7月15日一早，傳聞半月之久的深圳樓市新一輪調控的靴子終於落下。
深圳市住建局、深圳市規劃和自然資源局、深圳市市場監管局、深圳市公安局、深圳市地方金融監管局、深圳市稅務局、人民銀行深圳市中心支行和深圳銀保監局八部門聯合發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下簡稱《通知》），推出八項措施精準調控樓市，將深戶購房門檻從落戶即可購房，升級為「落戶滿3年，且在深連續繳納3年社保或個稅」，讓一些落戶時間不足的準置業者驚呼「沒了房票」。
新版「深八條」的出臺，對置業者而言究竟會產生怎樣的影響？對已經連續高位運轉數月的深圳樓市而言，能否起到明顯「降溫」作用？這份涵蓋了行政、金融、稅收等方面內容的樓市調控新政，是否會改變深圳樓市當前格局？南都記者連線深圳市房地產研究中心主任王鋒等多位業內專業詳解此次推出的新版「深八條」。
政策：限購升級，落戶三年＋三年社保才有「房票」
此次新政中最受關注的，當屬提高購房門檻的相關內容。新版「深八條」要求，適當調整戶籍居民購房條件，規定社保和個稅繳納時間，在本市落戶滿3年且連續繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房。
深圳市住建局表示，近幾年，深圳市落戶即可購房，一定程度上加劇了市場供需矛盾，這對於早期已落戶深圳並連續多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當收緊戶籍居民購房政策，以切實支持合理自住需求。
此次新政提出，對於夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。對此，深圳市住建局表示，這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。具體來講，在離異之日起3年內，若離異前家庭名下在本市無房，離異後任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異後無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異後任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。
解讀：意在「保障剛需、抑制投機」
對此，深圳市房地產研究中心主任王鋒直言此舉意在「保障剛需、抑制投機」。「是對我們戶籍居民購房政策的完善」，王鋒表示，之前深圳戶籍購房政策是入戶即可購房，而且家庭可以購兩套房，單身購一套房，這次提高了年限，是考慮到深圳入戶比較便捷，大專以上就可以，因此出現了一些藉助入戶進行市場炒作的問題。「這個政策應該說針對性是非常強的」。
此外，對於「假離婚」炒房的市場亂象，此次新版「深八條」也進行了針對性的「補漏」。對此，王鋒認為，「這個政策既人性化，但是對藉助離異炒房有一定的抑制作用」，他表示，離婚三年以內，購房套數跟離婚前的家庭購房情況要結合起來，如果說家庭已經有兩套房了，那麼三年內你是不能再購房的。如果家庭已經有一套房，那麼離婚後，無房的一方還是可以再購一套房，所以這個政策既人性化，但是對藉助離異炒房有一定的抑制作用。
改變：非首套買公寓，首付提高10個點
為積極發揮差別化住房信貸政策調節房地產市場作用，保障剛需，結合房地產市場形勢變化，深圳此次對差別化住房信貸政策也作了進一步完善，新政提出，合理確定個人住房貸款利率加點下限，對購買普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策。
依據此次發布的新版「深八條」要求，新政購房人家庭名下在本市無房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策；購房人家庭名下在本市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低於50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低於60%；購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低於70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低於80%。
換言之，對於購買普通住宅的置業者，無論是首套、二套，還是深圳市內無房但有貸款記錄的，信貸政策均與過往保持一致。但對於購買公寓等非普通住宅的置業者，貸款首付比例均在原有基礎上增加了10個點。對此，王鋒解讀認為，此舉目的是為了將購買普通住房和非普通住房區別開，「對於非普通住房提高了10個百分點，這在全國目前來看，應該說是跟北京上海的一些相關政策看齊」。
稅收：二手房轉讓增值稅徵免年限「2改5」
此次樓市調控新政，也從稅收的角度提出了調控要求。深圳住建局對此解讀表示，深圳市現行存量住房交易計稅參考價格是2016年10月評估更新的，與目前市場成交價格存在較大差距，為此，更新二手住房交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近二手房市場真實成交價格。「近一年來，深圳市成交的商品住房中，換手率較高。現將個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整為5年，將對當前二手市場過熱起到抑制作用」，深圳市住建局方面稱。
王鋒表示，之前深圳對於房地產市場調控長期採用的是增值稅是按照5年內要全額徵收的標準，對5年以上的普通住房免徵收。但是在2015年國家去庫存政策的作用下，國家稅務總局將時間調整到了2年，對樓市的發展有一定的促進作用。但是從2016年開始，房價持續上漲，國家也加大了調控的力度，這個政策如果還按照兩年來徵收增值稅的話，對樓市的炒房、投機的抑制作用就沒有發揮出來。
「深圳這次結合市場形勢的變化，率先全國把增值稅的政策恢復到5年，一方面增加了樓市投機炒作的交易成本，會對投機炒作起到明顯的抑制作用，另外一個方面也給全國其他的熱點城市，特別房價漲的比較快的城市作出示範，發揮地方政府的主體作用，結合自己的實際，充分運用經濟手段，特別是稅收手段，加強樓市的調控，抑制投機炒作」，王鋒說。
執行：7月15（含）日之後網籤，執行新政
記者了解到，國家稅務總局深圳市稅務局在隨後發布的相關政策解讀中表示，深圳市將於7月15（含）日起對房地產交易增值稅徵免年限稅收政策進行調整，執行時間以納稅人在市房地產信息系統網籤買賣合同的時間為準。
國家稅務總局深圳市稅務局方面表示，調整後，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。執行時間以納稅人在市房地產信息系統網籤買賣合同的時間為準，即7月14（含）日以前網籤的買賣合同，均執行原先的稅收政策；7月15（含）日以後網籤的買賣合同，均執行新的稅收政策。
更新二手住房交易計稅參考價格
在發揮稅收調控作用方面，此次新政還提出，根據市政府的工作部署，深圳市將於2020年7月15（含）日起對存量房計稅參考價格進行例行更新。
存量房計稅參考價格是稅務機關依據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條規定，對納稅人申報的存量房交易成交價格明顯偏低且無正當理由時，進行核定的一種參考評估價格。
存量房計稅參考價格由深圳市不動產評估中心根據深圳房地產市場變化情況批量評估產生。
為使計稅參考價格更準確反映市存量房交易市場的真實情況，深圳市將於7月15（含）日起對存量房計稅參考價格進行更新調整。
執行時間以納稅人在市房地產信息系統網籤買賣合同的時間為準，即7月14（含）日以前網籤的買賣合同，均執行原先的稅收政策；7月15（含）日以後網籤的買賣合同，均執行新的稅收政策。
免徵「豪宅稅」需總成交價低於750萬元
為使我市住房標準更符合市場實際，本通知對普通住房標準進行細化，享受優惠政策的普通住房應當同時滿足以下三個條件：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套住房套內建築面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建築面積144（含本數）平方米以下；實際成交總價低於750（含本數）萬元。
對此，深圳市住建局表示，制定這條政策的背景是：我市目前的普通住房標準只考慮了容積率和面積兩個指標，從今年上半年房地產市場偏熱的情況來看，有必要增加價格因素，更合理地界定普通住房和非普通住房標準，保障大部分群體對普通住房的需求，有效抑制非普通住房價格上漲。
新房銷售：優先滿足無房居民家庭
進來，深圳樓市熱點片區部分樓盤因區位、學位等因素，出現搶購現象。為此，此次新政提出，對社會關注度高、預計購房人數多的熱點樓盤，應當按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，並根據在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數，合理確定房源和認購人數比例。樓盤銷售方案報所在區住房建設部門備案。
推行房屋抵押合同網籤管理，打擊高評高貸炒房
目前，深圳房地產市場中的買賣雙方實際交易價、銀行貸款評估價、政府部門登記價未真正實現「三價合一」，容易產生「陰陽合同」「高評高貸」等問題。因此，此次新政規定：進一步完善交易價、評估價、登記價「三價合一」制度，房屋抵押合同應通過房地產信息平臺進行網籤，未經網籤的房屋抵押合同不予辦理產權登記手續。
深圳市住建局表示，下一步，深圳將通過統一的房地產信息平臺完成《商品房買賣合同》和《房屋抵押合同》網籤工作，並同步將真實的合同數據推送到不動產登記部門辦理產權登記手續，進一步規範房地產交易業務流程，提高交易效率，真正實現「三價合一」。
「此次政策對房地產的抵押貸款也納入到網籤登記。因為房產抵押貸款登記它本身就是房地產交易的一部分，跟我們的房屋買賣租賃都是一體化的，抵押貸款合同沒有跟買賣合同放在一起的話，就沒有辦法來避免高評高貸的現象，也沒有辦法抑制這種加槓桿的炒房」，王鋒表示，這一次按照住建部、人民銀行、銀保監2017年發布的215號文件，是真正地在地方開始落實三價合一，此舉將有效避免市場的一些投資主體藉助這種高評高貸的方式來加槓桿炒房。
統籌：南都記者 孫雅茜
【來源：南方都市報】
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