樓市的這個冬天，越來越冷了！
01
樓市中有這樣一句話：11、12月是買房的好時機，4、5月是賣房的好時機。
今年對於房企來說，最重要的任務就是：回款、回款、回款！
「三道紅線」在那裡擺著，負債率和槓桿率不降到標準，之後的融資就會受阻。
對於房企來說，什麼是最重要的？
就是資金！
沒有了資金，就相當於沒有了可以撬動地球的那個支點，根本沒有生存的條件。
這就是目前來講，房企們最著急的事情。
這兩天某龍頭房企造的電動車的廣告、新聞又開始刷屏了，而這之前傳出監管部門要調查其造車進度，以及造車基地土地使用情況。再往前推，有媒體曝出其造車集團的高管中僅有一位有造車背景，其他都是從事房地產行業的。而這唯一一位有造車背景的高管還是之前跟賈老闆混的。
這裡的種種看似魔幻，但有兩個很重要的點卻不能忽視，資金和土地！
可以說在目前監管層對房企融資端進行嚴厲打壓的時期，房企們的資金來源已經不能是僅僅局限於房地產本身。
對於房企們來說，這就是一個生死存亡的時期，也是一個即將要開始行業大洗牌的前奏。
融資受限只是危機的一方面，而另一方面則來自於整個樓市的分化，和購買力的枯竭。
樓市的分化，對於沒有全國布局的房企來說，影響最大，如果一直深耕南方市場還好，但對於那些在北方市場布局的房企來說，這種分化的走勢就讓他們舉步維艱了。
不要以為房企有土地，就可以高枕無憂，更重要的是資金，資金才是盤活市場的關鍵。
這段時間，各個地方發布的樓市調控新政中，都不約而同的對於建設資金進行了更加嚴格的管控，表面上看是讓房企們的境遇雪上加霜，實際上是防止大規模爛尾的發生。
所以，從政策的傾向中我們也要明白一點，如今買期房的風險在不斷增大。
千萬不要抱著僥倖的心理，發生在別人身上的叫故事，發生在自己身上的就是事故。
02
說到購買力枯竭，從最近公布的CPI中我們就能深切的感受得到。
雖然CPI中不包括房價，但大家要明白一個道理，吃喝都不敢花錢了，還買什麼房呢？
這和貸款買房後省吃儉用可是兩個概念，即使省吃儉用，一定的生活質量也是要保證的，但如果收入下滑速度大於物價下降的速度，我們就會發現，一邊是CPI不斷下降，一邊是感覺東西並不便宜。
而這種情況，或者說比這更嚴重的情況，會最少延續未來的1-2年時間。
為什麼？
今年的貨幣寬鬆政策使得今年的槓桿率增速將超過30%。
全民負債的時代，最大的風險就是債務危機。
原先我們沒有債務危機風險，是因為原先大家都有熱衷儲蓄的傳統。
但近十年，尤其是90後，非購房性負債比例大幅攀升，這其中大部分都是消費類支出。
這就大大的透支了目前購房主力人群的購房能力。
易居企業集團、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心近日發布的《2020年11月中國城市住房價格288指數》報告顯示，11月份中國房地產測評中心監控的288個主要城市中，共有138個城市一手房價格指數環比出現上漲，上漲城市數量相比上月減少8個城市。另有108個城市一手房價格指數環比下跌，下跌城市數量比上月增加8個城市。
就重點城市而言，天津、瀋陽、濟南、南昌、長春、太原、青島、鄭州、無錫環比有所下跌，長沙環比同上月持平。北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶、成都、武漢、南京、西安、大連、蘇州、廈門、福州、昆明環比有所上漲。
目前的走勢，是比較符合筆者前期的預判。這也說明，目前房產銷售至少面臨兩個困境：
1、需求端的購買意願在逐步下降。
2、年底銀行貸款額度收縮。
所以就造成有能力購房的群體向一部分城市集中的情況，反映到數據上，就出現了房價下跌城市數量擴大，房價上漲城市數量減少的現象。
03
銀行貸款額度收縮是每年年底都會發生的，所以說這一問題在明年年初會得到緩解。
但以目前的經濟情況來看，繼續增加居民部門槓桿率的阻力非常大，除非重提房地產這個「夜壺」來提振經濟。
剛剛召開的中共中央政治局會議中，關於房地產的下一步布局的定調，看起來顯得柔和了許多。
從這一點出發，很多專家解讀為房地產有被重當提振經濟重要手段的角色。
對於這一點，目前來看可確定因素還不是太多，但收緊貨幣政策對於明年來講可能是大概率事件。
接下來就得看具體政策的出臺了，這一點應該值得關注。
但不論怎麼說，接下來由需求端引發的房地產行業困境，很可能會造成房地產行業的大洗牌。
這個過程中，不但大量的中小型房企面臨生死存亡，一部分頭部房企也會很危險。
這種情況下，就要求有購房需求的朋友有一定的風險意識，對於期房產品要有詳細的甄別，畢竟交完錢後不能馬上收房，也就是說，收到房之前，什麼事情都有發生的可能性。
尤其是交房時限過於長的樓盤，儘量要敬而遠之，不是說一定會出現什麼風險，但超出一個合理的交房時間，心中總要打一個問號。
這個時期，買房能有大幅收益的可能性越來越低，千萬不要因為能夠便宜多少錢而把房企的風險轉嫁到自己身上。
至於下一個樓市政策的時間窗口，大概率會出現在兩會前後，是繼續嚴壓嚴控，還是稍微高抬貴手，到時候就有答案了。
您認為接下來會不會再次提起房地產這個「夜壺」呢？
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