說到當下最紅的飲品，說「奶茶飲品」，恐怕沒有什麼人會出來反對吧。
阿信每次路過三裡屯的喜茶店，都能看見排的長長的隊伍。即使你手機下單，也會被喜茶的小程序通知：當前訂單過多，不支持外賣；來店取餐需等候60分鐘。就算是那些二線品牌的奶茶店，比如一點點、coco、蘭芳園等也依然銷售火爆。
大量的消費群體、不大的店面、簡單的製作，讓多少人將「奶茶」這一產品當作是創業開店，走上發家致富之路的第一選擇。
可是，人們總是只看見成功，看不見失敗。
在激烈的奶茶競爭中，勝利者寥寥，倒下的卻茫茫一片。
有一位奶茶店的老闆在抖音上分享他開奶茶店的經歷：
信心滿滿地出發，賠了50萬鎩羽而歸。
我們暫且叫這位一直在奶茶行業拼搏創業的老闆為小帥吧。
小帥在決定加盟品牌A之前，已經對奶茶行業有所了解了。經歷過幾次假的奶茶品牌加盟騙局後，小帥比之前更加謹慎小心。
但是做生意，可不是只要小心謹慎就可以的。
2018年，某一臺灣奶茶品牌A被引進到大陸地區，小帥得到消息後前往上海進行考察。在考察中，小帥覺得這一品牌的直營店生意確實不錯，心裡很是滿意。加上自己的行程緊張，心態又有些急躁，小帥在考察的當天下午就確定加盟，加盟費18.8萬。
然後就是選址和培訓。
小帥發現，加盟商的工作人員在門店選址方面不怎麼擅長，加上之後的招聘與培訓以及店面裝修不順利，小帥裡裡外外又投入進去不少錢。可是不管怎麼說，這個店終究是在一個人流密集的地方開起來了。
第一天銷售額500元。
後來小帥慢慢明白了一個道理：人流量大並不等於客流量大。
接下來的日子也並沒有好轉，日銷售額也基本維持在1300元左右。而當時房租每個月要2萬元，還有員工的工資與高額的材料費，這些都讓小帥覺得這個店難以為繼。
通過活動促銷和不斷地學習，小帥的奶茶店開始慢慢地有了起色。可就在這時，在步行街的對面又新開了一家一點點奶茶店。瞬間將原來的客流分走了大半！
為了及時止損，開店僅3個月，小帥做了個決定：搬店！
後來，小帥在自己的總結反思視頻中提到：門店位置選擇的不好，忽視了身邊的競爭對手，這些問題都加速了他這家奶茶店的衰亡。
相信很多開店的朋友都有關於店鋪選址的問題。開店選址就像買彩票？人流量大的地方一定好嗎？房租成本高和人流量高該如何選擇？
選址
《重構：門店新零售創業工作法》中提到選址就像和一個人結婚一樣, 對項目的影響是固定且持久的。
選址拓展是零售行業中一項專業性很強的工作，對於個人零售創業者而言, 如果沒有經過專業的選址拓展訓練, 往往會在找店鋪的過程中依據個人感覺來做決定。有人把店開在人流量大的地方，卻倒閉了；有人把店開在深深的巷子裡，卻開得有聲有色。
然而，我們不能把這種偶然因素作為後續成功的參照, 這種碰運氣的概率, 隨著零售行業整體經營水平的提升, 會越來越低。
一個店址的選定會形成一筆大的沉沒成本, 而店址決策就是風險判斷。
沉沒成本有兩塊, 一是店址的租賃或者購置成本，選址失敗時要及時做出關店止損的決策, 而這些預付的租金和押金因為違約在先將很難收回。二是裝修成本， 正常的裝修成本在財務報表上會按照一定年限進行攤銷, 如果沒有在經營期間內攤銷完畢, 則同樣會形成裝修投入的直接虧損。
從商業競爭的角度看, 選址決策具有戰略影響。
零售的競爭激烈而殘酷, 首先要面臨同業或者鄰近行業的競爭, 這稱為同類競爭。比如同一家商場裡同時有幾家不同的飲品店，比如小帥的奶茶店附近還有coco和對門的一點點。
其次是混合業態的競爭, 例如大型購物中心的精品超市, 其涵蓋的產品品類對周邊母嬰、食品、酒水、便利店都會造成競爭壓力。
再次是跨行業的異類競爭, 隨著零售的界限越來越模糊, 異類競爭成為當前零售業發展的常態。例如星巴克也在銷售杯子。
但無論哪一類競爭, 店址在其中都是一種排他性資源。好的店址就像人人追求的戀愛對象, 每一個城市主幹道十字路口的核心店址、地標性文化建築的相鄰位置, 一旦被人選定並長期經營, 就會成為這個品牌的標誌性門店, 持續輸出品牌並創造業績, 讓競爭對手可望而不可及。
商圈
通常我們在考慮店鋪選址的時候，第一個想到的問題就是人流量。
這是一種典型的「大樹底下好乘涼」的邏輯。
商圈是城市中以某一商業制高點為中心, 在一定範圍內所形成的具有商業影響力的區域。商圈是商業聚集地, 是零售行為的主要發生地。
認識一個商圈不只是要從客流量大小來判斷，還要考慮消費水平、地理位置以及體量大小三個維度。
一個新的購物中心開業, 人氣爆棚, 並不能代表這個購物中心真實的聚客能力, 開業的人氣是通過開業的促銷活動及新鮮度聚集起來的, 需要觀察其在半年到一年時間內的客流是否呈現穩定上升的趨勢。
判斷一個新的商圈是否具有發展潛力, 只需要看其招商的目標商店數量是在增加還是減少即可。
消費水平的高低是商圈評定的另外一個維度, 消費水平對應的數據指標是平均客單價。
一個購物中心、 一個商場的開設有一套完整嚴密的商業策劃方案, 在方案中首先是商業體的定位, 即要確定面向什麼樣的顧客群體。
顧客自身也是分群的, 不同的經濟收入、教育程度、文化背景、購物習慣等會影響消費者去他們各自認可的商圈。
步行街是年輕白領、大學生和遊客的最愛, 人流量大, 業態豐富, 消費水平適中; 高淨值人群可能就不太願意去步行街這種人氣超級旺的商圈, 擁擠、 嘈雜、停車難都是阻礙他們過去的原因。
地理位置優越的商圈有著得天獨厚的商業優勢, 是商鋪選址的優先考慮對象; 地理位置相對較弱的商圈, 要評估商圈的特色定位是否獨特, 若綜合優勢不突出, 則要差異性顯著; 地理位置不好的商圈, 要有發展和租金優勢, 能形成價值窪地, 才會具備選址吸引力。
7個選址的評判標準
在尋找意向店址及進行內外匹配的過程中不斷縮小店址的候選範圍, 大圈裡面畫小圈, 小圈裡面定點位。在最終做決定之前, 每一個項目往往都會有好幾個候選店址, 需要對各個候選店址的優缺點再做一次系統評判和對比：
潛在客源基數
潛在客源基數, 是一個零售項目選定店址後能夠輻射或者覆蓋到的主要客戶範圍。潛在客源基數越大, 說明店址和項目匹配的商業價值越高。
競爭對手數量
競爭對手數量, 是項目商業輻射範圍內相同或者相近產品的競爭對手總和。
選址在達到項目運營的基礎條件且競爭對手空白或者薄弱的區域, 符合 「做得早是一門好生意」 的商業邏輯, 是區域品類的領先者。
新創品牌要避開競爭, 選擇弱競爭區域, 如果是強勢品牌, 則可以選擇直面競爭, 收割市場。
可到達與可停留性
可到達與可停留性, 是指到達店址的交通便捷度和停車方便性。
公共運輸配套齊全的店址具有選址優勢, 尤其是擁有地鐵的城市, 地鐵口附近的店址更有競爭力。
鄰近租戶的互補性
選址點位鄰近商戶的互補性能夠在不增加候選點位成本的前提下, 相互提升店址的商業價值。
互補性不是選址決策的必要條件, 但在同等條件下, 選址和項目互補性強的鄰近商戶店址是 「累 計吸引力」 策略, 即一群相似且有互補性的零售店聚集, 相比從事相同零售活動的孤立商店會產生更大的吸引力。
可視度與方位
可視度的評估標準有店址招牌大小及可視情況、 店面櫥窗形象的展示度、 視線阻擋及店前流量等。店面招牌的面積越大越好、 越寬越好, 應該儘量避免狹窄的店面門頭, 不然會給消費者很侷促的感覺, 無法提升品牌質感。
有的店面招牌裝設時可以實現較高的高度, 遠在1千米之外都能讓行人輕易注意到, 這對於品牌知名度的提升幫助很大。
如果招牌與櫥窗的可視度好, 又是處於人流、 車流量大的主幹道兩側, 甚至是位於十字路口紅綠燈的兩側, 人員有停留, 品牌展示的效果會更佳。
方位是候選店址在小區域內的相對位置, 拐角位置、 邊端位置在店址中是理想位置, 它們位於兩條街道的交叉處, 是小區域內客流和車流的匯集點, 擁有更多的潛在客流, 同時店面招牌及櫥窗的展示面也會加大。
面積與戶型
候選店址的面積與戶型是既定的, 面積與租金及裝修投入密切相關, 合理面積是最理想的狀態。
戶型結構主要影響店址的面積利用效率。有一些狹長形的店址, 門店的展示面窄但是很狹長, 店面的面積和店面對外形象的露出不成正比, 200 平方米的店面只能開出50平方米的形象效果, 這類店址要避免。
不規則戶型的店址, 或者店址中有電梯井、 大的梁柱或者承重牆, 對店面布局和顧客進店後的動線都會產生不利影響, 也應避免。
現在和未來
選址商業成熟期的店址, 擁有更高的商業確定性, 但同時也要接受成熟店址的較高租金水平。
對於商業發展早期的店址, 尤其是那些剛剛開始招商的新店址, 如果有對長遠市場的預判, 則能 夠享有商圈及店址發展期的租金紅利, 也更有機會籤訂相對長期的店租合同, 提升經營穩定性和持久性。
預判非成熟店址的商業發展前景, 要結合城市及商圈發展的區域, 尤其是在國內大部分城市推動的新城 擴展方案中, 那些由萬達、 中糧、 華潤、 凱德等知名大企業運營的商業體, 成功概率會相對高一些; 體量大的住宅樓盤、 高端住宅樓盤的社區商業, 成功概率也會相對較高。
還需要評估商業成熟期的時間長度, 無論是專營商業體還是社區型商業體, 正常的商業成熟期是兩年, 最艱難的時間是第一年, 要測算發展期的投入產出值, 還要設置虧損盈利的臨界線和時間點, 同時在談判中竭力爭取發展期的免租時間和 租金優惠力度。
總體而言, 面向未來的前瞻型選址項目運營存在的不確定性將會提升。
開店是從來都沒有一拍腦門那麼簡單，單是從選址這一項就可見一斑。目前我們正處在抗疫有所成就的階段，越來越多的門店重新開張，也有一些門店就此退出競爭。如果選擇再次出發開店，請一定仔細研究，謹慎決定。