鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！
購買動遷房法律風險比較大，其中一個就是可能會發生的執行異議可能會敗訴。
如果動遷房買受人完全按約履行合同，但是在過戶前標的房屋被另案司法查封，買受人訴請過戶法院是不會支持的。這樣，買受人就只能想辦法解封。辦法很多，直接的法律途徑就是保全異議【《最高人民法院關於人民法院辦理財產保全案件若干問題的規定》第二十七條：人民法院對訴訟爭議標的以外的財產進行保全，案外人對保全裁定或者保全裁定實施過程中的執行行為不服，基於實體權利對被保全財產提出書面異議的，人民法院應當依照民事訴訟法第二百二十七條規定審查處理並作出裁定。案外人、申請保全人對該裁定不服的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起執行異議之訴。】或者執行異議【《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條：金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。】本文以動遷房買受人依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條提執行異議為例。
對於動遷房的執行異議，目前上海法院的裁判思路一般是這樣的：動遷房在可以上市交易（即滿三年）之前被司法查封的，法院對房屋買受人的執行異議（之訴）不支持；動遷房在可以上市交易（即滿三年）之後被司法查封的，（在其他條件都滿足的前提下）法院對房屋買受人的執行異議（之訴）支持；
為什麼做這樣的區分？上文中的「其他條件」是什麼？
作此區分是因為《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條所規定的第四個要件（非因買受人自身原因未辦理過戶登記）。即法院認為動遷房在三年（大產證和動遷協議同時滿三年，或者小產證滿三年）內不能交易，對此，房產證或者產調上都是明確註明的，相關的政策也是公開的，房屋買受人知道或者應當知道該限售政策，但是買受人明知動遷房在滿三年前不得交易（地方政策，不會導致合同無效）仍然交易，那麼房屋不能過戶就是因為買受人的原因，買受人有過錯，所以就不支持買受人的執行異議（之訴）；反之，動遷房滿三年了，就和普通的存量房沒有區別了，也就不限售了，動遷房滿三年之後被查封就和普通的存量房被查封一樣，不能僅僅因為其還有「動遷房」這個名字就認定因買受人原因未辦理過戶登記。
「其他條件」指的是《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條第（四）項之外所有的要件和前提。
附魏某某、殷某某與林某、賀某某案外人執行異議糾紛
案情簡介：本案系爭房屋上海市松江區泗涇鎮德悅路XXX弄XXX號XXX室的權利人登記為被執行人賀某某，房地產權證號為滬(2017)松字不動產權第030032號[原不動產權證書號：滬(2017)松字不動產權第015591號]，2017年8月3日補發(原登記日：2017年4月21日)，該房屋性質為動遷安置房，3年內不得抵押、轉讓。申請執行人林某與被執行人賀某某之間系民間借貸糾紛，本院於2017年7月7日作出了(2017)滬0113民初13966號民事調解書：一、被告賀某某於2017年7月31日前歸還原告林某借款3,342,900元並按照年利率24%支付上述款項自2017年4月10日起至借款實際還清為止的利息；二、原、被告雙方就本案無其他爭議；上述協議，不違反有關法律規定，本院予以確認；本案案件受理費8,380元，由被告賀某某負擔。因賀某某未能及時履行上述生效法律文書確定的付款義務，林某遂向本院申請執行，本院於2017年8月1日以(2017)滬0113執4360號立案執行，被執行人賀某某至今未能履行全部付款義務。本案在執行過程中，本院於2017年8月22日查封了被執行人賀某某名下的系爭房屋，查封期限自2017年8月22日至2020年8月21日止。
裁判原文節選【案號：上海市寶山區人民法院（2018）滬0113執異16號】本院認為，根據有關法律規定，被執行人未履行生效法律文書確定的義務，人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人佔有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權；金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提2異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中本院於2017年8月22日對系爭房屋採取查封措施時，被執行人賀某某為系爭房屋的權利人，故本院的查封措施並無不當。案外人魏某某、殷某某向本院提2書面執行異議，稱系爭房屋已由其向被執行人購買，並已付清大部分房款，且已實際入住系爭房屋。對此本院認為，系爭房屋的性質為動遷安置房，3年內不得抵押、轉讓，對此案外人提1的房地產定金及買賣協議和上海市不動產登記簿上均有明示，故案外人對此應是明知的，但其在不符合條件的情況下仍然購房導致無法辦理過戶手續，對此應承擔相應的過錯責任，況且其至今未將剩餘房價款交付執行，故案外人提2的執行異議依據不足，本院對此難以支持。案外人、當事人如對本裁定不服的，可依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規定行使相應的權利。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，裁定如下：
駁回案外人魏某某、殷某某的異議請求。
如不服本裁定，可自本裁定書送達之日起十五日內，向本院提起執行異議之訴。