這幾天你有沒有被中介電話騷擾，推薦買「鴻榮源天俊」？
文君幾乎天天被「鴻榮源天俊」洗腦，出於好奇心，近日實探項目帶來最新的樓盤信息。
1
現場各大中介「顯身手」拉客
文君和某中介預約來到項目，看到營銷中心外面都站了不少中介，直接馬路「攬客」。
來到營銷中心裏面，中介更多，不過買房的人也不少，看房也搞起長龍排隊。
這就是業內說的「715樓市新政後，或利好公寓」的「魔幻」場景？
對於這一幕，文君有點不以為然，因為在深圳樓市開發商為了營造項目「熱度」僱傭「水軍」來看房認籌的案例不在少數。
說到這裡，大家心裡有數就行。
2
5天認籌700多套，內部價格表曝光！
如上圖所見，這是文君在朋友圈刷到的中介發出的關於「鴻榮源天俊認籌情況」信息，截止7月26日，鴻榮源天俊認籌超700套。
據文君了解，項目於7月22日獲批預售並同步啟動認籌，登記截止時間為2020年7月28日17:30，認籌金5萬元/套。
5天認籌超700套，相當於平均每天認籌233套，按照計劃的速度，到開盤那天（線上選房時間定於7月29日20:00-20:30）剛好認籌可以超過1000套。
不過即便這樣，這樣的認籌量在深圳新房市場而言，是微不足道的，與住宅項目比起來，根本不是一個量級的。
文君獲悉，7月23日，鴻榮源天俊發布銷售公示方案，推出1036套公寓，戶型建面約38-96㎡，均價約6.15萬/㎡，單價區間在5.7-6.6萬/㎡，總價區間在238-633萬/套。
看完樣板房，文君也算了下價格，38.99㎡的1房和45.85㎡1房1廳，折扣算起來總價在237萬以上，10年月供分別為13947元/月、15665元/月。
話不多說，文君拿到項目內部價格表，大家一目了然。
（點擊看大圖）
超過1.3萬的月供，對於大多數人來說，多少有些壓力的。鴻榮源天俊也非常懂購房者買房心理，推出「氣球貸」緩解置業者購房壓力。
如果按「氣球貸」20年貸款來算，38.99㎡的1房每月還貸8759元/月；45.85㎡1房1廳每月還貸9838.12元/月。這樣一來，月供壓力相對減少一些。
據文君了解，所謂的「氣球貸」是鴻榮源天俊和交通銀行合作的20年還貸方式，將貸款總額分攤20個月來還，相對於常規的10年，月供自然少了些，但並不是還貸真的能持續20年，在第10年要還完剩餘的貸款金額和利息，這就是相當於減輕前面10年的供房壓力。
3
7月29日線上選房
鴻榮源天俊值得買嗎？
根據鴻榮源天俊銷售公示方案，該項目線上選房時間定於7月29日20:00-20:30，將採用「線下誠意登記」、「線上網絡選房」、「線下轉籤認購」方式進行，當天成功選房客戶享有99折優惠。
公開資料顯示，鴻榮源天俊位於深圳北站商務中心區範圍內，自2014年北站商務中心區被列入全市重點開發建設區域，發展目標定位為深圳市新的城市中心區之一，總建設規模約950萬平方米。
其中規劃60餘棟超高商務樓宇，採用街坊式整體開發，以總部經濟、產業金融服務及綜合商業為主，建設具有國際水平和現代化特色的綜合商務片區。
項目規劃總建面約42萬㎡，包含3棟約30萬㎡、超200米的甲級寫字樓，1棟約203米、總建面約7.3萬㎡的天際商務公寓，以及約4.1萬㎡的商業。
提起深圳北站商務中心區，大家並不陌生，地段的認可度也是有的。關於片區規劃定位，文君在此不用多加贅述。
那麼鴻榮源天俊公寓值不值得買呢？
文君建議看下這組數據：
01
位於紅山上塘片區的龍光玖鑽公寓，樂有家網站顯示7月成交均價58346元/㎡。
值得關注的是，項目在2017年4月1號開盤，當時開盤價格5萬-5.6萬/㎡。
這樣一對比，3年的時間，幾乎沒怎麼漲。不僅如此，成交情況也很糟糕，樂有家網站僅有1套賣出。
而且，最近龍光玖鑽公寓的業主在即將開盤且一路之隔的龍光玖悅臺項目營銷中心維權，此次維權源於2020年上半年交付的房源出現實際交樓產品與銷售時的宣傳標準嚴重不符。
目前業主維權訴求主要是說好的空中花園消失了，空中綠化不見了，同時存在廢棄排放的問題，以及房子結構亦與交樓標準不符，因為存在一系列與銷售時不符合的情況，不少購房者就崩了，要求開發商給個說法。
看到這一幕，購房者也要警惕像龍光玖鑽業主出現的公寓問題。
02
同樣位於紅山-上塘的次新公寓星河傳奇鉑寓，地段更好，周邊配套更加成熟，目前公寓掛盤的價格僅4.6萬起。
據文君了解，星河傳奇鉑寓在2016年5月14日開盤，售價在4.5-5萬/㎡之間，4年過去了，對比下如今的掛牌價，漲幅微弱，而且成交量寥寥無幾。
文君用龍光玖鑽和星河傳奇兩個公寓現實案例提醒購房者：公寓投資價值低，虧本都可能賣不掉。
現在鴻榮源天俊公寓均價6.15萬/㎡，比星河傳奇、龍光玖鑽賣的還貴些，大家算一算這裡面有多少泡沫？
應該來說，買公寓的人，大部分都是投資的，投資物業無非是想溢價賺錢，就怕到時面臨「虧本也賣不掉」的悲慘境地。