案例解析:地下人防車位買賣合同有效嗎?

2020-11-05 葉歪究

01

基本案情

2018年6月16日,彭子青與正潤公司籤訂《購買玲瓏府商品房及地下停車位使用權的申請函》,同意以188960元的價格購買玲瓏府項目B182、B188號兩個地下停車位使用權,同時雙方籤訂《地下停車位使用權轉讓協議》並付清了款項。2019年4月彭子青訴至法院,認為B182號、B188號車位所在的地下車庫系人防工程,產權歸國家所有,至今未竣工驗收合格,亦未取得人防部門頒發的人防工程平時使用證,被告對該兩地下車位無權進行處分,因此請求解除《玲瓏府車位使用權轉讓協議書》,返還原告車位款357920元及賠償損失。

02

法院認為

雙方籤訂的《玲瓏府車位使用權轉讓協議書》的效力問題;根據《中華人民共和國人民防空法》第五條「國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有」以及《城市地下空間開發利用管理規定》第二十五條「地下工程應本著『誰投資、誰所有、誰受益、誰維護』的原則,允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃」的規定,正潤公司作為投資建設涉案人防車位的主體,將涉案車位使用權予以轉讓,系其行使收益權的一種方式,符合法律規定。《中華人民共和國人民防空法》中並未明確規定人防工程設施的使用權禁止買賣。

本案中,彭子青與正潤公司在自願、平等協商的前提下簽訂《玲瓏府車位使用權轉讓協議書》,約定由正潤公司將涉案車位的使用權轉讓給彭子青,並明確約定涉案車位的性質為人防車位,且雙方對該車位戰時的功用及政策調整的影響予以特別約定,彭子青對此知曉且無異議。因此,涉案車位使用權轉讓合同並不會影響人防工程的國防功能,不會損害國家利益或社會公共利益。彭子青購買車位的目的是用於停放車輛,涉案車位是否為人防車位並不影響彭子青實現使用車位的目的,故涉案車位使用權轉讓合同系雙方當事人真實意思表示,且未違反法律、行政法規的強制性規定,屬合法有效。買賣合同轉移的是標的物的所有權,本案正潤公司僅轉讓車位使用權,不應適用買賣合同的相關法律法規。

《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第四條規定:合同法實施以後,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據。雖然《江西省物業管理條例》第六十六條第三款規定建設單位依法取得車位、車庫權屬登記後方能出售、計程車位、車庫,但該條例系地方性法規,不能對抗合同法第五十二條關於合同無效的規定。

03

律師評析

人防車位歸屬國家所有的觀點沒有充分的法律依據。人防車位歸屬國家所有的觀點認為:《物權法》第五十二條規定:國防資產屬於國家所有。《防空法》第二條又規定:人民防空是國防的組成部分。由此遞進推衍,人防工程屬於國防資產,應該屬於國家所有。

這個觀點粗看確實如此,但若深入思考分析,就會發現這個理論在推衍過程中忽略很多的細節性問題,導致該理論缺乏合法性和合理性。

首先,《國防法》第三十七條規定:「國家為武裝力量建設、國防科研生產和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源,以及由此形成的用於國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術成果等屬於國防資產。國防資產歸國家所有。」即國家是否「直接投入資金、劃撥土地」是所形成的設備設施屬於國防資產的前提,就是說國防資產必須是國家投資建設,但當前各城市的住宅小區人防工程均為開發企業繳納土地出讓金獲取土地,自行投入資金完成工程建設,並非國家直接投入資金。《物權法》第四十一條規定:「法律規定專屬於國家所有的不動產和動產,任何單位和個人不能取得所有權」。即為屬於國家所有的財產必需由法律明確規定,目前並無法律明確規定由國家所有,即不得推定為國家的所有。

其次,《防空法》第二條規定:人民防空是國防的組成部分,但此「國防」並非「國防資產」,《防空法》的立法邏輯更多的是從國防功能進行考慮,強調的是戰時的國防使用及國家的統一調配,並不能得出人防地下車位屬於國防資產的結論。

最後,《防空法》第五條規定:人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。從物權法上分析,物權的所有權能包括佔有、使用、收益、處分權能,筆者認為可以從立法層面解讀為國家認可投資人對人防工程的非戰時所有權,但基於國防需要及戰時使用考慮,對處分權能進行了部分限制。綜上,筆者認為人防車位即不屬於國防資產,產權也不屬於國家。

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