2020年,全國房地產市場持續分化,不同城市、不同區域房價走勢明顯不同。比如,南方城市廣州二手房連續6個月成交破萬套,房價同比出現了明顯上漲;北方城市鄭州二手房房價連續16個月下跌;哈爾濱不少業主開始降價賣房。
客觀來說,過去20年我國房地產市場「高調」得不行,全國房價從不足2000元每平米,到如今的10000元每平米,房價走出了一波波瀾壯闊的「牛市」。如今,二十年時間過去了,房地產市場也發生了翻天覆地的改變。
首先,房地產從「國民支柱產業」轉變為「房住不炒」。以前,房地產市場被定位為國民經濟支柱產業,全國多數城市都大力發展樓市,全力建設新房。如今,「房住不炒」被確立為樓市主基調,樓市調控層層加碼,房價漲幅也被抑制。
其次,我國房地產市場從過去的「供不應求」到如今明顯過剩。現在,我國城鎮居民家庭住房自有率96%,人均持有住房1.5套,超過40%的家庭持有2套及以上住房。此外,我國空置房達到7000萬套。如此看來,我國房子已經明顯過剩。
再者,人口紅利逐漸削弱,購房需求持續減弱。近年來,新生人口持續減弱,生育率也達到了歷史低位,這意味著未來我國人口將可能大幅減少。人口減少,勢必將導致購房需求減弱,房價大概率也可能開始下跌。
此外,居民槓桿率不斷升高,社會購房能力大幅下降。數據顯示,過去20年我國居民槓桿率由20%上漲到近60%,增速非常快。槓桿率提升迅速,主要是因為大量購房者按揭買房,這也使許多購房者透支了未來的購買力,居民買房能力越來越小。
通過上述分析可知,全國房價「只漲不跌」的「高調時代」已經一去不復返,今後全國房價大概率將開始逐漸緩慢下跌。更為關鍵的是,這一結論也得到了社科院的回覆——近日,社科院發布報告指出,局部房價下跌監測預警,將成為市場監測預警的重要方面。
客觀來說,社科研開始重點監測預警局部房價下跌,意味著防範房地產金融風險成為監管的重要方面,也表明國家已經意識到房地產的重要性和「灰犀牛」本質。在這樣的情況下,作為普通買房人,儘量少在那些房價下跌預警的城市買房投資,免得自己資金受損。你覺得呢?