每日經濟新聞 2018-07-08 22:02:57
李嘉誠旗下的廣州國際玩具城項目，已於去年由佳兆業悄然接手。然而低調接盤一年有餘，處於停擺狀態的一期玩具禮品城項目卻成為佳兆業最為頭疼的部分，原因何在？《每日經濟新聞》記者近日來到該項目現場進行了實地探訪。
每經記者 魏瓊 攝影報導 每經編輯 魏文藝
近些年，李嘉誠出售資產的消息不絕於耳。而遲遲未有出售消息的位於廣州黃埔的廣州國際玩具城，在這場資產連環出售案中卻成為特別的存在。
實際上，該項目已於2017年完成出售，接手方為佳兆業（1638，HK）。《每日經濟新聞》記者近日實地探訪發現，該項目已更名為佳兆業·未來城，二期公寓項目正在認籌階段，預計7月中旬進入銷售環節，三期項目尚未開建。
記者在現場看到，備受外界關注的一期工程廣州國際玩具禮品城目前基本處於停擺狀態，商鋪大部分空置，部分商鋪出租給租戶作辦公用途。此外，因維護不善，建築外立面呈現殘舊景象。
據現場銷售人員介紹，佳兆業接手該項目後，正在籌劃一期玩具禮品城的重新規劃和重建，計劃未來建造商業，作為小區的配套。
佳兆業·未來城項目現場，一期玩具禮品城和二期公寓被一道牆隔開
與之前李嘉誠出售內地資產不同，廣州國際玩具城項目的出售外界知之甚少，佳兆業在完成對該項目的收購後也未曾對外公告。
據了解，廣州國際玩具城項目地塊位於廣州市黃埔國際物流園區，於2003年出讓，地塊性質為商服用地，使用年限為50年，目前該土地使用年限尚餘35年。項目由李嘉誠旗下長江實業、和記黃埔與廣州國際玩具中心有限公司共同成立的合資公司廣州國際玩具禮品城有限公司共同打造。其中，李嘉誠旗下兩家公司分別持股30%。
項目計劃打造為全球最大的玩具禮品集散中心，2004年地塊一期商鋪推出後受到市場熱捧，開售首日成交金額達到5.5億元。據公開資料顯示，開鋪當天推出的商鋪中，一、二層商鋪均價為1.2萬元/平方米，第三層商鋪均價為6800元/平方米。
火爆開局後，一期的玩具禮品城卻沒有能夠往預設的方向發展，商鋪出售後因為人氣不足，開業時間一再延遲，此後數年間甚至一度淪為「空城」。
13年後，該項目迎來新的發展，在李嘉誠出售內地資產之際，佳兆業低調接手該項目。
《每日經濟新聞》記者查詢天眼查信息得知，2017年3月開始，廣州國際玩具禮品城有限公司開始發生股東變更，2017年4月6日，廣州市兆盛房地產開發有限公司（簡稱兆盛房地產）入股廣州國際玩具禮品城有限公司；同年7月，引入深圳惠和鼎盛投資管理合夥企業（簡稱惠和鼎盛）為新增股東。
天眼查數據顯示，兆盛房地產持股比例為83%，原始股東廣州國際玩具中心有限公司持股10%，惠和鼎盛持股7%。兆盛房地產為廣東佳兆業房地產開發有限公司100%持股，惠和鼎盛背後則為財政部和全國社會保障基金理事會。佳兆業持股83%的認繳出資額約為3億元。
關於此次項目股權收購事項，佳兆業並未對外公布，具體的收購金額目前不得而知。就收購的代價等事項，《每日經濟新聞》記者聯繫佳兆業相關負責人，截至發稿時並未獲得回復。
一期玩具禮品城項目建築外立面已現斑駁
佳兆業官網資料顯示，佳兆業·未來城項目命名為佳兆業·黃埔玩具城項目，佔地總面積為32萬平方米，總建築面積為48萬平方米。項目分為三期開發，一期800多間商鋪已全部售罄；二期總建築面積為約20萬平方米，其中16萬平方米已建成，產品為70~95平方米的公寓；三期尚未建設。
陽光家緣資料顯示，目前項目僅有一期的玩具交易市場於2004年拿到預售證。截至2018年7月7日，一期項目總規劃商業套數863套，批准預售套數為859套。其中，已售總套數566套，未售總套數298套。不過記者發現，已售和未售總套數合計為864套，超過了一期項目863套的總規劃商業套數。
未來城項目銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，項目二期公寓目前正在認籌階段，預計7月中旬開盤，最先開放預售的為2棟的公寓產品，1棟公寓將整租給企業。據記者統計，項目已在陽光家緣備案的樓棟未售總套數為2249套。
據銷售人員介紹，項目二期公寓目前已建好的有8棟，為現房交付，目前價格不定，預計2萬元/平方米出頭。另外還有2棟尚未建好。
7月5日下午，《每日經濟新聞》記者現場觀察發現，項目售樓部相當冷清，看房客寥寥無幾，項目銷售人員大多在坐著玩手機。據了解，現場看房客少與佳兆業對項目的宣傳有關，佳兆業對外輸出該項目的信息甚少，與低調接盤保持一致。同時，項目為公寓產品，在政策調控下，廣州公寓市場一度遇冷。
記者在現場還發現，已建成的二期公寓項目已有些年份，遠遠望去，建築外立面呈現出被雨水衝刷的痕跡，略顯斑駁。
處於認籌階段和佳兆業·未來城公寓產品
低調接盤一年有餘，處於停擺狀態的一期玩具禮品項目卻成為佳兆業最為頭疼的部分。
《每日經濟新聞》記者現場探訪得知，十多年來玩具城並沒有做起來，目前大量鋪位已關門，一部分鋪位已出租給個人或企業作為辦公用途。現場因為管理維護不善，呈現出髒亂殘舊的狀態。
據了解，玩具禮品城的租金水平非常低，在廣州很難再找到這麼便宜的鋪位和辦公地址。現場一位一樓的租戶告訴《每日經濟新聞》記者，目前所租鋪位面積約70平方米，層高為5.6米，每個月租金不到1800元。一位二樓的租戶則告訴記者，目前租金水平僅為每平方米十幾元。
一期玩具禮品城部分商鋪已關門，少量商鋪出租為辦公用途
記者了解到，玩具禮品城800多個鋪位共有500多位業主，缺乏統一的管理，所以定價缺乏統一的標準，彈性較大，租金水平的差異主要是因業主個人而定。
關於接盤後佳兆業對盤活玩具城的具體計劃，《每日經濟新聞》記者聯繫佳兆業相關負責人，截至發稿，佳兆業方面尚未回復。
佳兆業·未來城銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，佳兆業正在籌劃一期玩具禮品城項目的重建，未來將打造成商業，給公寓做配套。
據玩具禮品城租戶則告訴記者，目前並沒有接到業主要求撤離的消息，佳兆業和業主正處於溝通階段，距離談妥尚遠。租戶表示，一點也不憂慮搬遷和另尋新去處的問題。
租戶之所以能夠如此淡定，主要因為玩具禮品城業主有約500戶，業主分散，訴求不一，佳兆業的溝通成本和耗時將會非常長。
據一位二樓租戶透露，現在玩具禮品城的拆遷還早著呢，不少業主都在國外，對這個事情完全不上心的；還有不少業主和佳兆業因為賠償問題談不攏，也就不談了。上次業主和佳兆業開會溝通，到場的業主都還不到三分之一。
業主的分散性成為佳兆業與業主溝通的最大難點。玩具禮品城業主委員負責人告訴《每日經濟新聞》，佳兆業也在積極和業主進行溝通，但是事情太繁瑣了，溝通很不順利，業主太多了，訴求很難統一。該負責人表示，自己不願意再浪費時間在這裡溝通，已回浙江老家做自己的事情了。