40條新措施加持 廣州舊改迎利好大提速
近日，廣州市政府出臺40條新措施以加快城市更新的步伐。舊廠房的原有產權單位自行改造的門檻大大降低，不想自己改造、想把土地交回政府的，補償金標準也有所提高。而舊村改造的流程時間也有所縮短，審批程序大為簡化。這40條措施全稱為《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》(下稱《實施意見》)。總體而言，這40條措施目的是降低三舊改造的門檻、改現有的零碎改造為成片整體改造，同時縮減審批流程。
據了解，2017年二季度廣州市官方公布了69個城建項目正式開工；其中城市更新項目11個，重點「三舊改造」項目6個，分別為茅崗、火村、文衝、暹崗、魚珠及同寶路舊廠項目。上述舊改項目中5個來自黃埔區，其中魚珠、茅崗、文衝位於老黃埔片區，而暹崗、火村則屬於蘿崗片區。可見，就目前來看，舊改推進最為熱門的區域集中在黃埔。
土地增值收益 企業和政府五五分成
《實施意見》首先優化了舊廠房自行改造條件，明確獨立分散、未納入成片連片收儲範圍、控制性詳細規劃為非居住用地(保障性住房除外)的國有土地舊廠房可優先申請自行改造。
針對不同類型的改造，《實施意見》規定業主補交的土地出讓金計算辦法不同。國有土地上舊廠房不改變用地性質，自行改造工業廠房(含科技孵化器)的，只要不分割出讓，政府可不增收土地出讓金；分割出讓的，政府按照《關於科技企業孵化器建設用地的若干試行規定》計收土地出讓金。國有土地舊廠房按規劃新用途改為商業服務業設施用地的，按商業市場評估價補繳土地出讓金。國有土地舊廠房利用工業用地興辦國家支持的新產業、新業態建設的，可按現有工業用地性質自行改造，按照「工改工」政策執行。5年過渡期後，按新用途辦理用地手續。
針對目前城市更新資金不足的問題，《實施意見》規定，經市政府批准，可由市城市更新部門組織國有全資企業具體實施成片連片項目的整備，成立城市更新基金和國企參與平臺，重點支持老舊小區微改造、歷史文化街區保護、土地整備等公益性項目。
《實施意見》提出鼓勵業主自主連片改造和打包改造。屬於同一企業集團、涉及多宗國有土地上舊廠房改造的(總用地面積不低於12萬平方米)，可整體策劃改造，應將不少於42.5%的權屬用地面積交由政府收回，按同地段毛容積率2.0、商業市場評估價的40%實施補償；剩餘非商品住宅規劃用地可以協議出讓、自行改造。
對於150畝以上集體土地舊廠房，可由區政府統一招商、整體改造。用地面積低於150畝、不納入舊村全面改造和微改造的集體舊廠房、村級工業園區可單獨改造。
《實施意見》還優化改造主體，允許自然村作為改造主體申請全面改造。為鼓勵土地權屬人交地收儲，基本按照政府與土地權屬人5：5的思路分配土地增值收益(按時交儲獎勵10%)。
老黃埔舊改收益最大 現階段最熱門
在老黃埔地鐵魚珠-文衝段之間的4公裡內，有3個大型舊改項目布局，其中魚珠港（商服為主）及文衝屬於早前立項，已部分推進的項目。
魚珠港北地塊項目部分樓棟已取得預售證，南地塊規劃圖於2017年3月通過國規委公示，擬建多棟商業、辦公樓棟；而文衝舊改繼3月七期動工之後，5月又再完成了新地塊的清拆，二季度第四期回遷安置房正式動工。此外，茅崗村於2016年11月首次在國規委官網公示，其佔地面積達79.54萬平方米，為廣州目前落地的舊改項目中佔地面積最大的項目之一。
廣州中原研究發展部認為，3個大型舊改布局加上2017年初廣州官方給黃埔臨港經濟區「第二CBD」的定位，使得片區發展前景樂觀。
3個「老黃埔」的舊改項目整體均包含商、住建設規劃；從目前已公布的情況來看。文衝與茅崗兼顧開發居住、商服等功能，而魚珠港則率先開發商服用途項目。目前3個項目的細化規劃圖已相繼在國規委官網公布，3個項目均位於5號線沿線，緊鄰主幹道中山大道-黃埔大道，配套方面已有成熟商圈大沙地，生活、通勤條件均理想。
目前，片區在售一手以尾貨為主，售價在4.3萬元/平方米或以上，可售貨量較少亟需新貨補充；另一方面，受一手缺貨、廣州東部發展提速等因素刺激，片區內樓齡較短的優質二手價格在3.2-3.4萬元/平方米之間。
因此，假如未來茅崗、文衝舊改住宅產品投入市場，預期一方面將替補市場需求，另一方面隨著片區價值提高，未來產品定價空間亦比較大。
蘿崗片區嶄露頭角 舊改往外延伸
今年二季度開工的大體量舊改中，屬於全新啟動的當屬暹崗、火村兩個項目。值得一提的是以往廣州舊改多集中在白雲、天河、老黃埔等老區，而今年舊改的版圖已推進至黃埔蘿崗片區，改造往外延伸趨勢可見一斑。
暹崗、火村兩項目直線距離約5公裡。其中暹崗位於科學城中心區範圍內，交通方面緊鄰地鐵6號線及在建的地鐵21號線，近主幹道開創大道，無論地鐵出行還是自駕車出行均較為便利，生活配套方面有蘿崗萬達廣場；暹崗項目佔地面積為8.82萬平方米，由開發商大壯負責，從面積的角度來看體量較小，但區位條件較優；而火村舊改項目則稱得上「巨無霸」，其總佔地面積達61.51萬平方米，本次公布的舊改中僅次於茅崗村項目，由地膽珠江集團負責，預計總投資114億。從區位條件來看，火村位於廣深高速與火村立交交接處，距目前地鐵5號線香雪站2.5公裡，公共通勤條件略遜於暹崗村。但隨著近期中海、萬科、時代等大體量樓盤陸續交樓入住，預期未來香雪板塊將會形成相對完善的生活圈。
目前，科學城板塊一手住宅產品價格在2.6-3萬元/平方米，可以選擇的新盤相對較少，距科學城東北6公裡的長嶺居板塊為科學城周邊比較熱門的一手樓盤集中區，均價在1.9-2.5萬元/平方米之間。此外距離地鐵香雪站3公裡範圍有樓齡較新的二手項目如中海譽城、萬科金色夢想等，均價在2.3-2.7萬元/平方米之間。
今年以來，科學城以定向出讓的方式引入了多家優質企業，其中包括寶能、創維、多益網絡等，科學城本身發展時間較長，已累積了一定的發展基礎。而近期定向引入企業將使科學城「產城融合」的模式往更成熟的方向發展，廣州中原研究發展部認為，作為未來科學城工作人員置業需求承接的暹崗、火村項目，未來前景樂觀。
【舊改項目一覽】
萬科悅城：廣州拆遷量最大的舊改項目
萬科悅城位於黃埔東路與石化路交界處，附近有地鐵文衝站和大沙東站以及BRT公交車站。該項目是目前萬科在廣州最大的項目，也是廣州拆遷量最大的舊城改造項目。樓盤由有800年歷史的文衝村改造而成。文衝村現保留有宗祠、家塾、古民居和碉樓等有歷史文化價值的古建築，萬科計劃保存原有的古建築風貌，打造一個風景旅遊區，圍繞村中央的風水塘點式建設樓棟。
樓盤2010年開始大刀闊斧拉開拆遷序幕，整個項目總佔地約50萬平方米，建築面積約200萬平方米，分五期開發。整個項目預計開發時長7-8年，包括108萬平方米住宅、40萬平方米商業，將全面引進萬科八爪魚服務配套，包括萬科廣場、萬科裡（社區商業街）、萬科雲（甲級寫字樓）、萬科派（商業辦公）、泊寓（酒店公寓）、梅沙教育（全齡化教育）和萬科頤（養老會所）、萬科醫療社區。
南方日報記者 許蕾