目前，全國已開業購物中心總數已超過4000家，其中購物中心屋頂潛在利用空間超過3000萬平方米，相當於四千個國際標準足球場的面積。RET睿意德中國商業地產研究中心對國內購物中心的屋頂商業進行研究，並對50家已開業的擁有屋頂商業設施的典型購物中心重點研析各自業態組合、特色案例、品牌商構成，為未來更多購物中心引入屋頂商業提供參考。
購物中心屋頂商業概況
屋頂商業當前利用率極低，未來增長迅猛
根據統計，80%的購物中心屋頂面積處於閒置；19%的購物中心屋頂用於屋頂停車場和屋頂綠化及太陽能發電；僅1%的購物中心利用屋頂空間進行商業經營。但是，從在建項目的規劃來看，屋頂商業利用率將由當前的1%提升至10%，增長迅猛。
一方面，為提升競爭力，購物中心需要融入更多元化的業態來滿足消費者，有了面積擴充需求；另一方面，屋頂商業化利用也能夠提升租金回報率，將部分黃金鋪位的低租金業態遷入屋頂空間，引入高租金業態替代，實現租金的提升。
發達城市利用率高，氣候原因致北方利用率普遍低
隨著發達城市地價高企、寸土寸金，購物中心對屋頂商業的利用率更高，屋頂商業在一二線城市的分布更廣，佔比分別達到44%和46%。其中，上海、成都、北京是屋頂商業最多的三大城市，而江蘇、浙江、廣東是分布最廣的三大省份。此外，由於北方冬季過長過冷，導致屋頂商業難以經營，數據顯示88%的屋頂商業分布於南方。值得注意的是，北京因地制宜，出現了兩家季節性的屋頂滑雪場，加之北京2022年的冬奧會競標成功，或將對北京屋頂商業利用起到借鑑和推動作用。
5-15萬平方米的購物中心更偏好利用屋頂商業
屋頂商業所屬購物中心的商業面積規模中，5-15萬平方米佔了絕對比重，達到92%。規模過小的購物中心屋頂，在布置大型外置設備後可利用空間較小，難以發揮商業價值；同時，我們發現規模超過20萬平方米的大型購物中心也很少挖潛利用屋頂空間。一方面，大型購物中心已擁有足夠的商業面積容納體驗性業態，屋頂商業並非必要選擇；另一方面，大型購物中心能源消耗大，更注重節能環保措施，因此屋頂太陽能發電往往成為屋頂利用首選。
國內開發商最為熱衷屋頂商業利用
中糧、華潤等國內開發商尤為熱衷開發屋頂商業，不僅開發規模大，儼然當作商業樓層使用，並且業態豐富，甚至充分藉助屋頂開放空間優勢，開發稀有業態，如汽車影院、球幕影院、西式婚宴等，將其發展為項目標誌性特色業態；凱德、新鴻基等華人外資開發商對屋頂商業的布局更側重於綠色環保為目的，通常布局屋頂花園或屋頂農場後，加入少量更契合綠色環境的業態，如餐飲的外擺區、戶外運動場等；外資開發商則更傾向於屋頂太陽能發電及屋頂停車場，如永旺、宜家薈聚、SM等公司。另外，我們發現萬達、恒隆、水遊城除了布局屋頂花園外，尚未正式涉足屋頂商業。
購物中心屋頂業態分布及特色
在屋頂業態分布中，通常運動、娛樂、兒童業態作為屋頂商業主力店被引入，而餐飲、零售業態則作為跟隨業態進入。整體來看，租金更高的跟隨業態比重略高於拉動屋頂人流為目的的主力店業態比重，達到55%。其中，租金最高的餐飲，比重也最高，為48%。餐飲在屋頂商業中以輕餐、甜品為主；零售定位則配合主力店主題及開放空間適用性，將項目內的文化藝術零售等承租能力相對弱的商業搬遷至屋頂商業空間，租金低於餐飲。
屋頂餐飲偏好輕餐，佔四分之三
在屋頂餐飲業態中，咖啡甜品、西餐日料、酒吧、西式婚宴等輕餐比重達到76%。一方面，重餐需要鋪設排油煙設施，而大面積鋪設不僅帶來巨大成本，也不利於未來店鋪業態調整；另一方面，輕餐租金通常高於重餐，約為後者的兩倍，更利於提高整體租金收益。
屋頂運動球場、健身及SPA會所最受青睞，佔比三分之二
在屋頂運動業態中，屋頂球場和屋頂健身及SPA會所佔比最為突出，達到65%。從普及率來看，高爾夫、舞蹈教室、溜冰場屬於小眾運動業態，並不適合大規模在購物中心布局；從建造及運營成本來看，屋頂泳池、滑雪場的建築條件要求高，成本巨大。相比之下，兼具大眾普及率和成本可控性的屋頂球場、屋頂健身及SPA會所在運動業態中最受購物中心青睞。
屋頂農場成屋頂娛樂最熱門選擇，佔比近一半
在屋頂娛樂業態中，屋頂農場佔比達到48%，大大超過其他業態。第一，屋頂農場符合時下可持續發展所倡導的綠色健康環保理念，對購物中心形象起到正向提升；第二，在城鎮化不斷推進的今天，都市農場成了稀缺品，對都市人尤其發達城市更具吸引力；第三，屋頂農場也具有教育功能，尤為適合親子定位的購物中心。
儘管目前大多數屋頂農場業務單一，然而大型複合式屋頂農場，如坊田•天空農場、良食網屋頂農莊、城市花園農莊等，以及創新鮮花美景的花田農場，如長沙步步高梅溪新天地，正開始進入市場並逐漸豐富。
此外，利用屋頂無層高限制的開放式空間，屋頂球幕影院、屋頂摩天輪、大型遊樂園，甚至屋頂直升機體驗等也逐漸風靡，而上海外灘金融中心BFC藝術中心醞釀的流蘇幕簾空中露天舞臺更是贏得眾人期待。
兒童樂園對商業促進作用大，是屋頂兒童業態首選
在屋頂兒童業態中，兒童樂園比重達到75%。由於兒童業態在購物中心中有消防條件限制，只能在三樓以下布局，因此兒童業態在屋頂商業中進駐較少，多為購物中心投資建造的兒童樂園及不受限制的萌寵動物園。
Tips: 兒童樂園對商業消費有明顯的促進作用
香港沙田新城市廣場在引入史努比樂園後，首年新增客流便達到300萬，並促使次年租金上浮20%。目前，每年前往史努比樂園的客流可維持150-180萬人次。
北京華潤五彩城投資1500萬引進華北地區的獨家版權史努比樂園，面積5000平方米。項目要求在購物中心消費100元以上可獲得1次帶一位兒童遊玩的機會。數據顯示，史努比樂園帶來了50%的客流增長和30%的營業額增長。
屋頂零售成文化藝術聚集地
屋頂零售業態通常會引入承租能力弱，但具有特色的零售業態，如花店、書店等文化藝術零售業態。將這些零售業態引入屋頂商業，既解決了商家的低租金支付問題，還為購物中心整體業態起到錦上添花作用，增加豐富性。
此外，屋頂零售業態也有一些體驗度與文化性雙高的品牌博物館，例如青島萬象城的東阿阿膠博物館、深圳歡樂海岸的歐洲古董家具長物博物館和皆一堂百工藝術生活館、廣州太古匯天台的SONY體驗店等，青島金獅廣場則將引進青島啤酒博物館和主題文化博物館。
未來發展趨勢
1、屋頂商業主題化發展
目前，全國已有及在建的擁有屋頂商業的購物中心中，形成複合消費及主題特色的屋頂商業項目超過20家，呈現主題化發展趨勢。其中，社區購物中心偏好採用親子歡樂、運動健康主題，以迎合其家庭消費的定位；港資開發商更偏好沿用香港特色，採用藝術主題；而大悅城、萬象城則獨樹一幟，並形成屋頂主題產品線，這樣既利於快速複製節省成本，又形成具有標誌性的獨特風格。
Tips：最具特色的主題商業——煙臺大悅城「愛悅灣」海景屋頂花園
愛悅灣面積3516平方米，精準定位年輕顧客群社交需求，利用自身無敵的海景優勢，打通七層不同業態商戶，組合以國內首個以「星座」為內容的文創主題，擁有貓空書店、漫咖啡、LUNA酒吧、豪布斯啤酒吧、韋德伍斯分健身和海底撈火鍋等6家店鋪。作為大陸首個海景屋頂花園，完美還原朱麗葉的陽臺、歐式教堂景觀，配以人文情懷的留言牆、塗鴉牆、情人鎖等，煙臺大悅城愛悅灣將國內購物中心方興未艾的屋頂商業模式再次創新。愛悅灣將屋頂不同業態的商戶創意組合，將「愛悅灣」文創主題區與商戶豪布斯進行組合，提煉出「空中花園+歐式婚禮+求婚聖地」三色並豔的功能性組合；「屋頂海景花園+特色商戶」雙翼齊展的新模式，讓單純的海灣景色，與小資餐廳、品質咖啡、文藝書店有機的結合在一起，搭建滿足不同需要的體驗空間，無論是情人間的呢喃細語，朋友圈子的肆意歡聚，商旅精英的把酒言歡均可在愛悅灣坐下來，享受一段慢時光。
2、屋頂商業品牌商產業化發展
嗅到商機，屋頂運動、屋頂農場、兒童樂園、花卉廣場等屋頂商業主力店已開始產業化發展，應運而生多個專業屋頂商業品牌商，提供設計建造運營全產業鏈服務。隨著越來越多的購物中心關注屋頂商業的可利用性，未來也將有更多的屋頂商業品牌商完善這一新興行業。
然而，目前這些品牌商尚處於發展起步階段，許多項目仍需開發商自行投資或合作經營。數據顯示，投資開發屋頂農場的建設成本約為500-1000元/平方米，屋頂花園的建設成本約為1000-2000元/平方米，取決於花木的價值。通常開發商以出資建造及裝修補貼的形式參與投資，收取較低的保底租金及8%-10%的收益扣點，而品牌商則負責對農場及花園的日常維護，每年為購物中心節省費用相當於項目投資額的7%。
（來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）
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