來源： 房產高參會
參哥說：一個城市的房價走勢往往牽動著太多人的心，沒買房子的希望降價，買了房子的希望快點漲，還有一些投資客在觀望樓市行情，看著何時抄底正當時。因此每一個關於城市發展政策的出臺，勢必引起一連串的餘波。前幾天西安市政府發布了建設國家中心城市的工作方案，再一次讓日趨平靜的西安樓市泛起層層漣漪，這一次政策後，西安房價究竟何去何從？政策的發布對房價有無影響，今天我們一起來說道說道。
作者 | 參哥
主編 | 參哥
11月27日，市委、市政府發布了西安市《全面貫徹新發展理念加快國家中心城市建設推進樞紐經濟門戶經濟流動經濟發展工作方案（2020—2022年）》，從交通體系、產業支撐、平臺開放等方面作出安排，並一體發布發展「三個經濟」的21條支持政策、18項主要指標和77個重點項目。下力發展西安的決心可見一斑。
不過，從樓市的角度來看，房價的漲跌，不單單是政策因素，我們都知道「長期看人口、中期看土地、短期看政策」，由於西安城市外擴，新城在開發中，土地資源短期來看，並不緊張，今天我們就從人口、經濟及政策三個方面來剖析一下，後期西安的樓市是否可期，還要不要在西安買房？
西安人才引進已基本完成
用好人才發展經濟，才能留住人才
據西安統計局數據顯示，2018年末全市常住人口1000.37萬人，比2017年末淨增加38.70萬人，2018年年末全市戶籍總人口986.87萬人，比上年增長9.0%。根據標準，人口破千萬也就有意味著西安已邁入特大城市的行列。
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初期：落戶政策開放，引進人才，房價初漲
人才大量流入，背後是西安開放的落戶政策支持，從2016年開放落戶政策，西安在短短兩年時間裡突破了千萬人口的大關，成為了特大城市。同時西安還在加大力度吸收人才，在這樣的狀況之下，必定還會有更多的人口湧入西安，那麼人口數量的增加，就會產生一定量的購房需求，所以回顧下西安房價的漲幅曲線，會發現跟人才大量流入的過程基本相同。
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中期：城市發展規劃留住人才，推動經濟發展，夯實房價
人才流入的目的吸引人才留下來，促進城市發展，從近兩年西安的大型招商引資項目，到11月27發布的《全面貫徹新發展理念加快國家中心城市建設推進樞紐經濟門戶經濟流動經濟發展工作方案（2020—2022年）》，無一不是為留住人才，用好人才，促進城市發展的良好方式，如果一切計劃進展順利，不僅能留住大批人才，西安未來三年的經濟發展必定迅猛增長，規劃產業落地的過程，也是夯實房價的過程。
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長期：經濟發展良好，再次吸引人才流入，迎來房價再次上漲
試想一下，如果三年後，西安經濟按規劃發展良好，同時又會吸引更多的人才流入，人口的增加，樓市應該又會迎來一波大漲。不過這波價格上漲的前提是西安經濟發展按照規劃一步步落實後，才可能出現的現象。
小結：在落戶政策助力下，目前西安已初步完成人才引進計劃，目前處於留住人才階段，而留住人才的關鍵，是讓人家有用武之地，無論是近兩年的招商引資還是最新的《規劃》，目的都是為了留住人才，用好人才，如果一切按規劃順利進行，後期西安還會引進更多人才，實現房價的再一次增長。
西安經濟發展不及武漢、杭州
產業在落地，後期發展動力較強
數據顯示，2019年第一季度，西安GDP同比增長8.6%，上半年回落到7.0%，前三季度進一步回落到6.7%。儘管增速超越全國平均增速，但是與此前定下的2019年GDP增速7.8%左右的目標有較大差距。但從這個數據來看，西安經濟還需在加把勁。
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2019年前三季度，西安GDP排名全國21位
據2019年前三季度的GDP數據顯示，西安GDP總量為6372.92億元，增速8.30%，排名全國大陸地區前21強。雖然GDP總量及增速尚可，但是和成都、武漢、杭州等新一線城市，還是差距較大。
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近年來，巨頭企業入駐，為西安經濟發展注入活力
從大背景來看，近兩年來，由於我國的經濟體量不斷增長，維持高增速的經濟水平壓力增大，同時外部的貿易戰等因素也使得國內整體經濟走勢有所放緩。西安的經濟發展也受到一定影響，不過近兩年西安招商引資也初見成效，阿里、騰訊、京東等科技產業及大型文旅項目的相繼入駐，也為西安的經濟增長添了不少活力。
同時，我們直觀可見的是滻灞騰訊雙創小鎮的建設落地、軟體新城的產業落地以及灃東、灃西新城的快速發展，綠地絲路中心、交大創新港，這些產業集群的落地，不過目前這些產業都在逐步建設落地，產業後期真正運營後，才會給西安經濟發展起到規模化效應。
小結：目前來看，西安的經濟無論是總量還是增速較成都、武漢、杭州等城市來說，有較大差距，但是好的方面是，目前西安招商引資環境較好，且已經有諸多項目在施工建設，這些大型產業落地正常運維後，無疑會對西安經濟發展有所助力，吸引更多人才入住，也會在一定程度上影響片區乃至西安房價上漲。
未來三年，西安或將重點發展
滻灞、奧體、軟體新城
11月27日西安市政府發布了未來三年的規劃政策，我們可以從政策中看到，未來三年，西安不僅僅要拓展整個交通網，同時還要加強推薦城市現代化產業的建設與科技化的建設，將西安打造成一個國際消費中心城市與宜家宜居的公園城市。
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建設輻射能力強大的立體化綜合交通網絡
建設輻射能力強大的立體化綜合交通網絡，主要是通過提高精準供給水平，加快構建陸空海鐵一體、聯通全國、輻射全球的現代化綜合立體交通網絡，打造下一代信息中心和智慧樞紐，夯實「三個經濟」發展基礎和載體。
分析：可見未來三年，西安的交通網絡將更加完善，除了市區主幹道和地鐵，主要是西安聯通全國、輻射全球的立體交通網絡的搭建會更強。
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重點構建「兩核兩區四園多層次」的平臺體系
兩核：充分發揮陸港和空港的核心作用。
兩區：高標準建設自貿試驗區和構建國際商事法律服務示範區。
四園：建設歐亞經濟綜合園、中俄絲路創新園、臨空經濟國際合作園、中歐合作產業園。
多層次平臺：加快建設西安奧體中心、西安國際會展中心等大型場館及配套設施，積極申辦具有國際影響力的大型展會，促進會展經濟發展，建成國際會展城市。
分析：通過上述平臺體系，不難發現，未來三年，西安的重點發展板塊為滻灞和奧體板塊，為2021年全運會搭建基礎配套，也為滻灞、奧體板塊的發展政策傾斜，可以預見三年後滻灞和奧體板塊將可能實現一個「質」的飛躍。
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加快構建「三個經濟」產業集群
深度應用網際網路、大數據、區塊鏈和人工智慧，我市將加快推動供應鏈、產業鏈、價值鏈融合發展，搶抓超大規模國內市場發展機遇，加快構建「三個經濟」產業集群。
分析：無論是網際網路、大數據、區塊鏈還是人工智慧，都是高科技產業，西安推薦高科技產業發展，那政策上必有傾斜，從目前來看，西安高新軟體新城為高新第三次創業區，產業布局與西安未來三年重點打造產業基本相似，這一片區也是西安發展的重中之重。
小結：政策導向的地方，很可能是發展最快的地方。
軟體新城人口及經濟分析：目前軟體新城所在的雁塔區常住人口134.32萬，位居西安第一位，人口較多，且從2018年GDP來看，雁塔區以1757.89億元，增速8.3%位居西安第一，軟體新城目前各項配套都在快速推薦落地，與雁塔區的經濟實力不無關係。
奧體及滻灞板塊人口及經濟分析：奧體板塊及滻灞板塊主要部分位於灞橋區常住人口為67.73萬，位居西安各區第八位，從2018年GDP來看，灞橋區以480.78億元，增速12.1%位居西安第七，雖然經濟發展和人口數量都平平，但是灞橋區近年來在售新房較多，成為西安置業的熱土，相信兩年後隨著新房交房入住，這裡將引來不少人口流入，且雖然經濟總量一般，但是灞橋區的經濟增速勢頭較好，後期發展潛力較大。
通過上述分析不難看出，西安未來三年的重點發展板塊很可能是滻灞、奧體板塊和軟體新城板塊。
結語
通過上述分析不難看出，目前西安已實現了人才引入，下一步是留住人才為西安發展建設發揮關鍵性作用，西安目前的經濟發展在新一線城市中排名較靠後，增長空間較大，而從政策導向來看，未來三年，西安將重點發展交通、科技等產業，從產業分布板塊來看，主要在滻灞、奧體及軟體新城片區。因此近三年內，如果規劃正常落地，這三個片區的房價或許會迎來再次上漲，另外由於西安產業及經濟的發展，未來三年，還會有一波人才流入，如果人才流入量較大，產業落地速度較快，西安房價或會迎來又一波整體上漲。