來源：中國經營網
原標題：買房買到半路 深圳調控升級：深戶需繳稅3年 首付比例最高8成
本報記者 陳婷 趙毅 深圳報導
「我的深戶還有幾天就下來了，上次看的那個房子可以定了。」
「您已經買不了房了。」
面對即將交易成功的客戶，中介楊凱（化名）在說完這句話後發送了一個略顯無奈的表情。
7月15日，深圳市住房和建設局（以下簡稱「深圳住建局」）連發三則通知，推出8項措施精準調控樓市，力度空前，涵蓋調整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發揮稅收調控作用、細化普通住房標準、加強熱點樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網籤管理、加大二手住房交易信息公開力度、嚴厲打擊房地產市場違法違規行為等。
其中，「在本市落戶滿3年且連續繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房」一條引起廣泛關注，這同時也是上述楊凱手中一名即將成功落戶深圳的客戶依然無法取得購房資格的原因。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國經營報》記者表示，此次出臺的深圳樓市調控政策力度超出預期，其中的限購政策更是精準打擊投資炒作。「深圳落戶門檻低，人口流入大。先行示範區、大灣區等規劃利好疊加疫後貨幣超發，帶來的就是落戶炒房。」
值得注意的是，在「房住不炒」的政策環境下，深圳多區住建局自今年4月以來多次出文旨在打擊炒房行為，市場熱度略有下降。按照深圳中原研究中心發布的數據，今年上半年深圳住宅共成交60727套，其中新房16727套，二手房44000套。
限購限貸升級 封堵「假離婚」
根據《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱「《通知》」）要求，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在深圳市落戶滿3年，且能提供購房之日前在深圳市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
具體來講，在離異之日起3年內，若離異前家庭名下在本市無房，離異後任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異後無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異後任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。
關於制定上述政策的背景，深圳住建局方面表示：「近幾年，我市落戶即可購房，一定程度上加劇了市場供需矛盾，這對於早期已落戶深圳並連續多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當收緊戶籍居民購房政策，以切實支持合理自住需求。」另外，上述政策「既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作」。
記者注意到，早在2018年7月31日，深圳就已出臺相關政策對房地產市場上存在的離婚炒房等投機行為進行了針對性的打擊，即購房人離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，首付款比例不低於7成。
對此，李宇嘉認為，2018年的相關政策僅對「離婚炒房」做出了槓桿限制，仍有許多漏洞可鑽。近兩年來，在「新房打新」和「炒房創富」的刺激下，深圳離婚潮愈演愈烈。此次新出臺的政策直接限制其購房資格，「徹底堵住了漏洞，也可謂精準調控」。
此外，涉及住房信貸政策方面，《通知》主要提高了無房但有房貸記錄或已有1套住房的購房家庭購買非普通住房的首付門檻，即最低首付款比例均提高10個百分點，分別為60%、80%；如購買普通住房，繼續按深府辦〔2016〕28號文分別不低於50%、70%的貸款首付比例要求執行，而無房無貸的首次購房家庭繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策。
另一方面，《通知》還對普通住房標準進行細化，享受優惠政策的普通住房應當同時滿足以下3個條件：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套住房套內建築面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建築面積144（含本數）平方米以下；實際成交總價低於750（含本數）萬元。
這也就意味著，一套100平方米、單價為7.5萬元以上的物業被視為「豪宅」，而在南山區、寶安中心區和福田區，此類住宅比比皆是。
深圳住建局方面表示，目前的普通住房標準只考慮了容積率和面積兩個指標，從今年上半年房地產市場偏熱的情況來看，有必要增加價格因素，更合理地界定普通住房和非普通住房標準，保障大部分群體對普通住房的需求，有效抑制非普通住房價格上漲。
短期緩解過熱 長期加大供應
值得一提的是，在銷售監管環節，《通知》針對多人搶購、「打新」等火爆局面的出現也作出了表態，即對社會關注度高、預計購房人數多的熱點樓盤，應當按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，並根據在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數，合理確定房源和認購人數比例。樓盤銷售方案報所在區住房建設部門備案。
另外，此次出臺的調控新政對深圳二手房市場也做出了相應的針對性措施。其中，《通知》更新了二手住房交易計稅參考價格，將個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整為5年，同時加大二手住房交易信息公開力度。
事實上，近期的深圳二手房市場話題頻出，相關樓盤也遭到實際整治。今年5月，深圳住建局聯合相關部門對網傳掛牌價過高的項目進行檢查，責令涉事中介機構將掛牌價明顯高於近期真實成交均價的房源全部下架。
深圳住建局方面表示，近一年來，深圳成交的商品住房中，換手率較高，二手住房交易信息不夠透明，交易信息更多掌握在中介機構手中，交易雙方因信息不對稱容易被市場不實信息誤導。
為此，《通知》提出，及時發布熱點片區、熱點樓盤二手住房合理成交價格，引導市場理性交易；中介機構應及時、準確向市住房建設部門報送二手住房掛牌和成交信息等相關數據，並對上報數據的真實性和準確性負責，對於不報、漏報、瞞報的中介機構，依法暫停其網籤權限，納入房地產行業誠信系統予以聯合懲戒。
值得注意的是，深圳中原研究中心數據顯示，從過戶數據來看，6月深圳二手住宅成交套數為10594套，環比上升23.9%；成交面積為90.6萬平方米，環比上升28.0%，為2016年4月以來首個成交套數破萬的月份。2020年上半年，深圳全市二手住宅成交套數為44000套，佔去年全年的57%。
廣東省房地產研究會執行會長韓世同認為，此次深圳出臺的調控新政主要是為了平抑房價，但對整體市場不會帶來太大的影響。「新政策的強度只是說在原來嚴格的基礎上適當加大，緩解目前成交過熱的效果可能會明顯些，但對成交量起到大幅度影響的可能性不大，只能說會保持相對平穩，關鍵還是要增加供給，滿足市場住房的合理需求，這才是從根本上來解決深圳房價地價過高的問題。」
《通知》顯示，下一步，深圳市將加大居住用地供應，今年計劃供應居住用地3平方公裡以上，比往年增長1倍以上，今後新增土地將主要用於公共住房建設。增加商品住房供應方面，今年新開工商品房1200萬平方米，是往年600萬~800萬平方米的近2倍；下半年計劃入市商品住房項目80多個，預計供應房源面積超過500萬平方米、超5萬套。
（編輯：趙毅 校對：顏京寧）