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深圳市南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地土地使用權價格評估 受託估價單位：深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 土地估價報告 項 目 名 稱：深圳市南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地土地使用權價格評估 受託估價單位：深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 土地估價報告編號：深同誠(2013A)（估）字03YQC第002號 提交估價報告日期：二○一三年八月二十一日 電腦編號：2013-25524650 防偽查詢請登錄「同致誠評估」官方網站：www.tzcpg.com 土 地 估 價 報 告 第一部分 摘 要 一、估價項目名稱 深圳市南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地土地使用權價格評估 二、委託估價方 招商局蛇口工業區有限公司 三、估價目的 招商局蛇口工業區有限公司擬以待估宗地土地使用權認購招商局地產控股股份有限公司非公開發行股份，對待估宗地的土地使用權價值進行評估，為上述經濟行為提供價值參考依據。 四、估價基準日 二○一三年六月三十日 五、估價日期 二○一三年六月三十日至二○一三年八月二十一日 六、地價定義 根據土地估價的技術規程和項目的具體要求，結合估價人員掌握的信息及權利人提供的相關資料，本報告中的土地使用權價值是估價對象在以下設定條件下於估價時點2013年6月30日的公開市場價值。 （1）土地使用權來源為國有土地使用權出讓，土地使用年限自2004年8月31日至2074年8月30日止，截止估價基準日，剩餘土地使用年限為61.16年； （2）土地法定用途為二類居住用地,估價時設定土地用途為居住用地； （3）土地實際開發程度達到宗地紅線外六通（供水、排水、通路、通電、通訊、通氣）、宗地內平整。估價時設定土地開發程度達到宗地紅線外六通（供水、排水、通路、通電、通訊、通氣）、宗地內平整； （4）根據委託方提供的《房地產證》（深房地字第4000535504號）、《建設用地規劃許可證》（深規土許ZG-2010-0086號）及土地使用權人與深圳市規劃和國土資源委員會第二直屬管理局籤訂的《增補協議書》[（2011）88029號]，宗地面積為77,253.07平方米，規劃計容積率建築面積為160,000.00平方米（其中住宅建築面積151,830平方米，商業建築面積5,000平方米，幼兒園建築面積1,600平方米（獨立佔地1,900平方米），社區居委會建築面積150平方米，社區警務室建築面積20平方米，社區健康服務中心建築面積400平方米，文化活動中心建築面積700平方米，物業管理用房建築面積300平方米（含40平方米業主委員會用房）； （5）宗地面積本次評估容積率設定為2.07，建築覆蓋率22%，建築高度或層數≤180米。 七、估價結果 經估價人員現場查勘和當地市場分析，按照土地估價的基本原則和估價程序，選擇合適的估價方法，估價得到估價對象在估價設定用途、使用年限及開發程度條件下，於估價基準日的土地使用權價格為： 估價對象用地面積：77,253.07平方米 計容積率建築面積：160,000平方米 單位樓面地價：29,054元/平方米 單位面積地價：60,173元/平方米 總 地 價：464,858萬元 大寫人民幣： 肆拾陸億肆仟捌佰伍拾捌萬元整 宗地估價結果詳見《土地估價結果一覽表》 八、土地估價師籤章 姓 名 土地估價師證書號 籤字蓋章 鍾海燕 2010440125 宮方強 2009440020 陳 平 93140034 九、土地估價機構 深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 估價機構法定代表人籤字： 二○一三年八月二十一日附 土地估價結果一覽表 估價機構：深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 估價報告編號：深同誠(2013A)（估）字03YQC第002號 估價基準日：2013年6月30日 土地使用權性質：出讓 估價期日的土地使用者 宗地名稱 用地 編號 宗地位臵 估價期日的用地性質 估價設定的用地性質 容積率 估價期日的實際開發程度 估價設定的開發程度 剩餘土地使用權年限(年) 土地面積 (平方米) 單位面積地價(元/㎡) 樓面地價(元/㎡) 總地價 (萬元) 深圳招商房地產有限公司 南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地 2010-303-0007 東、南臨深圳市南山區蛇口灣，西北臨深圳市南山區望海路 二類居住用地 二類居住用地 2.07 紅線外六通（供水、排水、通路、通電、通訊、通氣）宗地內平整 紅線外六通（供水、排水、通路、通電、通訊、通氣）宗地內平整 61.16 77,253.07 60,173 29,054 464,858 一、上述土地估價結果的限定條件（見下表） 1． 土地權利限制：（見表） 2． 基礎設施條件：（見表） 3． 規劃限制條件：（見表） 4． 影響土地價格的其他限制條件：（見表） 土地估價結果限定條件表 宗地名稱 地面平整狀況 周圍道路狀況 供電狀況 供水狀況 排水狀況 供暖狀況 供氣狀況 通訊條件 土地權利限制 規劃限制 影響土地價格的其他限定條件 南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地 平整 通路 市政供電 市政供水 市政排水 — 市政供氣 市政通訊 無 住宅套型建築面積均90平方米以上 無 二、其他需要說明的事項 1、本次估價對象權利狀況、土地面積、建築規模等數據指標以《房地產證》（深房地字第4000535504號）、《建設用地規劃許可證》（深規土許ZG-2010-0086號）及土地使用權人與深圳市規劃和國土資源委員會第二直屬管理局籤訂的《增補協議書》[（2011）88029號]為依據，其中不計容積率建築面積根據委託方提供的停車位數1,600個，按照每個車位40平方米計算得出。若與最終實際情況不符，則估價結果應作相應的調整。特此提醒報告使用人注意。 2、本報告假定土地使用權價格在地價定義的條件下生效，如上述條件發生變化，則估價結果應進行調整或重新估價。 估價機構：深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 二○一三年八月二十一日 第二部分 估價對象界定 一、委託估價方 委託單位：招商局蛇口工業區有限公司 聯繫地址：深圳市蛇口太子路新時代廣場28F 聯繫電話：（0755）26818645 企業類型：有限責任公司 聯 系 人：鄧正雄 二、估價對象 本次估價對象是指深圳市南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地，東、南臨蛇口灣，西南面現狀為排洪溝出口，西北臨望海路，北臨法定圖則02-16-12地塊，宗地面積77,253.07平方米，土地使用權人為深圳招商房地產有限公司，土地使用年限自2004年8月31日至2074年8月30日止，截止估價基準日，剩餘土地使用年限為61.16年，土地用地性質為二類居住用地。 三、估價對象概況 1．土地登記狀況 估價對象是指深圳市南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地，東面、南面臨蛇口灣，西南面現狀為排洪溝出口，西北臨望海路，北臨法定圖則02-16-12地塊，宗地面積77,253.07平方米，土地使用權人為深圳招商房地產有限公司，土地用地性質為二類居住用地，登記日期為2012年08月23日。 2．土地權利狀況 根據委託方提供的資料，估價對象深圳市南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地的土地所有權為國家所有，用地單位為深圳招商房地產有限公司，土地使用權來源為出讓，截止估價基準日，剩餘土地使用年限為61.16年；根據《建設用地規劃許可證》（深規土許ZG-2010-0086號），套型建築面積小於90平方米的住宅需佔住宅總建築面積70%以上，但根據《深圳市規劃和國土資源委員會準予行政許可決定書》（文號：88-201100013），此指標調整為「住宅套型建築面積均90平方米以上」；該地塊內需留出1000平方米用地的社區體育活動場地（含遊泳池）；南側及西南側30米寬海濱休閒帶，按法定圖則臨海公眾岸線控制特別條款控制；退紅線要求，望海路側≥12米，南側及西南側≥30米，其餘各邊≥10米（高層主要立面≥12米）。 3．土地利用狀況 估價對象土地實際開發程度達到宗地紅線外六通（供水、排水、通路、通電、通訊、通氣）、現狀宗地內平整。根據委託方提供的《房地產證》（深房地字第4000535504號）、《建設用地規劃許可證》（深規土許ZG-2010-0086號）及土地使用權人與深圳市規劃和國土資源委員會第二直屬管理局籤訂的《增補協議書》[（2011）88029號]，該宗地土地用途為二類居住用地，宗地面積為77,253.07平方米，規劃計容積率建築面積為160,000平方米（其中商品住宅建築面積151,830平方米，商業用房建築面積5,000平方米，幼兒園建築面積1,600平方米（獨立佔地1,900平方米），社區居委會建築面積150平方米，社區警務室建築面積20平方米，社區健康服務中心建築面積400平方米，文化活動中心建築面積700平方米，物業管理用房建築面積300平方米（含40平方米業主委員會用房）；規劃不計容積率建築面積64,000平方米（含地下室停車位1,600個），容積率2.07，建築覆蓋率22%，建築高度或層數≤180米，住宅套型建築面積均90平方米以上。 四、影響地價的因素說明 1．一般因素 （1） 城市資源狀況 ■ 地理位臵 深圳是中國南部海濱城市，毗鄰香港。位於北回歸線以南，東經113°46′至114°37′，北緯22°27′至22°52′。地處廣東省南部，珠江口東岸，東臨大亞灣和大鵬灣；西瀕珠江口和伶仃洋；南邊深圳河與香港相聯；北部與東莞、惠州兩城市接壤。遼闊海域連接南海及
太平洋。 ■ 自然資源 深圳市土地總面積為1,952.84平方公裡。全市共有大小河流310餘條，分屬東江、海灣和珠江口水系。現有蓄水工程220宗，其中水庫172座，水庫總庫容5.79億立方米。位於市區東部的深圳水庫，總庫容4,000多萬立方米，是深圳與香港居民生活用水的主要來源。 深圳海岸線全長230公裡，海洋資源豐富，有優良的海灣港口，通海條件優越。境內山脈綿延，風景秀麗，最高峰943.7米。天然旅遊資源豐富，東部有大小梅沙、大鵬半島郊野森林等黃金海岸線風光，西部有紅樹林、內伶仃島自然保護區及海上田園風光等景區。 ■ 城市簡史 「深圳」地名始見史籍於1410年（明永樂八年），於清朝初年建墟。當地方言俗稱田野間的水溝為「圳」或「湧」。深圳正因其水澤密布，村落邊有一條深水溝而得名。深圳又稱鵬城。1979年中央和廣東省決定成立深圳市。1980年8月，全國人大常委會批准在深圳市設臵經濟特區。 深圳的經濟特區發展史只有30年，但卻曾經有著6,700多年的人類活動史（新石器時代中期就有土著居民繁衍生息在深圳土地上）、1,700多年的郡縣史、600多年的南頭城、大鵬城史和300多年的客家人移民史。 ■ 行政區劃 深圳是中國廣東省省轄市，國家副省級計劃單列城市。深圳下轄6個行政區和四個新區：羅湖區、福田區、南山區、鹽田區、寶安區、龍崗區、光明新區、坪山新區、大鵬新區和龍華新區。2010年7月1日起，深圳經濟特區範圍延伸到全市。 ■ 人口構成 2012年末常住人口1,054.74萬人，比上年增加8.00萬人，增長0.8%。其中戶籍人口287.62萬人，佔常住人口比重27.3%；非戶籍人口767.13萬人，佔比重72.7%。 ■ 氣候情況 深圳屬亞熱帶海洋性氣候，溫潤宜人，降水豐富。常年平均氣溫22.4℃，無霜期為355天，平均年降雨量1,933.3毫米，日照2,120.5小時。 ■ 城市發展定位 中國政府發布的《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要》將深圳定位為建設「國家綜合配套改革試驗區」、「全國經濟中心城市」、「國家創新型城市」、「中國特色社會義示範市」和「國際化城市」。 （2） 2013年上半年深圳宏觀經濟發展情況 ①主要指標表現良好 總體經濟穩中趨升。初步核算，上半年全市生產總值達6013.77億元，比去年同期（下同）增長9.5%，增速比去年同期提高1.5個百分點，比一季度提高0.5個百分點，比全國平均水平高1.9個百分點。從三次產業看，上半年第一產業增加值2.37億元，下降1.7%；第二產業增加值2671.17億元，增長8.8%；第三產業增加值3340.24億元，增長10.0%。 工業生產增速加快。上半年，規模以上工業增加值2568.14億元，增長8.7%，增速比去年同期提高4.3個百分點，比一季度提高1.7個百分點，比1-5月份提高0.6個百分點，達到今年以來的最高增速。 固定資產投資平穩增長。上半年，全社會完成固定資產投資1000.71億元，增長11.3%，增速比去年同期提高0.2個百分點，比一季度提高0.5個百分點，比1-5月份提高0.5個百分點，達到今年以來的最高增速。 社會消費品零售總額增速回升。上半年，社會消費品零售總額2046.39億元，增長9.0%，增速比一季度提高0.5個百分點，比1-5月份提高1.1個百分點，達到今年以來的最高增速。 外貿出口增速環比下降。據海關初步統計，上半年我市出口總額1664.66億美元，增長33.8%，增速比一季度降低35.0個百分點，比1-5月份降低10.2個百分點。 ②產業結構繼續優化 第三產業佔GDP比重提高。上半年，第三產業佔GDP比重達55.6%，比去年同期提高1.1個百分點，第三產業對全市經濟增長貢獻率達58.7%。在第三產業中，金融業增加值816.80 億元，增長14.2%，佔GDP比重達13.6%，比去年同期提高0.7個百分點；批發和零售業增加值730.89億元，增長13.8%，佔GDP比重達12.2%，比去年同期提高0.5個百分點；房地產業增加值451.94億元，增長6.3%，佔GDP比重7.5%，比去年同期提高0.1個百分點。 支柱產業支撐作用明顯。上半年，四大支柱產業增加值3749.50億元，佔全市經濟總量比重62.3%，比去年同期提高3.0個百分點。其中，金融業增加值816.80億元，增長14.2%；物流業增加值536.17億元，增長10.0%；文化產業增加值526.53億元，增長15.1%；高新技術產業增加值1870.00億元，增長10.2%。 戰略性新興產業發展迅速。上半年，全市戰略性新興產業增加值達2334.36億元，增長14.3%，增速分別超出同期GDP和規模以上工業增加值增速4.8個和5.6個百分點，佔全市經濟總量比重達38.8%。 先進位造業和高技術製造業增速提高。上半年，先進位造業增加值1870.44億元，增長11.1%，增速比去年同期提高6.1個百分點，比一季度提高2.8個百分點，高出規模以上工業增加值增速2.4個百分點，佔規模以上工業增加值比重為72.8%，比去年同期和今年一季度均提高0.6個百分點。上半年，高技術製造業增加值1475.83億元，增長9.2%，增速比一季度提高0.8個百分點，高出規模以上工業增加值增速0.5個百分點，比重佔規模以上工業增加值57.5%，比一季度提高1.0個百分點。 ③經濟發展質量不斷提高 公共財政收入增速明顯高於總體經濟增速。上半年，全市公共財政預算收入899.62億元，增長16.9%，增速分別高出去年同期增速和今年1-5月份增速9.2個和1.3個百分點，高出全省平均水平0.6個百分點，高出全市GDP增速7.4個百分點。 工業企業效益明顯提高。1-5月，工業企業利稅總額、利潤總額分別增長34.8%、50.0%，比去年同期分別提高59.8、89.3個百分點，比一季度分別提高16.3、26.6個百分點，比1-4月分別提高9.7、11.9個百分點。 （3）深圳市2013年上半年土地市場分析 根據深圳房地產信息網的監測，2013年上半年深圳全市僅成交3塊土地，其中1塊居住用地，1塊商業性辦公用地、1塊商業服務業設施用地。 1塊居住用地位於光明新區，用地面積47175.81平方米，建築面積188710平方米，成交金額141000萬元，樓面地價7472元/平方米，該地塊屬於公開出讓，由普寧市盛迪嘉臵業投資有限公司竟得。故居住用地能夠為市場提供的有效供給約為19萬平方米。 1塊商業性辦公用地位於南山區，用地面積3427.94平方米，同比減少88.2%，建築面積15000平方米，同比減少76.2%，成交金額11600萬元，同比持平，樓面地價7733元/平方米，同比增加3.2倍，該地塊屬於定向轉讓，由深圳供電局有限公司竟得，項目建成後全部限自用，故商業性辦公用地不能為市場帶來有效供給。 1塊商業服務業設施用地位於南山區，用地面積4322.29平方米，同比減少84.4%，建築面積63800平方米，同比減少七成，成交金額63000萬元，樓面地價9875元/平方米，同比減少1.7%，該地塊屬於定向轉讓，由海信南方有限公司竟得，項目建成後70%限自用，故本地塊能夠為市場帶來的最大有效供給不足2萬平方米。 （數據來源：深圳市土地交易中心網站，同致誠評估整理） 深圳是個濱海城市，土地資源十分有限，近年來，可公開出讓的土地越來越少，2013年上半年，土地市場能夠為住宅市場帶來的有效供給不足20萬平方米，體量相當小，但近年來深圳城市更新用地的體量逐漸增加，緩解了房地產市場的供給壓力，也緩解了房價過快增長的壓力。 2013年上半年成交地塊分布情況： 2013年上半年成交地塊的主要指標 （4） 房地產制度與房地產市場狀況 . 2013年深圳上半年新房市場分析 1）批准預售總量 2013年上半年，「國五條」出臺，從限購、限貸、二手房交易按差價20%嚴徵個稅、制定房價控制目標等方面，對房地產市場進行調控，新政於4月份開始實施，從上半年樓市的運行情況來看，新政的調控效果一般，房地產市場對於新出臺的調控舉措已有一定的免疫能力，導致上半年房價漲幅較大，成交量放大，深圳樓市推盤量加大。根據深圳房地產信息網的監測，上半年深圳住宅預售面積253.82萬平方米，同比增加65.5%，住宅預售套數27079套，同比增加62.4%。2013年上半年預售的項目有別墅、高檔住宅、普通住宅，其中普通住宅是樓市供給的主力。上半年樓市的推盤量主要分布在特區外，特區內、外住宅預售量之比為1：5.1，特區內住宅預售面積41.59萬平方米，同比增加81.6%，住宅預售套數3582套，同比增加26.6%，特區外住宅預售面積212.24萬平方米，同比增加62.6%，住宅預售套數23497套，同比增加七成。 2）各區商品住宅新增供應 各行政區方面，羅湖區2013年上半年沒有預售的住宅項目。 福田區2013年上半年共有3個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積15.56萬平方米，同比暴增7倍，住宅預售套數1586套，同比暴增6.3倍。天御香山、合正香蜜原著是福田區住宅預售量較大的兩個樓盤，其中天御香山住宅預售面積80901.19平方米，住宅預售套數809套，合正香蜜原著住宅預售面積50421.17平方米，住宅預售套數537套。 南山區2013年上半年共有4個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積23.52萬平方米，同比增加12.2%，住宅預售套數1672套，同比減少36.0%。鯨山花園九期、水木丹華園是南山區住宅預售量較大的兩個樓盤，其中鯨山花園九期住宅預售面積98137.74平方米，住宅預售套數363套，水木丹華園住宅預售面積71634.9平方米，住宅預售套數686套。 鹽田區2013年上半年只有泊郡一個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積2.51萬平方米，住宅預售套數324套。 寶安區2013年上半年共有16個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積137.33萬平方米，同比增加71.8%，住宅預售套數14941套，同比增加73.9%。中航天逸、招商錦繡觀園、潤恆尚園、仁山智水、茗語華苑、中信領航、特發和平裡是寶安區預售量超過10萬平方米的大盤，其中招商錦繡觀園住宅預售面積149591.89平方米，住宅預售套數2334套；潤恆尚園住宅預售面積143051.23平方米，住宅預售套數1235套，中信領航住宅預售面積132131.02平方米，住宅預售套數1625套，仁山智水住宅預售面積124530.17平方米，住宅預售套數763套。 龍崗區2013年上半年共有15個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積74.90萬平方米，同比增加48.1%，住宅預售套數8556套，同比增加62.8%。信義御城豪園、嘉御豪園是龍崗區單盤預售量較大的兩個樓盤，其中信義御城豪園住宅預售面積128186.82平方米，住宅預售套數1408套， 嘉御豪園住宅預售面積143652.78平方米，住宅預售套數1485套。 3）2013年上半年深圳新房銷售分析 2013年上半年剛需仍然是樓市的主導，單價2萬左右的產品成為樓市的成交主力，但一些高端產品，如天御香山、合正香蜜原著、鯨山覲海、伍茲公寓等，雖然價格高昂，但成交較活躍。片區方面，龍華、龍崗中心城仍然是全市新房市場的供求主力，西鄉、觀瀾、布吉、坪山新區等區域也較活躍。 綜上所述，2013年深圳樓市逆市上揚，樓市調控效果一般。 Ⅰ、成交均價分析 根據深圳房地產信息網的監測，2013年上半年深圳新房住宅的成交均價達21375元/平方米，同比上漲20.4％。 全市六區除鹽田區外，其餘五區上半年的新房住宅成交均價同比都大幅的上漲，其中，羅湖區由於高價的合正榮悅2期入市，導致全區的新房成交均價直線上升，高達34066元/平方米，同比上漲50.1%；福田區上半年新增的天御香山和合正香蜜原著均價都在4萬以上，全區的新房成交均價為40875元/平方米，同比上漲35.9%；南山區上半年新入市的鯨山覲海超過5萬，全區的新房成交均價至39815元/平方米，同比上漲35.7%；寶安區上半年全區的新房成交均價突破21000元/平方米，同比上漲29.3%；龍崗區的成交均價為16506元/平方米，同比上漲16.2%；鹽田區上半年的成交均價為18297元/平方米，同比下跌14.9%。 Ⅱ、各區新房成交量及戶型分析 根據深圳房地產信息網的監測，2013年上半年深圳共成交新房237.17萬平方米/25959套。 物業型態方面，上半年成交的新房以90平方米以下的小戶型為主，成交面積超過171萬平方米，佔全市的72.2％，90-144平方米的改善型物業成交37萬平方米略多，佔15.6％，144平方米以上的大戶型成交超過29萬平方米，佔12.2％。 上半年特區內共成交新房33.64萬平方米，同比增加近22%，由於成交單位以大戶型為主，導致成交套數同比出現負增長，為3434套，同比減少1.9%，成交金額128.73億元，同比增加6成多。 上半年特區外共成交新房203.53萬平方米/22525套，同比增加約56%，成交金額378.23億元，同比增加近9成。 羅湖區上半年隨著合正榮悅2期的入市，全區上半年新房成交超過4萬平方米，同比增加1.86倍，成交套數362套，同比增加2成多，成交金額13.65億元，同比增加近3.3倍；物業型態方面，羅湖區上半年成交的新房互相構成中，大中小三種戶型沒有拉開太大的距離，144平方米以上的大戶型成交面積相對較多，佔全區的4成多，90平方米以下的小戶型佔3成略多，90-144平方米的改善型佔近3成。 福田區上半年增加的天御香山和合正香蜜原著，成交項目增加至十個，市場擴容明顯，但成交主要集中在天御香山、合正香蜜原著、蘭江山第三個樓盤。全區上半年共成交新房14.93萬平方米/1551套，同比增加一倍多，成交金額同比增加近3倍，超過61億元。物業型態方面，福田區上半年成交的新房中90平方米以下的小戶型為絕對主力，成交面積佔全區的72.6%，144平方米以上的大戶型物業佔15.9%，90-144平方米的改善型物業佔11.5%。 南山區樓市上半年只有棲遊記和鯨山覲海兩個項目入市補充供應量，全區上半年共成交新房12.62萬平方米/1255套，同比減少4成左右，是六區中唯一一個成交量同比減少的區域，成交金額50.25億元，同比減少13.7%。物業型態方面，小戶型和大戶型較多，改善型戶型較少，其中，90平方米以下的小戶型物業仍然是成交主力，成交面積佔全區的59.1%，144平方米以上的大戶型物業佔36.5%，90-144平方米的改善型物業佔4.4%。 鹽田區上半年沒有新盤入市，去年歲末入市的泊郡、中英街壹號有效補充了鹽田新房市場的供應，成為鹽田樓市上半年的新房供應源，全區上半年共成交新房2.09萬平方米，同比增加近一倍，成交套數266套，成交金額3.82億元，同比增加約2/3。物業型態方面，鹽田區上半年成交的新房中幾乎都為90平方米以下的小戶型，成交面積佔全區的97.3%，90-144平方米的改善型有微量成交，佔2.7%，144平方米以上的大戶型沒有成交。 寶安區上半年共成交新房93.77萬平方米/10305套，同比增加2成左右，成交金額超過197億元，同比增加58.5%。從片區來看，龍華片區是全區的絕對主力，上半年龍華片區共有12個項目在售，累計成交量超過50萬平方米，佔全區總量的一半以上，其次是西鄉和觀瀾，各貢獻全區11%的成交量，另外，光明新區由於光明大第和深房傳麒山貢獻全區約8%的成交量。物業型態方面，寶安區上半年成交的新房以90平方米以下的小戶型物業為主，成交面積佔全區的71.0%，90-144平方米的改善型佔17.7%，144平方米以上的大戶型佔11.3%。 龍崗區上半年新盤眾多，上半年的新房成交量達109.76萬平方米/12220套，為全市之最，同比增加一倍多，成交金額181.16億元，同比增加1.35倍。從片區來看，坂田片區內的5個項目共成交28.3萬平方米，佔全區
總成交量的1/4；龍崗中心城上半年片區內的16個項目共成交16.83萬平方米，佔全區總量約15%；坪山新區上半年片區內的6個項目共成交14.52萬平方米，佔全區總量約13%；布吉片區的5個項目上半年共成交近11萬平方米，佔全區總量約10%。物業型態方面，龍崗區上半年成交的新房以90平方米以下的小戶型物業為主，成交面積佔全區的75.6%，90-144平方米的改善型佔15.5%，144平方米以上的大戶型佔8.9%。。 . 2013年上半年深圳商業物業市場 1）批准預售情況 根據深圳房地產信息網的監測，2013年上半年深圳市商業預售面積35.06萬平方米，同比增加57.4%，上半年商業預售套數4011套，同比增加86.2%。上半年預售的商業項目主要分布在龍崗、寶安、福田三個區域，龍崗區商業預售面積143425.66平方米，商業預售套數2171套，寶安區商業預售面積105063.46平方米，商業預售套數1105套，福田區商業預售面積63200.33平方米，商業預售套數545套，三區商業預售量之和約佔總量的九成。南山區上半年鵬瑞深圳灣壹號廣場一個樓盤有商業預售，預售商業面積21301.99平方米，預售商業套數48套，鹽田區上半年壹海城一個樓盤有商業預售，預售商業面積17583.12平方米，預售商業套數142套。 2）一手成交分析 2013年上半年深圳樓市成交活躍，根據深圳房地產信息網的監測，上半年深圳商業成交面積24.91萬平方米，同比增加1.7倍，2013年上半年深圳市商業成交套數3264套，同比增加1.5倍。 . 房地產相關政策 1)國務院：堅持房地產調控力度不放鬆 2013年2月20日，國務院召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。會議確定了五項加強房地產市場調控的政策措施(稱為「國五條」)： ① 完善穩定房價工作責任制。 ② 堅決抑制投機投資性購房。 ③ 增加普通商品住房及用地供應。 ④ 加快保障性安居工程規劃建設。 ⑤ 加強市場監管。 2)七部門：保持首套房貸政策穩定 2012年2月出爐的《關於繼續做好房地產市場調控和加快保障性住房建設問題》報告，集合了住建部、發改委、民政部、財政部、國土部、央行、銀監會七部門的意見。報告提出，要繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，嚴格執行二套房認定標準。保持首套房貸款政策穩定性，大力優化信貸結構。督促銀行業金融機構緊密盯防房地產貸款風險，加強動態監測分析和風險預警提示。加強存量房交易稅收徵管，堵塞「陰陽合同」產生的稅收漏洞。 3)金融政策 中國人民銀行決定，自2012年7月6日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。這次降息距上次降息不足一個月時間。此前央行曾於今年6月8日起，在時隔3年半後首次下調了金融機構人民幣存貸款基準利率。此次降息同時也是央行近年來首次非對稱降息金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.31個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。此次利率調整後，一年期存款利率為3％，一年期貸款利率為6％。 自同日起，將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基準利率的 0.7倍。個人住房貸款利率浮動區間不作調整，金融機構要繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，繼續抑制投機投資性購房。 4)稅收政策 住建部副部長齊驥在2012年3月25日廣州舉行的嶺南論壇上表示，房產稅擴圍城市未定，堅持調控不放鬆。關於個人住房房產稅的試點擴圍方向，相關部委正總結現有試點經驗，接下來將確定更多試點城市，擴大試點範圍，但具體範圍尚未確定。 2013年3月國務院出臺「新國五條」規定對銷售商品房利得按20%徵收個人所得稅。 5)政策分析 2012年上半年度，樓市仍然延續之前的遏制高房價的調控政策，就2012年上半年度本身而言，並無相關重大的調控舉措出臺，主要是沿用之前的限購、限貸、二套房首付提高貸款利率上浮等措施。2012年二季度，樓市剛需集中釋放，成交量放大，房價有所上升，樓市呈現回暖態勢，與此同時，部分城市的調控有所放鬆，在這種情況下，國土部、住建部、發改委等相關主管部門多次重申房地產調控決不放鬆，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策，決不能讓房價反彈。上述種種，充分彰顯了政府調控高房價的決心和信心。 6)城市規劃與發展目標 根據《深圳市城市總體規劃（2007-2020）草案》，深圳市城市性質為創新型綜合經濟特區，華南地區重要的中心城市，與香港共同發展的國際大都會。 城市職能：①國家經濟特區，自主創新、循環經濟的示範城市；②國家支持香港繁榮穩定的服務基地，深港共建的國家性金融、貿易和航運中心；③國家高新技術產業基地和現代文化產業基地；④國家重要的交通樞紐和邊境口岸；⑤具有海濱特色的國際著名旅遊地。 城市規模：2020年，深圳城市建設用地規模控制為900平方公裡，城市常住人口（包括戶籍人口和半年以上的暫住人口）規模控制為1100萬人。 城市發展目標：2020年，深圳將是一座國際都會、和諧之城、活力之城、宜居之城、便捷之城。 2．區域因素 （1）經濟狀況 南山區地處深圳經濟特區西部，東臨深圳灣，西瀕珠江口，北靠羊臺山，南至內伶仃島和大鏟島，與香港元朗隔海相望。面積約193平方公裡，下轄8個街道辦事處和98個社區居委會。 2013年上半年，全區實現本地生產總值1366.68億元，比上年同期增長10.8%，區域經濟發展形勢整體呈良好態勢。工業經濟保持較快增長，上半年實現規模以上工業增加值883.69億元，增長12.8%；社會消費品零售總額保持快速增長，上半年實現社會消費品零售總額271.34億元，增長8.1%；固定資產投資總額保持穩定增長，上半年實現固定資產投資額139.90億元，增長11.9%；出口總額增長為負增長，上半年實現出口總額102.08億元，增長-2.2%；公共財政預算收入持續快速增長，全年完成公共財政預算收入54.3億元，增長31.6%。 （2）交通條件 南山區路網密集，交通四通八達，區內道路均為高等級公路，道路規划起點高，設施完備。東西向主要交通幹道有北環大道、深南大道、濱海大道等；南北向主要交通幹道有沙河東路、科苑路、麒麟路、中山園路、南山大道、南油大道、工業大道、後海大道等；深圳地鐵一期工程於2004年底完工，正線全長約21.866公裡，設20個車站，在落馬洲與香港地鐵駁接，深港兩地聯繫更便捷。 （3）基礎設施條件 供水：深圳市供水水源為地表水源，主要來自市區周圍河流－東江和水庫, 目前境內有大小河流310條，其中流域面積大於100平方公裡的有5條；中小型水庫173宗，總庫容5.7億立方米。全市現有東深供水工程、東江水源工程兩大境外引水幹線，全長219公裡；在建10餘條供水幹支線，水源網絡基本覆蓋全市；自來水廠58座，供水企業24家。 排水：深圳市排水為雨汙分流方式，全市現有市政排水管網6,227km，汙水處理廠17座，總處理規模 254萬噸/日，城市生活汙水集中處理率達75%，汙水處理率大大提高。 供電：自1979年成立以來，深圳供電局致力於為特區建設和發展提供充足、可靠的電力，深圳電網成為全國第四個負荷超千萬的城市電網。 供氣：城市家庭液化石油氣普及率已達100％。深圳天然氣實現覆蓋深圳全市。 教育：南山區是深圳市教育科研基地。深圳大學、深圳虛擬大學園、深圳高職院、深港澳產學研基地等一大批教育科研基地落戶南山。北京大學、清華大學、哈爾濱工業大學等一大批著名高等院校入駐大學城。 衛生：健全公共衛生體系，醫療、計生服務水平不斷提高。 （4）環境條件 南山區是深圳市旅遊基地。擁有世界之窗、歡樂谷、海上世界、新安古城、青青世界等主題公園和著名景點，形成了主題公園遊、都市觀光遊、歷史古蹟遊、度假休閒遊、郊野生態遊等多種旅遊產品互補並存的格局。 （5）產業集聚狀況 南山區是深圳市高新技術產業基地。轄區擁有科技園、留仙洞工業園等大型高新技術園區及大批高新技術企業。 南山區是深圳市現代物流基地。西部港區現有蛇口、赤灣、媽灣、東角頭四大碼頭，隨著深港西部通道的開通，西部港區作為華南地區貨櫃樞紐港和大宗散貨中轉基地的地位將更加凸顯。 （6）規劃限制 城市規劃對本區無特殊的規劃限制條件。 （7）蛇口工業區 蛇口工業區位於深圳特區西部、南頭半島的最南端，依山靠海，東臨深圳灣，西依珠江口，與香港新界的元朗和流浮山、珠海經濟特區隔海相望。佔地面積10.85平方公裡，海陸地理位臵優越。 1979年1月31日經國務院批准，由交通部下屬的香港招商局在深圳蛇口全資獨立開發工業區，由此誕生的蛇口工業區成為中國第一個對外開放的工業區。1987年蛇口工業區實行公司制，成為蛇口工業區有限公司。 經過三十多年的開發建設，招商局蛇口工業區有限公司已發展成為一家擁有房地產、現代物流業、園區服務業、高科技業等產業群組。連續6年取得AAA級信用評級,其經營領域涉及港口、運輸、房地產、石油液化氣儲運與銷售、通訊、供水、供電、金融、證券、旅遊文化娛樂、商貿等行業，事業單位包括教育、公安、市政、醫院、城管、環保等。蛇口工業區也已經成為投資環境完備、服務功能齊全、生活環境優美的海濱城區和出口加工區。 （8）海上世界片區 海上世界現有明華輪、中心廣場、太子廣場等商業街區，整個廣場擁有獨具異域風情的西餐酒吧區、薈萃各國美食文化的餐飲區成為深圳著名的外籍人士休閒娛樂的聚集地。 海上世界也將陸續推出高端寫字樓，如蛇口標誌性5A甲級寫字樓招商局廣場，高225米，共38層，已經建成，將成為海上世界片區新地標。金融中心二期寫字樓，面積約7.1萬平米，是甲級綠色寫字樓項目，底層商業裙樓位於地鐵出入口，建成後將成為地鐵商業辦公的核心區。太子廣場二期寫字樓，面積約10.7萬平米，底層為裙樓圍合式商業空間和人性化的沿街廣場，直通地鐵。此外，海上世界女媧海濱廣場、海上世界文化藝術中心、希爾頓酒店相繼開建，為深圳市民打造一個濱海岸線居住空間。 海上世界的規劃效果圖 （9）片區商業房地產市場分析 ① 卓越中心大道商鋪 卓越中心大道為獨特複式街鋪，實用率高達95%;位於後海區中心路的核心地段，與大型購物中心寶能太古城隔路相望，眾多豪宅卓越維港、三湘海尚、皇庭港灣、曦灣等近在咫尺，商業價值不言而喻；純街鋪挑高10.2米，可做2層使用，目前租金水平150-260元/平方米，售價8-12萬元/平方米。 ② 海月花園二期商鋪 海月花園位於海月路與工業八路交匯處，海月路東、東濱路南、後海濱路以西。距離後海大道步程約5分鐘。樓盤北面是藍月灣畔、南面是正在建設中的天驕華庭，目前該小區商鋪租金水平140-260元/平方米，售價約為7-10萬元/平方米左右。 ③ 海韻嘉園商鋪 商業形態：住宅底商 商業規模：共117間，分為東、中、西三個區，建築面積8174.46平方米。 臨街狀況：臨望海路，距路肩約20米左右，有綠化和護欄相隔 經營業態：餐飲、茶葉、銀行、商行、便利店、文具、地產中介、美容、乾洗店等。 出租率：臨望海路和公園路出租狀況較好，整體出租率在70%以上，臨蛇口老街和內街鋪經營狀況較差，整體出租率不足30%。 租金水平：臨望海路及公園路外鋪租金在160～250元/平方米左右，臨蛇口老街外鋪租金在150-180元/平方米左右，內鋪月租金大致在80～100元/平方米左右。外鋪售價大致在8～10萬元/平方米左右，內鋪大致在5.5～6.5萬元/平方米左右。 3．個別因素 估價對象深圳市南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地位於深圳市南山區蛇口工業區海上世界片區規劃範圍內,項目東面、南面臨蛇口灣，西南面現狀為排洪溝出口，西北臨望海路，北臨法定圖則02-16-12地塊。 估價對象所在區域經過多年的發展，已逐步形成幾大生活板塊：以大南山為依託的半山豪宅區、以花園城為中心的蛇口核心生活區、以望海路為軸帶的臨海高檔住宅區以及新興起的蛇口東填海區濱海生活區。而望海路沿路雖然近年少新入市項目，但是憑藉優越的海景資源成為南山區乃至深圳市二手住宅市場的熱點區域，也是深圳外籍人士居住密度最高的區域，典型項目有南海玫瑰園一、二、三期、半島城邦、海韻嘉園、蘭溪谷等。 根據深圳市南山區蛇口海上世界片區整體規劃方案，海上世界由海上世界中心廣場、船前廣場、明華輪、船尾廣場和船後廣場組成五部分組成，突出建築與「山·海」間景觀的融合，總商業面積約為9萬㎡，與地鐵無縫連結，打造集購物、餐飲、休閒和娛樂於一體的體驗式、休憩式國際濱海休閒街區，滿足市民多方位需求，是市民住宅的理想地，目前周邊的房地產新盤售價均價已超6萬元/平方米，二手房成交均價超過4萬元/平方米。 估價對象土地面積77,253.07平方米，呈不規則形狀，為海上世界片區僅有的待開發用地；根據委託方提供的資料，估價對象用途為二類居住用地；宗地號為02-16-11號。土地使用年限自2004年8月31日至2074年8月30日止，截止估價基準日，剩餘土地使用年限為61.16年，城市規劃對委估宗地所在區域無特殊限制，宗地基礎設施條件為宗地外六通（供水、排水、通路、通電、通訊、通氣）、宗地內平整。 估價對象規劃計容積率建築面積為160,000平方米（其中商品住宅建築面積151,830平方米，商業用房建築面積5,000平方米，幼兒園建築面積1,600平方米（獨立佔地1,900平方米），社區居委會建築面積150平方米，社區警務室建築面積20平方米，社區健康服務中心建築面積400平方米，文化活動中心建築面積700平方米，物業管理用房建築面積300平方米（含40平方米業主委員會用房）；規劃不計容積率建築面積64,000平方米（含地下室停車位1,600個），容積率2.07，建築覆蓋率22%，建築高度或層數≤180米，套型建築面積小於90平方米的住宅需佔住宅總建築面積70%以上。 第三部分 土地估價結果及其使用 一、估價依據 1．國家有關法律法規 （1）《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第二十八號，2004年8月28日） （2）《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第七十二號，2007年8月30日） （3）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990年5月19日國務院令第55號發布） （4）《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001） （5）國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發[2006]187號，2006年12月28日） （6）《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（2007年9月28日中華人民共和國國土資源部部令第 39 號） （7）國務院關於促進節約集約用地的通知（國發（2008）3號，2008年1月3日） 2．廣東省深圳市有關法律、法規 （1）《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》（1998年2月13日經深圳市人民代表大會常務委員會修改） （2）《深圳經濟特區規劃土地監察條例》（2001年8月21日經深圳市人民代表大會常務委員會修改） （3）《深圳市國土資源和房產管理局關於發布深圳市2006年度公告基準地價的通知》[深國房（2006）282號] （4）《深圳市宗地地價測算規則》試行（2013） （5）深圳市人民政府《關於我市開徵土地增值稅有關問題的批覆》（深府辦函.2005.93號 2005年11月1日起實施） 3．委託方提供的資料 （1）《房地產證》（深房地字第4000535504號）複印件 （2）《深圳市建設用地規劃許可證》（深規土許ZG-2010-0086號） （3）《增補協議書》[（2011）88029號] （4）《深圳市規劃和國土資源委員會準予行政許可決定書》（文號：88-201100013） 4．估價人員調查的資料 （1）現場勘查記錄、攝影照片 （2）有關房地產市場情況資料 （3）深圳市建築工程價格信息 （4）深圳市房地產年鑑 二、土地估價 1．估價原則 地價是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用影響形成的。而這些因素又經常處於變動之中，土地估價必須要對此做細緻分析並準確判斷其變動趨向，才能做出正確的估價，我們在本次估價過程中，根據土地估價技術規程及估價對象的具體情況主要遵循以下原則： （1） 合法原則 指房地產估價結果是在估價對象依法判定的權益下的價值。 （2） 預期收益原則 指土地估價應以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據。 （3） 替代原則 指土地估價應以相鄰地區或類擬地區功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據，估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。 （4） 最有效利用原則 指土地估價應以估價對象的最有效利用為前提估價。判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規政策及規劃限制、市場要求和最佳利用程度等。 （5） 供需原則 指土地估價要以市場供需決定土地價格為依據，並充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。 （6） 報酬遞增遞減原則 指土地估價要考慮在技術等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。 （7） 變動原則 指估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規律，準確地評估價格。 （8） 貢獻原則 指土地總收益是由土地及其生產要素共同作用的結果，土地的價格可以由土地對土地收益的貢獻大小來決定。 2．估價方法 根據《城鎮土地估價規程》（以下簡稱「規程」），常用的地價估價方法有市場比較法、收益還原法、剩餘法（假設開發法）、成本逼近法、基準地價係數修正法等，估價方法的選擇應按照土地估價技術規則，根據各種方法的適用範圍，結合估價項目的具體特點以及估價目的進行。在此次估價中，我們考慮到估價對象的具體特點以及估價目的的進行，結合評估背景資料及《城鎮土地估價規程》有關要求，經過綜合分析，在此次估價中，我們選用了市場比較法、剩餘法進行評估： （1）估價對象項目已取得明確規劃條件，具有投資開發潛力，且估價對象宗地已獲得深圳市規劃局直屬分局核發《深圳市建設用地規劃許可證》，明確該宗地的主要技術經濟指標，其指標與《深圳市南山02-01&02號片區【蛇口地區】法定圖則》規定的相符，即估價對象規劃建設指標非常明確，開發物業交易較為活躍，預期開發收益能夠客觀合理的預測，適宜採用剩餘法進行估價； （2）深圳市最新基準地價於2013年01月08日頒布，但根據《深圳市宗地地價測算規則（試行）》規定深圳市基準地價主要適用於招拍出讓產業用地底價確定及經批准辦理土地有償使用手續的行政劃撥用地、歷史用地、國有企業改制用地的地價測算。而本次估價是評估估價對象的市場價值，不採用基準地價係數修正法進行評估。 （3）成本逼近法適用於土地市場不發育的土地估價;適宜於新開發土地或建築物的估價；適宜於工業用地地價評估。估價對象位於深圳市蛇口片區，土地用途為商業、服務業，地處南山區蛇口片區，為房地產發育成熟的地區，加上近幾年，深圳市房地產市場的快速發展，房地產市場超額利潤的存在使得價格水平已經遠遠偏離了成本，故本次不採用成本逼近法進行評估。 （4）估價對象位於深圳市蛇口海上世界片區，所在區域土地成交案例較少，臨近區域能夠收集到居住用地交易案例，因此，根據《城鎮土地估價規程》，可以採用市場比較法進行估價。 （5）估價對象為待開發用地，無現實收益，且未來收益也不易於準確量化，故不宜採用收益還原法。 3．估價結果 （1）估價方法應用評價 市場比較法，是通過對同一供需圈內於估價時點近期交易的相同土地用途、規模的土地交易案例進行修正得出估價對象土地價格，以替代原則為理論依據，具有現實性。但是，由於深圳市土地資源限制，導致近年住宅用地交易案例較少，同一片區的成交案例更少，一定程度上限制了市場比較法的應用範圍和估算準確性。 剩餘法是從項目建成後房地產市場狀況和建造時的投資成本反映估價對象的地價水平，對建造時的投資成本及未來市場的發展趨勢均採用估價時點時的房地產市場狀況，充分考慮了不同估價時點房地產市場狀況對估價對象價格的影響因素和規劃條件下估價對象宗地最有效利用。因此能夠更為客觀反映估價對象的地價水平。 （2）地價確定過程 我們認為市場比較法和剩餘法都是通過不同的計算途徑評估地價的方法，其評估結果可以採用算術平均、加權平均或以某一種價格為主等方法中的一種確定估價結果。在確定最終評估結果時，我們根據評估方法的適宜性、可信程度、可操作性，參考此次評估目的、估價對象所在區域地價水平、並結合估價師經驗等綜合決定估價結果。 估價對象所在區域市場比較案例數量有限，所選可比案例所在區域有的為臨近區域，有的相距甚遠，各案例的成交條件均有嚴格的限制因素，交易情況差異較大，各案例在開發強度與開發檔次與估價對象宗地相比，差異較大，與待估宗的區域狀況嚴重不對稱，案例可比性受到較大程度的影響，對其成交價格的比較修正又受到市場比較法技術規範要求的限制，案例的可比性與測算結果的準確性具有很大限制，故本次評估不考慮該測算方法的評估結果。 根據深圳市南山區蛇口海上世界片區整體規劃方案，海上世界由海上世界中心廣場、船前廣場、明華輪、船尾廣場和船後廣場組成五部分組成，突出建築與「山·海」間景觀的融合，總商業面積約為9萬㎡，與地鐵無縫連結，打造集購物、餐飲、休閒和娛樂於一體的體驗式、休憩式國際濱海休閒街區，滿足市民多方位需求。由此可以看出，海上世界片區的發展前景及潛在價值巨大。剩餘法是從項目建成後房地產市場狀況和建造時的投資成本反映估價對象的地價水平，對建造時的投資成本及未來市場的發展趨勢均採用估價時點時的房地產市場狀況，充分考慮了估價時點房地產市場狀況對估價對象價格的影響因素和規劃條件下估價對象宗地最有效利用。因此能夠更為客觀反映估價對象的地價水平。 從估價結果看，兩種方法的試算結果有較大差異，根據上述對兩種估價方法的應用評價，結合估價人員對深圳市土地市場價格的調查，本次估價人員決定僅取剩餘法結果為最終估價結果。 則估價結果見下表: 地價結果確定表 序號 估價方法 估價結果 權重 計算結果 樓面地價（無/㎡） 總地價（萬元） 樓面地價（無/㎡） 總地價（萬元） 1 剩餘法 29,054 464,858 1 29,054 464,858 2 市場比較法 8,820 141,120 0 估價對象用地面積：77,253.07平方米 計容積率建築面積：160,000平方米 單位樓面地價：29,054元/平方米 單位面積地價：60,173元/平方米 總 地 價：464,858萬元 大寫人民幣：肆拾陸億肆仟捌佰伍拾捌萬元整 宗地估價結果詳見《土地估價結果一覽表》 三、估價結果和估價報告的使用 1．估價的前提條件和假設條件 （1）任何有關估價對象運作方式、程序符合國家地方有關法律法規。 （2）在估價基準日的地產市場為公開、平等、自願的交易市場，買賣雙方都有一段充分了解土地現狀及所處市場行情的時間,並且有一段合理的洽談交易時間，不考慮交易雙方特殊動機和偏好的特殊出價。 （3）土地價格不受任何附帶債權關係帶來的影響。 （4）此次估價前提條件為估價對象在規劃利用條件下進行開發，估價時設定估價基準日為二○一三年六月三十日，土地使用年限自2004年8月31日至2074年8月30日止，截止估價基準日，剩餘土地使用年限為61.16年，土地用地性質為二類居住用地。 （5）本次估價基準日為二○一三年六月三十日，完成實地查勘之日為二○一三年八月一十九日，本次估價假設估價對象在此期間無重大變化，房地產市場基本保持穩定。 （6）此次估價的土地開發程度設定為宗地紅線外六通（ 供水、排水、通路、通電、通訊、通氣）及宗地內土地平整。 （7）委託方提供的資料的真實性我們給予了必要的關注，但無法判斷其真偽，估價結果在委託方提供資料可靠、情況真實下有效，如因委託方提供資料有誤，造成估價結果失真，受託方不承擔責任。 （8）本報告測算過程採用電子表格連續計算,可能會出現個別等式左右不完全相等的情況,但不影響結果的正確性。 2．估價結果和估價報告的使用 （1）本次估價所依據的主要法律、法規有《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001），本估價報告及其結果依照上述有關規定發生法律效力。 （2）本估價報告僅為本次估價目的使用，不對其他用途負責，其內容對第三方不負任何責任。 （3）本報告在宏觀房地產市場情況無較大波動時有效期自提交估價報告日期起一年內有效，若市場有較大波動或超過一年需重新進行估價。 （4）本估價報告及其估價結果的使用權歸委託方所有，我司對估價結果有解釋權。 （5）未經我司同意，本報告全部或部分內容不得發表在任何公開刊物和新聞媒體，否則將追究相應的法律責任；對於其他違規使用土地估價報告和估價結果的行為，我司將保留追究相關機構或人員法律責任的權力。 3．需要特殊說明的事項 （1）估價範圍內涉及的土地面積及宗地規劃指標等數據均以委託方提供的《房地產證》（深房地字第4000535504號）、《建設用地規劃許可證》（深規土許ZG-2010-0086號）及土地使用權人與深圳市規劃和國土資源委員會第二直屬管理局籤訂的《增補協議書》[（2011）88029號]為依據，其中不計容積率建築面積根據停車位數1,600個，按照每個車位40平方米計算得出。 根據《建設用地規劃許可證》（深規土許ZG-2010-0086號），套型建築面積小於90平方米的住宅需佔住宅總建築面積70%以上，但根據《深圳市規劃和國土資源委員會準予行政許可決定書》（文號：88-201100013），此指標調整為「住宅套型建築面積均90平方米以上」。 （2）本報告假定土地價格在價格定義的條件下生效，如上述條件發生變化，則估價結果應進行調整或重新估價。 第四部分 附 件 附件一：宗地位臵示意圖 附件二：宗地現狀照片 附件三：委託方提供的產權證及其它有關資料 附件四：估價機構資質證書 附件五：籤字土地估價師證書 附件六：2012年12月31日價格的補充說明 附件七：評估過程說明 附件八：商業預期售價市場法測算過程 附件九：關於開發利潤金額的專項說明 附件十：《深圳市規劃和國土資源委員會準予行政許可決定書》（文號：88-201100013） 土地估價技術報告 項 目 名 稱：深圳市南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地土地使用權價格評估 受託估價單位：深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 土地估價報告編號：深同誠(2013A)（估）字03YQC第002號 土地估價技術報告編號：深同誠(2013A)（技）字03YQC第002號 提交估價報告日期：二○一三年八月二十一日 關鍵詞：廣東省深圳市 市場價格 深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 2013年度 土 地 估 價 技 術 報 告 第一部分 總 述 一、估價項目名稱 深圳市南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地土地使用權價格評估 二、委託估價方 招商局蛇口工業區有限公司 三、受託估價方 深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 法定代表人：陳平 營業執照工商註冊號：440301104011324 營業執照營業期限：自二〇〇一年五月十八日至永續經營 資質等級：國家一級房地產估價機構（證書編號：建房估證字[2012]061號，有效期為2012年07月01日至2015年06月30日） 全國範圍內從事土地評估業務（註冊號：A201144009號，有效期限至2016年6月30日） 地 址：深圳市福田區僑香路裕和大廈九層901-906室 電 話：（0755）82541218 四、估價目的 招商局蛇口工業區有限公司擬以待估宗地土地使用權認購招商局地產控股股份有限公司非公開發行股份，對待估宗地的土地使用權價值進行評估，為上述經濟行為提供價值參考依據。 五、估價依據 1．國家有關法律法規 （1）《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第二十八號，2004年8月28日） （2）《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第七十二號，2007年8月30日） （3）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990年5月19日國務院令第55號發布） （4）《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001） （5）國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發[2006]187號，2006年12月28日） （6）《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（2007年9月28日中華人民共和國國土資源部部令第 39 號） （7）國務院關於促進節約集約用地的通知（國發（2008）3號，2008年1月3日） 2．廣東省深圳市有關法律、法規 （1）《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》（1998年2月13日經深圳市人民代表大會常務委員會修改） （2）《深圳經濟特區規劃土地監察條例》（2001年8月21日經深圳市人民代表大會常務委員會修改） （3）《深圳市國土資源和房產管理局關於發布深圳市2006年度公告基準地價的通知》[深國房（2006）282號] （4）《深圳市宗地地價測算規則》試行（2013） （5）深圳市人民政府《關於我市開徵土地增值稅有關問題的批覆》（深府辦函.2005.93號 2005年11月1日起實施） 3．委託方提供的資料 （1）《房地產證》（深房地字第4000535504號）複印件 （2）《深圳市建設用地規劃許可證》（深規土許ZG-2010-0086號） （3）《增補協議書》[（2011）88029號] （4）《深圳市規劃和國土資源委員會準予行政許可決定書》（文號：88-201100013） 4．估價人員調查的資料 （1）現場勘查記錄、攝影照片 （2）有關房地產市場情況資料 （3）深圳市建築工程價格信息 （4）深圳市房地產年鑑 六、估價基準日 二○一三年六月三十日 七、估價日期 二○一三年六月三十日至二○一三年八月二十一日 八、地價定義 根據土地估價的技術規程和項目的具體要求，結合估價人員掌握的信息及權利人提供的相關資料，本報告中的土地使用權價值是估價對象在以下設定條件下於估價時點2013年6月30日的公開市場價值。 （1）土地使用權來源為國有土地使用權出讓，土地使用年限自2004年8月31日至2074年8月30日止，截止估價基準日，剩餘土地使用年限為61.16年； （2）土地法定用途為二類居住用地,估價時設定土地用途為居住用地； （3）土地實際開發程度達到宗地紅線外六通（供水、排水、通路、通電、通訊、通氣）、宗地內平整。估價時設定土地開發程度達到宗地紅線外六通（供水、排水、通路、通電、通訊、通氣）、宗地內平整； （4）根據委託方提供的《房地產證》（深房地字第4000535504號）、《建設用地規劃許可證》（深規土許ZG-2010-0086號）及土地使用權人與深圳市規劃和國土資源委員會第二直屬管理局籤訂的《增補協議書》[（2011）88029號]，宗地面積為77,253.07平方米，規劃計容積率建築面積為160,000.00平方米（其中住宅建築面積151,830平方米，商業建築面積5,000平方米，幼兒園建築面積1,600平方米（獨立佔地1,900平方米），社區居委會建築面積150平方米，社區警務室建築面積20平方米，社區健康服務中心建築面積400平方米，文化活動中心建築面積700平方米，物業管理用房建築面積300平方米（含40平方米業主委員會用房）； （5）宗地面積本次評估容積率設定為2.07，建築覆蓋率22%，建築高度或層數≤180米，套型建築面積90平方米以上。 九、估價結果 經估價人員現場查勘和當地市場分析，按照土地估價的基本原則和估價程序，選擇合適的估價方法，估價得到估價對象在估價設定用途、使用年限及開發程度條件下，於估價基準日的土地使用權價格為： 估價對象用地面積：77,253.07平方米 計容積率建築面積：160,000平方米 單位樓面地價：29,054元/平方米 單位面積地價：60,173元/平方米 總 地 價：464,858萬元 大寫人民幣：肆拾陸億肆仟捌佰伍拾捌萬元整 宗地估價結果詳見《土地估價結果一覽表》。 十、需要特殊說明的事項 （1）估價範圍內涉及的土地面積及宗地規劃指標等數據均以委託方提供的《房地產證》（深房地字第4000535504號）、《建設用地規劃許可證》（深規土許ZG-2010-0086號）及土地使用權人與深圳市規劃和國土資源委員會第二直屬管理局籤訂的《增補協議書》[（2011）88029號]等資料為依據，其中不計容積率建築面積根據停車位數1,600個，按照每個車位40平方米計算得出。 （2）本報告假定土地價格在價格定義的條件下生效，如上述條件發生變化，則估價結果應進行調整或重新估價。 十一、土地估價師籤章 姓 名 土地估價師證書號 籤字蓋章 鍾海燕 2010440125 宮方強 2009440020 陳 平 93140034 （此頁無正文） 十二、土地估價機構 深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 估價機構法定代表人籤字： 二○一三年八月二十一日 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1．土地登記狀況 估價對象是指深圳市南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地，東面、南面臨蛇口灣，西南面現狀為排洪溝出口，西北臨望海路，北臨法定圖則02-16-12地塊，宗地面積77,253.07平方米，土地使用權人為深圳招商房地產有限公司，土地用地性質為二類居住用地，登記日期為2012年08月23日。 2．土地權利狀況 根據委託方提供的資料，估價對象深圳市南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地的土地所有權為國家所有，用地單位為深圳招商房地產有限公司，土地使用權來源為出讓，土地使用年限自2004年8月31日至2074年8月30日止，截止估價基準日，剩餘土地使用年限為61.16年；根據《建設用地規劃許可證》（深規土許ZG-2010-0086號），套型建築面積小於90平方米的住宅需佔住宅總建築面積70%以上，但根據《深圳市規劃和國土資源委員會準予行政許可決定書》（文號：88-201100013），此指標調整為「住宅套型建築面積均90平方米以上」；該地塊內需留出1000平方米用地的社區體育活動場地（含遊泳池）；南側及西南側30米寬海濱休閒帶，按法定圖則臨海公眾岸線控制特別條款控制；退紅線要求，望海路側≥12米，南側及西南側≥30米，其餘各邊≥10米（高層主要立面≥12米）。 3．土地利用狀況 估價對象土地實際開發程度達到宗地紅線外六通（供水、排水、通路、通電、通訊、通氣）、宗地內平整。根據委託方提供的《房地產證》（深房地字第4000535504號）、《建設用地規劃許可證》（深規土許ZG-2010-0086號）及土地使用權人與深圳市規劃和國土資源委員會第二直屬管理局籤訂的《增補協議書》[（2011）88029號]，該宗地土地用途為二類居住用地，宗地面積為77,253.07平方米，規劃計容積率建築面積為160,000平方米（其中商品住宅建築面積151,830平方米，商業用房建築面積5,000平方米，幼兒園建築面積1,600平方米（獨立佔地1,900平方米），社區居委會建築面積150平方米，社區警務室建築面積20平方米，社區健康服務中心建築面積400平方米，文化活動中心建築面積700平方米，物業管理用房建築面積300平方米（含40平方米業主委員會用房）；規劃不計容積率建築面積64,000平方米（含地下室停車位1,600個），容積率2.07，建築覆蓋率22%，建築高度或層數≤180米，住宅套型建築面積均90平方米以上。 四、影響地價的因素說明 1．一般因素 （1） 城市資源狀況 ■ 地理位臵 深圳是中國南部海濱城市，毗鄰香港。位於北回歸線以南，東經113°46′至114°37′，北緯22°27′至22°52′。地處廣東省南部，珠江口東岸，東臨大亞灣和大鵬灣；西瀕珠江口和伶仃洋；南邊深圳河與香港相聯；北部與東莞、惠州兩城市接壤。遼闊海域連接南海及
太平洋。 ■ 自然資源 深圳市土地總面積為1,952.84平方公裡。全市共有大小河流310餘條，分屬東江、海灣和珠江口水系。現有蓄水工程220宗，其中水庫172座，水庫總庫容5.79億立方米。位於市區東部的深圳水庫，總庫容4,000多萬立方米，是深圳與香港居民生活用水的主要來源。 深圳海岸線全長230公裡，海洋資源豐富，有優良的海灣港口，通海條件優越。境內山脈綿延，風景秀麗，最高峰943.7米。天然旅遊資源豐富，東部有大小梅沙、大鵬半島郊野森林等黃金海岸線風光，西部有紅樹林、內伶仃島自然保護區及海上田園風光等景區。 ■ 城市簡史 「深圳」地名始見史籍於1410年（明永樂八年），於清朝初年建墟。當地方言俗稱田野間的水溝為「圳」或「湧」。深圳正因其水澤密布，村落邊有一條深水溝而得名。深圳又稱鵬城。1979年中央和廣東省決定成立深圳市。1980年8月，全國人大常委會批准在深圳市設臵經濟特區。 深圳的經濟特區發展史只有30年，但卻曾經有著6,700多年的人類活動史（新石器時代中期就有土著居民繁衍生息在深圳土地上）、1,700多年的郡縣史、600多年的南頭城、大鵬城史和300多年的客家人移民史。 ■ 行政區劃 深圳是中國廣東省省轄市，國家副省級計劃單列城市。深圳下轄6個行政區和四個新區：羅湖區、福田區、南山區、鹽田區、寶安區、龍崗區、光明新區、坪山新區、大鵬新區和龍華新區。2010年7月1日起，深圳經濟特區範圍延伸到全市。 ■ 人口構成 2012年末常住人口1,054.74萬人，比上年增加8.00萬人，增長0.8%。其中戶籍人口287.62萬人，佔常住人口比重27.3%；非戶籍人口767.13萬人，佔比重72.7%。 ■ 氣候情況 深圳屬亞熱帶海洋性氣候，溫潤宜人，降水豐富。常年平均氣溫22.4℃，無霜期為355天，平均年降雨量1,933.3毫米，日照2,120.5小時。 ■ 城市發展定位 中國政府發布的《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要》將深圳定位為建設「國家綜合配套改革試驗區」、「全國經濟中心城市」、「國家創新型城市」、「中國特色社會義示範市」和「國際化城市」。 （2） 2013年上半年深圳宏觀經濟發展情況 ①主要指標表現良好 總體經濟穩中趨升。初步核算，上半年全市生產總值達6013.77億元，比去年同期（下同）增長9.5%，增速比去年同期提高1.5個百分點，比一季度提高0.5個百分點，比全國平均水平高1.9個百分點。從三次產業看，上半年第一產業增加值2.37億元，下降1.7%；第二產業增加值2671.17億元，增長8.8%；第三產業增加值3340.24億元，增長10.0%。 工業生產增速加快。上半年，規模以上工業增加值2568.14億元，增長8.7%，增速比去年同期提高4.3個百分點，比一季度提高1.7個百分點，比1-5月份提高0.6個百分點，達到今年以來的最高增速。 固定資產投資平穩增長。上半年，全社會完成固定資產投資1000.71億元，增長11.3%，增速比去年同期提高0.2個百分點，比一季度提高0.5個百分點，比1-5月份提高0.5個百分點，達到今年以來的最高增速。 社會消費品零售總額增速回升。上半年，社會消費品零售總額2046.39億元，增長9.0%，增速比一季度提高0.5個百分點，比1-5月份提高1.1個百分點，達到今年以來的最高增速。 外貿出口增速環比下降。據海關初步統計，上半年我市出口總額1664.66億美元，增長33.8%，增速比一季度降低35.0個百分點，比1-5月份降低10.2個百分點。 ②產業結構繼續優化 第三產業佔GDP比重提高。上半年，第三產業佔GDP比重達55.6%，比去年同期提高1.1個百分點，第三產業對全市經濟增長貢獻率達58.7%。在第三產業中，金融業增加值816.80 億元，增長14.2%，佔GDP比重達13.6%，比去年同期提高0.7個百分點；批發和零售業增加值730.89億元，增長13.8%，佔GDP比重達12.2%，比去年同期提高0.5個百分點；房地產業增加值451.94億元，增長6.3%，佔GDP比重7.5%，比去年同期提高0.1個百分點。 支柱產業支撐作用明顯。上半年，四大支柱產業增加值3749.50億元，佔全市經濟總量比重62.3%，比去年同期提高3.0個百分點。其中，金融業增加值816.80億元，增長14.2%；物流業增加值536.17億元，增長10.0%；文化產業增加值526.53億元，增長15.1%；高新技術產業增加值1870.00億元，增長10.2%。 戰略性新興產業發展迅速。上半年，全市戰略性新興產業增加值達2334.36億元，增長14.3%，增速分別超出同期GDP和規模以上工業增加值增速4.8個和5.6個百分點，佔全市經濟總量比重達38.8%。 先進位造業和高技術製造業增速提高。上半年，先進位造業增加值1870.44億元，增長11.1%，增速比去年同期提高6.1個百分點，比一季度提高2.8個百分點，高出規模以上工業增加值增速2.4個百分點，佔規模以上工業增加值比重為72.8%，比去年同期和今年一季度均提高0.6個百分點。上半年，高技術製造業增加值1475.83億元，增長9.2%，增速比一季度提高0.8個百分點，高出規模以上工業增加值增速0.5個百分點，比重佔規模以上工業增加值57.5%，比一季度提高1.0個百分點。 ③經濟發展質量不斷提高 公共財政收入增速明顯高於總體經濟增速。上半年，全市公共財政預算收入899.62億元，增長16.9%，增速分別高出去年同期增速和今年1-5月份增速9.2個和1.3個百分點，高出全省平均水平0.6個百分點，高出全市GDP增速7.4個百分點。 工業企業效益明顯提高。1-5月，工業企業利稅總額、利潤總額分別增長34.8%、50.0%，比去年同期分別提高59.8、89.3個百分點，比一季度分別提高16.3、26.6個百分點，比1-4月分別提高9.7、11.9個百分點。 （3）深圳市2013年上半年土地市場分析 根據深圳房地產信息網的監測，2013年上半年深圳全市僅成交3塊土地，其中1塊居住用地，1塊商業性辦公用地、1塊商業服務業設施用地。 1塊居住用地位於光明新區，用地面積47175.81平方米，建築面積188710平方米，成交金額141000萬元，樓面地價7472元/平方米，該地塊屬於公開出讓，由普寧市盛迪嘉臵業投資有限公司竟得。故居住用地能夠為市場提供的有效供給約為19萬平方米。 1塊商業性辦公用地位於南山區，用地面積3427.94平方米，同比減少88.2%，建築面積15000平方米，同比減少76.2%，成交金額11600萬元，同比持平，樓面地價7733元/平方米，同比增加3.2倍，該地塊屬於定向轉讓，由深圳供電局有限公司竟得，項目建成後全部限自用，故商業性辦公用地不能為市場帶來有效供給。 1塊商業服務業設施用地位於南山區，用地面積4322.29平方米，同比減少84.4%，建築面積63800平方米，同比減少七成，成交金額63000萬元，樓面地價9875元/平方米，同比減少1.7%，該地塊屬於定向轉讓，由海信南方有限公司竟得，項目建成後70%限自用，故本地塊能夠為市場帶來的最大有效供給不足2萬平方米。 （數據來源：深圳市土地交易中心網站，同致誠評估整理） 深圳是個濱海城市，土地資源十分有限，近年來，可公開出讓的土地越來越少，2013年上半年，土地市場能夠為住宅市場帶來的有效供給不足20萬平方米，體量相當小，但近年來深圳城市更新用地的體量逐漸增加，緩解了房地產市場的供給壓力，也緩解了房價過快增長的壓力。 2013年上半年成交地塊分布情況： 2013年上半年成交地塊的主要指標 （4） 房地產制度與房地產市場狀況 . 2013年深圳上半年新房市場分析 1）批准預售總量 2013年上半年，「國五條」出臺，從限購、限貸、二手房交易按差價20%嚴徵個稅、制定房價控制目標等方面，對房地產市場進行調控，新政於4月份開始實施，從上半年樓市的運行情況來看，新政的調控效果一般，房地產市場對於新出臺的調控舉措已有一定的免疫能力，導致上半年房價漲幅較大，成交量放大，深圳樓市推盤量加大。根據深圳房地產信息網的監測，上半年深圳住宅預售面積253.82萬平方米，同比增加65.5%，住宅預售套數27079套，同比增加62.4%。2013年上半年預售的項目有別墅、高檔住宅、普通住宅，其中普通住宅是樓市供給的主力。上半年樓市的推盤量主要分布在特區外，特區內、外住宅預售量之比為1：5.1，特區內住宅預售面積41.59萬平方米，同比增加81.6%，住宅預售套數3582套，同比增加26.6%，特區外住宅預售面積212.24萬平方米，同比增加62.6%，住宅預售套數23497套，同比增加七成。 2）各區商品住宅新增供應 各行政區方面，羅湖區2013年上半年沒有預售的住宅項目。 福田區2013年上半年共有3個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積15.56萬平方米，同比暴增7倍，住宅預售套數1586套，同比暴增6.3倍。天御香山、合正香蜜原著是福田區住宅預售量較大的兩個樓盤，其中天御香山住宅預售面積80901.19平方米，住宅預售套數809套，合正香蜜原著住宅預售面積50421.17平方米，住宅預售套數537套。 南山區2013年上半年共有4個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積23.52萬平方米，同比增加12.2%，住宅預售套數1672套，同比減少36.0%。鯨山花園九期、水木丹華園是南山區住宅預售量較大的兩個樓盤，其中鯨山花園九期住宅預售面積98137.74平方米，住宅預售套數363套，水木丹華園住宅預售面積71634.9平方米，住宅預售套數686套。 鹽田區2013年上半年只有泊郡一個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積2.51萬平方米，住宅預售套數324套。 寶安區2013年上半年共有16個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積137.33萬平方米，同比增加71.8%，住宅預售套數14941套，同比增加73.9%。中航天逸、招商錦繡觀園、潤恆尚園、仁山智水、茗語華苑、中信領航、特發和平裡是寶安區預售量超過10萬平方米的大盤，其中招商錦繡觀園住宅預售面積149591.89平方米，住宅預售套數2334套；潤恆尚園住宅預售面積143051.23平方米，住宅預售套數1235套，中信領航住宅預售面積132131.02平方米，住宅預售套數1625套，仁山智水住宅預售面積124530.17平方米，住宅預售套數763套。 龍崗區2013年上半年共有15個樓盤取得預售許可證，住宅預售面積74.90萬平方米，同比增加48.1%，住宅預售套數8556套，同比增加62.8%。信義御城豪園、嘉御豪園是龍崗區單盤預售量較大的兩個樓盤，其中信義御城豪園住宅預售面積128186.82平方米，住宅預售套數1408套， 嘉御豪園住宅預售面積143652.78平方米，住宅預售套數1485套。 3）2013年上半年深圳新房銷售分析 2013年上半年剛需仍然是樓市的主導，單價2萬左右的產品成為樓市的成交主力，但一些高端產品，如天御香山、合正香蜜原著、鯨山覲海、伍茲公寓等，雖然價格高昂，但成交較活躍。片區方面，龍華、龍崗中心城仍然是全市新房市場的供求主力，西鄉、觀瀾、布吉、坪山新區等區域也較活躍。 綜上所述，2013年深圳樓市逆市上揚，樓市調控效果一般。 Ⅰ、成交均價分析 根據深圳房地產信息網的監測，2013年上半年深圳新房住宅的成交均價達21375元/平方米，同比上漲20.4％。 全市六區除鹽田區外，其餘五區上半年的新房住宅成交均價同比都大幅的上漲，其中，羅湖區由於高價的合正榮悅2期入市，導致全區的新房成交均價直線上升，高達34066元/平方米，同比上漲50.1%；福田區上半年新增的天御香山和合正香蜜原著均價都在4萬以上，全區的新房成交均價為40875元/平方米，同比上漲35.9%；南山區上半年新入市的鯨山覲海超過5萬，全區的新房成交均價至39815元/平方米，同比上漲35.7%；寶安區上半年全區的新房成交均價突破21000元/平方米，同比上漲29.3%；龍崗區的成交均價為16506元/平方米，同比上漲16.2%；鹽田區上半年的成交均價為18297元/平方米，同比下跌14.9%。 Ⅱ、各區新房成交量及戶型分析 根據深圳房地產信息網的監測，2013年上半年深圳共成交新房237.17萬平方米/25959套。 物業型態方面，上半年成交的新房以90平方米以下的小戶型為主，成交面積超過171萬平方米，佔全市的72.2％，90-144平方米的改善型物業成交37萬平方米略多，佔15.6％，144平方米以上的大戶型成交超過29萬平方米，佔12.2％。 上半年特區內共成交新房33.64萬平方米，同比增加近22%，由於成交單位以大戶型為主，導致成交套數同比出現負增長，為3434套，同比減少1.9%，成交金額128.73億元，同比增加6成多。 上半年特區外共成交新房203.53萬平方米/22525套，同比增加約56%，成交金額378.23億元，同比增加近9成。 羅湖區上半年隨著合正榮悅2期的入市，全區上半年新房成交超過4萬平方米，同比增加1.86倍，成交套數362套，同比增加2成多，成交金額13.65億元，同比增加近3.3倍；物業型態方面，羅湖區上半年成交的新房互相構成中，大中小三種戶型沒有拉開太大的距離，144平方米以上的大戶型成交面積相對較多，佔全區的4成多，90平方米以下的小戶型佔3成略多，90-144平方米的改善型佔近3成。 福田區上半年增加的天御香山和合正香蜜原著，成交項目增加至十個，市場擴容明顯，但成交主要集中在天御香山、合正香蜜原著、蘭江山第三個樓盤。全區上半年共成交新房14.93萬平方米/1551套，同比增加一倍多，成交金額同比增加近3倍，超過61億元。物業型態方面，福田區上半年成交的新房中90平方米以下的小戶型為絕對主力，成交面積佔全區的72.6%，144平方米以上的大戶型物業佔15.9%，90-144平方米的改善型物業佔11.5%。 南山區樓市上半年只有棲遊記和鯨山覲海兩個項目入市補充供應量，全區上半年共成交新房12.62萬平方米/1255套，同比減少4成左右，是六區中唯一一個成交量同比減少的區域，成交金額50.25億元，同比減少13.7%。物業型態方面，小戶型和大戶型較多，改善型戶型較少，其中，90平方米以下的小戶型物業仍然是成交主力，成交面積佔全區的59.1%，144平方米以上的大戶型物業佔36.5%，90-144平方米的改善型物業佔4.4%。 鹽田區上半年沒有新盤入市，去年歲末入市的泊郡、中英街壹號有效補充了鹽田新房市場的供應，成為鹽田樓市上半年的新房供應源，全區上半年共成交新房2.09萬平方米，同比增加近一倍，成交套數266套，成交金額3.82億元，同比增加約2/3。物業型態方面，鹽田區上半年成交的新房中幾乎都為90平方米以下的小戶型，成交面積佔全區的97.3%，90-144平方米的改善型有微量成交，佔2.7%，144平方米以上的大戶型沒有成交。 寶安區上半年共成交新房93.77萬平方米/10305套，同比增加2成左右，成交金額超過197億元，同比增加58.5%。從片區來看，龍華片區是全區的絕對主力，上半年龍華片區共有12個項目在售，累計成交量超過50萬平方米，佔全區總量的一半以上，其次是西鄉和觀瀾，各貢獻全區11%的成交量，另外，光明新區由於光明大第和深房傳麒山貢獻全區約8%的成交量。物業型態方面，寶安區上半年成交的新房以90平方米以下的小戶型物業為主，成交面積佔全區的71.0%，90-144平方米的改善型佔17.7%，144平方米以上的大戶型佔11.3%。 龍崗區上半年新盤眾多，上半年的新房成交量達109.76萬平方米/12220套，為全市之最，同比增加一倍多，成交金額181.16億元，同比增加1.35倍。從片區來看，坂田片區內的5個項目共成交28.3萬平方米，佔全區
總成交量的1/4；龍崗中心城上半年片區內的16個項目共成交16.83萬平方米，佔全區總量約15%；坪山新區上半年片區內的6個項目共成交14.52萬平方米，佔全區總量約13%；布吉片區的5個項目上半年共成交近11萬平方米，佔全區總量約10%。物業型態方面，龍崗區上半年成交的新房以90平方米以下的小戶型物業為主，成交面積佔全區的75.6%，90-144平方米的改善型佔15.5%，144平方米以上的大戶型佔8.9%。。 . 2013年上半年深圳商業物業市場 1）批准預售情況 根據深圳房地產信息網的監測，2013年上半年深圳市商業預售面積35.06萬平方米，同比增加57.4%，上半年商業預售套數4011套，同比增加86.2%。上半年預售的商業項目主要分布在龍崗、寶安、福田三個區域，龍崗區商業預售面積143425.66平方米，商業預售套數2171套，寶安區商業預售面積105063.46平方米，商業預售套數1105套，福田區商業預售面積63200.33平方米，商業預售套數545套，三區商業預售量之和約佔總量的九成。南山區上半年鵬瑞深圳灣壹號廣場一個樓盤有商業預售，預售商業面積21301.99平方米，預售商業套數48套，鹽田區上半年壹海城一個樓盤有商業預售，預售商業面積17583.12平方米，預售商業套數142套。 2）一手成交分析 2013年上半年深圳樓市成交活躍，根據深圳房地產信息網的監測，上半年深圳商業成交面積24.91萬平方米，同比增加1.7倍，2013年上半年深圳市商業成交套數3264套，同比增加1.5倍。 . 房地產相關政策 1)國務院：堅持房地產調控力度不放鬆 2013年2月20日，國務院召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。會議確定了五項加強房地產市場調控的政策措施(稱為「國五條」)： ⑥ 完善穩定房價工作責任制。 ⑦ 堅決抑制投機投資性購房。 ⑧ 增加普通商品住房及用地供應。 ⑨ 加快保障性安居工程規劃建設。 ⑩ 加強市場監管。 2)七部門：保持首套房貸政策穩定 2012年2月出爐的《關於繼續做好房地產市場調控和加快保障性住房建設問題》報告，集合了住建部、發改委、民政部、財政部、國土部、央行、銀監會七部門的意見。報告提出，要繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，嚴格執行二套房認定標準。保持首套房貸款政策穩定性，大力優化信貸結構。督促銀行業金融機構緊密盯防房地產貸款風險，加強動態監測分析和風險預警提示。加強存量房交易稅收徵管，堵塞「陰陽合同」產生的稅收漏洞。 3)金融政策 中國人民銀行決定，自2012年7月6日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。這次降息距上次降息不足一個月時間。此前央行曾於今年6月8日起，在時隔3年半後首次下調了金融機構人民幣存貸款基準利率。此次降息同時也是央行近年來首次非對稱降息金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.31個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。此次利率調整後，一年期存款利率為3％，一年期貸款利率為6％。 自同日起，將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基準利率的 0.7倍。個人住房貸款利率浮動區間不作調整，金融機構要繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，繼續抑制投機投資性購房。 4)稅收政策 住建部副部長齊驥在2012年3月25日廣州舉行的嶺南論壇上表示，房產稅擴圍城市未定，堅持調控不放鬆。關於個人住房房產稅的試點擴圍方向，相關部委正總結現有試點經驗，接下來將確定更多試點城市，擴大試點範圍，但具體範圍尚未確定。 2013年3月國務院出臺「新國五條」規定對銷售商品房利得按20%徵收個人所得稅。 5)政策分析 2012年上半年度，樓市仍然延續之前的遏制高房價的調控政策，就2012年上半年度本身而言，並無相關重大的調控舉措出臺，主要是沿用之前的限購、限貸、二套房首付提高貸款利率上浮等措施。2012年二季度，樓市剛需集中釋放，成交量放大，房價有所上升，樓市呈現回暖態勢，與此同時，部分城市的調控有所放鬆，在這種情況下，國土部、住建部、發改委等相關主管部門多次重申房地產調控決不放鬆，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策，決不能讓房價反彈。上述種種，充分彰顯了政府調控高房價的決心和信心。 6)城市規劃與發展目標 根據《深圳市城市總體規劃（2007-2020）草案》，深圳市城市性質為創新型綜合經濟特區，華南地區重要的中心城市，與香港共同發展的國際大都會。 城市職能：①國家經濟特區，自主創新、循環經濟的示範城市；②國家支持香港繁榮穩定的服務基地，深港共建的國家性金融、貿易和航運中心；③國家高新技術產業基地和現代文化產業基地；④國家重要的交通樞紐和邊境口岸；⑤具有海濱特色的國際著名旅遊地。 城市規模：2020年，深圳城市建設用地規模控制為900平方公裡，城市常住人口（包括戶籍人口和半年以上的暫住人口）規模控制為1100萬人。 城市發展目標：2020年，深圳將是一座國際都會、和諧之城、活力之城、宜居之城、便捷之城。 2．區域因素 （1）經濟狀況 南山區地處深圳經濟特區西部，東臨深圳灣，西瀕珠江口，北靠羊臺山，南至內伶仃島和大鏟島，與香港元朗隔海相望。面積約193平方公裡，下轄8個街道辦事處和98個社區居委會。 2013年上半年，全區實現本地生產總值1366.68億元，比上年同期增長10.8%，區域經濟發展形勢整體呈良好態勢。工業經濟保持較快增長，上半年實現規模以上工業增加值883.69億元，增長12.8%；社會消費品零售總額保持快速增長，上半年實現社會消費品零售總額271.34億元，增長8.1%；固定資產投資總額保持穩定增長，上半年實現固定資產投資額139.90億元，增長11.9%；出口總額增長為負增長，上半年實現出口總額102.08億元，增長-2.2%；公共財政預算收入持續快速增長，全年完成公共財政預算收入54.3億元，增長31.6%。 （2）交通條件 南山區路網密集，交通四通八達，區內道路均為高等級公路，道路規划起點高，設施完備。東西向主要交通幹道有北環大道、深南大道、濱海大道等；南北向主要交通幹道有沙河東路、科苑路、麒麟路、中山園路、南山大道、南油大道、工業大道、後海大道等；深圳地鐵一期工程於2004年底完工，正線全長約21.866公裡，設20個車站，在落馬洲與香港地鐵駁接，深港兩地聯繫更便捷。 （3）基礎設施條件 供水：深圳市供水水源為地表水源，主要來自市區周圍河流－東江和水庫, 目前境內有大小河流310條，其中流域面積大於100平方公裡的有5條；中小型水庫173宗，總庫容5.7億立方米。全市現有東深供水工程、東江水源工程兩大境外引水幹線，全長219公裡；在建10餘條供水幹支線，水源網絡基本覆蓋全市；自來水廠58座，供水企業24家。 排水：深圳市排水為雨汙分流方式，全市現有市政排水管網6,227km，汙水處理廠17座，總處理規模 254萬噸/日，城市生活汙水集中處理率達75%，汙水處理率大大提高。 供電：自1979年成立以來，深圳供電局致力於為特區建設和發展提供充足、可靠的電力，深圳電網成為全國第四個負荷超千萬的城市電網。 供氣：城市家庭液化石油氣普及率已達100％。深圳天然氣實現覆蓋深圳全市。 教育：南山區是深圳市教育科研基地。深圳大學、深圳虛擬大學園、深圳高職院、深港澳產學研基地等一大批教育科研基地落戶南山。北京大學、清華大學、哈爾濱工業大學等一大批著名高等院校入駐大學城。 衛生：健全公共衛生體系，醫療、計生服務水平不斷提高。 （4）環境條件 南山區是深圳市旅遊基地。擁有世界之窗、歡樂谷、海上世界、新安古城、青青世界等主題公園和著名景點，形成了主題公園遊、都市觀光遊、歷史古蹟遊、度假休閒遊、郊野生態遊等多種旅遊產品互補並存的格局。 （5）產業集聚狀況 南山區是深圳市高新技術產業基地。轄區擁有科技園、留仙洞工業園等大型高新技術園區及大批高新技術企業。 南山區是深圳市現代物流基地。西部港區現有蛇口、赤灣、媽灣、東角頭四大碼頭，隨著深港西部通道的開通，西部港區作為華南地區貨櫃樞紐港和大宗散貨中轉基地的地位將更加凸顯。 （6）規劃限制 城市規劃對本區無特殊的規劃限制條件。 （7）蛇口工業區 蛇口工業區位於深圳特區西部、南頭半島的最南端，依山靠海，東臨深圳灣，西依珠江口，與香港新界的元朗和流浮山、珠海經濟特區隔海相望。佔地面積10.85平方公裡，海陸地理位臵優越。 1979年1月31日經國務院批准，由交通部下屬的香港招商局在深圳蛇口全資獨立開發工業區，由此誕生的蛇口工業區成為中國第一個對外開放的工業區。1987年蛇口工業區實行公司制，成為蛇口工業區有限公司。 經過三十多年的開發建設，招商局蛇口工業區有限公司已發展成為一家擁有房地產、現代物流業、園區服務業、高科技業等產業群組。連續6年取得AAA級信用評級,其經營領域涉及港口、運輸、房地產、石油液化氣儲運與銷售、通訊、供水、供電、金融、證券、旅遊文化娛樂、商貿等行業，事業單位包括教育、公安、市政、醫院、城管、環保等。蛇口工業區也已經成為投資環境完備、服務功能齊全、生活環境優美的海濱城區和出口加工區。 （8）海上世界片區 海上世界現有明華輪、中心廣場、太子廣場等商業街區，整個廣場擁有獨具異域風情的西餐酒吧區、薈萃各國美食文化的餐飲區成為深圳著名的外籍人士休閒娛樂的聚集地。 海上世界也將陸續推出高端寫字樓，如蛇口標誌性5A甲級寫字樓招商局廣場，高225米，共38層，已經建成，將成為海上世界片區新地標。金融中心二期寫字樓，面積約7.1萬平米，是甲級綠色寫字樓項目，底層商業裙樓位於地鐵出入口，建成後將成為地鐵商業辦公的核心區。太子廣場二期寫字樓，面積約10.7萬平米，底層為裙樓圍合式商業空間和人性化的沿街廣場，直通地鐵。此外，海上世界女媧海濱廣場、海上世界文化藝術中心、希爾頓酒店相繼開建，為深圳市民打造一個濱海岸線居住空間。 海上世界的規劃效果圖 （9）片區商業房地產市場分析 ①卓越中心大道商鋪 卓越中心大道為獨特複式街鋪，實用率高達95%;位於後海區中心路的核心地段，與大型購物中心寶能太古城隔路相望，眾多豪宅卓越維港、三湘海尚、皇庭港灣、曦灣等近在咫尺，商業價值不言而喻；純街鋪挑高10.2米，可做2層使用，目前租金水平150-260元/平方米，售價8-12萬元/平方米。 ② 海月花園二期商鋪 海月花園位於海月路與工業八路交匯處，海月路東、東濱路南、後海濱路以西。距離後海大道步程約5分鐘。樓盤北面是藍月灣畔、南面是正在建設中的天驕華庭，目前該小區商鋪租金水平140-260元/平方米，售價約為7-10萬元/平方米左右。 ③ 海韻嘉園商鋪 商業形態：住宅底商 商業規模：共117間，分為東、中、西三個區，建築面積8174.46平方米。 臨街狀況：臨望海路，距路肩約20米左右，有綠化和護欄相隔 經營業態：餐飲、茶葉、銀行、商行、便利店、文具、地產中介、美容、乾洗店等。 出租率：臨望海路和公園路出租狀況較好，整體出租率在70%以上，臨蛇口老街和內街鋪經營狀況較差，整體出租率不足30%。 租金水平：臨望海路及公園路外鋪租金在160～250元/平方米左右，臨蛇口老街外鋪租金在150-180元/平方米左右，內鋪月租金大致在80～100元/平方米左右。外鋪售價大致在8～10萬元/平方米左右，內鋪大致在5.5～6.5萬元/平方米左右。 3．個別因素 估價對象深圳市南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地位於深圳市南山區蛇口工業區海上世界片區規劃範圍內,項目東面、南面臨蛇口灣，西南面現狀為排洪溝出口，西北臨望海路，北臨法定圖則02-16-12地塊。 估價對象所在區域經過多年的發展，已逐步形成幾大生活板塊：以大南山為依託的半山豪宅區、以花園城為中心的蛇口核心生活區、以望海路為軸帶的臨海高檔住宅區以及新興起的蛇口東填海區濱海生活區。而望海路沿路雖然近年少新入市項目，但是憑藉優越的海景資源成為南山區乃至深圳市二手住宅市場的熱點區域，也是深圳外籍人士居住密度最高的區域，典型項目有南海玫瑰園一、二、三期、半島城邦、海韻嘉園，蘭溪谷等。 根據深圳市南山區蛇口海上世界片區整體規劃方案，改造後的海上世界由海上世界中心廣場、船前廣場、明華輪、船尾廣場和船後廣場組成五部分組成，突出建築與「山·海」間景觀的融合，總商業面積約為9萬㎡，與地鐵無縫連結，打造集購物、餐飲、休閒和娛樂於一體的體驗式、休憩式國際濱海休閒街區，滿足市民多方位需求，是市民住宅的理想地，目前周邊的房地產新盤售價均價已超6萬元/平方米，二手房成交均價超過4萬元/平方米。 估價對象土地面積77,253.07平方米，呈不規則形狀；根據委託方提供的資料，估價對象用途為二類居住用地；宗地號為02-16-11號。剩餘土地使用年限為70年，城市規劃對委估宗地所在區域無特殊限制，宗地基礎設施條件為宗地外六通（供水、排水、通路、通電、通訊、通氣）、宗地平整。 估價對象規劃計容積率建築面積為160,000平方米（其中商品住宅建築面積151,830平方米，商業用房建築面積5,000平方米，幼兒園建築面積1,600平方米（獨立佔地1,900平方米），社區居委會建築面積150平方米，社區警務室建築面積20平方米，社區健康服務中心建築面積400平方米，文化活動中心建築面積700平方米，物業管理用房建築面積300平方米（含40平方米業主委員會用房）；規劃不計容積率建築面積64,000平方米（含地下室停車位1,600個），容積率2.07，建築覆蓋率22%，建築高度或層數≤180米，住宅套型建築面積均90平方米以上。 第三部分 土地估價 一、估價原則 地價是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用影響形成的。而這些因素又經常處於變動之中，土地估價必須要對此做細緻分析並準確判斷其變動趨向，才能做出正確的估價，我們在本次估價過程中，根據土地估價技術規程及估價對象的具體情況主要遵循以下原則： （1）合法原則 指房地產估價結果是在估價對象依法判定的權益下的價值。 （2）預期收益原則 指土地估價應以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據。 （3）替代原則 指土地估價應以相鄰地區或類似地區功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據，估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。 （4）最有效利用原則 指土地估價應以估價對象的最有效利用為前提估價。判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規政策及規劃限制、市場要求和最佳利用程度等。 （5）供需原則 指土地估價要以市場供需決定土地價格為依據，並充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。 （6）報酬遞增遞減原則 指土地估價要考慮在技術等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。 （7）變動原則 指估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規律，準確地評估價格。 （8）貢獻原則 指土地總收益是由土地及其生產要素共同作用的結果，土地的價格可以由土地對土地收益的貢獻大小來決定。 二、估價方法與估價過程 根據《城鎮土地估價規程》（以下簡稱「規程」），常用的地價估價方法有市場比較法、收益還原法、剩餘法（假設開發法）、成本逼近法、基準地價係數修正法等，估價方法的選擇應按照土地估價技術規則，根據各種方法的適用範圍，結合估價項目的具體特點以及估價目的進行。在此次估價中，我們考慮到估價對象的具體特點以及估價目的，結合評估背景資料及《城鎮土地估價規程》有關要求，經過綜合分析，選用市場比較法、剩餘法進行評估，主要有以下幾方面的考慮： （1）估價對象項目已取得明確規劃條件，具有投資開發潛力，且估價對象宗地已獲得深圳市規劃局直屬分局核發《深圳市建設用地規劃許可證》，明確該宗地的主要技術經濟指標，其指標與《深圳市南山02-01&02號片區【蛇口地區】法定圖則》規定的相符，即估價對象規劃建設指標非常明確，開發物業交易較為活躍，預期開發收益能夠客觀合理的預測，適宜採用剩餘法進行估價； （2）深圳市最新基準地價於2013年01月08日頒布，但根據《深圳市宗地地價測算規則（試行）》規定深圳市基準地價主要適用於招拍出讓產業用地底價確定及經批准辦理土地有償使用手續的行政劃撥用地、歷史用地、國有企業改制用地的地價測算。而本次估價是評估估價對象的市場價值，不採用基準地價係數修正法進行評估。 （3）成本逼近法適用於土地市場不發育的土地估價;適宜於新開發土地或建築物的估價；適宜於工業用地地價評估。估價對象位於深圳市蛇口片區，土地用途為商業、服務業，地處南山區蛇口片區，為房地產發育成熟的地區，加上近幾年，深圳市房地產市場的快速發展，房地產市場超額利潤的存在使得價格水平已經遠遠偏離了成本，故本次不採用成本逼近法進行評估。 （4）估價對象位於深圳市蛇口海上世界片區，所在區域土地成交案例較少，臨近區域能夠收集到居住用地交易案例，因此，根據《城鎮土地估價規程》，可以採用市場比較法進行估價。 （5）估價對象為待開發用地，無現實收益，且未來收益也不易於準確量化，故不宜採用收益還原法。 （一）宗地技術經濟指標 根據委託方提供的《房地產證》（深房地字第4000535504號）、《建設用地規劃許可證》（深規土許ZG-2010-0086號）及土地使用權人與深圳市規劃和國土資源委員會第二直屬管理局籤訂的《增補協議書》[（2011）88029號]，估價對象規劃計容積率建築面積為160,000平方米（其中商品住宅建築面積151,830平方米，商業用房建築面積5,000平方米，幼兒園建築面積1,600平方米（獨立佔地1,900平方米），社區居委會建築面積150平方米，社區警務室建築面積20平方米，社區健康服務中心建築面積400平方米，文化活動中心建築面積700平方米，物業管理用房建築面積300平方米（含40平方米業主委員會用房）；規劃不計容積率建築面積64,000平方米（含地下室停車位1,600個），容積率2.07，建築覆蓋率22%，建築高度或層數≤180米，套型建築面積均為90平方米以上。用地性質為二類居住用途，用地面積為77,253.07平方米，截止估價基準日，剩餘土地使用年限為61.16年。 （二）估價過程 （1）選用市場比較法測算地價 市場比較法：在求取一宗待估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與較近時期內已經發生了交易的類似土地實例加以比較對照，並依據後者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日土地價格的一種方法。 其計算公式為：PD = PB×A×B×D×E 式中：PD——待估宗地價格 PB——比較案例宗地價格 比較案例宗地情況指數待估宗地情況指數.A 地價指數比較案例宗地交易日期指數待估宗地估價期日地價.B 條件指數比較案例宗地區域因素指數待估宗地區域因素條件.D 條件指數比較案例宗地個別因素指數待估宗地個別因素條件.E （１）比較實例的選擇 由於深圳市土地資源限制，導致近年住宅用地交易案例較少，同一片區的成交案例更少，因此，選擇比較交易案例時，根據待估宗地情況，根據以下要求選擇比較案例： A、與待估宗地的用途相同 B、與待估宗地的交易類型相同 C、交易案例屬於正常交易 D、臨近待估宗地所處區域，個別條件與待估宗地接近 E、與待估宗地的估價期日接近或可進行比較修正 F、統一價格基礎 根據待估宗地基本情況和估價人員掌握的資料，本次估價選擇與估價對象條件相類似的三個交易案例作為比較案例,其基本情況介紹如下： 可比案例A：位於寶安中心區，宗地號為A004-0100，交易方式：掛牌，交易時間：2012年07月26日，土地用途：居住用地，宗地面積：14308.52平方米，容積率：≤5.4，建築面積：77266平方米，項目宗地競買限制要求：該項目是由於規劃調整後，項目扣減原宗地使用權人西岸新天公司權益部分後剩餘的77266平方米住宅及新增的820平方米配套用房（配套用房產權歸政府）；由於是規劃調整容積率，增加居住面積，本次掛牌的僅是居住部分權益，不含商業物業；競得人須在成交後即時籤訂《成交確認書》，並與市規劃國土委和西岸新天公司三方共同籤訂《補充合同三》。成交後，競得人與西岸新天公司應按規劃統一開發建設A004-0100宗地，並共同協商合作開發事宜、明確雙方之間的權利義務。競得人: 深圳市鴻榮源房地產開發有限公司，成交樓面地價：6,730元/平方米。 可比案例A宗地圖 位臵圖 可比案例B：位於南山區後海中心區，宗地號T107-0069，交易方式：掛牌，交易時間：2012年12月11日，土地用途：居住用地，宗地面積：14,787.82平方米，容積率：= 7.44，建築面積：110,000.00平方米，項目宗地競買限制要求：競買申請人為註冊地在深圳的企業法人，競買申請人或其實際控制人具有大型體育場館（建築面積不少於15萬平方米）的經營管理經驗；競買申請人或其實際控制人應依法辦理深圳灣體育中心的經營管理權競買申請人應按照已公示的《公共租賃住房建設和管理任務書》的要求，提交《公共租賃住房建設承諾書》成交後，競得人應與深圳市住房和建設局籤訂《任務書》，並按上述《任務書》、《承諾書》的具體要求進行建設、管理、租售。項目無商業物業；宗地2萬平方米公共租賃住房由競得人配建，建成並裝修後無償移交市住房保障主管部門，產權歸政府。競得人應與深圳市南山區人民政府籤訂《深圳灣體育中心委託運營管理合同》。競得人：華潤臵地（深圳）發展有限公司，成交樓面地價：8,609元/平方米。 可比案例B宗地圖 位臵圖 可比案例C：位於光明新區，宗地號為A614-0479，交易方式：掛牌，交易時間：2013年01月15日，土地用途：居住用地，宗地面積：47,175.81平方米，容積率：≤4.0，建築面積：居住：157,710.00平方米，商業：27,100平方米；為項目宗地競買限制要求：按現狀出讓。佔用的林地，成交後由競得人向林業主管部門申辦使用林地手續，費用自行承擔；涉及地質災害的，競得人在成交後應按規定開展地質災害危險性評估，並做好相應的地質災害防治工作，費用自行承擔。競得人：普寧市盛迪嘉臵業投資有限公司，成交樓面地價：7,472元/平方米。 可比案例C宗地圖 位臵圖 （2）因素選擇 根據估價對象的用途及所處區域的地價影響因素，影響估價對象價格的主要因素有： A、交易時間：一般根據類似土地價格指數、價格變動率等方法確定交易時間修正係數。 B、交易情況：對交易行為中的一些特殊因素所造成的偏差進行修正，將可比案例交易價格修正成正常市場價格。 C、區域因素：主要有繁華程度、交通便捷度、公共配套設施完備程度、環境質量優劣度、城市規劃限制等。 D、個別因素：主要指位臵、宗地面積、宗地形狀、容積率、地勢、宗地進深、土地開發程度、商住比、土地使用年限、規劃限制等。 （3）比較因素說明表 比較因素說明表 估價對象 案例A 案例B 案例C 交易時間 2013-3 2012-07 2012-12 2013-01 成交價格（樓面地價） （元/平方米） —— 6,730 8,609 7,472 土地用途 居住用地 居住用地 居住用地 居住用地 出讓方式 —— 掛牌 掛牌 掛牌 價格類型 —— 公開市場價 公開市場價 公開市場價 區域 因素 區域等級 區級 區級 區級 小區級 交通便捷度 近「海上世界」公交站、地鐵口，有10餘條公交巴士通達，地鐵上蓋物業，交通便捷度較高。 近「寶華站」地鐵站，目前通往公交巴士較少，交通便捷度一般。 近「海上世界」公交站、地鐵口，有10餘條公交巴士通達，地鐵上蓋物業，交通便捷度較高。 目前沒有地鐵，僅有325等有限的幾條公交線路，交通便捷度較差 社區定位 近太子廣場、海上世界廣場，商業繁華度好。 近寶安區政府、熙龍灣，處於規劃建設中，目前商業繁華較差。 近太子廣場、海上世界廣場，商業繁華度好。 目前商業繁華度一般。 公共配套設施完善度 片區居住大量的國際人士，公共設施配套完善 目前，周邊公共配套設施較欠缺，不過未來配套完善。總體考慮，公共配套一般。 片區居住大量的國際人士，公共設施配套完善 周邊公共設施配套完善 周圍土地利用狀況 周邊土地利用以商業性辦公、居住用地等，產業領先、配套完善的特色城區。 周邊土地利用以商業性辦公、居住用地等，產業領先、配套完善的特色城區。 周邊土地利用以商業性辦公、居住用地等，產業領先、配套完善的特色城區。 周邊土地利用以商業性辦公、居住用地等，產業領先、配套完善的特色城區。 公用設施完善度 各項市政公用設施完善 各項市政公用設施完善 各項市政公用設施完善 各項市政公用設施完善 環境景觀 臨海邊，景觀較好 周邊景觀一般 臨海，位於半山腰，可觀海 周邊景觀一般 片區發展前景 蛇口新規劃出爐，新蛇口布局「一軸一心三核」，片區前海：新「特區」前景無限，片區發展前景較好。 2010年，蛇口新規劃出爐，新蛇口布局「一軸一心三核」，片區未來的濱水生活中心、辦公、商業、文化、體育、娛樂高發展較好。 發展較好。 度聚集，片區發展前景較好。 個別因素 宗地形狀 呈不規則形 呈不規則形 近矩形 近矩形 宗地內土地開發程度 紅線外六通，紅線內場地平整 紅線外六通，紅線內場地平整 紅線外六通，紅線內場地平整 紅線外六通，紅線內場地平整 臨街狀況 臨次幹道 臨主幹道 臨次幹道 臨次幹道 與商業中心的接近程度 較近 較近 較近 較近 容積率 2.07 ≤5.4 7.44 4.0 土地剩餘使用年限 61.16年 69 69 69 商住比 3% 0 0 17% 宗地面積（平方米） 77,253.08 14,308.52 14,787.82 47,175.81 工程地質條件 填海區，地質條件較薄弱 填海區，地質條件較薄弱 填海區，地質條件較薄弱 地質條件較好 其他限制條件 無 部分權益（僅住宅部分） 無 無 （4）比較因素修正表 比較因素修正表 估價對象 可比案例A 可比案例B 可比案例C 案例價格 —— 6,730 8,609 7,472 交易時間 100 110.38 108.28 108.28 土地用途 100 100 100 100 出讓方式 100 100 100 100 價格類型 100 100 100 100 區域因素 區域等級 100 102 100 98 交通便捷度 100 99 100 96 社區定位 100 96 100 98 公共配套設施完善度 100 98 100 100 周圍土地利用狀況 100 100 100 100 公用設施完善度 100 100 100 100 環境景觀 100 98 100 98 片區發展前景 100 100 100 100 個 別 因 素 宗地形狀 100 100 102 102 宗地內土地開發度 100 100 100 100 臨街狀況 100 102 100 100 與商業中心接近程度 100 100 100 100 容積率 100 102 102 102 宗地面積（㎡） 100 96 96 98 商住比 100 100 100 103 土地剩餘使用年限 100 101 101 101 規劃限制條件 100 98 100 102 工程地質條件 100 100 100 102 （5）編制比較因素條件指數表 根據待估宗地與比較案例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數表（詳見上表），比較因素指數確定過程如下： A、交易情況 1、土地用途修正 待估宗地與三個可比實例均屬於居住用地，不存在影響其交易價格的特殊因素，因此，本次評估不對土地用途進行修正。 2、出讓方式。三個可比案例均為掛牌出讓，屬於正常交易，因此，本次評估不對出讓方式進行修正。 3、價格類型。可比案例A、B、C的價格類型均為成交價格，因此，本次我們不對價格類型進行修正。 B、交易日期 根據國土資源部土地利用管理司和中國土地勘測規劃院發布的「中國城市地價動態監測」，2012年至2013年第二季度，深圳各類型用地地價增長率（環比）如下表： 年度 季度 綜合 商業 居住 2013 2 2.47% 2.90% 2.44% 1 4.22% 2.04% 5.70% 2012 4 1.96% 1.49% 1.94% 3 2.99% 0.93% 4.61% 2 1.44% 3.73% -0.19% 1 -2.31% -5.54% 0.02% 數據來源：中國地價網 本次估價時點為2013年6月30日，可比案例交易時間分別為2012年07月、2012年12月、2013年01月。估價對象與可比案例土地用途均為居住用地，與2012年第三季度進行比較得出交易期日修正係數分別為：1.1038、1.0828、1.0828。 C、區域因素 1、區域等級：分為市級、區級、街區級、花園小區級四個級別，以估價對象所屬區域等級指數設為100，各比較案例與之比較，每上升或下降一個級別，因素指數上升或下降2。 2、交通便捷度：主要考慮公共運輸便利程度，包括距公交站點距離，通往公交線路數量及方向等，分為交通便捷度高、較高、一般、較差四個等級，以待估宗地交通便捷度指數為100，每上升或下降一個等級，指數減少或增加1； 3、社區定位：主要考慮項目開發檔次，分為好、較好、一般、較差五個等級，以待估宗地片區社區定位為100，每上升或下降一個等級，指數上升或下降2； 4、公共設施完善度：主要考慮教育、醫療、購物、休閒、娛樂等因素，同時需要考慮未來配套建設的影響，分為完善、較完善、一般、較差等四個等級，以待估宗地公共設施完善度指數為100，每上升或下降一個等級，指數上升或下降2； 5、周圍土地利用狀況：分為好、較好、一般、較差四個等級，以待估宗地周圍土地利用狀況指數為100，每上升或下降一個等級，指數上升或下降2； 6、片區發展前景：分為好、較好、一般、較差四個等級，以待估宗地所在片區發展前景指數為100，每上升或下降一個等級，指數上升或下降2。 D．個別因素 1、宗地形狀：一般以矩形為最佳，其他如三角形、梯形、不規則形等都不便於利用，分為規則、較規則、不規則三個等級，以待估宗地形狀指數設為100，每上升或下降一個等級，指數上升或下降2； 2、土地開發程度：估價對象土地開發程度為六通一平，宗地內有建築物和構築物，宗地內已實現六通，而三個可比案例土地開發程度為五通一平及六通一平，分為三通一平、四通一平、五通一平、六通一平、七通一平五個等級，以待估宗地土地開發程度指數為100，每上升或下降一個等級，指數上升或下降1； 3、臨街狀況：分為臨主幹道、臨次幹道、臨小區支路、不臨街道四個級別，以估價對象臨街情況指數設為100，各比較案例與之比較，每上升或下降一個級別，因素指數上升或下降2。 4、容積率：在宗地面積一定的情況下，容積率越高，建築面積越大，土地利用效率越高，地價越高。容積率正是通過影響土地利用效率從而影響地價的。鑑於居住用地則是在容積率上升到達一定的程度，樓面地價不降反升。綜上，本次估價以估價對象容積率指數為100，則可比案例A、B、C容積率指數分別為102、102、102。 5、宗地面積：根據相關研究，土地面積對土地價格的影響因地而異，但是，最為普遍的認可就是宗地面積有其最合適的面積，太大太小均不利於土地利用。估價對象宗地面積77253.08平方米，而三個可比案例的宗地面積分別為14,308.52、14,787.82 、47,175.81平方米，根據對深圳市居住用地出讓地塊面積的調查了解，結合最有效利用原則及報酬遞增遞減原則，本次以估價對象宗地面積指數為100，可比案例宗地面積指數分別設為96、96、98。 6、商住比：待估宗地的商業物業建築面積為5000平方米，約佔居住建築面積的3%，案例A、B、C的商業建築面積佔居住面積的比例分別為0、0、17%，結合商業及居住物業的預期售價比例，本次估價對商住比在5%以內不進行修正，每上升5%，修正係數上升1%，因此，案例A、B、C的修正係數分別為100、100、103。 7、工程地質條件：是指各種對工程建築有影響的地質因素的總稱，如地形、地貌、地層巖性、地質構造、巖體天然應力狀態、水文地質條件、各種自然地質現象、巖土物理力學特性及天然建築材料的情況等。工程地質條件通過影響工程造價從而影響地價水平。 經估價人員調查了解，估價對象及可比案例A、B均位於填海區，工程地質條件相對薄弱，案例C不位於填海區，工程地質條件相對較好，本次估價不對可比案例A、B的工程地質條件進行修正，以估價對象工程地質條件為100，可比案例A、B工程地質條件指數均取100，C為102。 8、土地剩餘使用年限： 土地使用年限修正指數公式為： mnrrK)1/(11)1/(11.....式中：K——使用年限修正係數 r——土地還原率6％[土地還原率按評估基準日時中國人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率3％，再加上一定的風險因素調整值，按3％計] n——待估宗地土地使用年限 m——比較實例土地使用年限 可比案例A、B、C地塊的樓面地價含義均為成交時點最高使用年限70年的土地使用權價格，則本次測算對可比案例A、B、C土地剩餘使用年限進行修正，測算得出其修正係數分別為0.9895、0.9891、0.9890。 （6）市場比較法試算價格的確定 經過上述比較分析，測算出各比較案例經因素修正後的比準價格為：可比案例A：8,316元/平方米，比較案例B：9,241元/平方米，比較案例C：8,442元/平方米。經評估人員的具體分析，測算得出各比較案例經因素修正後的比準價格相距較大，考慮到：1，案例A有權益限制、區域因素及成交日期的影響；2，案例C位於光明新區，距離估價對象宗地較遠；3，案例B與估價對象均處於蛇口，且其他因素與估價對象最為相似，綜上所述，本次評估對案例A、B、C分別取0.2、0.5、0.3的權重，作為本次市場比較法的評估測算市場價格，具體詳見下表所示： 比較案例 案例A 案例B 案例C 交易價格 6,730 8,609 7,472 比準價格 8,316 9,241 8,442 權重 0.2 0.5 0.3 估價對象單價 8,820 元/平方米(取整至十位) （2） 剩餘法 剩餘法是指在求取估價對象的價格時，將估價對象的預期開發完成後不動產正常交易價格基礎上扣除預計的正常房屋開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅費，以價格餘額估算待估宗地價格的一種方法。 土地使用權價格=預期開發後房地產價值-房屋開發成本-管理費用及不可預見費-房屋公用設施專用基金-投資利息-開發利潤-銷售稅金-土地增值稅-買方購地應負擔的稅費 1、估價對象建設方案分析 根據委託方提供的資料，本項目建築定位如下：高尚的大型豪宅區，面積以中、大戶型為主，該項目控制高度為180米，根據此高度可以設計為3.2-3.5米的層高較高的精品戶型，將是本項目的一大設計亮點，內設大面積文化活動中心、社區服務中心，面對的客戶群體為在蛇口片區工作及生活的高端消費人群；具體建設方案如下：該項目是目前定位最高的豪宅項目，主要包括六棟5層多層住宅及兩棟51層179米高超高層住宅。多層住宅共120戶，一梯兩戶，電梯入戶，戶型為三房兩廳三衛加工人房，面積在210～230平米之間。超高層塔樓共434戶，戶戶看海。標準層根據海景資源及朝向分為5戶，其中兩戶南向直接看海戶型為四房三廳三衛加工人房，面積約335平米；另外兩戶東西斜向看海戶型為四房兩廳三衛加工人房，面積約255平米；還有一戶為兩房兩廳兩衛複式，面積220平米。塔樓頂層為複式大戶型住宅。交房標準為精裝修。項目會所位於超高層塔樓之間，提供泳池等健身服務設施。架空層及兩層地下室提供1300輛機動車停車位。社區配套及部分商業位於多層下面架空層的沿街部分。 對於估價對象建設方案的分析： 1) 蛇口物業市場特點 蛇口片區與深圳其他地段相比，其住宅物業市場的特點主要表現為： 產業因素：蛇口片區產業類型主要為港口物流類和高科技信息類，此外，蛇口已經成為海洋石油企業的總部所在地和後勤基地。因此，蛇口物業市場基本上自成一體，其客戶構成與片區產業類型關係密切，以石油及石油相關類、物流貨運類以及高科技信息IT類企業為主，這些客戶通常都能承受較高的辦公及居住用房支出，這和深圳市其他區域物業市場的客戶群構成有著明顯區別。 人文因素：蛇口基礎設施和配套齊全，山海景觀資源得天獨厚，常住人口構成獨具特色，這些方面結合在一起，使蛇口片區形成在深圳較為獨特的人文環境，辦公、居住、消費、休閒等十分便利。 基礎設施：隨著南山商業文化中心區的逐步成熟，西部通道的通車，蛇口東填海區開發速度的加快，地鐵2號線的開通，南油工業區、蛇口工業區的升級改造，加上前海中心定位、規劃的輻射、影響，蛇口片區的商業、交通與生活配套等的進一步完善，使得更多的房地產開發商及房地產投資商看好這一片區的重要原因。 2) 蛇口住宅市場需求分析 通過對蛇口片區物業市場現狀的分析，蛇口片區具有別的片區無法相比的優勢，基礎設施正在逐步完善，具有獨特的自然景觀，我們認為未來幾年蛇口物業市場需求將會持續向好。 一是由於深圳市經濟社會的快速穩定發展，蛇口片區由工業區轉為高新科技、港口物流等產業發展區，蛇口片區物業市場原有的主要客戶群--石油及石油相關類、物流貨運類以及高科技信息IT類企業不斷發展壯大，已經或即將產生對住宅面積或檔次方面更高的需求。 二是隨著深港合作的不斷深化和蛇口片區港口物流業、高科技信息IT業日益迅猛的發展，片區人文環境不斷完善，特別是西部通道的開通，使蛇口半島將成為全國最大陸路口岸，極大地節省香港往來大陸各地通勤成本，為蛇口帶來可觀的物流、人流。會有更多的企業及人員入駐蛇口片區，在深圳，蛇口是外籍人員的集中地，物業價格上漲幅度可觀。近年來蛇口片區新建了大量的高尚住宅區，這些住宅區依託蛇口片區得天獨厚的山海景觀資源和獨一無二的人文環境，陸續吸引了眾多有著良好的專業背景和較為雄厚的經濟實力的企業白領人士和港澳籍居民的入住，可以說是供求兩旺，而蛇口自身短期內可供開發的商品房用地十分有限，因此，這塊市場在未來較長時間內將炙手可熱。隨著外資公司在深圳、尤其在南山片區的數量迅速增長，南山的高端物業市場還將進一步擴大，行情將繼續看好。 三是近年來深圳陸續建造了相當數量形式各異、檔次高中搭配的大型住宅物業樓，在南山區有深圳灣一號、伍茲公寓、三湘海尚等，樓盤未推出就得到市場追捧，顯現出蛇口片區的住宅房地產市場發展空間和潛力。 四是經過本輪房地產宏觀調控，隨著深圳房地產市場逐步回歸理性，市場需求將大幅釋放，蛇口片區的價值也將日益凸顯。但是在新蛇口規劃下，片區更新、改造將不斷加速，加上蛇口東填海區仍有大量儲備待開發土地，區域高端住宅市場競爭也將加劇。 綜上，未來幾年，蛇口片區房地產需求旺盛，住宅產品將進一步朝著高端化、差別化方向發展，但也存在一定的競爭。 2、市場調查 1) 深圳市區類似樓盤案例調查分析 估價對象深圳市南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地（海上世界二類居住用地）位於深圳市南山區蛇口工業區海上世界片區規劃範圍內,項目東面、南面臨蛇口灣，定位為高尚的大型豪宅區。 近年來深圳陸續建造了相當數量形式各異、檔次高中搭配的大型住宅物業樓，在南山區有深圳灣一號、伍茲公寓、三湘海尚等，樓盤未推出就得到市場追捧，顯現出蛇口片區的住宅房地產市場發展空間和潛力。 ◆深圳灣一號 深圳灣一號位於南山東濱路與科苑大道交匯處西北側，緊鄰深圳灣內湖的一線海景地塊，也是從南側深圳灣口岸所看到的第一個項目，總用地面積46084.47平米，總建築面積358000㎡，建築高度70-250米，將建成後海地區標誌性建築群，項目配套主要有：教育：北京師範大學南山附屬學校、北京師範大學南山附屬中學、北京師範大學南山附屬小學、後海小學、紅黃藍親子園、荔香中學等；購物：
人人樂購物廣場、蛇口沃爾瑪、華潤萬家便利超市、通家樂購物廣場、海客隆超級市場、滿家福超級市場等；醫療：王晶口腔診所、亞灣大藥房等；銀行：
工商銀行、
招商銀行等。項目主力戶型為五居室430平米。現銷售均價為820000元/平方米。 南海玫瑰園二期 南海玫瑰園一期 ◆伍茲公寓 伍茲公寓位於南山區蛇口工業區望海路和工業二路交匯處，東臨望海路，南臨南海酒店，西面為碧濤苑、碧濤別墅,西北面為海景廣場，北鄰海上世界停車場。由3棟28層高的住宅樓組成，共280套，全部為180平方米左右的大戶型。擁有半山生活環境，擁有國際化的生活品質；育才系列學位，省一級學校，所處之地文化氛圍濃厚；附近大型商業圈，僅公交5站範圍內。公交出行主要依靠南海大道，有很多到達深圳其他地方的公交線路。 ◆三湘海尚 三湘海尚項目總佔地92747平方米，為後海片區最大的住宅小區。建築面積185495平方米，其中住宅約15.2萬平米，商業3.3萬平米。容積率2.0，綠化率90%，建築覆蓋率11%。由9棟高層(建築高度分別為70米、90米、100米)及5排多層住宅組成；全架空，全板式設計，戶戶南北通透。 2) 項目周邊商業房地產市場 ◆卓越中心大道 商業類型：住宅底商，臨街商鋪。 商業規模：800米純街鋪。 臨街狀況：科苑大道西，招商路與工業八路之間。 經營業態：地產中介、洗衣、休閒娛樂、美容美髮、咖啡、酒吧、便利店等。 出租率：出租率70%左右。 租金水平：150～260元/平方米左右，售價8-12萬元/平方米左右。 ◆海月花園二期商鋪 海月花園位於海月路與工業八路交匯處，海月路東、東濱路南、後海濱路以西。距離後海大道步程約5分鐘。樓盤北面是藍月灣畔、南面是正在建設中的天驕華庭，目前該小區商鋪租金水平140-260元/平方米，售價約為7-10萬元/平方米左右。 ◆南海玫瑰花園三期 商業形態：住宅底商;商業規模：共12間，建築面積2490.81平方米; 臨街狀況：臨金世紀路，與半島城邦一期隔路相望;經營業態：主要經營地產中介，部分經營便利店、藥店、美容等;出租率：整體出租率約70%左右，空臵商鋪主要位於臨海位臵;租金水平：月租金150～350元/平方米之間，售價：75000～95000元/平方米之間。 ◆海韻嘉園 商業形態：住宅底商；商業規模：共117間，分為東、中、西三個區，建築面積8174.46平方米；臨街狀況：臨望海路，距路肩約20米左右，有綠化和護欄相隔；經營業態：餐飲、茶葉、銀行、商行、便利店、文具、地產中介、美容、乾洗店等；出租率：臨望海路和公園路出租狀況較好，整體出租率在70%以上，尤其是近新一佳部分，臨蛇口老街和內街鋪經營狀況較差，整體出租率不足30%；租金水平：臨望海路及公園路外鋪租金在160～250元/平方米左右，臨蛇口老街外鋪租金在150-180元/平方米左右，內鋪月租金大致在80～100元/平方米左右。外鋪售價大致在8～10萬元/平方米左右，內鋪大致在5.5～6.5萬元/平方米左右。 3、 預期開發價值的測算 1) 估價對象開發完成後價值預算（以住宅為例） ①選擇交易實例： 經評估人員對房地產市場進行調查，根據交易時間接近、用途相同、地段相似的原則，仔細篩選，確定以下三個樓盤作為比較交易案例，詳細資料見下表： 表一： 比較案例基本情況表 案例 比較案例1 比較案例2 比較案例3 項目名稱 深圳灣一號 伍茲公寓 三湘海尚 效果圖 位臵 南山東濱路與科苑大道交匯處 望海路和工業一路交匯處 工業八路與後海濱路交匯處 檔次定位 住宅,豪宅 住宅,豪宅 住宅,豪宅 均價 82,000元/平方米 65,000元/平方米 65,000元/平方米 裝修情況 帶精裝修 帶精裝修 帶精裝修 銷售時間時間 2013/6 2013/6 2013/6 ②建立比較因素條件說明表 參與比較的因素條件應是對估價對象與比較案例之間的價格差異產生作用的因素；通過對估價對象與三個比較案例各自特點的分析，本次估價選擇了交易時間、交易情況、區域因素和個別因素等因素進行比較，具體詳見下表： 表二：比較案例及影響因素說明 估價對象 內 比較因素 容 宗地建設項目 比較案例1 比較案例2 比較案例3 物業名稱 待估物業 深圳灣一號 伍茲公寓 三湘海尚 物業位臵 南山區海上世界東側望海路南 南山東濱路與科苑大道交匯處 望海路和工業一路交匯處 工業八路與後海濱路交匯處 物業用途 住宅 住宅 住宅 住宅 交易情況 --- 整體銷售均價 整體銷售均價 整體銷售均價 交易時間 --- 2013/6 2013/6 2013/6 區 域 因 素 區域功能定位 濱海特色文化休閒娛樂中心、高端商務辦公和居住生活聚集區 高端居住、居住生活聚集區 高端居住、居住生活聚集區 高端居住、居住生活、商業聚集區 距市級商務中心距離 距離市級商業區較遠 距離市級商業區較近 距離市級商業區較遠 距離市級商業區較遠 商服繁華度 區域目前商服繁華度一般，未來繁華度較高 周邊目前商服繁華度較高，未來繁華度較高 區域目前商服繁華度一般，未來繁華度較高 區域目前商服繁華度一般，未來繁華度較高 交通便捷度 交通便捷度較好 交通便捷度較好 交通便捷度較好 交通便捷度較好 公共設施完善度 周邊公共設施完善度較高 周邊公共設施完善度較高 周邊公共設施完善度較高 周邊公共設施完善度較高 基礎設施完善度 基礎設施較完善度較高 基礎設施完善度較高 基礎設施完善度較高 基礎設施完善度較高 環境質量 環境質量較好 環境質量較好 環境質量較好 環境質量較好 個別 因 素 小區規模 較高 較高 較高 較高 建築密度 建築密度較低 建築密度較低 建築密度較低 建築密度較低 戶型設計 好 好 較好 好 車位配比 規劃總戶數約1752戶，車位數約1,600個，車位比為1：0.91 1：0.7 1：2 1：1 景觀狀況 緊鄰深圳灣，北眺大南山，景觀好 景觀一般 景觀好 景觀好 物業管理 待定 --- --- 世邦魏理仕 小區自身配套 配套有5000㎡社區商業街、警務室、幼兒園等，自身配套較完善。 配套有幼兒園、會所，自身配套較完善 自身配套較完善 自身配套較完善 ③因素比較修正係數表： 表三：比較因素條件指數 估價對象 內 比較因素 容 宗地建設項目 比較案例1 比較案例2 比較案例3 物業名稱 待定 深圳灣一號 伍茲公寓 三湘海尚 交易情況 --- 100/100 100/100 100/100 交易時間 --- 100/100 100/100 100/100 區 域 因 素 區域功能定位 100 100 100 100 距市級商務中心距離 100 102 100 99 商服繁華度 100 102 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 公共設施完善度 100 100 100 100 基礎設施完善度 100 100 100 100 環境質量 100 100 100 100 修正係數 1.0000 0.9612 1.0000 1.0101 個別因素 小區規模 100 100 100 100 建築密度 100 100 100 100 戶型設計 100 100 99 100 車位配比 100 100 100 100 景觀狀況 100 98 100 100 物業管理 100 100 100 100 小區自身配套 100 100 100 100 修正係數 1.0000 1.0004 1.0001 1.0000 比準價格(元/ ㎡) —— 78,850 65,007 65,657 交易情況修正：根據對可比案例的調查了解，可比案例均為正常銷售，因此無須對交易情況進行修正。 交易時間修正：比較案例銷售時間均為2013年6月，故無須對交易時間進行修正。 區域因素修正： ●區域功能定位：以估價對象所在區域規劃功能定位指數為100，各比較案例與之比較，根據未來發展潛力及重要性進行修正； ●商服繁華度：分為繁華度高、較高、一般、較低、低五個級別，將估價對象所在區域繁華度指數設為100，各比較案例與之比較，每上升或下降一個級別，因素指數上升或下降2。 ●交通便捷度：將交通便捷度分為高、較高、一般、低四個級別，以估價對象交通便捷度指數設為100，各比較案例與之比較，每上升或下降一個級別，因素指數上升或下降2。其中，交通便捷度高是指臨主幹路，距公交站點距離100米左右；較高是指臨次幹路，距公交站點150米左右；一般是指臨支路，距公交站點200米左右，低是指臨巷道，距公交站點距離200米以上。如果發生交叉，可以適當考慮相抵。 ●距市、區級商務中心距離：分為近、較近、一般、較遠、遠五個級別，以估價對象距市、區級商務中心距離指數設為100，各比較案例與之比較，每上升或下降一個級別，因素指數上升或下降2。要充分考慮片區內商務中心對其的影響。 ●公共設施完善度：分為高、較高、一般、較低、低五個級別，以估價對象現狀及未來公共設施完善度設為100，各比較案例與之比較，每上升或下降一個級別，因素指數上升或下降2。其中，完善度高是指周圍醫院、學校、商場、銀行、郵局、餐飲、娛樂等配套齊全，同時還要考慮配套的數量、質量因素。 ●基礎設施完善度：分為高、較高、一般、較低、低五個級別，以估價對象現狀及未來基礎設施完善度指數設為100，各比較案例與之比較，每上升或下降一個級別，因素指數上升或下降2。其中，完善度高是指「七通一平」（或六通一平），每降低一通級別降低一級。 ●環境質量：分為好、較好、一般、較差、差五個級別，以估價對象所在區域環境質量指數設為100，各比較案例與之比較，每上升或下降一個級別，因素指數上升或下降2。其中，環境質量評價指標包括汙染、噪音情況，人文環境（周邊主要居住人群收入、學歷、職業等）、自然景觀（包括距離公園、大海的遠近）等情況。 個別因素修正： ●社區建築：根據估價對象建築面積規模分為大、較大、適中、較小、小四個級別，以估價對象建築規模指數設為100，各比較案例與之比較，每上升或下降一個級別，因素指數上升或下降2。 ●建築密度：分為低、較低、一般、較高、高五個級別，以估價對象建築密度指數設為100，各比較案例與之比較，每上升或下降一個級別，因素指數上升或下降2。 ●戶型設計：以估價對象戶型設計情況設為100，各比較案例與之比較，根據各項目戶型結構、面積大小、通風採光情況、方正情況、贈送面積情況、市場需求度等進行修正。 ●車位配比：以估價對象車位配比情況設為100，各比較案例與之比較，按車位配比高低進行修正。 ●景觀狀況：分為好、較好、一般、差四個級別，以估價對象景觀狀況設為100，各比較案例與之比較，每上升或下降一個級別，因素指數上升或下降2。 ●物業管理水平：分為高檔、中檔、一般、差四個級別，以估價對象物業管理指數設為100，各比較案例與之比較，每上升或下降一個級別，因素指數上升或下降2。 ●社區自身配套：分為完善、較完善、一般、差四個級別，以估價對象自身配套指數設為100，各比較案例與之比較，每上升或下降一個級別，因素指數上升或下降2。 ●離地鐵站點距離：分為地鐵物業、較近、較遠、遠四個級別，以估價對象離地鐵站點距離指數設為100，各比較案例與之比較，每上升或下降一個級別，因素指數上升或下降2。 ④確定估價對象價格 經過上述比較分析，測算出各比較案例經因素修正後的比準價格,根據各比較案例的區位、規模、定位、產品等特徵確定案例一、案例二、案例三的權重，由於伍茲公寓緊臨估價對象宗地，檔次與區位等因素與估價對象項目具有較大的相似性，而案例一與案例三在可比性上則要稍差，因此，對三個案例的權重分別為0.3、0.4、0.3，估價對象價格確定具體如下表所示： 表四：估價對象價格確定表 比較案例 案例一 案例二 案例三 樓盤名稱 深圳灣一號 伍茲公寓 三湘海尚 比準價格 78,850 65,007 65,657 權重係數 0.3 0.4 0.3 住宅預期銷售均價 69,355元/平方米 取整至十位 69,360元/平方米 同理，運用同樣的方法可得出估價對象商業用房預期銷售均價為82,830元/平方米(詳細測算過程見附件八)。 2) 估價對象預期開發價值 預期開發價值=151,830×69,360+5,000×82,830 =1,094,507.88(萬元) 3) 房屋開發成本 房屋開發成本主要包括前期費用、主體工程、基礎工程、水電安裝、消防工程、通訊工程、室外配套工程、燃氣工程等項目，根據《深圳市建築工程價格信息》及項目的自身狀況，估算其開發成本為： 綜上，估價對象房屋開發成本為146,130.54萬元 4) 前期工程費 前期工程費用主要為工程建設其他費用，包括勘察測量費、規劃設計費（包含可行性研究費用）、臨時供水供電、場地平整、臨時道路、建設單位管理費、招投標代理費等費用。項目的前期工程費用具體詳見下表。 項目前期費用計算表 序號 費用名稱 計算基數 計算結果（元/平方米） 1 建設單位臨時設施費用 建安工程費用的1% 91.33 2 建設單位管理費 建安工程費用的0.8%--1% 73.07 4 前期諮詢費 建安工程費用的0.2% 18.27 5 工程設計費 建安工程費用的3%-5% 273.99 6 工程勘察費 工程設計費的30% 82.20 7 施工圖審查費 工程設計費的10% 27.40 8 工程造價諮詢費 建安工程費用的0.3% 27.40 9 工程建設監理費 建安工程費用的2% 182.66 10 招標代理費 建安工程費用的0.14% 12.79 11 工程招投標交易服務費 建安工程費用的0.14% 12.79 12 工程保險費 建安工程費用的0.1% 9.13 13 工程建設質檢費 高層每平方米2.5元，多層2元 2.50 14 工程建設安監費 建安工程費用的0.1% 9.13 15 工程定額測定費 建安工程費用的0.1% 9.13 16 竣工圖編制費 工程設計費的8% 21.92 17 合計 —— 853.71 綜上，估價對象開發前期費用為853.71元/平方米，則前期開發費為：=853.71×160,000= 13,659.37（萬元)。 5) 管理費用 指房地產開發商為組織和管理房地產開發經營活動所必要的費用，包括房地產開發商的人員工資及福利費、辦公費等，一般取土地取得成本與房屋開發成本之和的1.5%～5.0%。根據深圳市同類房地產開發項目的調查，目前，管理費用比率一般在2%～5%，考慮到估價對象的基本情況及市場調查，結合估價經驗，確定估價對象房地產開發的管理費用為總地價（其中包括地價及購買土地時應承擔的稅費）及開發成本的3%； 管理費用＝（地價+購買土地時買方應負擔的稅費+房屋開發成本）×3% ＝（1＋3.1%）×3%地價＋146,130.54×3% =0.031地價＋4,383.92 （萬元) 6) 不可預見費 不可預見費又稱為預備費，是指考慮開發建設期可能發生的風險因素而導致的建設費用增加的這部分內容。按照風險因素的性質劃分，預備費又包括基本預備費和價差預備費兩大種類型。基本預備費一般按照建築工程費、設備安裝工程費、設備購臵費、工器具購臵費及其他工程費）之和乘以一個固定的費率計算。價差預備費是指建設項目在建設期間內由於價格等變化引起工程造價變化的預測預留費用，內容包括：人工、材料、施工機械的價差費，建築安裝工程費及工程建設其他費用調整，利率、匯率調整等增加的費用。計算方法一般是根據國家規定的投資綜合價格指數，按估算年份價格水平的投資額為基數，採用複利方法計算。根據深圳市同類房地產開發項目的調查，不可預見費一般為房地產開發成本的3.0%～6.0%，考慮到估價對象的實際情況及市場調查，結合估價經驗，本次不可預見費用率取房屋開發成本、前期費用、管理費用的5.0%。 ＝（146,130.54＋13,659.37 +0.031地價＋4,383.92）×5% ＝0.0015地價+8,208.69 （萬元） 7) 銷售費用 銷售費用是指預售未來開發完成的房地產或者銷售已經開發完成的房地產所必要的費用,包括廣告費、銷售資料製作費、樣板房或樣板間的建設費、售樓處建設費、銷售人員費用或者銷售代理費用等。根據調查,目前深圳市類似項目的銷售代理費為預期銷售收入的0.8～1.5%，深圳市類似項目的廣告費、銷售資料製作費、樣板房或樣板間的建設費、售樓處建設費用等為預期銷售收入的0.8～1.5%，估價人員結合估價對象預期開發項目的情況，結合市場分析及估價人員經驗，銷售費用取預期銷售收入的3%。 銷售費用＝預期開發價值×3% ＝1,094,507.88×3%=32,835.24（萬元） 8) 銷售稅金 銷售稅金是指預售未來開發完成的房地產或者銷售已經開發完成的房地產應由賣方(在此為房地產開發商)繳納的稅金,主要包括銷售稅金及附加(營業稅、城市維護建設稅和教育附加)、印花稅。根據國家及深圳市稅法的相關規定，營業稅稅率為5%，印花稅的稅率為0.05%，計稅依據為銷售不動產的銷售額。城市維護建設稅的稅率為營業稅7%，教育費附加的稅率為營業稅的3%。另根據深圳市土地增值稅的有關規定，本次估價土地增值稅按3%預徵，以上稅費合計為銷售不動產銷售額的8.65%。則： 銷售稅金=預期開發價值×8.65% ＝1,094,507.88×8.65%=94,674.93（萬元） 9) 投資利息 投資利息是指在房地產開發完成或銷售之前發生的所有必要費用應計算的利息，包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息。根據《深圳市建設工程施工工期標準》（2006），類似項目的正常建設期為3年，銷售期為1年，利率取中國人民銀行於估價基準日公布的一至三年期貸款年利率6.15%。本次估價中假設項目建設的資金在整個開發期內均勻投入，則開發成本計息周期為項目建設期的1/2，土地取得成本計息周期為3年。以上述地價、房屋開發成本、其他費用、管理費用、銷售費用之和為計息基數，按複利計算。 投資利息=（地價+購買土地時買方應負擔的稅費）×[(1+利率)^3－1]＋（開發成本+前期費用+管理費用＋不可預見費用＋銷售費用）×[(1+利率)^(3/2)-1] ＝(地價+0.031地價×[（1+6.15%）^3-1]+（146,130.54＋13,659.37 +0.031地價＋4,383.92＋0.0015地價+8,208.69+32,835.24）×[(1+6.15%)^1.5-1] =0.202地價+19,219.49（萬元） 10)開發利潤 開發利潤是指房地產開發商的利潤，是該類房地產開發項目在正常條件下房地產開發商所能獲得的平均利潤。通常按照一定基數乘以相應的利潤率來計算。本次測算以地價、房屋開發成本、其他費用、管理費用、銷售費用為計算基數。 本次估價對象開發項目定位為高尚住宅，根據項目的實際情況及項目的投資結構比例、項目規模與開發期，結合國家計委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》（計投資[2006]530號）文及深圳市房地產市場狀況，目前深圳市類似房地產開發項目的投資利潤率為20%-30%，本次估價的投資利潤率取值為26%。 開發利潤＝(地價+購買土地時買方應負擔的稅費+房屋開發成本+前期費用+不可預見費＋管理費用+銷售費用)×投資利潤率 =（1.031地價+146,130.54＋13,659.37 +0.031地價＋4,383.92＋0.0015地價+8,208.69+32,835.24）×26% =0.2765地價+53,356.62（萬元） 11)購買土地時買方應負擔的稅費 根據稅法及中央和深圳市政府的有關規定，購買土地時買方應負擔的稅費通常只交納土地登記費和契稅，登記費為購買土地的價格的0.1%，契稅為購買土地的價格的3%，共計3.1%。 購買土地時買方應負擔的稅費=0.031×地價 12)房屋公用設施專用基金 根據《深圳市房屋公用設施專用基金管理規定》（深府（2006）40號）的相關規定，開發建設單位在房屋竣工交付時，應當按規定交清該項目應交納的專用基金。項目位於深圳市南山區，位於深圳特區內。根據專用基金的交納標準：「特區內，在1999年6月30日以後竣工交付的的房屋項目，按除地價以外的建設總投資2%的比例執行。」 公用設施專用基金＝除地價以外的建設總投資×2% =（146,130.54＋13,659.37 +0.031地價＋4,383.92＋0.0015地價+8,208.69）×2% =0.0006地價+3,447.65（萬元） 13)地價計算 地價＝預期開發價值-開發成本-前期費用-管理費用-不可預見費-投資利息-銷售費用-銷售稅金-開發利潤-買方購地應負擔的稅費-房屋公用設施專用基金 =1,094,507.88-146,130.54-13,659.37 -0.031地價-4,383.92-0.0015地價-8,208.69-32,835.24-0.202地價-19,219.49-94,674.93-0.2765地價-53,356.62-0.031地價-0.0006地價-3,447.65 =464,858（萬元） 則：樓面地價=464,858萬元÷160,000平方米 =29,054（元/平方米） （三）估價結果的確定 我們認為市場比較法和剩餘法都是通過不同的計算途徑評估地價的方法，其評估結果可以採用算術平均、加權平均或以某一種價格為主等方法中的一種確定估價結果。在確定最終評估結果時，我們根據評估方法的適宜性、可信程度、可操作性，參考此次評估目的、估價對象所在區域地價水平、並結合估價師經驗等綜合決定估價結果。 估價對象所在區域市場比較案例數量有限，所選可比案例所在區域有的為臨近區域，有的相距甚遠，各案例的成交條件均有嚴格的限制因素，交易情況差異較大，各案例在開發強度與開發檔次與估價對象宗地相比，差異較大，與待估宗的區域狀況嚴重不對稱，案例可比性受到較大程度的影響，對其成交價格的比較修正又受到市場比較法技術規範要求的限制，案例的可比性與測算結果的準確性具有很大限制，故本次評估不考慮該測算方法的評估結果。 根據深圳市南山區蛇口海上世界片區整體規劃方案，海上世界由海上世界中心廣場、船前廣場、明華輪、船尾廣場和船後廣場組成五部分組成，突出建築與「山·海」間景觀的融合，總商業面積約為9萬㎡，與地鐵無縫連結，打造集購物、餐飲、休閒和娛樂於一體的體驗式、休憩式國際濱海休閒街區，滿足市民多方位需求。由此可以看出，海上世界片區的發展前景及潛在價值巨大。剩餘法是從項目建成後房地產市場狀況和建造時的投資成本反映估價對象的地價水平，對建造時的投資成本及未來市場的發展趨勢均採用估價時點時的房地產市場狀況，充分考慮了估價時點房地產市場狀況對估價對象價格的影響因素和規劃條件下估價對象宗地最有效利用。因此能夠更為客觀反映估價對象的地價水平。 從估價結果看，兩種方法的試算結果有較大差異，根據上述對兩種估價方法的應用評價，結合估價人員對深圳市土地市場價格的調查，本次估價人員決定僅取剩餘法結果為最終估價結果。 則估價結果見下表（地價結果確定表）。 地價結果確定表 序號 估價方法 估價結果 權重 計算結果 樓面地價（無/㎡） 總地價（萬元） 樓面地價（無/㎡） 總地價（萬元） 1 剩餘法 29,054 464,858 1 29,054 464,858 2 市場比較法 8,820 141,120 0 則：總地價為剩餘法測算的總地價464,858（萬元） 地面單價＝宗地價/用地面積 =464,858×10,000÷77,253.07 =60,173（元/平方米） 估價對象用地面積：77,253.07平方米 計容積率建築面積：160,000平方米 單位樓面地價：29,054元/平方米 單位面積地價：60,173元/平方米 總 地 價：464,858萬元 大寫人民幣： 肆拾陸億肆仟捌佰伍拾捌萬元整 宗地估價結果詳見《土地估價結果一覽表》。 附 土地估價結果一覽表 估價機構：深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 估價報告編號：深同誠(2013A)（技）字03YQC第002號 估價基準日：2013年6月30日 土地使用權性質：出讓 估價期日的土地使用者 宗地名稱 用地 編號 宗地位臵 估價期日的用地性質 估價設定的用地性質 容積率 估價期日的實際開發程度 估價設定的開發程度 剩餘土地使用權年限(年) 土地面積 (平方米) 單位面積地價(元/㎡) 樓面地價(元/㎡) 總地價 (萬元) 深圳招商房地產有限公司 南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地 2010-303-0007 東、南臨深圳市南山區蛇口灣，西北臨深圳市南山區望海路 二類居住用地 二類居住用地 2.07 紅線外六通（供水、排水、通路、通電、通訊、通氣）宗地內平整 紅線外六通（供水、排水、通路、通電、通訊、通氣）宗地內平整 61.16 77,253.07 60,173 29,054 464,858 一、上述土地估價結果的限定條件（見下表） 1、土地權利限制：（見表） 2、基礎設施條件：（見表） 3、規劃限制條件：（見表） 4、影響土地價格的其他限制條件：（見表） 土地估價結果限定條件表 宗地名稱 地面平整狀況 周圍道路狀況 供電狀況 供水狀況 排水狀況 供暖狀況 供氣狀況 通訊條件 土地權利限制 規劃限制 影響土地價格的其他限定條件 南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地 平整 通路 市政供電 市政供水 市政排水 — 市政供氣 市政通訊 無 住宅套型建築面積均90平方米以上 無 二、其他需要說明的事項 1、本次估價對象權利狀況、土地面積、建築規模等數據指標以《房地產證》（深房地字第4000535504號）、《建設用地規劃許可證》（深規土許ZG-2010-0086號）及土地使用權人與深圳市規劃和國土資源委員會第二直屬管理局籤訂的《增補協議書》[（2011）88029號]為依據，其中不計容積率建築面積根據委託方提供的停車位數1,600個，按照每個車位40平方米計算得出。若與最終實際情況不符，則估價結果應作相應的調整。特此提醒報告使用人注意。 2、本報告假定土地使用權價格在地價定義的條件下生效，如上述條件發生變化，則估價結果應進行調整或重新估價。 估價機構：深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 二○一三年八月二十一日 第四部分 附 件 附件一：宗地位臵示意圖 附件二：宗地現狀照片 附件三：委託方提供的產權證及其它有關資料 附件四：估價機構資質證書 附件五：籤字土地估價師證書 附件六：2012年12月31日價格的補充說明 附件七：評估過程說明 附件八：商業預期售價市場法測算過程 附件九：關於開發利潤金額的專項說明 附件十：《深圳市規劃和國土資源委員會準予行政許可決定書》（文號：88-201100013） 附件一：評估物業位置圖 物業位置圖 估價對象地理位置 附件二：物業照片 估價對象地塊現狀 估價對象地塊現狀 估價對象地塊現狀 估價對象地塊現狀 估價對象地塊現狀 待估宗地南海濱走廊 附件三：委託方提供的產權證及其它有關資料 附件四：估價機構資質證書 附件五：籤字土地估價師證書 附件六：2012年12月31日價格的補充說明 關於深圳市南山區蛇口海上世界2010-303-0007號宗地土地使用權價格於2012年12月31日價值的補充說明 根據中國地價監測網的監測數據，2013年第1季度及第2季度的居住用地的地價增長率分別為5.70%、2.44%，據此，本次估價對象宗地於2012年12月31日滿足本次估價目的的前提下的樓面地價為26,830元/平方米，總價為429,280萬元。 特此說明！ 深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 2013年8月21日 附件七：評估過程說明 評估過程說明 根據《城鎮土地估價規程》、《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範（試行）》及2013版《廣東省土地估價技術報告評估標準》，常用的地價估價方法有市場比較法、收益還原法、剩餘法（假設開發法）、成本逼近法、基準地價係數修正法等，估價方法的選擇應按照土地估價技術規則，根據各種方法的適用範圍，結合估價項目的具體特點以及估價目的進行，估價結果最終取值可以取算術平均值，亦可取加權平均值，甚至可以取眾數或者其中某一價格，確定估價結果。 在確定最終評估結果時，根據評估方法的適宜性、可信程度、可操作性，參考評估目的、估價對象所在區域地價水平、並結合估價師經驗等綜合決定估價結果。 估價對象所在區域市場比較案例數量有限，所選可比案例所在區域有的為臨近區域，有的相距甚遠，各案例的成交條件均有嚴格的限制因素，交易情況差異較大，各案例在開發強度與開發檔次與估價對象宗地相差較大，與待估宗的區域狀況不對稱，案例可比性受到較大影響，對其成交價格的比較修正又受到市場比較法技術規範要求的限制，案例的可比性與測算結果的準確性具有很大限制。 根據深圳市南山區蛇口海上世界片區整體規劃方案，海上世界由海上世界中心廣場、船前廣場、明華輪、船尾廣場和船後廣場組成五部分組成，突出建築與「山.海」間景觀的融合，總商業面積約為9萬㎡，與地鐵無縫連結，打造集購物、餐飲、休閒和娛樂於一體的體驗式、休憩式國際濱海休閒街區，滿足市民多方位需求。由此可以看出，海上世界片區的發展前景及潛在價值巨大。剩餘法是從項目建成後房地產市場狀況和建造時的投資成本反映估價對象的地價水平，對建造時的投資成本及未來市場的發展趨勢均採用估價時點時的房地產市場狀況，充分考慮了估價時點房地產市場狀況對估價對象價格的影響因素和規劃條件下估價對象宗地最有效利用。因此能夠更為客觀反映估價對象的地價水平。 從估價結果看，兩種方法的試算結果相差兩倍以上，根據上述對兩種估價方法的應用評價，結合估價人員對深圳市土地市場價格的調查，本次估價人員決定僅取剩餘法結果為最終估價結果。附件八：商業預期售價市場法測算過程 商業預期售價市場法測算過程 比較案例及影響因素說明表 估價對象 內 比較因素 容 宗地建設項目 比較案例1 比較案例2 比較案例3 物業名稱 待估物業 海月花園二期 卓越中心大道 海韻嘉園 物業用途 商業 商業 商業 商業 交易價格 75800 100000 81900 交易情況 --- 轉讓 轉讓 轉讓 交易時間 --- 2013/6 2013/6 2013/6 區 域 因 素 區域功能定位 住宅小區 住宅小區 住宅小區 住宅小區 距市級商務中心距離 較近 較近 較近 較近 商圈等級 區級 區級 區級 區級 商服繁華度 區域目前商服繁華度一般 區域目前商服繁華度一般 目前商服繁華度較高 目前商服繁華度較高 交通便捷度 交通便捷度較好 交通便捷度較好 交通便捷度好 交通便捷度好 公共設施完善度 周邊公共設施完善度較高 周邊公共設施完善度較高 周邊公共設施完善度較高 周邊公共設施完善度較高 基礎設施完善度 基礎設施較完善度較高 基礎設施完善度較高 基礎設施完善度較高 基礎設施完善度較高 個別 因 素 商業類型 住宅底商 住宅底商 住宅底商 住宅底商 商業規模 一般 較低 較高 一般 層高 較高 較高 較高 較高 寬深比 合適 合適 合適 合適 臨街狀況 一面臨街 一面臨街 一面臨街 一面臨街 周邊人流量 一般 一般 一般 較少 距離地鐵站點、公交站臺距離 較近 較近 較近 一般 昭示性 較好 較好 較好 較好 因素比較修正係數表 估價對象 內 比較因素 容 宗地建設項目 比較案例1 比較案例2 比較案例3 物業名稱 待定 海月花園二期 卓越中心大道 海韻嘉園 交易情況 --- 100/100 100/100 100/100 交易時間 --- 100/100 100/100 100/100 區 域 因 素 區域功能定位 100 100 100 100 距市級商務中心距離 100 100 100 99 商圈等級 100 100 100 100 商服繁華度 100 100 102 102 交通便捷度 100 100 102 102 公共設施完善度 100 100 100 100 基礎設施完善度 100 100 100 100 修正係數 1.0000 1.0000 0.9612 0.9612 個別因素 商業類型 100 100 100 100 商業規模 100 98 102 100 層高 100 100 102 100 寬深比 100 100 100 100 臨街狀況 100 100 100 100 周邊人流量 100 100 100 98 距離地鐵站點、公交站臺距離 100 100 100 102 昭示性 100 100 100 100 修正係數 1.0000 1.0204 0.9612 1.0004 比準價格(元/ M2) —— 77,346 92, 391 78,754 估價對象價格確定表 比較案例 案例一 案例二 案例三 樓盤名稱 海月花園二期 卓越中心大道 海韻嘉園 比準價格 77,346 92, 391 78,754 權重係數 1/3 1/3 1/3 住宅預期銷售均價 82, 830元/平方米 取整至十位 82, 830元/平方米 附件九：關於開發利潤金額的專項說明 關於開發利潤金額的專項說明 剩餘法是指在求取估價對象的價格時，將估價對象的預期開發完成後不動產正常交易價格基礎上扣除預計的正常房屋開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅費，以價格餘額估算待估宗地價格的一種方法。 土地使用權價格=預期開發後房地產價值-房屋開發成本-管理費用及不可預見費-房屋公用設施專用基金-投資利息-開發利潤-銷售稅金-買方購地應負擔的稅費。 根據剩餘法測算的地價結果，通過地價測算時的利潤率參數，計算出本次估價對象剩餘法中的開發利潤金額為181,891.66萬元。 特此說明 深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 2013年9月24日 附件十：《深圳市規劃和國土資源委員會準予行政許可決定書》（文號：88-201100013）
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