在價格上都存在較大差異，要準確、客觀估價估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產生影響，在實地查勘時必須把握好這些因素。
影響居住房地產價格的因素分為宏觀因素和微觀因素。
宏觀因素包括城市經濟發展水平、城市規劃、產業政策與導向、住宅市場供求狀況等因素。
微觀因素包括住宅的區位狀況、實物狀況、權益狀況因素。
但就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應關注住宅的微觀影響因素（後面其他用途房地產估價也僅討論微觀因素）。
1.影響居住房地產價格的主要區位狀況
（1）位置。位置主要體現在方位、與相關場所的距離、朝向和樓層等。
位置對不同類型房地產影響程度不同，對居住房地產而言，位置首先體現在某宗居住房地產在城市較大區域中的位置以及在較小區域中的具體位置；
其次，位置表現為某宗居住房地產距離市中心、交通幹線、購物中心、學校、醫療等重要場所的距離，越近位置越好；
第三，位置體現在某宗居住房地產的朝向，朝向除了考慮採光、通風等因素外，還有一個重要的因素是景觀。當住宅四周景觀基本一致時，通常東南朝向的住宅會優於其他朝向，價格最高，而西北朝向最差，價格最低。但當住宅四周景觀差異非常大時，景觀對住宅的影響就非常大，如當住宅北向面對的是美麗的海景、江景、山景、公園等，北向的住宅價格往往比同樓層的其他朝向高；
第四，位置體現在樓層，不同樓層住宅之間的價格差異取決於總樓層數、有無電梯，一般而言，沒有電梯的傳統多層住宅的中間樓層最優，頂層較差。有電梯的中高層住宅，樓層越高，景觀及空氣品質越好，價格越高。
（2）交通條件。交通條件對於不同類型的房地產的含義不同，對於居住房地產而言，交通條件主要指城市公共運輸的通達程度，如估價對象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵，輕軌。交通條件較好的居住房地產，其價格要高一些。
（3）生活服務設施。生活服務設施較完善的居住房地產，其價格要高一些。居住房地產所處地段不一定要求繁華，即使處於商業繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。作為居住房地產，一定要有比較完善的基本生活服務設施，例如：菜市場、商店、銀行、郵局等等。
（4）教育配套設施。教育配套設施是影響居住房地產價格的主要因素，主要指中、小學校和幼兒園、託兒所。名校效應。教育配套設施較完善的居住房地產，其價格要高一些。
（5）環境質量。環境質量較好的居住房地產，其價格要高一些。環境質量包括居住房地產附近以及小區的綠化環境、自然景觀、噪音程度、空氣品質、衛生條件等。
2.影響居住房地產價格的主要實物狀況
（1）建築結構、類型和等級
建築結構的不同直接影響建築的工程造價，即建築成本，從而影響住宅的價格。住宅建築結構主要分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構等。建築的高度、每一層的層高的不同也會影響建築工程造價，高層住宅的建造成本會高於多層住宅。
（2）設施與設備
住宅的供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，公用電梯的設置及質量等都會對住宅價格產生影響。
（3）建築質量
建築質量、保溫或隔熱設施、防水防滲漏措施等是否符合標準及質量等級。
（4）裝飾裝修
對於新建住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格會產生較大的影響。一般情況下，可根據住宅的裝修狀況將住宅分為毛坯房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房，它們之間的價格差異很大，如近年來在北京、上海、廣州等大城市，出現了僅裝修費就高達每平方米幾千元的住房，即該類住房的裝修成本就基本相當於普通住房的價格水平。然而對二手住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格的影響程度遠沒有一手房大，因為存在裝修的折舊問題。
3.影響居住房地產價格的主要權益因素
土地使用權剩餘年限、容積率、是否是部分產權或有受限權利情形。
以後其他用途的房地產估價因素分析同。
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