今年3月，春意萌動。北京馬甸橋東北的裕中西裡小區，花兒盛開了滿樹。
年後，這個小區的二手房交易量同樣一路直奔「春暖花開」。當地房產中介數據顯示，僅3月1日至3月5日5天時間，裕中西裡和裕中東裡兩個小區的二手房就成交了12套。其中，裕中西裡佔「大頭」。
傍晚時分的裕民路，三帆中學裕中校區門口，接孩子的家長們翹首以盼，這一幕令走進房產中介門店的買房人腳步更加快了些。當房產經紀人略帶遺憾地表示，春節過後，裕中西裡小區一批600多萬元低總價的小一居基本已售罄時，有人心裡暗暗懊悔，應該再早些來看房。
貝殼研究院統計顯示， 2018年北京二手房成交量100套以上、換手率前十的小區中，裕中西裡排名第五。2018年，裕中西裡小區換手率達3.3%，二手房成交均價123024元/平方米，比2017年的122894元/平方米上漲了0.1%。
不論地理位置的得天獨厚，單憑小區裡「藏」著的三帆附小，近三年來，位於西城「教育高地」的裕中西裡，一直都無愧是北京二手房交易的「實紅」小區。
位於馬甸的裕中西裡小區，因學區因素，2018年換手率達3.3%，成交均價123024元/平方米。
小一居稀缺 總價破700萬元
「現在很難買到總價600多萬元的優質一居室了。春節後成交量上漲，新成交的一套42平方米一居室，成交總價705萬元。」近日，新京報記者探訪裕中西裡，當地房產中介人員說。
目前，40多平方米的小一居在裕中西裡屬稀缺房源，年前總價在650萬元左右，年後成交量增大，價格小幅上漲，一居室的成交總價漲到了670萬元-680萬元，而最近新成交的一套42平方米一居室，總價已是「7字頭」——705萬元。
「只要總價低，賣得都快，40多平方米的小一居出手非常快。」一名房產經紀人告訴新京報記者。今年春節後，「便宜」的一居室賣得快、也賣得多，3月1日至3月5日，裕中西裡和裕中東裡兩個小區五天就成交了12套。事實上，只要掛牌價符合市場，不至於太離譜，這裡的房子不愁賣，去年11月，兩個小區共成交29套，基本上每天賣出一套。
上述房產經紀人稱，現在裕中西裡的一居室房源已屬鳳毛麟角，購房人還可以選擇總價750萬元左右的50多平方米大一居、總價800萬元左右的兩居室、總價1020萬元左右的三居室。
新京報記者注意到，雖然2018年裕中西裡二手房成交均價123024元/平方米，但以總價705萬元的42平方米小一居計算，單價已超過16.7萬元/平方米。事實上，正是面積越小、單價越高。
一家知名房產中介網站數據顯示，裕中西裡小區當前二手房均價129045元/平方米，正在出售44套，截至3月9日，近90天成交30套，近30天帶看649次。春節後的成交量看漲，隨著銷售旺季到來，還在繼續。
教育佔先 房價堅挺
緊挨小區的三帆中學裕中校區。
來裕中西裡看房，房產經紀人第一句話先問「是落戶嗎？孩子幾歲了」，再問「這房子您住嗎？」
裕中西裡緊鄰北三環馬甸橋的超優越位置，令無數五環外樓盤豔羨不已。不過，小區裡「藏」著的三帆附小，才是這個小區登上「實紅」寶座的關鍵。「來這裡買房的，大部分都是為孩子上學落戶，一般孩子在2歲-4歲，就會來看房了。」小區門口一家房產中介的經紀人表示。
身在西城「教育高地」和德勝學區，裕中西裡小區非常有資本也有底氣，以超12萬元/平方米的均價，拿下2018年北京換手率Top 10小區的第五名。
2015年西城區教改，三帆附小（即裕中小學）被列入對口直升三帆中學名單，可按照一定比例直升三帆中學本部，三帆附小的劃片小區裕中西裡和裕中東裡就此鍍上了「金身」。2015年，裕中西裡房價開始「冒頭」，2016年繼續上漲；從2015年到2016年的均價7萬元/平方米-9萬元/平方米，到2016年底猛漲至均價13萬元/平方米-15萬元/平方米；尤其2016年底到2017年初，房價「瘋狂」到一居室單價漲至18萬元/平方米；一直「高歌猛進」到2017年「3·17」新政出臺，成交量的紅火態勢戛然而止，但房價並未應聲下跌，而是步入平穩期。當地房產中介人員介紹說，從去年11月至今，雖然成交量大，但房價保持穩定，均價在12.5萬元/平方米到13萬元/平方米之間浮動。
老居民告別馬甸 新業主望子成龍
裕中西裡多是上世紀80、90年代的老房子，24層高的塔樓直衝雲霄。
走進裕中西裡小區，和北京大多數老小區一樣，第一感受就是塔樓林立、密密麻麻，小區公共空間被機動車侵佔得厲害。凡是能塞下機動車的地方，包括路側、綠地，都見縫插針停滿了車，導致小區道路逼仄難行。
小區共有30多幢樓、3000多戶，多是上世紀80、90年代的老房子，24層高的塔樓直衝雲霄，兩梯八戶，居住密度很高。不過，奔著學區因素而來的購房人，從來不懼老破小。「買一居室的一般不自住，會租出去。40多平方米的一居室很好出租，月租金在5500元-6000元。」一名房產經紀人稱。但另一名房產經紀人告訴記者，一家三口在這裡湊合擠著住的也不少，「畢竟住太遠接送孩子不方便，而且本來就已經是踮著腳買下這套房了。」資金寬裕的一些家庭，則會選擇將裕中西裡的小房子租出去，補點差價，在近旁租住面積更大、居住條件更好的房子。
雖說房子老舊、居住密度高、停車困難，但小區地理位置佳，交通便利，周邊配套成熟，小區裡除了三帆附小，還有西城區潔民幼兒園，配建有社區養老服務驛站。健身休閒區的大片空地上，老人們在暖陽下打牌、健身，怡然自得。
他們中很多人是裕中西裡的老住戶，但更多的老居民已告別馬甸，在2016年底到2017年初房價高位時將住了大半輩子的老房子賣出，選擇其他區域改善一套居住條件更好的房子。他們的舊居，如今的主人已換為一批為子女計深遠的家長們。
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